adaptacja strychu w celu powiększenia mieszkania

strych

Jestem członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej w kamienicy. Wspólnota składa się z 13 mieszkańców. Planuje zaadaptować cześć strychu znajdującą się nad moim mieszkaniem Wiem, że jeden z sąsiadów mieszkający na parterze nie wyrazi zgody ma moją adaptację..

Jakie czynności prawne dot. zgody na te adaptację musze wykonać?
Do kogo mam napisać pierwsze pismo i jakiej treści?

koziorozka

tutaj poczytaj
http://www.zarzadca.pl/komentarze/659-pulapki-adaptacji-strychu-we-wspolnocie-mieszkaniowej.html
Na zarządca.pl wpisz w wyszukiwarkę: adaptacja, znajdziesz wzory uchwał, umów itp.

Zarządca

Jeżeli pozostali wyrażą, to należałoby ustalić czy ze względu na normy prawa budowlanego adaptacja jest dopuszczalna i przygotować wstępny projekt, jeżeli wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę, wtedy można ponosić koszty związane z opracowaniem pełnej dokumentacji.
Ponieważ to duża wspólnota mieszkaniowa zastosowanie ma art. 22 ust. 3 pkt. 5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Sąsiad, a nawet właściciele, którzy za uchwałą głosowali mogą ją zaskarżyć, dlatego bardzo ważne jest, aby została poprawnie sformułowana.
Przykładowy wzór uchwały na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/683-uchwala-w-sprawie-przebudowy-i-zmiany-przeznaczenia-czesci-nieruchomosci-wspolnej.html

Pomocne orzecznictwo:

Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 6 maja 2009 roku (sygn. akt: I Aca 361/09, niepubl.) orzekł, że przedmiotem uchwały o wyrażeniu wstępnej zgody na nabycie części nieruchomości wspólnej może być wyłącznie pomieszczenie noszące cechy samodzielności, a jednocześnie nie stanowiące składników koniecznych nieruchomości wspólnej objętych zakazem zniesienia współwłasności określonych przepisem art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali

strych

czyli po uchwale wspólnoty mieszkaniowej gdzie uzyskam ok. 90% głosów "za" mogę przystąpić do adaptacji . Mój sąsiad wystąpi wtedy do Sądu o zaskarżenie tej uchwały. Jeżeli dokumentacja techniczna będzie pozwalała na taką zabudowę a sam proces adaptacji będzie przebiegał fachowo i bez usterek to rozumiem że istnieją nikłe szanse na zakwestionowanie tej uchwały

MirekL

Muszę Cię zmartwić. Jak przyjdzie do sprzedaży tego "zaadaptowanego" pomieszczenia potrzebna będzie zgoda na zmianę udziałów. Niestety wymagana jest tutaj jednomyślność. Nic i nikt nie zmusi właściciela na jego zgodę na zmianę udziałów w jego akcie notarialnym . Jest to taki "kruczek" w przepisach. U:bigsmile:pewnij się u fachowca.:bigsmile:

strych

to będzie miał nieprawdziwe dane w swoim akcie notarialnym bo reszta na zmiany wyraziła zgodę

$ 4 uchwały

1. Właściciele lokali oświadczają, że po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych, o których mowa w § 2 i przedłożeniu przez inwestora zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 11 obejmującego nowopowstałą powierzchnię wyrażą zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy i rozporządzenie tym lokalem na rzecz inwestora oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego za cenę określoną w operacie szacunkowym stanowiącym załącznik do niniejszej uchwały.
2. Uchwała w formie zaprotokołowanej przez notariusza, regulująca szczegółowo kwestie związane z wyodrębnieniem i sprzedażą lokalu, zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz udzielająca Zarządowi pełnomocnictwa do działania w imieniu właścicieli w tym zakresie, zostanie podjęta po uzyskaniu przez właścicieli informacji, że adaptacja jest przygotowana do wyodrębnienia.
3. Koszty wszystkich aktów notarialnych zawartych w wykonaniu niniejszej uchwały oraz kosztów sądowych stosownych wpisów do ksiąg wieczystych poniesie Inwestor.

