Problem z nierzetelnym administratorem i "cwaniakującym" zarządcą
sidlo
Użytkownik
Witam,
Co mi doradzicie abym zrobił w następującej sytuacji:
Na corocznym spotkaniu wspólnoty (kwiecień) nie mówiło się nic o planowanym przedsięwzięciu.
W połowie maja widzę, że w pomieszczeniach piwnicznych mojej klatki (dokładniej 2: niegdyś suszarnia i pralnia) roboty remontowe prowadzone są przez jakąś firmę z prędkością prac porównywalną z pracami na stadionie dziesięciolecia.
Pod koniec maja remont tych 2 pomieszczeń jest zakończony.
Dowiedziałem się od członków zarządu mojej wspólnoty, że te 2 pomieszczenia, w zamian za przeprowadzenie remontu, zostaną użyczone firmie remontowo-budowlanej na cele prowadzonej działalności gospodarczej na okres od 1 czerwca 2010 do 31 grudnia 2013 (42 miesiące). Wartość remontu wyceniono na 17 200 i na tyle samo wyceniono wartość za użyczenie tych pomieszczeń.
Dowiedziałem się również - i to był PIORUN Z NIEBA - że pomieszczenia te będą przeznaczone na cele noclegowe dla pracowników tego przedsiębiorstwa. I rzeczywiście, zgadzało się: w jednym z tych pomieszczeń dokonano kapitalnego remontu, nie jest to już brudna ciemna piwnica, tylko lokal o standardzie lepszym niż moje mieszkanie (położone kafelki, pomalowano ściany, wymieniono instalację sanitarną, nowy boiler elektryczny, zainstalowano nowiuteńką kabinę prysznicową!).
Moja interwencja u administratora wspólnoty tylko to potwierdziła. A na jakiej podstawie ? Podjęto uchwałę z dniem 10 maja która to wszystko sankcjonowała.
Uchwałę puszczono w obieg celem podpisania. I tutaj praktycznie nie można się przyczepić - wszystko jest lege artis, prawie wszyscy właściciele lokalu (niezdając sobie co się szykuje) podpisali się za uchwałą.
Problem jednak polega na tym, że uchwała przewiduje upoważnienie zarządu do podpisania umowy z firmą budowlano-montażową wykonującą na terenie Warszawy prace budowlane na użyczenie w/w lokali na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Prowadzenie działalności to jedno (i administrator i zarząd uporczywie twierdzą, że te 2 pomieszczenia piwniczne będą przeznaczone na skład materiałów budowlanych) ale faktyczna zmiana przeznaczenia pomieszczeń na pomieszczenia mieszkalne (np. montaż prysznica) to jest zupełnie co innego.
Od początku czerwca w w/w pomieszczeniach regularnie nocują pracownicy (ok 5-6).
Wezwałem już raz Straż miejską (godzina 23 w nocy) , która stwierdziła fakt - na zadane pytanie przez strażników na jakiej podstawie pracownicy tam nocują odpowiedzieli wprost: na podstawie umowy zawartej pomiędzy zarządem a ich przedsiębiorstwem. Nic więcej wymownego.
Natomiast i zarząd i administrator (w wielu pismach) nadal otwarcie twierdzi, że pracownicy tam nie nocują. Wedle nich firma użytkuje lokale do działalności gospodarczej i w związku z tym mogą w nich przebywać. Przebywanie to jedno a nocowanie to drugie. Wielokrotnie widuje się tych pracowników w godzinach np. 23.30 lub 6.30 przebywających w pomieszczeniach piwnicznych.
Zawarta umowa jest ewidentnym bublem. W cenie 17 200 przedsiębiorstwo może korzystać z mediów wspólnoty (woda, elektryczność, ścieki). 5-6 pracowników biorących prysznic codziennie..... Dla ułatwienia : 17 200 / 42 miesiące = niewiele ponad 400 złotych miesięcznie.
Sprawa jest oczywista: Zarząd wraz z administratorem po cichu dogadali się z przedsiębiorstwem budowlanym aby na szybkiego wyremontować 2 pomieszczenia piwniczne i zaadaptować je na mieszkanie dla swoich pracowników. W Warszawie, wynajęcie mieszkania dla pracowników, to około 2-2,5 tyś zł miesięcznie + media. A tu mają za 400!
Przypuszczam, że pod stołem zrobiono jednemu czy drugiemu remont łazienki....
Co mi proponujecie ?
