Czy Prezes Wspólnoty postąpił zgodnie z prawem?

Karolina1

W mojej wspólnocie osoba pełniąca funkcję Prezesa Zarządu (zarząd jednoosobowy) spzedała mieszkanie. W ramach parkingu wspólnotowego Prezes wynajmował też miejsce parkingowe. Okazuje się, że Prezes podpisał umowę z nową właścicielką swojego byłego mieszkania na wynajem tego miejsca parkingowego, które dotąd uzytkował. Zrobił to nie pytając pozostałych członków Wspólnoty o zgodę. Czy mógł to zrobić? Mam następujące wątpliwości:
1. czy w momencie podpisania umowy na sprzedaż mieszkania ma prawo nadal pełnić obowiązki Prezesa Zarządu, skoro już nie jest członkiem Wspólnoty?
2. Czy podpisując umowę bez zgody pozostałych członków i to w sprawie, w której własciwie on sam potencjalnie czerpie korzyści (wszak mieszkanie z miejscam parkingpwym z pewnością jest atrakcyjniejsze niż takie bez miejsca) nie działał na niekorzyść pozostałych członków wspólnoty? Zwłaszcza, że miejscem parkingowym byli zainteresowani członkowie z dłuższym stażem niż nowa właścicielka.
Proszę o wskazówki i poradę, co mozna zrobić w takiej sytuacji?

Zarządca

Jeżeli miejsce to stanowiło nieruchomośc wspólną, którą Prezes wynajmował od wspólnoty mieszkaniowej, to mógł je podnając, o ile umowa mu tego nie zabrania.
Stanowi o tym art. 668 par. 1 kodeksu cywilnego:
"Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu."

W odpowiedzi na dalsze pytania:
ad 1) tak, może dalej pełnic obowiązki, ponieważ członkiem zarządu, stosownie do brzmienia art. 20 pkt. 1 in fine " może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."
ad. 2) proszę sprawdzic treśc umowy najmu, czy zawarto w niej zakaz podnajmu lub przekazania do bezpłatnego używania;

weles1478

[cite] Karolina1:[/cite]
1. czy w momencie podpisania umowy na sprzedaż mieszkania ma prawo nadal pełnić obowiązki Prezesa Zarządu, skoro już nie jest członkiem Wspólnoty?

MOŻE. art. Art. 20.
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej
niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego
lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie
osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

[cite] Karolina1:[/cite]2. Czy podpisując umowę bez zgody pozostałych członków i to w sprawie, w której własciwie on sam potencjalnie czerpie korzyści (wszak mieszkanie z miejscam parkingpwym z pewnością jest atrakcyjniejsze niż takie bez miejsca) nie działał na niekorzyść pozostałych członków wspólnoty? Zwłaszcza, że miejscem parkingowym byli zainteresowani członkowie z dłuższym stażem niż nowa właścicielka.
Proszę o wskazówki i poradę, co mozna zrobić w takiej sytuacji?

Naruszył prawo jeżeli te miejsca są zaliczone do części wspólnych , a decyzją właścicieli (uchwałą) zostały podnajmowane za opłatą (pożytki dla WM)

Karolina1

Tak, miejsca te należą do części wspólnych i decyzją czlonków wspólnoty są podnajmowane za opłata, którą zalicza się do pożytków. Poza tym zasad ustaloną przez członków wspólnoty miało być to, że nie wolno miejsca podnajmować, a pierszeństwo w wynajmie mają czlonkowie wspólnoty, chyba że nie będzie chętnych - wtedy osoby trzecie.
Chodzi mi o sposób podważenia tej umowy, którą podpisał Prezes z nową włascicielką. Zwłaszcza, że zrobil to bez wiedzy i konsultacji z resztą członków wspólnoty.
Czy mógł tak zrobić? Czy umowa na wyjanem miejsca parkingowego wchodzi w zakres czynności zwykłych?

