fundusz remontowy, a pokrycie zobowiązań za media i inne

themoth

wiem że takich wątków o funduszu było już wiele, ale może czas na odświeżenie...

u mnie we wspólnocie ok.60 lokali, pare osób nie płaci, ale jeden przegina na 25000PLN (bieżące opłaty + fundusz). Płacimy za niego za media z zaliczek na FR. FR nie jest wyodrębniony na koncie bankowym, a na księgowości się nie znam więc za bardzo nie wiem nawet o co zapytać Zarządcę (nie z art.18 ust.1). Zastanawiam się nad legalnością takiego postępowania, oraz czy jeżeli wyodrębnimy fundusz remontowy i podejmiemy uchwałę że nie wolno podbierać na pokrycie innych zaległości co zrobią wierzyciele, bo kasy nie starczy na bieżące opłaty, a wyodrębnienie FR wydaje mi się rozsądnym rozwiązaniem i nadaje więcej przejrzystości.

- Czy można utworzyć
a) inny fundusz "wierzycielski" na który właściciele wpłacali by pieniądze potrzebne do zbilansowania lub ewentualnie
b) rozłożyć zadłużenie i comiesięcznie wykazać pozycję "kwota na pokrycie zaległości innych właścicieli"
c) ewentualnie zwiększyć zaliczkę i podjąć uchwałę że nadwyżka z zaliczki idzie na kredytowanie takich właśnie zobowiązań.

- Drugie pytanko. Jeżeli mieszkanie zostanie zlicytowane, ponieważ procedura sądowa już trwa, czy pieniądze zaległe na FR które normalnie powinny być wpłacone przez tego właściciela przepadną? Czy za dokonane już remonty musi zapłacić? A za niezrealizowane należy mu się jego działka spowrotem? Być może uchwała o przejęciu funduszu na własność wspólnoty może załatwić sprawę...

Pani Beata

Absolutnie niedopuszczalne jest pokrywanie z FR opłat za media. Jeżeli na coś konretnie nie macie pieniędzy to pomóc może np. uchwała o utworzeniu funduszu celowego, albo zmiana stawki zaliczki (czyli aktualizacja planu gospodarczego). Z tego co piszesz powinniście jak najszybciej zasięgnąć jako Zarząd porady prawnej, bo opisywana przez Ciebie sytuacja narusza tak wiele przepisów, że nie wiem od czego zacząć...

Pani Beata

Czyli generalnie Twoje pytania a) i c) mają sens i stanowią dobrą drogę rozwiązania problemu, tyle, że po drodze ktoś tam robi niepotrzebny bigos z użyciem FR. Dopuszczenie do zaległości 25.000 PLN przez jednego z włascicieli swiadczy FATALNIE o Zarządzie.

themoth

Pani Beata - niedopuszczalne jest pokrywanie z FR opłat

tak, tylko to nie jest fundusz wydzielony, a wszystkie pieniądze znajdują się na jednym koncie bankowym

Pani Beata

Bez znaczenia. Jest uchwalony i wydzielony w planie Gospodarczym. To wystarczy. Jeżeli zaś w ogóle nie jest wyodrębniony uchwałą i nie ma o nim wzmianki w Planie Gospodarczym, to po prostu go nie ma. Wspólnota nie ma ustawowego obowiązku posiadania Funduszu Remontowego.

themoth

zostałem członkiem zarządu w 1 kw tego roku za zebraniu rocznym, nie wiem za bardzo w takim razie od czego zacząć.
Jaka grozi odpowiedzialność Zarządowi w przypadku jeżeli licencjonowany Zarządca (nie z art.18 ust.1) nierzetelnie wykonuje swoje obowiązki?