Czy warto np. codziennie, np. o 22 czy 23.00 wzywać Straż Miejską albo Policję, żeby stwierdzała fakt ?
Generalnie jestem poirytowany kilkoma sprawami:
- faktem przeprowadzenia tak znacznej zmiany pomieszczeń piwnicznych bez postawienia tego na forum wspólnoty pod dyskusję,
- przekształcenie 2 pomieszczeń piwnicznych na hotel robotniczy. Obecnie administrator cały czas odpisuje mi, że nikt nie zgłosił jeszcze faktu zakłócania spokoju czy dewastacji budynku (co jest prawdą) ale jest to tylko kwestia czasu. Wszyscy, którzy mają coś wspólnego z mieszkaniami robotniczymi, hotelami itd. wiedzą o czym mowa.
Co dalej, jakie instytucje, organy powiadamiać o tym.
Przypominam, że te dwa pomieszczenia piwniczne w żadnym razie nie są pomieszczeniami mieszkalnymi.
Pozdrawiam i dziękuję za pomoc.
Andrzej
Co mi doradzicie abym zrobił w następującej sytuacji:
Na corocznym spotkaniu wspólnoty (kwiecień) nie mówiło się nic o planowanym przedsięwzięciu.
W połowie maja widzę, że w pomieszczeniach piwnicznych mojej klatki (dokładniej 2: niegdyś suszarnia i pralnia) roboty remontowe prowadzone są przez jakąś firmę z prędkością prac porównywalną z pracami na stadionie dziesięciolecia.
Pod koniec maja remont tych 2 pomieszczeń jest zakończony.
Dowiedziałem się od członków zarządu mojej wspólnoty, że te 2 pomieszczenia, w zamian za przeprowadzenie remontu, zostaną użyczone firmie remontowo-budowlanej na cele prowadzonej działalności gospodarczej na okres od 1 czerwca 2010 do 31 grudnia 2013 (42 miesiące). Wartość remontu wyceniono na 17 200 i na tyle samo wyceniono wartość za użyczenie tych pomieszczeń.
Dowiedziałem się również - i to był PIORUN Z NIEBA - że pomieszczenia te będą przeznaczone na cele noclegowe dla pracowników tego przedsiębiorstwa. I rzeczywiście, zgadzało się: w jednym z tych pomieszczeń dokonano kapitalnego remontu, nie jest to już brudna ciemna piwnica, tylko lokal o standardzie lepszym niż moje mieszkanie (położone kafelki, pomalowano ściany, wymieniono instalację sanitarną, nowy boiler elektryczny, zainstalowano nowiuteńką kabinę prysznicową!).
Moja interwencja u administratora wspólnoty tylko to potwierdziła. A na jakiej podstawie ? Podjęto uchwałę z dniem 10 maja która to wszystko sankcjonowała.
Uchwałę puszczono w obieg celem podpisania. I tutaj praktycznie nie można się przyczepić - wszystko jest lege artis, prawie wszyscy właściciele lokalu (niezdając sobie co się szykuje) podpisali się za uchwałą.
Problem jednak polega na tym, że uchwała przewiduje upoważnienie zarządu do podpisania umowy z firmą budowlano-montażową wykonującą na terenie Warszawy prace budowlane na użyczenie w/w lokali na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Prowadzenie działalności to jedno (i administrator i zarząd uporczywie twierdzą, że te 2 pomieszczenia piwniczne będą przeznaczone na skład materiałów budowlanych) ale faktyczna zmiana przeznaczenia pomieszczeń na pomieszczenia mieszkalne (np. montaż prysznica) to jest zupełnie co innego.
Od początku czerwca w w/w pomieszczeniach regularnie nocują pracownicy (ok 5-6).
Wezwałem już raz Straż miejską (godzina 23 w nocy) , która stwierdziła fakt - na zadane pytanie przez strażników na jakiej podstawie pracownicy tam nocują odpowiedzieli wprost: na podstawie umowy zawartej pomiędzy zarządem a ich przedsiębiorstwem. Nic więcej wymownego.
Natomiast i zarząd i administrator (w wielu pismach) nadal otwarcie twierdzi, że pracownicy tam nie nocują. Wedle nich firma użytkuje lokale do działalności gospodarczej i w związku z tym mogą w nich przebywać. Przebywanie to jedno a nocowanie to drugie. Wielokrotnie widuje się tych pracowników w godzinach np. 23.30 lub 6.30 przebywających w pomieszczeniach piwnicznych.
