Zmiana sposobu zarządu
Zarzadca.pl
Użytkownik
Pytanie czytelnika:
Jestem właścicielem lokalu w dużej wspólnocie mieszkaniowej, dotychczas nieruchomością zarządzała spółka w oparciu o zapis w aktach notarialnych, jednak wypowiedziała nam zarząd i na ostatnim zebraniu podjęto uchwałę zmieniającą sposób zarządu polegającą na powierzeniu zarządu licencjonowanemu zarządcy. Uchwała została podjęta przez większość właścicieli, jednak nie była protokołowana przez notariusza, czy jest zgodna z prawem?
Odpowiedź:
http://zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/824-zmiana-sposobu-zarzadu.html
Jestem właścicielem lokalu w dużej wspólnocie mieszkaniowej, dotychczas nieruchomością zarządzała spółka w oparciu o zapis w aktach notarialnych, jednak wypowiedziała nam zarząd i na ostatnim zebraniu podjęto uchwałę zmieniającą sposób zarządu polegającą na powierzeniu zarządu licencjonowanemu zarządcy. Uchwała została podjęta przez większość właścicieli, jednak nie była protokołowana przez notariusza, czy jest zgodna z prawem?
Odpowiedź:
http://zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/824-zmiana-sposobu-zarzadu.html
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo
w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może
nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Ustanowienie zarządcy, to po prostu rezygnacja z modelu ustawowego, wprowadzenie pewnej zasady - tutaj musimy działac stosownie do brzmienia tego przepisu.
Jednak wybór konkretnej osoby, albo zmiana to już nie jest zmiana sposobu zarządu, ponieważ nadal sposób utrzymujemy w mocy, zmieniamy tylko osobę.
Dlatego też, gdy np. w budynkach deweloperskich gdy trudno podjąc uchwałę protokołowaną przez notariusza celem dokonania zmiany sposobu zarządu a tak naprawdę chodzi o zmianę samego zarządcy - wystarczy po prostu podjąc uchwałę czy na zebraniu, czy w trybie ind. zb. gł. Sposób jednak pozostanie - zarządca zamiast zarządu. Obecnośc notariusza nie jest potrzebna.
Po drugie: pisał o tym już wcześniej Owner i ja się z nim zgadzam, że odejście od ustawowego sposobu zarządu wymaga spełnienia przesłanek z art. 18 ust. 1 uw,
zmiana, o której mowa w art. 18 ust. 2a może dotyczyc wyłącznie "przejścia" na model ustawowy.
Proszę zwróc uwagę, ustawodawca pisząc o zarządcy, któremu zarząd powierzono zawsze dodaje, że na mocy art. 18 ust. 1 uwl.
I nie przypadkiem w art. 18 ust. 1 mowa jest o określeniu sposobu zarządu a w art. 18 ust. 2a o zmianie ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 sposobu zarządu.
do którego powołania / odwołania, wystarczy uchwała wspólnoty bez udziału notariusza
jest zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną czy nie?
Ja uważam, że jest potrzebna uchwała właścicieli protokołowana przez notariusza, aby dokonać zmian w KW.
Jeżeli natomiast chcesz zmienic ustawowy na umowny - to taka zmiana sposobu zarządu wymaga już umowy właścicieli lokali, o ile wspólnota już powstała, muszą się na to zgodzic wszyscy nawet w dużej wspólnocie, wiem to trochę szokujące na pierwszy rzut oka, ale nie mam watpliwości.
Jeżeli we wspólnocie ustanowiono umowny sposób zarządu, np., że spółka X sprawuje zarząd i chcesz zmienic spółkę x na y lub na Kowalską - wtedy wystarczy uchwała bez udziału notariusza, bo to nie jest zmiana sposobu zarządu.
Sąd nie dokona zmiany w KW na podstawie uchwały wspólnoty.:bigsmile:
"Zarząd nad nieruchomością wspólna do dnia 30 listopada 2008 będzie sprawowana przez spółkę X w oparciu o zapisy ustawy o własności lokali."
Należy sobie wobec tego odpowiedziec na pytanie - czy rękojmia obejmuje też osobę, bo sąd tak wpisał.
Sprawa czytelnika dotyczy bowiem zmiany firmy wykonującej zarząd powierzony a NIE zmiany sposobu zarządu.
W ogóle ta odpowiedź jest pokrętna. Może lepiej łopatologicznie:
"Z treści pytania wynika, że czytelnik mieszka w budynku, którego właściciele powierzyli zarząd spółce. Obecnie jedyna zmiana miałaby polegać na powołaniu licencjonowanego zarządcy, który nadal sprawowałby zarząd powierzony. Tak więc nie mamy tu do czynienia ze zmianą sposobu zarządu z ustawowego na powierzony lub odwrotnie. Taka uchwała nie spełnia zatem przesłanek wynikających z art. 18 ustawy o własności lokali, dlatego też nie było konieczne jej protokołowanie przez notariusza"
Taki zapis wprowadziła do pierwszego aktu notarialnego co skutkowało przy następnych.
Teraz, gdy czas ewentualnych roszczeń włascicieli lokali minął "porzuca" zarządzanie.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/2125/zmiana-sposobu-zarzadu/#Item_1
Sprzeczne (pomocne?) orzecznictwo na ten temat:
Z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21.01.2009 r, sygn. akt III CZP 129/08 :
"Zmiana osoby zarządcy nie jest określeniem sposobu zarządu, nie wymaga zatem umowy właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego (art.18ust.1). Niezależnie od tego, konieczność zawierania takiej umowy przy każdej zmianie podmiotu zarządzającego, zwłaszcza w dużych wspólnotach, liczących wielu właścicieli, byłaby bardzo uciążliwa, a nierzadko zawarcie takiej umowy byłoby w ogóle niemożliwe. Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę fakt, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, że wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/583-iii-czp-129-08-reprezentowanie-wspolnoty-mieszkaniowej-przed-sadem-przez-zarzadce.html
z uzasadnienia postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29.06.2010 r., sygn. akt: I ACz 369/10:
"... Sąd Najwyższy wyraził jednak pogląd, że zmiana zarządcy wymaga zaprotokołowania przez notariusza z uwagi na to, że podmiot zarządzający podlega wpisaniu do księgi wieczystej. Tego ostatniego stanowiska Sąd Apelacyjny nie podziela. Wymóg zastosowania dla czynności formy szczególnej musi znajdować podstawę w wyraźnym przepisie prawa; nie można go konstruować w oparciu o kryteria pozaustawowe bądź w drodze ryzykownej analogii. Nie zawsze wszak dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczny jest dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, polskie prawo zna bowiem przypadku, gdy wystarczające jest złożenie dokumentu sporządzonego w formie innej niż akt notarialny. W konkluzji stwierdzić należy, że skarżona uchwała nr... nie musiała zostać zaprotokołowana przez notariusza, nie zmieniała bowiem ustalonego ustawą sposobu zarządu, a dla wpisu podmiotu zarządzającego do księgi wieczystej dochowanie aktu notarialnego nie było konieczne.
Ale w pytaniach i odpowiedziach takiej łopatologii nie ma, dlatego nadal uważam, że tekst na zarzadca.pl jest niejasny, więc mało pomocny