Pani Beata

No wybacz, ale to ostatnie pytanie to z cyklu co u Pani było słychać przez ostatnie 20 lat?
a odnośnie FR to sprawdź:
1/ czy macie uchwałę o powołaniu FR
2/ czy macie FR ujęty w aktualnym planie gospodarczym.
Jeśli "NIE" to nie macie Funduszu remontowego, a jeśli "TAK" tak to dodatkowo radzę:
1/ Otworzyć lokatę przy rachunku Wspólnoty i wpłacać np. raz na kwartał pieniądze z zaliczek przeznaczone na FR (lokata ma lepsze oprocentowanie)
2/ Jeżeli jak twierdzisz opłaty z zaliczek eksploatacyjnych i na media nie pokrywają wydatków wspólnoty na eksploatecję i media to koniecznie tak je skalkulować, żeby pokrywały.
3/ Reagować znacznie szybciej na przypadki zaległości w płatnościach niż 25.000 na 1 właściciela.

themoth

mamy uchwałę o funduszu remontowym, mamy remonty ujmowane w aktualnym planie gospodarczym, pieniądze które nie są aktualnie potrzebna figurują na koncie oszczędnościowym do momentu zapłaty za prace zgodne z planowanymi pracami remontowymi co prawda nie wszystkie bo przelewane są sukcesywnie okrągłymi sumami raz na rok. Fundusz wynosi 2,5 PLN/m2 tak że nie da się go nie zauważyć.

2/ Jeżeli jak twierdzisz opłaty z zaliczek eksploatacyjnych i na media nie pokrywają wydatków wspólnoty koniecznie tak je skalkulować, żeby pokrywały.

domyślam się że chodzi o podniesienie zaliczek... no bo co to znaczy skalkulować?

a-z

Akurat.
Chciałbym widzieć jak uda Wam się przekonac właścicieli żeby z jednej strony trzymać nie ruszoną zaliczkę na remonty na lokacie, a z drugiej strony wpłacać wyższą zaliczkę, bo niedobór cash-u przekroczył już 4.000 na własciciela...

Pani Beata

a-z napisz proszę, że tylko żartowałeś.....

themoth

bo niedobór cash-u przekroczył już 4.000 na własciciela...

to około 450PLN na właściciela i to w skali około 5-7lat (niewiem bo nie mieszkałem tutaj), a z tej kwoty nie wszystko to zaliczki na media, część to fundusz remontowy...

jak uda Wam się przekonac właścicieli żeby z jednej strony trzymać nie ruszoną zaliczkę na remonty na lokacie, a z drugiej strony wpłacać wyższą zaliczkę

przecież dzięki temu składka na FR będzie niższa bo nie będzie potrzeby pokrywać zadłużenia, czyli zamiast FR-1PLN, będzie FR-0,8PLN FC-0,2PLN (FC - fundusz celowy, podoba mi się to)

weles1478

[cite] themoth:[/cite]- Czy można utworzyć
a) inny fundusz "wierzycielski" na który właściciele wpłacali by pieniądze potrzebne do zbilansowania lub ewentualnie
b) rozłożyć zadłużenie i comiesięcznie wykazać pozycję "kwota na pokrycie zaległości innych właścicieli"
c) ewentualnie zwiększyć zaliczkę i podjąć uchwałę że nadwyżka z zaliczki idzie na kredytowanie takich właśnie zobowiązań.

Właściciele mogą wszystko utworzyć , uchwalić co ma związek z utrzymaniem nieruchomości ,tylko trzeba to robić rozważnie.

Jeżeli mieszkanie zostanie zlicytowane, ponieważ procedura sądowa już trwa, czy pieniądze zaległe na FR które normalnie powinny być wpłacone przez tego właściciela przepadną?

Nie, nie przepadną.

Czy za dokonane już remonty musi zapłacić?

Tak musi zapłacić to przecież znajduje się w waszym pozwie , nie.

A za niezrealizowane należy mu się jego działka spowrotem?

Nie wiem jak macie uchwalone ale zazwyczaj FR przy sprzedaży lokalu (licytacji) nie zawraca się.

themoth

wales1478: niby też kat myślę, ale ostatnio dużo czytam (być może niezbyt uważnie) i wiele WM ma problem bo musi oddać pieniądze właścicielom którzy sprzedają mieszkania i żądają zwrotu nadpłaconego funduszu remontowego za niezrealizowane cele... A licytacja to nie jest nic innego jak sprzedaż (co prawda przymusowa ale sprzedaż).

owner

Jeżeli mieszkanie zostanie zlicytowane, ponieważ procedura sądowa już trwa, czy pieniądze zaległe na FR które normalnie powinny być wpłacone przez tego właściciela przepadną?

to około 450PLN na właściciela i to w skali około 5-7lat

Nie przepadną tylko za ostatnie 3 lata. Roszczenie wspólnoty o pozostałe pieniądze się przedawniło i nie ma możliwości odzyskać ich w drodze sądowej.

weles1478

[cite] themoth:[/cite]wiele WM ma problem bo musi oddać pieniądze właścicielom którzy sprzedają mieszkania i żądają zwrotu nadpłaconego funduszu remontowego za niezrealizowane cele...