MirekL

Jeżeli moja odpowiedź Ciebie nie zadowoliła, przykro mi. Nic i nikt nie zmusi właściciela do zmiany jego wielkości udziału w jego akcie notarialnym bez jego zgody. Jeżeli wiesz lepiej, to po co się pytasz?:bigsmile:

strych

być może uprościłem rozumowanie ale skoro uchwała jest obowiązująca, sad jej nie uchylił to sąsiad któremu nie podoba się adaptacja i tak musi się podporządkować.

Zarządca

Niezupełnie, gdyby konieczna była zgoda wszystkich, to uchwała jej nie zastąpi. Rzeczywiście można się spotkac z taką opinią, że większośc nie może podejmowac takich decyzji, choc nie znam ani takiego wyroku, ani nie jestem w stanie przytoczyc piśmiennictwa, które to potwierdzi.
Natomiast poniżej cytat z wypowiedzi eksperta:

"Zatem w dużej wspólnocie zgodę na sprzedaż nieruchomości wspólnej powstałej w wyniku przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt. 5) winni wyrazić właściciele lokali większością głosów liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2).
Natomiast opinia powyższa nie ma zastosowania do sprzedaży gruntu po dokonaniu podziału, bowiem czynność ta nie została wymieniona w art. 21 ust. 3 co oznacza, że po podziale sprzedaż gruntu wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali."

Józej Bajor - Naczelnik Wydziału do Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych - Departament Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury

Zarządca

Cała wypowiedź w zakładce "ekspert radzi":

https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/2/zgoda-wlascicieli-na-sprzedaz-nieruchomosci-wspolnej-powstalej-w-wyniku-przebudowy

owner

[cite] MirekL:[/cite]Jak przyjdzie do sprzedaży tego "zaadaptowanego" pomieszczenia potrzebna będzie zgoda na zmianę udziałów. Niestety wymagana jest tutaj jednomyślność. Nic i nikt nie zmusi właściciela na jego zgodę na zmianę udziałów w jego akcie notarialnym .

Nieprawda. Wystarczy przeczytać ustawę o własności lokali:

Art. 21.3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Art. 22.3.
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

Jak widać, wystarczy uchwała z pełnomocnictwem dla zarządu wspólnoty.

weles1478

komentarz usunięto ADMIN

strych

założyłem ten wątek w celu wyjaśnienia moich wątpliwości a mam ich coraz więcej: przyjmujemy wersję że zarząd występuje o zmianę udziału w częściach wspólnych budynku po adaptacji a więc:
zmniejszają się udziały właścicieli lokali,którzy wyrazili zgodę na sprzedaż i adaptacje,
mój udział się zwiększa
a sąsiada z dołu pozostaje bez zmian-
w hipotece budynku robi się bałagan bo okaże się że budynek ma 106% części wspólnych

weles1478

w hipotece budynku robi się bałagan bo okaże się że budynek ma 106% części wspólnych

Błędny wniosek. Jak zostanie wykony operat wyodrębnienia lokali zgodnie ze sztuką, np. przez rzeczoznawcę majątkowego, który dokona ponownych pomiarów lokali i pomieszczeń do nich przynależnych to na pewno wyjdzie jedność (100%)

art.3. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zarządca

[cite] strych:[/cite]
zmniejszają się udziały właścicieli lokali,którzy wyrazili zgodę na sprzedaż i adaptacje,
mój udział się zwiększa
a sąsiada z dołu pozostaje bez zmian-
w hipotece budynku robi się bałagan bo okaże się że budynek ma 106% części wspólnych

Właścicielom, którzy byli przeciwni uchwale również się zmienią udziały.

strych

podsumowując:
1.wstępna dokumentacja
2.uchwała zarządu -za strychem jest 90%
3.pozwolenia i przebudowa
4.uzyskanie samodzielności lokalu
5.rozliczam się z członkami wspólnoty
6.występuje o zmianę udziału w częściach wspólnych
jeśli coś pomyliłem proszę o korektę