Zarządca

[cite] weles1478:[/cite]
Naruszył prawo jeżeli te miejsca są zaliczone do części wspólnych , a decyzją właścicieli (uchwałą) zostały podnajmowane za opłatą (pożytki dla WM)

Tak nie jest. Prezes w dalszym ciągu jest najemcą i winien opłacac czynsz najmu wspólnocie. Podnajem nie prowadzi do wygaśnięcia pierwotnej umowy, mamy dwa stosunki prawne:
- pierwotny - najmu - stosunek prezes - wspólnota,
- wtórny - podnajmu - stosunek prezes - podnajemca.

Zarządca

[cite] Karolina1:[/cite] Poza tym zasad ustaloną przez członków wspólnoty miało być to, że nie wolno miejsca podnajmować, a pierszeństwo w wynajmie mają czlonkowie wspólnoty, chyba że nie będzie chętnych - wtedy osoby trzecie.

W jaki sposób ta zasada została ujęta formalnie: w umowie najmu, w uchwale?

Kto zawarł umowę najmu z Prezesem w imieniu wspólnoty, może sam Prezes?
Czy w umowie nie określono terminów wypowiedzenia?

Karolina1

Ha, na 100% nie wiem, ale chyba prezes sam ze sobą, bo nikt inny się tym nie zajmował.
Dziś pojadę do administracji i dowiem się szczegółów.

Karolina1

Już mam większą wiedzę na temat samej umowy. Otóż:
- parking jest użytkowany i zarządzany wspólnie przez dwie wspólnoty - nasza i sąsiednią. W nagłówku umowy są wymienieni członkowie zarządu obu wspólnot (od nas 1 osoba , 3 z drugiej wspólnoty) jako reprezentanci, natomiast podpisany na umowie z nową właścicielka lokalu jest tylko jedna osoba - nasz Prezes, pozostałych podpisów brak.
- w uchwale dotyczącej zarządzania miejscami parkingowymi jest napisane, że decyduje o tym zarząd wspólnot (z czego wnoszę, że Prezes miał prawo formalne, niestety), ale nadal uważam, że nie informując członków wspólnoty o swoich działaniach nie zachował się fair, zwłaszcza, że można domniemywać, że działał we własnym interesie.
- w umowie jest okres wypowiedzenia trzymiesięczny nieobwarowany żadnymi warunkami.
Czy teraz sytuacja jest jaśniejsza?
Dla mnie istotne jest to, że jestem zainteresowana tym miejscem parkingowym i na dodatek nie podoba mi się sposób załatwienia tej sprawy. Stąd chciałabym porady, czy ta umowa jest ważna, a jeśli tak, to czy można jakoś ją zmienić albo unieważnić?

Zarządca

Zatem umowę można wypowiedziec zgodnie z terminem wypowiedzenia.
Niezależnie od tego mam wątpliwości czy jest w ogóle ważna. Czyją własnością jest ten teren?

Karolina1

Teren jest miasta, dzierżawią go obie wspólnoty.
Jest jeszcze jedna rzecz - każdy z najemców miejsca poniósł część kosztów związanych z ogrodzeniem miejsc parkingowych. Nie ma jednak ani słowa w uchwale czy umowie najmu o tym, jak te wydatki są rozliczne w czasie. Przypuszczam, że Prezes doliczył nowej właścicielce te koszty do ceny mieszkania, a za to zagwarantował miejsce. I tu pojawia się moja kolejna wątpliwość. Czy jesli nigdzie nie ma o tym ani słowa, to jak zadośćuczynić najemcy miejsca? Jak obliczyć część kosztów do zwotu? Koszt wyniósł 2000 zł, a miejsce użytkowane było już od roku.

Zarządca

Po pierwsze: wspólnoty nie mogą dzierżawić tego terenu, ponieważ wykracza to poza zarząd nieruchomością wspólną, umowę dzierżawy mogą sobie zawrzeć wyłącznie zainteresowani właściciele, przyjęta konstrukcja jest prawnie niedopuszczalna, na co wskazuje wielokrotnie cytowane na forum orzecznictwo Sądu Najwyższego,

Po drugie: wspólnota nie może uchwałami decydować o rozliczaniu wydatków poczynionych na cudzym gruncie.

Jeżeli chce Pani wynająć miejsce, to proszę wystąpić z wnioskiem do właściciela gruntu.