Pozwolę się z tym nie zgodzić. Jest nawet wyrok SN w tej sprawie że nadwyżek na koncie FR się nie zwraca przy sprzedaży lokalu.
To jest taka amortyzacja nieruchomości za czas bycia właścicielem , kanalizacji, instalacji elektrycznej czy naprawy dachu nie wykonuje się co roku Taki proces to cykl co 25-30 lat. Roztropne wspólnoty ciułają na te remonty... latami, małymi zaliczkami.

Czy sobie wyobrażasz, że po 25-30 latach wszystkie lokale zmieniają właścicieli, bo czas na kapitalne remonty? bo ja nie.
U mnie każdy sprzedający jest informowany, że sprawy nadwyżki FR musi załatwić z kupującym.

themoth

U mnie każdy sprzedający jest informowany, że sprawy nadwyżki FR musi załatwić z kupującym.

być informowanym, a zwrócić na żądanie pod rygorem prawnym to dwie różne rzeczy, jeżeli zażąda (akurat nie mam na myśli mojego przypadku) to trzeba mu zwrócić, a przyszły właściciel kupuje i co... ma to w nosie

Nie przepadną tylko za ostatnie 3 lata. Roszczenie wspólnoty o pozostałe pieniądze się przedawniło i nie ma możliwości odzyskać ich w drodze sądowej.

nawet jeżeli sprawa ciągnie się już ze 4lata? Najpierw było szukanie spadkobiercy, potem sprawa spadkowa, teraz dopiero zaczyna się windykacja prawidłowa. Wydaje mi się że trzy lata wstecz od rozpoczęcia procesu dochodzenia wierzytelności.

owner

nawet jeżeli sprawa ciągnie się już ze 4lata? Najpierw było szukanie spadkobiercy, potem sprawa spadkowa, teraz dopiero zaczyna się windykacja prawidłowa. Wydaje mi się że trzy lata wstecz od rozpoczęcia procesu dochodzenia wierzytelności.

Co się ciągnie 4 lata? Windykacja?
Kodeks cywilny:

Art. 123. § 1. Bieg przedawnienia przerywa się:
1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
3) przez wszczęcie mediacji.

owner

Jeżeli pozew został złożony przed upływem okresu przedawnienia (roszczenie wspólnoty o zapłatę zaliczek przedawnia się osobno dla każdego miesiąca), to bieg terminu przedawnienia zostaje przerwany. Jeżeli natomiast wnieśliście o zapłatę zaliczek z okresu wcześniejszego, niż 3 lata sprzed złożenia pozwu, to wystarczy, że dłużnik podniesie zarzut przedawnienia, żeby sąd nie objął tego długu nakazem zapłaty.

weles1478

[cite] themoth:[/cite]

U mnie każdy sprzedający jest informowany, że sprawy nadwyżki FR musi załatwić z kupującym.

być informowanym, a zwrócić na żądanie pod rygorem prawnym to dwie różne rzeczy, jeżeli zażąda (akurat nie mam na myśli mojego przypadku) to trzeba mu zwrócić, a przyszły właściciel kupuje i co... ma to w nosie

jakim prawnym?

themoth

jakim prawnym?

prawo własności,
jeżeli zapłacona została zaliczka na poczet danej czynności, a ta czynność nie została wykonana, czyli też zaliczka nie została "skonsumowana" na poczet płatności - właścicielem zaliczki pozostaje właściciel nie wspólnota.

weles1478

[cite] themoth:[/cite]

jakim prawnym?

prawo własności,
jeżeli zapłacona została zaliczka na poczet danej czynności, a ta czynność nie została wykonana, czyli też zaliczka nie została "skonsumowana" na poczet płatności - właścicielem zaliczki pozostaje właściciel nie wspólnota.