Zawarta umowa jest ewidentnym bublem. W cenie 17 200 przedsiębiorstwo może korzystać z mediów wspólnoty (woda, elektryczność, ścieki). 5-6 pracowników biorących prysznic codziennie..... Dla ułatwienia : 17 200 / 42 miesiące = niewiele ponad 400 złotych miesięcznie.
Sprawa jest oczywista: Zarząd wraz z administratorem po cichu dogadali się z przedsiębiorstwem budowlanym aby na szybkiego wyremontować 2 pomieszczenia piwniczne i zaadaptować je na mieszkanie dla swoich pracowników. W Warszawie, wynajęcie mieszkania dla pracowników, to około 2-2,5 tyś zł miesięcznie + media. A tu mają za 400!
Przypuszczam, że pod stołem zrobiono jednemu czy drugiemu remont łazienki....
Co mi proponujecie ?
Czy warto np. codziennie, np. o 22 czy 23.00 wzywać Straż Miejską albo Policję, żeby stwierdzała fakt ?
Generalnie jestem poirytowany kilkoma sprawami:
- faktem przeprowadzenia tak znacznej zmiany pomieszczeń piwnicznych bez postawienia tego na forum wspólnoty pod dyskusję,
- przekształcenie 2 pomieszczeń piwnicznych na hotel robotniczy. Obecnie administrator cały czas odpisuje mi, że nikt nie zgłosił jeszcze faktu zakłócania spokoju czy dewastacji budynku (co jest prawdą) ale jest to tylko kwestia czasu. Wszyscy, którzy mają coś wspólnego z mieszkaniami robotniczymi, hotelami itd. wiedzą o czym mowa.
Co dalej, jakie instytucje, organy powiadamiać o tym.
Przypominam, że te dwa pomieszczenia piwniczne w żadnym razie nie są pomieszczeniami mieszkalnymi.
Pozdrawiam i dziękuję za pomoc.
Andrzej
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
a co tu takiego było napisane, że usunięto wpis?
Jeszcze sprawdź co naprawdę jest w umowie, hotel czy działalność gospodarcza.
Jak tylko to, co w chwale, to zarząd formalnie jest w porządku, wtedy wzywanie straży, domaganie się większych pieniędzy za niezgodne z umową (bezumowne?) korzystanie z lokalu itp. jest możliwe.
I szukaj sojuszników wśród innych właścicieli, bo sam nic nie załatwisz
Od tego momentu należy liczyc 6-cio tygodniowy termin do jej zaskarżenia, co w tym przypadku mogłoby byc zasadne.
Proszę również porównac treśc umowy z upoważnieniem zarządu pod względem ewentualnego przekroczenia kompetencji.
Czy rzeczywiście w uchwale zawarto zapis, że w kwocie czynszu mieszczą się również opłaty związane ze zużyciem mediów?
W praktyce jednak wygląda to tak, jak napisała Koziorożka - należy działac wspólnie z innymi właścicielami. Nawet, jeżeli sąd uchwałę uchyli, to i tak niewiele to zmieni, ponieważ umowa została zawarta i remont przeprowadzono. Firma jest osobą trzecią w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej i uchylanie uchwał niewiele zmieni w jej sytuacji, na co wskazuje orzecznictwo.
Jest to firma budowlano - montażowa. Wedle informacji administratora miał tam być niewielki skład narzędzi budowlanych (typu kielnie, łopaty, itd.) Umowa przewidywała, że w cenie są również media (woda , prąd, itd.). I w tym punkcie wiem, że nie można już nic zrobić. Zastanawiam się tylko nad pozwem przeciwko administratorowi za niekorzystne prowadzenie spraw wspólnoty, bo 17 200 za 42 miesiące to jest niewiele więcej niż 400 miesięcznie. Gdy po raz pierwszy dowiedziałem się o sprawie zaproponowałem administratorowi, że "przebijam ofertę. Zaproponowałem 20 000 płatne gotówką od razu w zamian za te 2 pomieszczenia na 42 miesiące (2 pomieszczenia piwniczne o łącznej powierzchni ok. 50-60 m. kw to niezły kąsek). Oferta oczywiście została zignorowana. Oczywiście działanie takie przeprowadzę w drugim etapie.
Pragnę wrócić do jednego z moich 2 zarzutów w stosunku do administratora: użyczyć lokal przedsiębiorstwu na cele działalności gospodarczej to jedno, ale faktyczne zamieszkiwanie przez grupę pracowników to zupełnie co innego.
