umowa sposobu zarzadu zawarta na czas nieokreslony z 6-cio miesiecznym okresem wypowiedzenia
ovvero
Użytkownik
witam,
ponizej wybrane zapisy z aktow notarialnych umowy kupna-sprzedazy podpisanych pomiedzy developerem tj. spoldzielnia mieszkaniowa a kazdym z wlascicieli poszczegolnych lokali:
1. nabywcy lokalu bedacego przedmiotem umowy (...) powierzyli sprawowanie zarzadu nieruchomoscia wspolna Spoldzielni Mieszkaniowej (...), a jej wykazani przedstawiciele wyrazili na to zgode i zobowiazali sie obowiazki zarzadcy wykonywac z nalezyta starannoscia, zgodnie z postanowieniami umowy i z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994r uwl i ustalili nastepujace zasady, ktore beda obowiazywac wszystkich wlascicieli lokali znajdujacych sie w tych budynkach-o czym spoldzielnia-jako strona zbywajaca-zobowiazana bedzie poinformowac kolejnych wlascicieli lokali, a mianowicie, ze:
(...)
zmiana zarzadu, zarzadcy, zapisow dotyczacych sposobu zarzadzania-wymaga podjecia uchwaly 2/3 udzialow wlascicieli wszystkich lokali
2. do obowiazkow Spoldzielni jako zarzadcy nalezec bedzie (...)
3.
a)umowa co do sposobu zarzadu zostala zawarta na czas nieokreslony i moze byc zmieniona przez strony z zachowaniem formy aktu notarialnego
b) umowe na czas nieokreslony mozna rozwiazac za szesciomiesiecznym wypowiedzeniem na koniec miesiaca kalendarzowego przez wlascicieli lub zarzadce
__________________
zz ww. rozumiem, ze w trybie art. 18.1 wspolnota powierzyla zarzad zarzdacy SM (zarzad powierzony) i zarzad ten sprawuje spoldzielnia mieszkaniowa-ktora jest rownolegle zarzadca (posiada odpowiednie uprawnienia/licencje)
"Umowa co do sposobu zarządu została zawarta na czas nieokreślony" czytaj: zarząd został powierzony sm ... przez wspólnotę na czas nieokreślony
"i może być zmieniona przez strony z zachowaniem formy aktu notarialnego" czytaj: zmiana zarządu powierzonego na właścicielski czyli zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
"umowe na czas nieokreślony można rozwiązać za szesciomiesiecznym wypowiedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego przez właścicieli lub zarządcę"
i nie mam pojecia jak nalezy to rozumiec
przeciez zgodnie z art. 18 ust. 2a - właściciele mogą zmienić sposób zarządu swoją nieruchomością, (z dotychczasowego, powierzonego jakiejś tam firmie (osobie) na zarząd właścicielski w dowolnym momencie byle z zachowaniem wlasciwej formy, i zmiana ta wchodzi w zycie z data wskazana w uchwale o zmianie
"...art. 18 ust. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej..."
Jakikolwiek związek prawny i gospodarczy z dotychczasowym zarządem (firmą zewnętrzną - sm ...) przestaje istnieć z datą jaka jest wpisana w podjętej uchwale czyli SM jako zarzdaca traci wszelkie umocowanie do wykonywania czynnosci.
Wspólnota rządzi się od tego momentu sama zgodnie z prawem. Czyli "rządzi" zarząd właścicielski.
Jeżeli zarząd uważa że nie jest w stanie rządzić całością spraw, może poprosić właścicieli o pełnomocnictwo do zawarcia umowy np. o zarządzanie/administrowanie (prowadzenie bieżącej obsługi gospodarczo-finansowej wspólnoty) - firmie (osobie) zewnętrznej.
Jeżeli taka firma (osoba) ma ponosić jakąś część odpowiedzialności, umowa taka powinna zostać zawarta na piśmie pomiędzy
wspólnotą a zarządcą licencjonowanym, posiadającym OC. Może też zarząd właścicielski powierzyć bieżącą obsługę komu chce -administratorowi (np. pani Zosia) ale wtedy ponosi całkowitą odpowiedzialność za "czyny" takiej osoby.