To wszytko zależy od uchwał wspólnoty , nie ma jednej recepty, że tak musi być jak piszesz obligatoryjnie (czy to się komu podoba czy nie) .

http://www.zarzadca.pl/content/view/493/32/

http://www.wspolnota.org.pl/content/view/8034/

Zarządca

[cite] themoth:[/cite]zostałem członkiem zarządu w 1 kw tego roku za zebraniu rocznym, nie wiem za bardzo w takim razie od czego zacząć.
Jaka grozi odpowiedzialność Zarządowi w przypadku jeżeli licencjonowany Zarządca (nie z art.18 ust.1) nierzetelnie wykonuje swoje obowiązki?

Sądzę, że należałoby tu sięgnąc do przepisów o zleceniu, które zawsze są pomocne w rozwiązywaniu kwestii dotyczących stosunku członkostwa w zarządzie, tym bardziej że pogląd o ich stosowaniu do tego stosunku nie budzi w doktrynie i orzecznictwie wątpliwości.

Art. 738 k.c.:

§ 1. Przyjmujący zlecenie może powierzyć wykonanie zlecenia osobie trzeciej tylko wtedy, gdy to wynika z umowy lub ze zwyczaju albo gdy jest do tego zmuszony przez okoliczności. W wypadku takim obowiązany jest zawiadomić niezwłocznie dającego zlecenie o osobie i o miejscu zamieszkania swego zastępcy i w razie zawiadomienia odpowiedzialny jest tylko za brak należytej staranności w wyborze zastępcy.


§ 2. Zastępca odpowiedzialny jest za wykonanie zlecenia także względem dającego zlecenie. Jeżeli przyjmujący zlecenie ponosi odpowiedzialność za czynności swego zastępcy jak za swoje własne czynności, ich odpowiedzialność jest solidarna.

Zarząd ponosiłby odpowiedzialnośc na zasadzie 474 kc (Dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Przepis powyższy stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa przedstawiciel ustawowy dłużnika), gdyby o zleceniu administrowania nie powiadomił właścicieli (niespotykane we wspólnotach). Tylko wówczas ich (członków zarządu i administratora) odpowiedzialnośc byłaby solidarna.

Zasadniczo więc zarząd ponosi wyłącznie odpowiedzialnośc za brak należytej staranności w wyborze, jednak moim zdaniem z jednym zastrzeżeniem - jeżeli zarząd przekaże administrującemu uprawnienia wyłącznie dla organu wspólnoty zastrzeżony i nie nastąpi zmiana sposobu zarządu - ponosi odpowiedzialnośc za jego działania na zasadzie 474 kc.

Zarządca

Jeszcze odnośnie dyskusji czy przekazanie administrowania to czynnośc zwykłego zarządu czy nie- moim zdaniem, jeżeli zarząd zawiera w tym względzie umowę w imieniu wspólnoty, to jednak mamy do czynienia z przekroczeniem zwykłego zarządu i konieczna jest uchwała, jeżeli zawiera we własnym imieniu - nie i wtedy jak rozumiem dzieli się z administratorem swoim wynagrodzeniem.

Jednak uważam, że samo określenie w uchwale o planie gosp. wynagrodzenia administratora oznacza też wyrażenie zgody na zawarcie umowy o administrowanie.

Zarządca

[cite] weles1478:[/cite]

[cite] themoth:[/cite]wiele WM ma problem bo musi oddać pieniądze właścicielom którzy sprzedają mieszkania i żądają zwrotu nadpłaconego funduszu remontowego za niezrealizowane cele...

Pozwolę się z tym nie zgodzić. Jest nawet wyrok SN w tej sprawie że nadwyżek na koncie FR się nie zwraca przy sprzedaży lokalu.

Jeżeli masz na myśli ten wyrok:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/783-v-csk-36709-fundusz-remontowy-wspolnoty-mieszkaniowej.html
to wręcz przeciwnie - Sąd Najwyższy wypowiedział się, że co do zasady należy zwracac, jednak:

"Powstaje jednak kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej regulacji, skoro status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali z 1994 r., a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie potrzeby partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty (np. są zainteresowani zbyciem lokali i uzyskanie zwrotu przypadającej im części środków funduszu remontowego)."