Zarządca

"To poszczególni właściciele a nie wspólnota mieszkaniowa mogą korzystać z nieruchomości sąsiedniej i zaciągać z tego tytułu zobowiązania. Gospodarowanie cudzym terenem, nawet koniecznym do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) orzekł, że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności."
Więcej w artykule: Wspólnota mieszkaniowa może gospodarować wyłącznie nieruchomością wspólną na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/komentarze/557-wspolnota-mieszkaniowa-moze-gospodarowac-wylacznie-nieruchomoscia-wspolna.html

Treść orzeczenia:

http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/558-v-csk-14308-wspolnota-mieszkaniowa-gospodaruje-wylacznie-nieruchomoscia-wspolna-.html

weles1478

Ależ dużo informacji błędnych, dezinformacji, jak można tak było mnie wpuszczać w maliny . Oj brzydko , brzydko.

koziorozka

Wspólnoty nie mogą dzierżawić terenu miasta, ale to zrobiły, więc masz okropny galimatias. Najpierw powinnaś podważyć te umowę dzierżawy, ale wtedy narobisz sobie wrogów wśród sąsiadów.

Karolina1

Czy ma przez to rozumieć, że cały ten parking jest urządzony niezgodnie z prawem?
To czy to samo dotyczy np. dzierżawy od miasta terenu pod altanę śmietnikową? Jak w takim razie miasto mogło podpisać taką umowę? W naszej dzielnicy, a nawet w mieście, to powszechna praktyka - wspólnoty dzierżawią teren od miasta ( i jak się domyślam płacą za dzierżawę).

koziorozka

tak, wm nie ma prawa urządzać parkingu na nie swoim terenie

weles1478

[cite] Karolina1:[/cite]Czy ma przez to rozumieć, że cały ten parking jest urządzony niezgodnie z prawem?
To czy to samo dotyczy np. dzierżawy od miasta terenu pod altanę śmietnikową? Jak w takim razie miasto mogło podpisać taką umowę?
W naszej dzielnicy, a nawet w mieście, to powszechna praktyka - wspólnoty dzierżawią teren od miasta ( i jak się domyślam płacą za dzierżawę).

Parking może być, ale umowy najmu muszą być spisane z właścicielem terenu czyli Gminą.

"To poszczególni właściciele a nie wspólnota mieszkaniowa mogą korzystać z nieruchomości sąsiedniej i zaciągać z tego tytułu zobowiązania. Gospodarowanie cudzym terenem, nawet koniecznym do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) orzekł, że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności."

a-z

Wszystko można dzierżawić, ale...
Stroną nie może być wspólnota, tylko własciciele...

Karolina1

A w UM o tym nie wiedzą? Jak mogli zawierać takie umowy?

weles1478

[cite] Karolina1:[/cite]A w UM o tym nie wiedzą? Jak mogli zawierać takie umowy?

Już sobie odpowiedziałaś poco jest Sąd, adwokaci, radcy prawni , itd

Ulka

Może nie w temacie, ale Prezes Zarządu we wspólnocie:shocked:, na dodatek jednoosobowego, to chyba funkcja dla spełnienia marzeń jakiejś niespełnionej życiowo osoby?

weles1478

[cite] Ulka:[/cite]Może nie w temacie, ale Prezes Zarządu we wspólnocie:shocked:, na dodatek jednoosobowego, to chyba funkcja dla spełnienia marzeń jakiejś niespełnionej życiowo osoby?

Mnie też razi ta tytułomania ....

Karolina1

Teraz powstaje pytanie: jak tę całą sprawę odkręcić? Jak unieważnić te umowy z UM i co z nakładami, które ci, co mają miejsca parkingowe ponieśli na ich ogrodzenie? I co w takiej sytuacji z opłatami za miejsca, które pobiera WM? Czy one są niezgodne z prawem?

pacek57

[cite] Karolina1:[/cite]1. czy w momencie podpisania umowy na sprzedaż mieszkania ma prawo nadal pełnić obowiązki Prezesa Zarządu, skoro już nie jest członkiem Wspólnoty?