czy zastrzezenie w aktach notarialnych 6-miesiecznego okresu wypowiedzenia umowy co do sposobu zarzadu oznacza, ze wspolnota jest zobowiazana okreslic w uchwale o zmianie sposobu zarzadu date zmiany zgodnie ze wskaznaym 6-miesiecznym okresem wypowiedzenia np. uchwala podjeta 15/09/2010 skutkuje zmiana sposobu zarzadu dopiero z dniem 01.04.2011? -wg mnie to niezgodne z przepisami, autor/inicjator zapisow w akcie /sm pomylil sie na swoja niekorzysc i niegodnie z wlasna intencja, powinien byl zapisac, ze umowa zarzadzania jest zawarta na czas nieokreslony i jej wypowiedzenie mozliwe jest za 6-miesiecznym okresem wypowiedzenia
wspolnocie zalezy na jak najszybszym "uwolnieniu sie" od aktualnego zarzadcy,
ze wzgledu na brak zaufania do niego i brak zgody na przedstawione przez niego rozliczenie roku 2009 wspolnota nie zatwierdzila sprawozdania ani nie udzielila absolutorium, nie zatwierdzila takze planu gospodarczego na biezacy rok skladajac zarzadcy konkretne zarzuty-mimo to sm nie zrezygnowala dobrowolnie i nie zamierza w dalszym ciagu zrezygnowac z zarzadzania wspolnota
straszy, ze mimo podjecia uchwaly o zmianie sposobu zarzadzania bedziemy zmuszeni wspolpracowac z nia-placic jej przez kolejne 6miesiecy po uchwale o zmianie sposobu zarzdzania
uprzejmie prosze o rzeczowe opinie w powyzszym temacie za ktore z gory dziekuje
ponizej wybrane zapisy z aktow notarialnych umowy kupna-sprzedazy podpisanych pomiedzy developerem tj. spoldzielnia mieszkaniowa a kazdym z wlascicieli poszczegolnych lokali:
1. nabywcy lokalu bedacego przedmiotem umowy (...) powierzyli sprawowanie zarzadu nieruchomoscia wspolna Spoldzielni Mieszkaniowej (...), a jej wykazani przedstawiciele wyrazili na to zgode i zobowiazali sie obowiazki zarzadcy wykonywac z nalezyta starannoscia, zgodnie z postanowieniami umowy i z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994r uwl i ustalili nastepujace zasady, ktore beda obowiazywac wszystkich wlascicieli lokali znajdujacych sie w tych budynkach-o czym spoldzielnia-jako strona zbywajaca-zobowiazana bedzie poinformowac kolejnych wlascicieli lokali, a mianowicie, ze:
(...)
zmiana zarzadu, zarzadcy, zapisow dotyczacych sposobu zarzadzania-wymaga podjecia uchwaly 2/3 udzialow wlascicieli wszystkich lokali
2. do obowiazkow Spoldzielni jako zarzadcy nalezec bedzie (...)
3.
a)umowa co do sposobu zarzadu zostala zawarta na czas nieokreslony i moze byc zmieniona przez strony z zachowaniem formy aktu notarialnego
b) umowe na czas nieokreslony mozna rozwiazac za szesciomiesiecznym wypowiedzeniem na koniec miesiaca kalendarzowego przez wlascicieli lub zarzadce
__________________
zz ww. rozumiem, ze w trybie art. 18.1 wspolnota powierzyla zarzad zarzdacy SM (zarzad powierzony) i zarzad ten sprawuje spoldzielnia mieszkaniowa-ktora jest rownolegle zarzadca (posiada odpowiednie uprawnienia/licencje)
"Umowa co do sposobu zarządu została zawarta na czas nieokreślony" czytaj: zarząd został powierzony sm ... przez wspólnotę na czas nieokreślony
"i może być zmieniona przez strony z zachowaniem formy aktu notarialnego" czytaj: zmiana zarządu powierzonego na właścicielski czyli zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
"umowe na czas nieokreślony można rozwiązać za szesciomiesiecznym wypowiedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego przez właścicieli lub zarządcę"
i nie mam pojecia jak nalezy to rozumiec
przeciez zgodnie z art. 18 ust. 2a - właściciele mogą zmienić sposób zarządu swoją nieruchomością, (z dotychczasowego, powierzonego jakiejś tam firmie (osobie) na zarząd właścicielski w dowolnym momencie byle z zachowaniem wlasciwej formy, i zmiana ta wchodzi w zycie z data wskazana w uchwale o zmianie
"...art. 18 ust. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej..."
Jakikolwiek związek prawny i gospodarczy z dotychczasowym zarządem (firmą zewnętrzną - sm ...) przestaje istnieć z datą jaka jest wpisana w podjętej uchwale czyli SM jako zarzdaca traci wszelkie umocowanie do wykonywania czynnosci.
Wspólnota rządzi się od tego momentu sama zgodnie z prawem. Czyli "rządzi" zarząd właścicielski.
Jeżeli zarząd uważa że nie jest w stanie rządzić całością spraw, może poprosić właścicieli o pełnomocnictwo do zawarcia umowy np. o zarządzanie/administrowanie (prowadzenie bieżącej obsługi gospodarczo-finansowej wspólnoty) - firmie (osobie) zewnętrznej.
