Przekroczenie zarządu zwykłego.
Maniek G
Użytkownik
Proszę o radę co robić w przypadku, kiedy zarządca nieruchomości, sprawujący zarząd zwykły, sam, bez zgody współwłaścicieli dokonuje najmu lokali mieszkalnych i podpisuje umowy najmu.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zarządca nieruchomości może zajmować się tylko nieruchomością wspólną.
Coś Ci się po merdało, chyba...
Co wynika z umowy o zarządzanie NW?
Co rozumiesz pod pojęciem "ma 12 współwłaścicieli."?
czy cala kamienica jest współwłasnością 12 właścicieli lokali (każdy ma 1/12 części)
czy każdy ma odrębna własność ( 12 odrębnych lokali)?
A co pozostałymi 6 współwłaścicielami?... nie spisało żadnej umowy?
Na jakiej podstawie ich "interesy" są reprezentowane przez zarządcę?
Z zarządcą podpisano umowę o sprawowanie zarządu zwykłego. Jestem jedną z osób, które podpisały umowę. Wiem, że do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 1 k.c.). Moim zdaniem zarądca przekroczył swoje uprawnienia dokonując najmu lokali bez wiedzy i akceptacji współwłaścicieli. Niestety tylko moim, pozostali współwłaściciele nie interesują się sprawowaniem zarządu. Do rozwiazania umowy ze sprawującym zarząd wymagana jest większość. Na moje pisemne uwagi dotyczące przekroczenia uprawnień zarządca nie reaguje.
Do pytania o pozostałych 6 osób - nie interesują się kamienicą.
(do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.)
Współwłaściciele (rozumiem, że wszyscy) upoważnili zarządcę do dokonywania czynności zwykłego zarządu w umowie, zatem oświadczenie woli tego zarządcy zastępuje zgodę współwłaścicieli, oczywiście wyłącznie w sprawach zwykłego zarządu powierzonych mu umową.
Też uważam, że zawieranie umów najmu przekracza zarząd zwykły, jednak proszę wyjaśnic czy w umowie zawartej z zarządcą zdefiniowano może co współwłaściciele rozumieją przez pojęcie "zarząd zwykły"? Czy znajdują się w niej jakieś zapisy dotyczące najmu lokali stanowiących przedmiot współwłasności?
To on nie dotrzymał warunku zawartej z Wami umowy.
__________________________________
Post nr 27.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
W dodatku zgody wyrażonej w określonej formie - na piśmie.
Poza tym kto zarządza w imieniu pozostałej szóstki?
Przecież ty jako współwłaściciel możesz zmienić zamki i nie wpuścić lokatora do lokalu.
Ciekaw jestem co by współwłaściciele lokali napisali , gdyby w tej kamienicy były same pustostany, bo nie można "prawidłowo" :bigsmile: spisać umowy najmu. Wtedy to współwłaściciele musieliby sięgnąć do własnych kieszeni, by utrzymywać nieruchomość, a nie liczyć zysków z najmu lokali.
ja w nim (tak jak ci współwłaściciele) nie mieszkałbym. Domniemam, że chodzi o odzyskaną kamienicę dawnych mieszczuchów. Współwłaściciele mieszkają poza kamienicą.
Jednocześnie zaznaczę, że opinie prawników też czasem bywają sprzeczne.
Na pewno od strony prawnej, po przedstawieniu mu umowy o zarządzanie i sytuacji dotyczącej współwłasności nieruchomości uzyskasz lepszą informację.
Wracając do Twojego problemu, czy znasz warunki rozwiązania umowy zawartej z zarządcą?
Czy to przypadkiem nie jest tak, że ci współwłaściciele, którzy podpisali tę umowę (6 osób) powinni mieć pełnomocnictwa od pozostałych na zawarcie tej umowy, bo w innym przypadku nie jest ona ważna, a jedynie może mieć odniesienie do zarządzania w części, która jest ich własnością?
Możesz zacząć od skierowania pisma do zarządcy z żądaniem wyjaśnienia, dlaczego wynajmuje lokale niezgodnie z zawartą umową lub spróbować wypowiedzieć mu tę umowę w swoim imieniu, powołując się na fakt niedotrzymywania przez niego ustaleń odnośnie wynajmowania lokali.
__________________________________
Post nr 28.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
Jak to zaakceptują to super-zarządca nie ma nic do gadania. Resztę procedur znasz.
