Czy zarządca naliczył źle opłatę za administrowanie

robson258

Witam, jestem przewodniczącym wspólnoty mieszkaniowej. Rozwiązaliśmy umowę z administratorem po czym okazało się, że nikt z współwłaścicieli podczas spisywania umowy nie sprawdził stanu faktycznego metrażu budynku. Administrator podpisał z nami umowę na kwotę 439 zł co daje 0,50 gr za 1 m2 i tak ustaliliśmy uchwałą. Później naliczał nam tę kwotę w rachunkach które nam wystawiał za różne koszty ( administrowanie, śmieci , ubezpieczenie itd ) tyle że teraz okazuje się że naliczał nam za 878 m2 (powierzchnia użytkowa czyli mieszkania + strych - część wspólna niewyodrębniona) to swoje 0,50 gr a nam wystawiał rachunki do płacenia za powierzchnię mieszkalną równą 678 m2 ( jest 11 mieszkań po miej więcej 60 m2 ). I na końcu okazało się że wszyscy mają popłacone a kasy brakuje ponieważ pobierał za większy metraż niż nam naliczył w rachunkach. Czy mamy w ogóle możliwość odzyskać straconą różnicę ?

Będę wdzięczny za odpowiedź

weles1478

[cite] robson258:[/cite]Witam, jestem przewodniczącym wspólnoty mieszkaniowej.

Jesteście dużą wspólnotą i standardowym prawem jest ustawa o własności lokali. We wspólnocie nie występuje Przewodniczący wspólnoty.
Reprezentantem WM jest Zarządca (art.18.1) lub Zarząd WM.
Członkiem Zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

[cite] robson258:[/cite] nikt z współwłaścicieli podczas spisywania umowy nie sprawdził stanu faktycznego metrażu budynku.

Trzeba spisać z AN powierzchnie wszystkich lokali + pow. pomieszczeń do nich przynależnych + garaży+ inne wyodrębnione (jeżeli występują) itp i zsumować.
Powierzchni strychu nie bierze się pod uwagę, bo stanowi on części wspólne dla wszystkich właścicieli.

Administrator podpisał z nami umowę na kwotę 439 zł co daje 0,50 gr za 1 m2 (...) teraz okazuje się że naliczał nam za 878 m2
(..) I na końcu okazało się że wszyscy mają popłacone a kasy brakuje

439 zł/0,50zł/m2= 878m2
Jak do tego doszliście? Na co brakuje? We wspólnocie nalicza się zaliczki a nie wystawia rachunki. Mgliście piszesz....

( jest 11 mieszkań po miej więcej 60 m2 ).

11*60m2=660 m2 a jaka jest powierzchnia piwnic przynależna do lokali? nie ok 218 m2?

elan124

[cite] robson258:[/cite] Administrator podpisał z nami umowę na kwotę 439 zł co daje 0,50 gr za 1 m2 i tak ustaliliśmy uchwałą

Przecież najważniejszy punkt w uchwale jest wysokość miesięcznego wynagrodzenia a nie stawka za 1 m2. A jak w umowie z Administratorem macie "rozpisane" ewentualne podwyżki jego wynagrodzenia ?

koziorozka

Najważniejsze jest to, co zapisaliście w umowie
Jak zapisaliście miesięczną opłatę w formie:
a) 439 zł - nie miał prawa pobierać więcej
b) 50 gr za m2 - liczył od powierzchni użytkowej budynku

weles1478

[cite] koziorozka:[/cite]Najważniejsze jest to, co zapisaliście w umowie

Jemu robson258: chodzi o debet a nie o to co podpisali. Szuka jakby ten debet pokryć kosztem administratora.