Jeżeli taka firma (osoba) ma ponosić jakąś część odpowiedzialności, umowa taka powinna zostać zawarta na piśmie pomiędzy
wspólnotą a zarządcą licencjonowanym, posiadającym OC. Może też zarząd właścicielski powierzyć bieżącą obsługę komu chce -administratorowi (np. pani Zosia) ale wtedy ponosi całkowitą odpowiedzialność za "czyny" takiej osoby.
czy zastrzezenie w aktach notarialnych 6-miesiecznego okresu wypowiedzenia umowy co do sposobu zarzadu oznacza, ze wspolnota jest zobowiazana okreslic w uchwale o zmianie sposobu zarzadu date zmiany zgodnie ze wskaznaym 6-miesiecznym okresem wypowiedzenia np. uchwala podjeta 15/09/2010 skutkuje zmiana sposobu zarzadu dopiero z dniem 01.04.2011? -wg mnie to niezgodne z przepisami, autor/inicjator zapisow w akcie /sm pomylil sie na swoja niekorzysc i niegodnie z wlasna intencja, powinien byl zapisac, ze umowa zarzadzania jest zawarta na czas nieokreslony i jej wypowiedzenie mozliwe jest za 6-miesiecznym okresem wypowiedzenia
wspolnocie zalezy na jak najszybszym "uwolnieniu sie" od aktualnego zarzadcy,
ze wzgledu na brak zaufania do niego i brak zgody na przedstawione przez niego rozliczenie roku 2009 wspolnota nie zatwierdzila sprawozdania ani nie udzielila absolutorium, nie zatwierdzila takze planu gospodarczego na biezacy rok skladajac zarzadcy konkretne zarzuty-mimo to sm nie zrezygnowala dobrowolnie i nie zamierza w dalszym ciagu zrezygnowac z zarzadzania wspolnota
straszy, ze mimo podjecia uchwaly o zmianie sposobu zarzadzania bedziemy zmuszeni wspolpracowac z nia-placic jej przez kolejne 6miesiecy po uchwale o zmianie sposobu zarzdzania
uprzejmie prosze o rzeczowe opinie w powyzszym temacie za ktore z gory dziekuje
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Plac Powstańców Warszawy 1
00-950 Warszawa
http://www.uokik.gov.pl/kontakt.php
W zawiadomieniu należy podkreślic, że doszło do naruszenia interesów zbiorowych.
Moim zdaniem zapis, z którego wynika, że "zmiana zarządu, zarządcy, zapisów dotyczących sposobu zarządzania-wymaga podjęcia uchwały 2/3 udziałów właścicieli wszystkich lokali" stanowi jaskrawy przykład klauzuli niedozwolonej.
Właściciele lokali ustanowili sposób zarządu w umowie, ta umowa, o której mowa w artt. 18 ust. 1 uwl, to umowa między właścicielami a nie między właścicielami a zarządcą, co często umyka uwadze.
W umowie powierzono jednocześnie zarząd spółdzielni.
Ja to rozumiem inaczej - w akcie mowa jest o zmianie umowy z zachowaniem formy aktu notarialnego a nie o zmianie sposobu zarządu w drodze uchwały protokołowanej przez notariusza - to dwie odrębne kwestie, choc uważam, że nie będzie to miało znaczenia, gdyż art. 18 ust. 2 uwl jest bezwzględnie obowiązujący - zatem uchwała protokołowana przez notariusza zastępuje umowę w formie aktu notarialnego.
Podzielam ten pogląd i dlatego uważam, że powyższy zapis o 6 msc. terminie również narusza prawo i stanowi przykład klauzuli niedozwolnej, choc nie razi już tak, jak zapis dotyczący wymogu 2/3 udziałów.
Niezupełnie, generalnie umowny okres wypowiedzenia nadal obowiązuje, choc nie w każdym przypadku.
To nie jest umowa o zarządzanie, lecz umowa zawarta między właścicielami w sprawie zmiany sposobu zarządu.
Właściciele nie muszą określa terminu w uchwale, sposób jego wyliczenia wynika z zapisu tej umowy.