Czy to nie nosi znamion pomówienia?
bez obrazy, czy Ty aby znasz swoje prawa i obowiązki z faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości w postaci kamienicy?
Zmienić administratora?
Wynająć komuś (wziąć dla siebie) jakieś zajęte mieszkanie?
Zmienić umowy o najem?
Coś inne?
Jak już będziesz wiedział, to napisz i wtedy może ci coś sensownego poradzimy jak osiągnąć cel, bo ja na razie tego celu nie widzę
Art. 103
§ 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
§ 2. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.
Umowy zawarte z najemcami nie są nieważne, ponieważ mogą byc potwierdzone. Do potwierdzenia konieczna jest zgoda wszystkich, również Pana, ale w razie jej braku współwłaściciele mogą wystąpic do sądu na zasadzie art. 199 kodeksu cywilnego.
A nie chcesz sam nim zostać? Łatwiej by do tego pomysłu przekonać pozostałych współwłaścicieli.
Post Zarządcy rozumiem tak (on pisze bardzo trudnym dla mnie językiem).
1) Masz wyznaczyć administratorowi termin na potwierdzenie tych umów
2) Ty nie potwierdzasz umów najmu zawartych przez administratora a pozostali właściciele zmuszają cię do tego na drodze sądowej. Albo nie
Może prościej by było, żebyś najpierw w swoim imieniu wypowiedział mu umowę?
Ja jednak mam wątpliwości czy ta umowa rzeczywiście jest umową zwykłego zarządu. Analizując jednak tę kwestię proszę mieć jeszcze na uwadze sposób zachowania pozostałych współwłaścicieli, tzn. czy aprobują oni zawarte umowy najmu, czy przyjmują z tego tytułu czynsz, etc. Chodzi mi o to, że do zawarcia umowy, czy do wyrażenia zgody na jakąś czynność (oświadczenie woli) może z reguły dojść w sposób dorozumiany.
Odnośnie odpowiedzialności zawodowej - czy jest to umowa o zarządzanie w rozumieniu ugn?
Nawet nie podpisała jej większość, chociaż licząc udziałami we współwłasności tak mogłoby być, ale to też nie jest nam wiadome.
W jakim więc zakresie, bo tutaj jest już mowa o dwóch i nie rozumiem, dlaczego jest postawiony znak równości pomiędzy nimi? :shamed:
Znowu nie rozumiem.... :shamed: To większość czy wszyscy?
Większość współwłaścicieli czyli wszyscy, którzy podpisali tę umowę?
__________________________________
Post nr 32.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
6/12 to przecież 50% :bigsmile:
50% to połowa, ale nie większość. :bigsmile:
Większość to np. 50,01%.
Czy umowę podpisała większość, tego nikt nie wie :shocked: , ponieważ owe 6 osób udziały we współwłasności może mieć w sumie mniejsze niż 50%.
__________________________________
Post nr 33.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
Jednak, ja osobiście podstaw do wykasowania nie widzę, chociaż już wiem gdzie popełniłam błąd, nie dostrzegając tej informacji: Tak jakoś jestem przekonna, że nie było wcześniej dokładnie tej części: ale niech tam (!), w końcu mogłam - mimo wszystko - tego nie zauważyć.
Nie zrozumiałam wypowiedzi Zarządcy i nadal nie dostałam na moje pytania odpowiedzi.
Ale, kto pyta - ponoć - nie błądzi....... Chociaż, jak widać na załączonym przykładzie może zostać natychmiast napadnięty przez dziwne stwory i posądzony o błaznowanie, udawanie itp, itd.
Jeśli Ty to napisałeś, to najzwyczajniej łżesz.... Jak kto/co (?) - już nie dopowiem, nietowarzyski trzpiotku.
Publicznie oświadczam, że nie zgłaszałam takiego wniosku.
__________________________________
Post nr 35.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
To nie nazwa, lecz treśc umowy jest tutaj decydująca, jeżeli zawarto w niej zapisy o powierzenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to będą bezskuteczne wobec braku zgody wszystkich współwłaścicieli.
Moja wypowiedź dotyczyła jednocześnie czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających ten zarząd. Co do zasady w obu przypadkach wypowiedzenie umowy jest skuteczne w razie spełnienia tej samej przesłanki - oświadczenie woli ustawowo wymaganej "ilości" właścicieli ( większości lub wszystkich).