opłaty za "tzw. ogródki"

Pytam

spółdzielnia w upadłości przekształca się we wspólnotę, "korzystając z bałaganu" mieszkańcy parterów zrobili na swój koszt zejścia z własnych balkonów, ogrodzili teren płotem ok. 1,6m. Przy 5 budynkach jest 6 rodzajów płotów "litych". Problem: 1) ta część mieszkańców ogrodziła "sobie" teren i korzysta z niego indywidualnie, 2) kilka rodzajów płotów czyni osiedle nieestetczynym, już na zewnątrz widać iz każdy sobie rzepkę skorbie", 3) JA płacę podatek gruntowy do UM za teren do którego nie mam dostępu, "ani nogą, ani wzrokiem", dzieci z osiedla mają ewidentnie mniej miejsca do zabawy, 4) nie ma uregulowań w aktach notarialnych ani umowach dot. np. dzierżawy a co za tym idzie odpłatności, 5) od ok. 2 lat mieszkancy za korzystanie z ogóródków płacą ok. 0,12 zł za m kw. tj. ok 5 zł miesięcznie.
Jak podejść do tematu? Kupując mieszkanie zapewniano mnie iż "żadnych płotów" wydzielających teren na indywidualnych mieszkanców nie będzie, bo to niezgodne z prawem. Odpłatnośc ok. 5 zł miesięcznie też uważam za nieporozumnienie. Może ktoś z Państwa miał podobny problem i znaleźliście rozwiązanie kompromisowe??

Zarządca

Taki sposób korzystania, to zgodnie z wykładnią Sądu Najwyższego wyrażoną w uzasadnieniu wyroku z dnia 29.06.2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl., zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej.
Obecny, dokonany w sposób dorozumiany podział quoad usum, może by zmieniony uchwałą właścicieli lokali.
Uważam, że należy podjąc uchwałę w tym względzie i określic w niej warunki montażu ogrodzeń, jeżeli właściciele się nie dostosują będą musieli teren przywrócic do stanu pierwotnego (co można wyegzekwowac na drodze postępowania sądowego).
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29.06.2010 r., sygn. akt: III CSK 325/09:


"Kwestionowane uchwały bez wątpienia dotyczą zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i w związku z tym wymagają decyzji właścicieli lokali wyrażonej większością głosów. Dotychczasowy sposób korzystania z miejsc postojowych został wprawdzie określony w umowach ustanawiających odrębna własność lokali, nie są to jednak umowy, o których mowa w przepisach art. 18 u.w.l., ponieważ nie określają sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Powód w niniejszej sprawie (dotychczasowy właściciel w rozumieniu ustawy o własności lokali) miał zapewne decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych i polega na ich zaliczeniu do nieruchomości wspólnej, a nie np. na utworzeniu samodzielnego lokalu garażowego (lokalu o innym przeznaczeniu), w którym wszyscy bądź tylko niektórzy właściciele lokali mieliby udziały w określonej wysokości. Okoliczność ta sprawia, że wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. "
Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolnocie.html

weles1478

[cite] Pytam:[/cite]spółdzielnia w upadłości przekształca się we wspólnotę,
Problem: 1) ta część mieszkańców ogrodziła "sobie" teren i korzysta z niego indywidualnie,
2) kilka rodzajów płotów czyni osiedle nieestetczynym, już na zewnątrz widać iz każdy sobie rzepkę skorbie",
3) JA płacę podatek gruntowy do UM za teren do którego nie mam dostępu, "ani nogą, ani wzrokiem", dzieci z osiedla mają ewidentnie mniej miejsca do zabawy,
4) nie ma uregulowań w aktach notarialnych ani umowach dot. np. dzierżawy a co za tym idzie odpłatności,
5) od ok. 2 lat mieszkancy za korzystanie z ogóródków płacą ok. 0,12 zł za m kw. tj. ok 5 zł miesięcznie.
Jak podejść do tematu? Kupując mieszkanie zapewniano mnie iż "żadnych płotów" wydzielających teren na indywidualnych mieszkanców nie będzie, bo to niezgodne z prawem.
Odpłatnośc ok. 5 zł miesięcznie też uważam za nieporozumnienie. Może ktoś z Państwa miał podobny problem i znaleźliście rozwiązanie kompromisowe??

do kogo należy teren? kto jest jego właścicielem?
czy masz wpisane do aktu notarialnego, że teren jest współwłasnością i stanowi część wspólną?

owner

[cite] Pytam:[/cite]1) spółdzielnia jest w upadłości,
2) syndyk ropzoczął przekształcenia na pełną własność,
3) część mieszkańców przekształciła się ponosząc koszty aktów notarialnych

https://forum.zarzadca.pl/discussion/2067/dot-przeksztalcen-na-pelna-wlasnosc/#Item_1
Część lokali jest już wyodrębniona, a więc ich właściciele mają udział w gruncie.
Grunt (jak i cała nieruchomość wspólna) jest wspólną własnością spółdzielni w upadłości (większość udziałów) i właścicieli wyodrębnionych lokali.

weles1478

[cite] owner:[/cite]Część lokali jest już wyodrębniona, a więc ich właściciele mają udział w gruncie.
Grunt (jak i cała nieruchomość wspólna) jest wspólną własnością spółdzielni w upadłości (większość udziałów) i właścicieli wyodrębnionych lokali.

Wcale tak być nie musi. Posiadanie udziału nie oznacza, że jest się współwłaścicielem w gruncie. Może to być dzierżawa wieczysta od Gminy jak i Skarbu Państwa i uwłaszczenie też następuje, przynajmniej tak wynika z różnych opracowań ukazujących się w mediach. Spółdzielnie kiedyś budowały, gdzie popadnie , nikt się nie przejmował prawem własności co do nieruchomości gruntowej.

owner

Posiadanie udziału nie oznacza, że jest się współwłaścicielem w gruncie. Może to być dzierżawa wieczysta od Gminy jak i Skarbu Państwa i uwłaszczenie też następuje

To prawda - udział w gruncie może być też udziałem w prawie wieczystego użytkowania. Reguluje to art. 4.3 uwl:

Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Dla omawianego przypadku nie ma znaczenia, kto jest właścicielem gruntu. Wspólnota powstanie również wtedy, jeżeli SM w upadłości jest wieczystym użytkownikiem gruntu.

weles1478

[cite] owner:[/cite]
To prawda - udział w gruncie może być też udziałem w prawie wieczystego użytkowania. Reguluje to art. 4.3 uwl:

Dla omawianego przypadku nie ma znaczenia, kto jest właścicielem gruntu. Wspólnota powstanie również wtedy, jeżeli SM w upadłości jest wieczystym użytkownikiem gruntu.

(...)

Podobne skrzywienie interpretacyjne prawa własności, które Ty reprezentujesz / proponujesz, wynika z teorii głoszonych przez sędziego Dziczka czy eksperta ekonomicznego Dziewiora (sprawy finansowe wspólnoty), którzy patrzą na sprawy wspólnotowe przez pryzmat spółdzielczości mieszkaniowej !!!!!!!- chcieli by stworzyć zasady interpretacyjne prawa własnościowego coś w rodzaju spółdzielczości mieszkaniowej bis we wspólnocie. (przeanalizuj sobie - kalendarium-jak zmieniał się tekst ustawy o własności lokali i ustawa o spółdzielczości mieszkaniowej, kiedy to następował i za czyich rządów i co z tego mają właściciele lokali)
Niestety niejednokrotnie ich teorie są szkodliwe jak to pokazuje praktyka. - odrębny majątek wspólnoty (chodziło o zalegalizowanie sprzedaży działek gruntowych przez Gminę bogatym wspólnotom w Warszawie; pierwszy wyrok SN że nie może , a po roku że może; kosztem właścicieli, którzy za to płacą choć nie są właścicielami ) czy refakturowanie mediów na członków wspólnoty.

Zanim wspólnota powstanie musi nastąpić przeniesie prawa własności: ze spółdzielni na członka tej spółdzielni.

Dopiero kolejnym etapem jest zmiana sposobu zarządu nieruchomością - popularnie nazwana powstaniem wspólnoty .
Może to nastąpić poprzez podjęcie uchwały przez właścicieli lokali ( nie myć : z posiadaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) lub likwidacje SM, ale tego etapu w tym wątku nie omawiamy.

owner

(...)
Tak dla równowagi:

[cite] weles1478:[/cite]Może to być dzierżawa wieczysta od Gminy jak i Skarbu Państwa i uwłaszczenie też następuje, przynajmniej tak wynika z różnych opracowań ukazujących się w mediach.

Nie "dzierżawa wieczysta", tylko wieczyste użytkowanie. Dzierżawa to jednak zupełnie co innego.
Nie "opracowania ukazujące się w mediach" decydują o możliwości uwłaszczenia, lecz wyraźny przepis ustawy: art. 4.3.

[cite] weles1478:[/cite]Zanim wspólnota powstanie musi nastąpić przeniesie prawa własności: ze spółdzielni na członka tej spółdzielni.

Niekoniecznie na członka spółdzielni - na osobę, posiadającą spółdzielcze prawo do lokalu. Przypomnę, że "własnościowe" prawo do lokalu może posiadać osoba nie będąca członkiem spółdzielni.
Przeniesienie prawa własności w niektórych przypadkach już nastąpiło, zatem wspólnota w świetle prawa już jest, ale nie obowiązują przepisy uwl o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, nadal obowiązują przepisy prawa spółdzielczego i ustawy o SM.
Uchwała o przyjęciu przepisów uwl w zakresie zarządu NW będzie pewnie podjęta, skoro nie ma szans na dobrowolne przekształcenie prawa do lokalu przez wszystkich lokatorów, a syndyk ma większość udziałów i chce przekształcenia we wspólnotę.

(...)

weles1478

(...) Admin

Art. 17'17. [Odrębna własność lokalu]
Jeżeli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną
własność lokalu, przeniesienie własności lokalu może nastąpić<STRONG> wyłącznie na rzecz członka</STRONG>,
któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, albo <STRONG>osoby niebędącej
członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.</STRONG>

owner

Art. 17^17 dotyczy wyłącznie sytuacji, kiedy SM wyodrębniła lokal dla siebie. Chociaż i tak potwierdza moje stanowisko, że SM może uwłaszczyć również osobę ze SWPL niebędącą członkiem SM.
Ogólny przepis o przekształceniach prawa do lokalu we własność to art. 17^14:

Art. 17^14. 1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:
1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 i 11.

weles1478

Cały art. 17 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest poświęcony przekształceniu spółdzielczego prawa własności we własność.
W art. 17'14 podane jest jakie warunki trzeba spełnić by do przekształcenia można było przystąpić .

owner

(...) ADMIN
Spółdzielnia nie tylko może, ale na pisemne żądanie osoby posiadającej spółdzielcze prawo do lokalu (niekoniecznie członka SM) jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu. Ty pisałeś o przeniesieniu prawa własności ze spółdzielni na członka tej spółdzielni, a to nie jest prawda, tylko półprawda.