Czy tak można naginać prawo?

boletus

Witam.
Jestem członkiem Zarządu Wspólnoty. Właśnie realizujemy Uchwałę Właścicieli dotyczącą remontu elewacji budynku. Remont polegał na malowaniu całej elewacji budynku, balkonów oraz wyłożeniu płytkami elewacyjnymi pasa elewacji do wysokości pierwszego pietra. Inwestycja ma się już na ukończeniu. Pozostały do wymalowania dwa balkony należące do jednego Właściciela, który nie zgadza się na malowanie i nie wpuszcza na balkony ekipy przeprowadzającej remont. Przed rozpoczęciem inwestycji Zarząd wspólnoty przyjął nową kolorystykę budynku, zawarł ją w wizualizacji komputerowej i przekazał wykonawcy remontu. Właściciel lokalu z dwoma balkonami zebrał podpisy pod Uchwałą stworzona przez siebie a dotyczącą zgody Wspólnoty na niemalowanie jago balkonów. Niby podpisów jest więcej niż 50% właścicieli ale weryfikujemy je ponieważ w wielu lokalach, które opowiedziały się za pozostawieniem innej kolorystyki na dwóch balkonach nie mieszkają właściciele tylko osoby wynajmujące, które nie mają pełnomocnictw do reprezentowania właścicieli.
Moje pytanie: Czy właściciel może żądać od Zarządu aby ten pozostawił mu jego balkony nie malowane? Czy może on zbierać podpisy pod Uchwałą zmieniającą inną uchwałę Wspólnoty dotyczącą remontu elewacji budynku. Niby działa zgodnie z Ustawą o własności lokali, ale w moim przekonaniu nie do końca. Może pomożecie mi rozwikłać ten problem, bo budynek pięknie wygląda a szpeci go kolorystyka na dwóch balkonach a właściciel ich, śmieje się z Zarządu i mówi że Wspólnota jest po jego stronie. To jakieś chore.
Pozdrawiam Wojtek.

boletus

A jednak własciciel nie miał prawa postąpić tak jak postapił.

Ustawa o własności lokali.

Art. 23

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Z ustepu tego wynika, że to Zarzad zbiera podpisy pod Uchwałami;

Art. 13
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

A ten artykuł wręcz nakłada na nim obowiązek udostepnienia balkonów (części elewacji - części wspólnej) do malowania.

A może źle interpretuje przepisy?

akera

no nie jest to takie oczywiste.
Wewnętrzna część balkonu jest częścią mieszkania (i właściciel decyduje - o ile nie mowimy o naprawach w części dot. pionów), część zewnętrzną traktuje się jak wspólną.
Więc z tego względu mozna nie wpuścić ekipy do malowania części wewnętrznej, zewnętrzną mozna z zewnątrz pomalować, więc nie ma problemu.

Natomiast jest jeszcze jedna sprawa, jeśli niepomalowanie na nowy kolor dwóch balkonów oszpeci budynek to można powołać się na przepisy prawa budowlanego czy inspektora nadzoru budowlanego ? aby zmusić właściciela do wymalowania balkonów.
ale czy to oszpeci czy nie to już kwestia umowna.

wm2abc

Może uchwałę zaskarżyć lub mógł ją zaskarży, nie wiem jaki okres minął od podjęcia uchwały, ale nic mu to nie da - "większość to większość" i tyle na ten temat, :bigsmile:gościa zwabić do piwnicy zamknąć go tam, pomalować i wypuścić

boletus

Od podjętej Uchwały minęło sporo czasu. Za późno aby zaskarżać. Akera. Polemizowałbym z Twoją opinią, że wewnętrzna część balkonu należy do mieszkania. Ja myślę, że to część elewacji budynku a ta należy do części wspólnych. Gdyby było inaczej Zarząd zlecając malowanie innych balkonów w nieruchomości wydywałby pieniądze Wspólnoty na malowanie części przynależnych do lokali. Nie wiem. Może Akera masz rację.

wm2abc

Ja wynalazłem coś takiego:
"Od lat, a praktycznie od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali, trwają dyskusje na temat podmiotu, który ma pokrywać koszty balkonu przyległego do lokalu.
Ścierają się dwa przeciwstawne stanowiska – jedni twierdzą, że balkon należy traktować jako pomieszczenie pomocnicze, które musi utrzymywać w odpowiednim stanie ten, kto na zasadach wyłączności z balkonu korzysta, czyli właściciel lokalu. Inni twierdzą, że balkon jest częścią elewacji, więc koszt jego remontów musi pokrywać wspólnota mieszkaniowa.

