samowola zarządcy

111

Poradźcie, czy zarządca mający ponad 90% we Wspólnocie może
rozdzielić lokale na mieszkalne i użytkowe i zróżnicować
wysokość składki ?

a-z

Możliwe, że robi to zgodnie z prawem.
Co zróżnicował i jak to argumentował?

owner

[cite] 111:[/cite]Poradźcie, czy zarządca mający ponad 90% we Wspólnocie

Ponad 90% czego? Udziałów?

weles1478

[cite] 111:[/cite]Poradźcie, czy zarządca mający ponad 90% i]udziałów[/i we Wspólnocie może rozdzielić lokale na mieszkalne i użytkowe i zróżnicować wysokość składki ?

Tak. A w czym problem możesz jaśniej?

111

Zarządca, dysponujący lokalami niewyodrębnionymi - ponad 90%, dotychczas jednakowo traktował lokale mieszkalne i użytkowe, z taką samą stawką zaliczki na fundusz remontowy. Aż tu nagle przestawił, najpierw projekt uchwały którą następnie jednym podpisem przegłosował, w której wyszczególnił lokale mieszkalne i użytkowe. Dla tych ostatnich ustalił zaliczkę na fundusz remontowy 3-krotnie wyższą niż dla lokali mieszkalnych. Po napisaniu pisma, że jest to nieuzasadnione, Zarządca przysłał uchwałę wraz z pismem, że możemy odwoływać się do sądu.

Zarządca

To proszę się odwołac, koszt uchwały 200 zł. za uchwałę, wzór pozwu:
http://zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/pozwy/82-pozew-o-uchylenie-uchwaly-wspolnoty-mieszkaniowej-wraz-z-wnioskiem-o-zabezpieczenie-powodztwa.html

Podwyżka opłat musiałaby byc uzasadniona takim sposobem korzystania przez właścicieli lokali użytkowych, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, przy czym musi byc proporcjonalna do tego zwiększenia opłat. Nie może to byc "widzimisię" zarządcy.

owner

Nie może to byc "widzimisię" zarządcy.

Nawet wówczas, gdy zarządca jest też większościowym współwłaścicielem. Choćby i 90-procentowym.

Ustawa o własności lokali:

Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

weles1478

[cite] 111:[/cite]Zarządca, dysponujący lokalami niewyodrębnionymi -

Czy to jest sprawdzone, że nie zostały wyodrębnione,
a może są wyodrębnione i posiada je jeden właściciel. Już z taką sytuacją się spotkałem.

owner

Dla omawianej sprawy nie ma to znaczenia.
Niezależnie od tego, czy są to lokale wyodrębnione, czy nie, 3-krotnie większe obciążenie właścicieli lokali użytkowych nie ma uzasadnienia.
W razie procesu, wspólnota będzie musiała udowodnić (wyliczyć), że z powodu "sposobu korzystania" z lokali użytkowych faktycznie ponosi 3-krotnie wyższe koszty remontów całej nieruchomości wspólnej. Nie wydaje mi się, żeby to było zgodne z rzeczywistością - oznaczałoby to, że lokale użytkowe rujnują części konstrukcyjne budynku, wspólne instalacje itp.

111

Uzupełnię informację, że lokal użytkowy o którym mowa jest wyodrębniony. Jestem członkiem wspólnoty, z udziałem 2,66%. W budynku jest wyodrębniony jeszcze jeden lokal użytkowy oraz jedno mieszkanie. Pozostałe mieszkania są w rękach jednego właściciela, który pełni funkcje Zarządcy i przegłosowuje, co tylko chce.

elan124

[cite] 111:[/cite] jednego właściciela, który pełni funkcje Zarządcy i przegłosowuje, co tylko chce

Ile lokali liczy wasza wspólnota ? Czy ów właściciel został przez was powołany na Zarządcę NW waszej wspólnoty (posiada licencję) , czy pełni tylko funkcję Administratora ?