Administrator nadal upiera się, że tam nikt nie mieszka (mimo moich pism i interwencji straży miejskiej o 23.10!).
Zastanawiam się jak mam teraz postępować z administratorem (i zarządem, który ewidentnie ma interes w tej sytuacji) aby wykazać, że lokal został faktycznie zamieniony na "hotel robotniczy" i jest on zamieszkiwany przez ludzi. Niestety idą w zaparte do tego stopnia, że nocującym tam ludziom polecono zamykanie się od wewnątrz, zaciemnienie "lufcików" aby z zewnątrz nie było widać, że w środku ktoś przebywa, itd.
Codzienne wzywanie np. Straży miejskiej czy Policji jest dość kłopotliwe, ale widzę, że chyba nieuniknione.
Dla firmy budowlanej mającej większość pracowników z innych części Polski, wynajęcie lokalu prawie w dobrze skomunikowanym obszarze Warszawy (Praga Pd. do centrum tramwajem czy autobusem jest ok. 12-13 min) byłoby równoznaczne z kosztem min. 2-2,5 tyś zł + media (+ skargi sąsiadów na hałas i ew. dewastacje np. klatki), a tutaj załatwili sobie za 400 zł.
Zarząd na spółkę z administratorem przeprowadził taką operację pod absolutną niewiedzę mieszkańców. Ewidentnie mają w tym interes na co wskazuje zaciekłość z jaką bronią sytuacji, twierdząc że wszystko jest lege artis.
Rozkręciłem już małą kampanię wśród sąsiadów, są pierwsze odzewy (również kompletnego oburzenia).
Co poradzą mi Państwo ?
Na podstawie przytoczonych okoliczności trudno dopatrzyć się innej odpowiedzialności poza organizacyjną (np. brak absolutorium, zawieszenie członków zarządu, czy ich odwołanie).
Druga kwestia, to sprawa udowodnienia, że wynajmujący nie dotrzymuje warunków umowy i jej ewentualne wypowiedzenie (rozumiem, że została zawarta na czas określony). Sprawa ta jest trudna do przeprowadzenia, jako że zarząd jako reprezentant wspólnoty stoi na innym stanowisku.
Możliwe są następujące rozwiązania:
- wypowiedzenie i razie sporu sądowego udowodnienie przez wspólnotę nienależytego wykonania umowy - dość ryzykowne, odradzam,
- wytoczenie powództwa o ustalenie, że firma nie wywiązuje się z umowy.
Jeszcze jedna kwestia - jeżeli zarząd zawarł umowę na określoną kwotę bez uchwały, to wchodzi w grę zastosowanie art. 103 kodeksu cywilnego.
Doradzam w tej sprawie wyłączenie emocji i analizę dowodów pod kątem ewentualnego postępowania a w szczególności, jeżeli zarzuty odpowiadają prawdzie i zarząd działa na szkodę członków wspólnoty - jego odwołanie.
Posiadam pomieszczenie gospodarcze 4,5m2 czyli potocznie mowi sie "komorka",posiadam na te komorke ksiege wieczysta.Obecny administrator mi nalicza za ogrzewanie tej komorki,ktora nie posiada ogrzewania ,jak rowniez za domfon ktorego rowniez komorka nie posiada.Admoinistrator twierdzi ze moja komorka jest przynalezna do mieszkania,a ja twierdze ze takiego czegos nie ma,bo to nie jest piwnica ktora by mi sie nalezala.Poprzedni administrator czegos takiego nie robil.Prosze mi odpowiedziec prawnie na to pytanie.
Pozdrawiam
Ty nie płacisz kosztów utrzymania lokalu, ale koszty utrzymania NW . Ma to związek z udziałem w NW przypisanym do tego pomieszczenia gospodarczego. (patrz akt notarialny).
Pewnie masz jeszcze naliczone fundusz remontowy , sprzątanie NW, energie elektryczną itd
Zarządca nie użył sformułowania "przynależna" w znaczeniu potocznym, lecz prawnym, takim pojęciem posłużył się także ustawodawca w art. 3 ustawy o własności lokali.
Komórka ta jako przynależna do mieszkania stanowi Pani własnośc, nie jest odrębnym lokalem.
hmmm....informacja.... dezinformacja...
Czy ta komórka ma odrębną księgę wieczystą, czy została wpisana jako przynależna do lokalu (i wpisano ją do tej samej księgi, do której wpisano lokal)?