Próbę rozstrzygnięcia podjął Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Gdańsku, kierując stosowne pytanie do Sądu Najwyższego. W dniu 7 marca 2008r Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Nie wydaje się, aby powyższy wyrok miał zakończyć dyskusję. Może on budzić kontrowersje, gdyż np. posadzka balkonu może nie być elementem konstrukcyjnym gdy balkon jest „skrzynką przyczepioną do budynku”, ale będzie nim jeśli balkon jest loggią. Podkreślić należy, że uchwała wiąże jedynie ten sąd, który pytanie prawne skierował do Sądu Najwyższego, czyli Sąd Apelacyjny w Gdańsku – inne sądy nie muszą jej brać pod uwagę.

Warto przytoczyć fragment ustnego uzasadnienia uchwały, przedstawionego przez sędziego Zbigniewa Kwaśniewskiego: „... Stan prawa w całej kwestii nie jest precyzyjny, a orzecznictwo SN jest częściowo rozbieżne”. Zdanie to potwierdza znaną wszystkim zarządcom prawdę – nie jest możliwe, aby w sposób jednoznaczny, zgodny z zapisami ustawowymi, logiką i zasadami współżycia społecznego określić sposób rozliczania kosztów remontów balkonów i odpowiedzialności za utrzymanie balkonów w należytym stanie technicznym.

Od lat prezentuję stanowisko, w którym utwierdziła mnie uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r – każda wspólnota powinna uchwałą określić zakres pojęcia „nieruchomość wspólna” oraz zasady rozliczania kosztów remontów tych elementów nieruchomości, które nie są jednoznacznie uregulowane w aktach prawnych, w tym - balkonów. Nie można wykluczyć, że uchwały takie mogą być przez niezadowolonych członków wspólnoty zaskarżane do sądu, ale lepszego rozwiązania zaproponować nie potrafię."

boletus

Dziękuję za wszystkie wypowiedzi. Pozdrawiam.

weles1478

[cite] akera:[/cite]no nie jest to takie oczywiste.
Więc z tego względu mozna nie wpuścić ekipy do malowania części wewnętrznej, zewnętrzną mozna z zewnątrz pomalować, więc nie ma problemu.

Jakim kosztem ? Zwłaszcza te na wyższych piętrach.
"Burakiem" można być ale w imię czego?

boletus

Dziękuję weles1478 za dowcipną odpowiedź.
Okazuje się, że sprawa ma dalszy ciąg. W dniu wczorajszym mieliśmy spotkanie Zarządu Wspólnoty aby omówić przedmiotową sprawę. Pojawił się na nim krnąbrny właściciel i oznajmił, że jutro złoży wniosek do Zarządu o sporządzenie projektu Uchwały Wspólnoty dotyczącej niemalowania jego balkonów. Zbireranie podpisów na drodze indywidualnej. Oczywiście wszystkim, zgodnie z literą prawa, ma się zająć Zarząd. Właściciel zarządał, aby był obecny podczas zbierania podpisów.
Powiedzcie kochani, czy ta nowa Uchwała będzie odrębną Uchwałą, czy będzie zmieniała Uchwałę już przyjętą i praktycznie zrealizowaną, dotyczącą remontu elewacji? Czy wogóle Uchwała może zmieniać Uchwałę już zrealizowaną. Budynek pięciokondygnacyjny o powierzchni dachu 1000 m2 jest pomalowany cały. Pozostały te dwa nieszczęsne balkony. A może udałoby się skutecznie zaskarżyć nową Uchwałę Wspólnoty o niemalowaniu dwóch balkonów gdyby została przegłosowana na "tak"? Jak sąd mógłby się do tego ustosunkować ?
Pozdrawiam i czekam na sugestie.