zebranie wspolnoty w sprawie zmian w zakresie zarzadu/zarzadcy mamy za ok tydzien, jego planowany porzadek (z ktorym nie do konca sie zgadzam) to:
1.zmiana sposobu zarzadu-uchwala 2/3 protokolowana przez notariusza
2.odwolanie zarzadu/sm-uchwala 2/3 (czy musimy go odwolywac skoro zmieniamy wczesniejsza uchwala sposob zarzadu-to sm jako podmiot, ktoremu powierzono zarzad przestaje byc "powolanym" zarzadem - w sumie to mysmy nigdy nie powolywali zarzadu tylko powierzyli zarzad i to powierzenie zostaje oddalone/skonczone wraz z podjeciem 1 uchwaly, tym samym zarzadcy jako upowaznieni przedstawiciele spoldzielni, ktorej powierzono zarzad wg mnie przestaja pelnic funkcje zarzadcy w stosunku do naszej wspolnoty z racji faktu, ze oddalono samo powierzenie zarzadu, a wraz z tym wszystko co z tego faktu wynikalo)
3. wybor czlonkow zarzadu wlascicielskiego-uchwala 2/3
4.zmiana zarzadcy/sm-uchwala 2/3 (biorac pod uwage moje uwagi w pkt.2, wydaje mi sie takze, ze sformulowanie uchwaly "zmiana zarzadcy-sm" jest nie wlasciwe bo skoro zmiana to nalezaloby w to miejsce kogos zaproponowac na zamiane-a intencja jest na razie tylko skuteczne pozbycie sie go, nie mamy jeszcze ostatecznej kandydatury nowego zarzdcy/administratora)
5.upowaznienie od wspolnoty dla zarzadu wlascicielskiego do rozwiazywania i zawierania umow o administrowanie z firma administrujaca nieruchomosciami-uchwala 2/3
podsumowujac czy i jesli tak to w jaki sposob nalezaloby zmienic ww. porzadek oraz, ktory z ww. pkt nalezy wiazac z rozpoczeciem biegu 6-miesiecznego okresu wypowiedzenia
z gory dziekuje i pozdrawiam
ovvero
sm poza pelnieniem funkcji zarzadu i zarzadcy jest rownolegle jednym ze wspolwlascicieli-i z pewnoscia wszystko bedzie nam zaskarzac, podwazac
poniewaz zdecydowanie latwiej byloby uzyskac 50+1 czy w obecnej sytuacji jest sens ryzykowac czy raczej trzymac sie 2/3 (bo tak wynika z aktow, ktore na chwile obecna jak sie wydaje nas obowiazuja) -jest to wazne zagadnienie bo w protokole z zebrania trzeba ujac w jaki sposob (jaka wiekszoscia) podejmowane sa skutecznie uchwaly
Proszę jednak trzymac się tych 2/3, choc wydaje się, że zapis jest bezskuteczny, jednak sąd może miec inny pogląd na tę sprawę.
Niestety, ale moim zdaniem tak to należy potraktowac (choc uważam, że określanie, a właściwie narzucanie, 6-cio miesięcznego okresu wypowiedzenia to również klauzula niedozwolona). W takich sprawach trzeba byc bardzo ostrożnym, gdyż wspólnota może ponieśc duże straty (koniecznośc zapłaty odszkodowania - 6 ms. wynagrodzenia).
Odwołanie zarządu a zmiana sposobu zarządu to dwie różne kwestie (na co wyraźnie wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego!)
Co do zasady jest tak, że zmiana osoby zarządcy nie wymaga podejmowania uchwały protokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2 uwl). Jednak w Waszym przypadku jest niestety inaczej, ponieważ w aktach zawarto zapis o tym, że odwołanie zarządcy wymaga spełnienia przesłanek z w/w przepisu (uchwała protokołowana przez notariusza).
Nie rozumiem, dlaczego miałoby głosowac wtej sprawie aż 2/3?
Mam inną propozycję- proszę po prostu przygotowac jedną konkretną uchwałę, podjąc ją z ostrożności i dla świętego spokoju 2/3 głosami, powinna dotyczyc zmiany całego ustalonego w aktach notarialnych sposobu zarządu oraz odwołania zarządcy, postanówcie w niej Państwo, ze zarząd będzie sprawowany na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali.
Potem już wybierzcie zarząd głosując na zasadach ogólnych.
Sądzę, że te 2/3 zakwestionuje UKoiK, ale żeby nie powodowac chaosu niech tak będzie na razie.
Pamiętajcie o pełnomocnictwach - muszą byc RODZAJOWE, trzeba wyraźnie określic przedmiot głosowania, to bardzo ważne.
Skoro przejdziecie na zarząd ustawowy, to nie będzie zmiany zarządcy, lecz jego odwołanie.
Brak podstaw do przyjęcia, aby 2/3 miały o tym decydowac, to nie wynika z zapisów w akcie notarialnym.
Zmieńcie jednak ten cały sposób zarządu jedną uchwałą, bo tak będziecie Państwo w nieskończonośc coś podejmowac 2/3 głosami.
b) umowe na czas nieokreslony mozna rozwiazac za szesciomiesiecznym wypowiedzeniem na koniec miesiaca kalendarzowego przez wlascicieli lub zarzadce"
Z tego zapisu wynika, że jego autor pomylił dwie kwestie: umowę dotyczącą sposobu zarządu z umową pomiędzy zarządcą a wspólnotą, nie mniej jednak uważam, że należy liczyc się z obowiązkiem zapłaty.