Zarządca

[cite] robson258:[/cite]... teraz okazuje się że naliczał nam za 878 m2 .... to swoje 0,50 gr a nam wystawiał rachunki do płacenia za powierzchnię mieszkalną równą 678 m2

Jak rozumiem wystawiał rachunki na administrowanie na kwotę niż pobierał. W jaki sposób ustaliliście Państwo, że pobierane kwoty za administrowanie były wyższe od kwot za tę usługę wykazanych w rachunkach?
Czy wynika to z ewidencji finansowej, a w sprawozdaniu finansowych jaką kwotę wykazano - tę wyższą czy wynikającą z rachunków?

robson258

No to może postaram się trochę naprostować:
Na zebraniu wspólnoty podjęto miedzy innymi uchwałę o o sprawowanie zarządu ( administracji ) nieruchomością wspólną z panem xxx prowadzącym biuro usług administracyjnych .
Następna uchwała brzmiała miej więcej tak :
zebrani jednomyślnie ustalili wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie bieżących kosztów zarządu nieruchomością wspólną w okresie od 01.06.2009 do marca 2010na kwotę 0,82 zł za 1 m2 lokalu , na które składają się
administracja 0,50 zł
itd... co daje wyżej ustaloną sumę

umowa natomiast brzmi tak (nie będę przepisywał całej) :


Strony stwierdzają że przedmiotowa nieruchomość składa się z działki gruntu nr xxx obr xxx oraz domu mieszkalnego w którym łączna powierzchnia lokali i pomieszczeń do nich przynależnych wynosi 878 m2 stosownie do oświadczenia członka zarządu wspólnoty pana xxx

potem ustalono że zarządca będzie dokonywał przeliczeń wysokości zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli


na zebraniu tegorocznym ustaliliśmy uchwałą, że nie licząc wywozu śmieci i opłat za wodę i ścieki reszta pozostaje bez zmian



i podsumowując podpisaliśmy umowę za 878 m2 x 0,50 zł co daje 439 zł

a dostawaliśmy rachunki za administrację wspólnotą za 617 m2 ponieważ takie naliczenia dawał administrator i taka właśnie powierzchnia wynika z aktów notarialnych poszczególnych właścicieli czyli mieszkanie:
1- 68,80m2
2-71,80m2
3-88,60m2
4,8(jeden właściciel)-145,6m2
5-47,80m2
6-30,50m2
6a-93,20m2
7-71,40m2

z naszego punktu widzenia były administrator pobrał kwotę za dużą o 846 zł
z jego punktu widzenia (na podstawie umowy a nie rzeczywistej ilości metrów powierzchni mieszkalnej ) my mu jesteśmy dłużni 917 zł
nie mamy garaży które by mogły robić metry
strych jest częścią wspólną która nie występuje w żadnym akcie mieszkania i piwnice to samo

weles1478

:sad:

elan124

[cite] robson258: podpisaliśmy umowę za 878 m2 x 0,50 zł co daje 439 zł

Powinniście podpisać umowę na miesięczne wynagrodzenie dla Administratora w wysokości 439 zł., a tak założyliście sobie pętelkę na szyję.

Zarządca

Czy odesłaliście Państwo rachunki? Skoro sie nie zgadzacie z kwotami, to trzeba było odesłac a tak można to potraktowac jako zgodne porozumienie stron.
Tym bardziej, że pomiędzy stanem prawnym wynikającym z kw a ustaleniami stron występują rozbieżności, przy czym stan z kw rozstrzyga na korzyśc administrującego. Jeżeli wspólnota się z tym nie zgadzała, bo co innego miała na myśli, trzeba było kwestionowac a nie przyjmowac rachunki bez zastrzeżeń i taki stan utrzymywac.

robson258

Wszystko super tylko mieliśmy zaufanie do administratora i nikt nie wiedział, że opłaty są źle naliczane. Wszystko wyszło po tym jak usiadłem przy tym już po rozwiązaniu umowy ( która była rozwiązana nie z powodów finansowych tylko zupełnie innych z tym tematem niezwiązanych ) i teraz gość się upomina o kasę ( bo z datą rozwiązania umowy stracił dostęp do naszego konta) a właściciele nie chcą zapłacić.

Zarządca

Czyli nie wiedzieliście Państwo o takich naliczeniach? Trudno to byłoby obalic w sądzie z przyczyn, o których powyżej,ponadto jak rozumiem właściciele zatwierdzali sprawozdania finansowe za lata poprzednie, w których wykazano takie koszty.
A co robił zarząd, w jaki sposób kontrolował administratora?

robson258

niestety nie kontrolowaliśmy, facet wydawał się konkretny i nikt nie przypuszczał że może nas potraktować w ten sposób. Dzięki za odpowiedzi i na przyszłość będziemy mieli nauczkę.