111

Jest to mała wspólnota. We wspólnocie są cztery podmioty, 3 lokale wykupione i właściciel lokali niewyodrębnionych (kilkanaście). Zarządca jest spółką, która jest właścicielem majątku, i do której należy większość tego budynków. Niby jest tak, że w biurze obsługi wspólnot spółki są osoby z licencją, ale generalnie twierdzą, że zarządcą jest spółka.

pacek57

[cite] 111:[/cite]Jest to mała wspólnota. We wspólnocie są cztery podmioty, 3 lokale wykupione i właściciel lokali niewyodrębnionych (kilkanaście). Zarządca jest spółką, która jest właścicielem majątku, i do której należy większość tego budynków. Niby jest tak, że w biurze obsługi wspólnot spółki są osoby z licencją, ale generalnie twierdzą, że zarządcą jest spółka.

Zgodnie z art. 20 UoWL : Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami nie wyodrebnionymi, jest więcej niż siedem to jest to tzw. duża wspólnota.

owner

w biurze obsługi wspólnot spółki są osoby z licencją, ale generalnie twierdzą, że zarządcą jest spółka

Może tak jest spółka nazywana w umowie o zarządzanie, ale licencję zarządcy otrzymują wyłącznie osoby fizyczne, a nie spółki.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, regulującą między innymi działalność zawodową zarządców:

"prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządców nieruchomości" (art. 184.3).

"Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami." (art. 185.2)

MirekL

111-nieznajomość prawa szkodzi . Przeczytaj najpierw Ustawę o właśności lokali, a będziemy poruszać się w jednym wymiarze.

Poradźcie, czy zarządca mający ponad 90% we Wspólnocie może
rozdzielić lokale na mieszkalne i użytkowe i zróżnicować
wysokość składki ?

Nie może, lokale są albo lokalami mieszkalnymi albo użytkowymi. Czy może je różnicować? Nie, to mogą właściciele w formie uchwał, tak jak w tym przypadku.Każdy właściciel ma prawo zaskarżyć taką uchwałę, jeżeli naruszono jego interes prawny.

W razie procesu, wspólnota będzie musiała udowodnić (wyliczyć), że z powodu "sposobu korzystania" z lokali użytkowych faktycznie ponosi 3-krotnie wyższe koszty remontów całej nieruchomości wspólnej. Nie wydaje mi się, żeby to było zgodne z rzeczywistością - oznaczałoby to, że lokale użytkowe rujnują części konstrukcyjne budynku, wspólne instalacje itp.

Idąc za klasykiem, to jest wyłączenie myślenia -
Proces Wspólnoty przeciwko komu???? Przeciwko sobie?????
owner - Twoje dywagacje na tematy różne, typu

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, regulującą między innymi działalność zawodową zarządców:

"prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządców nieruchomości" (art. 184.3).

"Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami." (art. 185.2)Od 1 do 14 z 14

To jest bicie piany, informacja nikomu niepotrzebna. W tej wspólnocie nie ma zarządcy, tam jest ZARZĄD WŁAŚCICIELSKI.

Pozostałe mieszkania są w rękach jednego właściciela, który pełni funkcje Zarządcy i przegłosowuje, co tylko chce.

PRZYPOMINAM, nie obowiązują w niej przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami!!!!!!
111- dopóki (pozostali właściciele) nie uzbieracie 20% udziałów - jesteście skazani na dyktat.:bigsmile:

owner

[cite] MirekL:[/cite]Proces Wspólnoty przeciwko komu???? Przeciwko sobie?????

Proces z powództwa właściciela lokalu użytkowego o uchylenie uchwały o zwiększonych zaliczkach na remonty.
111, tę uchwałę koniecznie należy zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

[cite] MirekL:[/cite]W tej wspólnocie nie ma zarządcy, tam jest ZARZĄD WŁAŚCICIELSKI.

Nieprawda. Przeczytaj jeszcze raz:

[cite] 111:[/cite]Zarządca jest spółką, która jest właścicielem majątku (...) w biurze obsługi wspólnot spółki są osoby z licencją

[cite] MirekL:[/cite]PRZYPOMINAM, nie obowiązują w niej przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami!!!!!!

Znowu nie zrozumiałeś. Mowa była o zarządcach i "spółce-zarządcy". Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje sprawy licencji zarządców oraz działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami:

licencję zarządcy otrzymują wyłącznie osoby fizyczne, a nie spółki. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, regulującą między innymi działalność zawodową zarządców:

[cite] MirekL:[/cite]111- dopóki (pozostali właściciele) nie uzbieracie 20% udziałów - jesteście skazani na dyktat

Wcale nie - z takimi uchwałami jak ta należy iść do sądu i wykazać, że dyktat ma swoje granice.
Nie jesteście skazani, dopóki nie uwierzycie w proroctwa MirkaL.

Zarządca

Podsumowując :to duża wspólnota mieszkaniowa, do zarządu którą stosujemy ustawę o własności lokali.
Taka podwyżka wydaje się byc nieracjonalna.
Proszę po prostu zaskarżyc tę uchwałę, albo płacic trzykrotnie zwiększone koszty.

MirekL

Ja rozumiem,że owner NIGDY nie przyzna się ,że nie ma racji. Teraz po przeanalizowaniu poprawia swoje wypowiedzi.

W razie procesu, wspólnota będzie musiała udowodnić (wyliczyć), że z powodu "sposobu korzystania" z lokali użytkowych faktycznie ponosi 3-krotnie wyższe koszty remontów całej nieruchomości wspólnej.

na

Proces z powództwa właściciela lokalu użytkowego o uchylenie uchwały o zwiększonych zaliczkach na remonty.

Oczywiście to ma sens. Czy to jest rada dla 111???? Chyba tak, byłoby dziwne gdyby nie będąc właścicielem lokalu użytkowego martwił się losem sąsiada.I został nawet pouczony co ma robić!!!!

Zarządca przysłał uchwałę wraz z pismem, że możemy odwoływać się do sądu.

UCZCIWE PODEJŚCIE.
Idźmy dalej.
Nie jest to zarząd właścicielski????

Pozostałe mieszkania są w rękach jednego właściciela, który pełni funkcje Zarządcy i przegłosowuje, co tylko chce.

Zarządca jest spółką, która jest właścicielem majątku, i do której należy większość tego budynków. Niby jest tak, że w biurze obsługi wspólnot spółki są osoby z licencją, ale generalnie twierdzą, że zarządcą jest spółka.

Generalnie twierdzą, należy rozumieć, że jest to opinia pracowników tej spólki.
Oczywiście podane przez 111 informacje nie są zbyt wiarygodne. 111 - myli zarząd z zarządcą, nie rozróżnia osoby fizycznej ze spólką itp. Nie znamy rzędu wielkości obciążenia lokalu użytkowego. Czy chodzi tu o 30 gr czy o 90 groszy???

Znowu nie zrozumiałeś

Oczywiście, to ja niczego nie rozumiem, a przede wszystkim nie rozumiem stanowisk doradców, którzy chcą się jedynie przypodobać, a nie rozwiązać problem.:bigsmile:

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite]Ja rozumiem,że owner NIGDY nie przyzna się ,że nie ma racji. Teraz po przeanalizowaniu poprawia swoje wypowiedzi.

Myli się Pan, tu nie o rację chodzi.

[cite] MirekL:[/cite] przede wszystkim nie rozumiem stanowisk doradców, którzy chcą się jedynie przypodobać, a nie rozwiązać problem.:bigsmile:

Dlaczego obraża Pan innych? To taki sposób argumentacji?

111

Spółka podała w projekcie umowy o Zarządzaniu wspólnotą informację, że WM tworzą X lokal 1, Y lokal 2 i spólka reprezentowana przez Panów Z i Z1 zwana dalej Zarządcą. Kwoty przywołane w uchwale to 3zł dla lok.m i 10zł dla lok.uż. Do tej pory było dla wszystkich po 2.15zł. Tu jest problem, lokal na parterze mający wejście przed głównym wejściem do klatki schodowej.

weles1478

[cite] 111:[/cite] że WM tworzą X lokal 1, Y lokal 2 i spółka reprezentowana przez Panów Z i Z1 zwana dalej Zarządcą.

to znaczy, że pozostali to najemcy . Wspólnota z trzema właścicielami.

Zarządca

Te kwoty w jaki sposób są naliczane (od m2, od udziału, od lokalu)?

111

Kwoty od m2.

Zarządca

10 zł. od m2 powierzchni lokalu z tytułu funduszu remontowego, dobrze rozumiem?