Art. 184 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że " zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadajaca licencję zawodową (...)", zaś art. 190 tej ustawy określa sytuacje, w których nie stosuje się m. in. art. 184 ust. 2. Rafał Kosieradzki w komentarzu stwierdza, że "członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (powołanego na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali) bez posiadania licencji zarządcy nieruchomości może być tylko osoba będąca właścicielem lub reprezentująca gminę, jeżeli ta ma udział we współwłasności nieruchomości (stosownie do art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Również sędzia Roman Dziczek, autor komentarza do ustawy o własności lokali stwierdza, że "Jednakże ustawa dopuszcza powołanie do zarządu także osoby spoza grona właścicieli. Wówczas jednak może to być jedynie osoba, która legitymuje się tytułem licencjonowanego zarządcy. ." Z uzasadnienia Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07, wynika jednak , że wymóg posiadania licencji przez członka zarządu spoza właścicieli, dotyczy wspólnot, w których skarb państwa lub jednostki samorządu terytorialnego posiadają zasoby (udziały). Tam, gdzie skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nie posiadają swoich zasobów, do zarządzania nieruchomością nie jest konieczna licencja. .

Karolina1

W mojej wspólnocie miasto posiada ponad 25% udziałów. Czy to oznacza, ze automatycznie, z mocy prawa, Prezes w momencie sprzedaży mieszkania stracił prawo bycia w zarządzie? A jeśli tak, to czy wszystkie podpisane przez niego dokumenty (np. umowy) po tym dniu sa nieważne?

weles1478

[cite] Karolina1:[/cite]W mojej wspólnocie miasto posiada ponad 25% udziałów. Czy to oznacza, ze automatycznie, z mocy prawa, Prezes w momencie sprzedaży mieszkania stracił prawo bycia w zarządzie? A jeśli tak, to czy wszystkie podpisane przez niego dokumenty (np. umowy) po tym dniu sa nieważne?

Bez urazy ale poczytaj ustawę o własności lokali a w niej znajdziesz odpowiedzi na zadawane pytania.

weles1478

[cite] pacek57:[/cite]Rafał Kosieradzki w komentarzu stwierdza, że "członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (powołanego na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali) bez posiadania licencji zarządcy nieruchomości może być tylko osoba będąca właścicielem lub reprezentująca gminę, jeżeli ta ma udział we współwłasności nieruchomości (stosownie do art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

.
Nie zgadzam się z taką interpretacją zapisów ustawowych, bo nie można tworzyć prawa na zasadach Równi i Równiejsi.
Dlaczego Gmina ma być uprzywilejowana i jej przedstawiciel w Zarządzie WM nie powinien mieć licencji zawodowej?

Ulka

Nie zgadzam się z taką interpretacją zapisów ustawowych, bo nie można tworzyć prawa na zasadach Równi i Równiejsi.
Dlaczego Gmina ma być uprzywilejowana i jej przedstawiciel w Zarządzie WM nie powinien mieć licencji zawodowej?

Popieram!
Takie interpretacje powodują mącenie w głowach właścicielom i nadużywanie władzy przez urzędasów gminnych.

Zarządca

Cytowane wypowiedzi komentatorów ustawy o własności lokali utraciły już w świetle najnowszego orzecznictwa swoją aktualność. Członkiem zarządu może być również osoba spoza grona właścicieli nie posiadająca licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, taką wykładnię przepisów ugn przedstawił Sąd Najwyższy.

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17, sygn. akt: III CZP 69/07 :

"Podsumowując te rozważania stwierdzić należy, że art. 190 u.g.n. wprowadzał (w dacie zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 ustawy, co oznacza, że dotyczył on nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę - w razie gdy czynności tych nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości.

Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy. "

Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/471-iii-czp-69-07-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-zawarta-przez-osobe-bez-licencji-jest-niewazna.html

Artykuł na ten temat:

"Do zarządzania nieruchomościami, które nie stanowią zasobów skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie jest konieczna licencja. Wspólnota mieszkaniowa może przekazać zarząd w dowolny, aprobowany przez prawo sposób, np. przez zawarcie umowy zlecenia, czy też udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania określonych czynności."
Więcej:
http://zarzadca.pl/komentarze/472-kiedy-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-jest-niewazna.html