Moim zdaniem przygotowanie poprawnego merytorycznie "sposobu takiej regulacji" jest bardzo trudne.

themoth

Zarządca - jesteś WIELKI!!! to z tym 738 KC jest niesłychanie mądre.
A i ja tez coś znalazłem odnośnie 747 KC

"Od odpowiedzialności na zasadzie ryzyka, można uwolnić się wykazując przynajmniej jedną z okoliczności egzoneracyjnych, jakimi są:
* siła wyższa
* wyłączna wina poszkodowanego
* wyłączna wina osoby trzeciej" - źródło wikipedia

Nie rozumiem tego zwrotu

jeżeli zarząd przekaże administrującemu uprawnienia wyłącznie dla organu wspólnoty zastrzeżony i nie nastąpi zmiana sposobu zarządu

uprawnienia wyłącznie dla organu wspólnoty zastrzeżony ??????

weles1478

[cite] Zarządca:[/cite]Sąd Najwyższy wypowiedział się, że co do zasady należy zwracac, jednak:

"Powstaje jednak kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej regulacji, skoro status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali z 1994 r., a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie potrzeby partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty (np. są zainteresowani zbyciem lokali i uzyskanie zwrotu przypadającej im części środków funduszu remontowego)." Moim zdaniem przygotowanie poprawnego merytorycznie "sposobu takiej regulacji" jest bardzo trudne.

Według mnie pod pojęciem Fundusz Remontowy NW jest ukryte wiele kosztów wynikających z różnych czynników niż samo literalne jego określenie o którym mowa w wyroku. Dla mnie pod pojęciem Fundusz Remontowy NW mieści się też określenie amortyzacja nieruchomości w związku z bieżącym użytkowaniem.
Ja w dalszy ciągu pytam, co z amortyzacją nieruchomości za czas bycia właścicielem lokalu, członkiem wspólnoty ("używaniem" nieruchomości)?
Ta kwestia też nie została uregulowana w ustawie o własności lokali.
Zdaje się wskaźnik amortyzacyjny dla budynków mieszkalnych wynosi w skali roku 1,50 % wartości odtworzeniowej nieruchomości.

Jeżeli przypniemy, że koszt odtworzeniowy lokalu mieszkalnego 1 m2 =6000 zł to amortyzacja roczna wynosi 90 zł/m2
Jeżeli mamy 50 m2 lokal mieszkalny to stawka roczna amortyzacyjna wynosi 4500 zł/ rok
4500 zł/rok / 12 m-c= 375 zł /m-c / 50 m2 = 7,5 zł/m2/m-c

Nie znam wspólnoty, która by miła takie stawki zaliczki Funduszu remontowego.

Zarządca

[cite] themoth:[/cite]
uprawnienia wyłącznie dla organu wspólnoty zastrzeżony ??????

zastrzeżone, to literówka.
Mam na myśli to, że zarząd jest organem wspólnoty i tylko ten zarząd może w jej imieniu zawierac umowy, dysponowac rachunkiem bankowym etc., administrator natomiast nie ma takich kompetencji.
Kompetencje te może na niego przenieśc wyłącznie wspólnota w dwojaki sposób:
ustanawiając administratora zarządem, o ile to osoba fizyczna
lub
zmieniając sposób zarządu w trybie art. 18 uwl

Jeżeli natomiast zarząd ceduje na administratora swoje, zastrzeżone wyłącznie dla zarządu, kompetencje, co jest nagminne we wspólnotach, to moim zdaniem ponosi za to odpowiedzialnośc, konkretnie za powstałą szkodę.

weles1478

[cite] Zarządca:[/cite]

[cite] themoth:[/cite]Jeżeli natomiast zarząd ceduje na administratora swoje,
zastrzeżone wyłącznie dla zarządu, kompetencje,
co jest nagminne we wspólnotach,
to moim zdaniem ponosi za to odpowiedzialnośc, konkretnie za powstałą szkodę.

Oj ponosi , ponosi ... nie jeden pewnie się o tym przekonał na własnej skórze ....:shamed: