powołanie zarządu przy powierzonym zarządzaniu developerowi z art 18

ewka

witam,
mam pytanie odnośnie wyboru zarządu, kiedy zarządza naszą wspólnotą firma (nasz developer), któremu zarząd powierzono w trybie art 18 ustawy o własności lokali,
czy możemy wybrać zarząd spośród członków wspólnoty mieszkaniowej?czy musi taka uchwała zapaść przy notariuszu?czy to już jest zmiana sposobu zarządzania, czy też zarząd może funkcjonować na podstawie uchwały przegłosowanej przez członków wspólnoty?chodzi nam głównie o kontrolę nad zarządcą, reprezentowanie nas w stosunku do niego, nie wywiązuje się on z informowania nas o kosztach i ich rozliczeniach oraz nie przekazuje sprawozdań. Nie chcemy go zmieniać, lecz jedynie mieć reprezentantów, którzy mogliby w imieniu wspólnoty komunikować się z nim.
z góry dziękuje za odpowiedzi i sugestie

andrzej 55

Zarządu nie możecie Państwo wybrać.
Zgodnie z art. 21 UWL do kompetencji zarządu należy kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Takie same kompetencje posiada Zarządca któremu zarząd powierzono zgodnie z art. 18 pkt 1 UWL. Utworzyła by się dwuwładza.
Można wybrać w drodze uchwały reprezentantów wspólnoty do kontaktu z Zarządcą.
Na koniec chciałbym przytoczyć art. 29 pkt 3 UWL - Prawo kontroli działalności zarządu (zarządcy - mój dopisek) służy każdemu właścicielowi lokalu.
Pozdrawiam.

Zarządca

Niektórzy komentatorzy są zdania, że może obok zarządcy, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18, funkcjonować równocześnie zarząd wspólnoty wybrany na podstawie art. 20 uwl. Nawet, gdyby przyjąć taką możliwość, to rzeczywiście mogłoby dojść do "sporów kompetencyjnych" pomiędzy zarządem a zarządcą, dlatego przyjęcie takiego sposobu zarządu wymaga bardzo precyzyjnych ustaleń w uchwale. Uchwała winna zapaść przy notariuszu.

ewka

dziękuję bardzo za odpowiedzi, wynika z tego,że moglibyśmy wybrać niejako "radę członków wspólnoty", która ewentualnie mogłaby zająć się sprawami kontaktu z zarządcą, nie miałaby jednak prawa zarządzania, tzn takich samych kompetencji, lecz np. mogłaby przekazywać jemu informacje co do przygotowania treści uchwały, która miałaby byc głosowana w sprawach, które poruszyli na zebraniach członkowie

owner

Jeżeli zarządca został ustanowiony w trybie art. 18.1, to wspólnota nie może powołać zarządu.
Zarząd wspólnoty jest powoływany w przypadku, jeśli właściciele nie skorzystali z art. 18.1:
"Art. 18.3 Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale."
Czyli wówczas dopiero wchodzi w grę art. 20 o powołaniu zarządu wspólnoty.

Każdy z właścicieli ma prawo kontroli zarządcy, nie trzeba do tego powoływać atrapy, która nie ma żadnych uprawnień.
Ustawa nie przewiduje żadnych innych organów wspólnoty poza zarządem.
Uchwała o powołaniu "zarządu" wspólnoty w sytuacji wcześniejszego skorzystania z art. 18.1 nie wywoła żadnych skutków prawnych.
Zarządca może ignorować taki "zarząd" i komunikować się bezpośrednio z właścicielami.
Jeżeli chcielibyście wyposażyć to grono w jakieś kompetencje, będziecie musieli przyjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu w trybie art. 18.1 uwl w obecności notariusza.
Wówczas możecie łatwo wpaść we własne sidła - bez pomocy prawnika sami nie wymyślicie oryginalnego (pozaustawowego) sposobu zarządzania.

Moja rada: zmienić sposób zarządu na zarząd właścicielski (uchwała zaprotokołowana przez notariusza), powołać zarząd wspólnoty, umocowany ustawowo, a dotychczasowego zarządcę (skoro tak się Wam podoba) zatrudnić na umowę do czynności pomocniczych. Wówczas macie własną reprezentacje (zarząd) i pełną kontrolę nad nieruchomością i swoimi pieniędzmi, a zarządca staje się de facto administratorem, bez uprawnień do reprezentowania wspólnoty i bez prawa do podejmowania decyzji (decyduje zarząd wspólnoty).