Miejsca postojowe - deweloper sprzedaje nieruchomość wspólną
Pontus
Użytkownik
Witam,
Deweloperzy sprzedają miejsca parkingowe jako garaże lub miejsca postojowe na trzy sposoby:
Sytuacja nr 1 - garaż jako samodzielny lokal z KW
Sytuacja nr 2 - miejsce postojowe wyodrębnione liniami w hali garażowej, będącej samodzielnym lokalem z KW
Ostatnio deweloperzy sprzedają zamiast lokalu lub udziału tylko prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości, w której zorganizowano miejsca postojowe – sytuacja nr 3
Sytuacja nr 3 - miejsca postojowe jako prawo każdego właściciela konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego w hali garażowej – żadne udziały nie są sprzedawane i nie ma KW
Opis sytuacji z wyroku Naczelny Sąd Administracyjny III SA/Wa 363/08 dotyczącej wysokości VAT należnego przy sprzedaży prawa do miejsca postojowego jako części wspólnej nieruchomości:
Wraz z mieszkaniami sprzedawane są miejsca parkingowe znajdujące się w halach garażowych pod budynkiem jak i miejsca parkingowe naziemne znajdujące się na terenie nieruchomości wspólnej. Miejsca parkingowe znajdujące się w hali garażowej pod budynkiem sprzedawane są jako prawo każdego właściciela konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego w hali garażowej będącej częścią powierzchni wspólnych budynku, a hala garażowa nie jest samodzielnym lokalem użytkowym. Natomiast miejsca postojowe naziemne sprzedawane są jako prawo każdego właściciela konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego znajdującego się w częściach wspólnych działki.
.........miejsca postojowe nie są też częściami składowymi - pomieszczeniami przynależnymi lokali mieszkalnych i nie są też sprzedawane jako udział w lokalu użytkowym, są natomiast w znaczeniu fizycznym pewnym obszarem oznaczonym graficznie liniami przebiegającymi po posadce, nie oddzielonymi od siebie ścianami i co istotne, pomieszczenia te nie są prawnie wyodrębnione, należąc do nieruchomości wspólnej.
Moje pytania:
Czy deweloper może sprzedać prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej???
Co w sytuacji kiedy liczba lokali jest mieszkalnych jest różna od liczby miejsc postojowych – czy właściciel, który nie dokupił prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczony w korzystaniu z tej części nieruchomości wspólnej???
Deweloperzy sprzedają miejsca parkingowe jako garaże lub miejsca postojowe na trzy sposoby:
Sytuacja nr 1 - garaż jako samodzielny lokal z KW
Sytuacja nr 2 - miejsce postojowe wyodrębnione liniami w hali garażowej, będącej samodzielnym lokalem z KW
Ostatnio deweloperzy sprzedają zamiast lokalu lub udziału tylko prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości, w której zorganizowano miejsca postojowe – sytuacja nr 3
Sytuacja nr 3 - miejsca postojowe jako prawo każdego właściciela konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego w hali garażowej – żadne udziały nie są sprzedawane i nie ma KW
Opis sytuacji z wyroku Naczelny Sąd Administracyjny III SA/Wa 363/08 dotyczącej wysokości VAT należnego przy sprzedaży prawa do miejsca postojowego jako części wspólnej nieruchomości:
Wraz z mieszkaniami sprzedawane są miejsca parkingowe znajdujące się w halach garażowych pod budynkiem jak i miejsca parkingowe naziemne znajdujące się na terenie nieruchomości wspólnej. Miejsca parkingowe znajdujące się w hali garażowej pod budynkiem sprzedawane są jako prawo każdego właściciela konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego w hali garażowej będącej częścią powierzchni wspólnych budynku, a hala garażowa nie jest samodzielnym lokalem użytkowym. Natomiast miejsca postojowe naziemne sprzedawane są jako prawo każdego właściciela konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego znajdującego się w częściach wspólnych działki.
.........miejsca postojowe nie są też częściami składowymi - pomieszczeniami przynależnymi lokali mieszkalnych i nie są też sprzedawane jako udział w lokalu użytkowym, są natomiast w znaczeniu fizycznym pewnym obszarem oznaczonym graficznie liniami przebiegającymi po posadce, nie oddzielonymi od siebie ścianami i co istotne, pomieszczenia te nie są prawnie wyodrębnione, należąc do nieruchomości wspólnej.
Moje pytania:
Czy deweloper może sprzedać prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej???
Co w sytuacji kiedy liczba lokali jest mieszkalnych jest różna od liczby miejsc postojowych – czy właściciel, który nie dokupił prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczony w korzystaniu z tej części nieruchomości wspólnej???
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
https://forum.zarzadca.pl/discussion/193/zapis-w-akcie-notarialnym/#Item_0
Pomocne piśmiennictwo:
"Zawarcie umowy o sposobie korzystania z miejsc postojowych wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w sposób określony w przepisach od art. 18 do art. 33 WŁLokU. Nieskuteczne są zatem, składane nagminnie w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali, jednostronne oświadczenia deweloperów upoważniające nabywców tych lokali do korzystania z konkretnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Wprowadzają one nabywców w błąd w zakresie przedmiotu nabycia, pozostawiając w przeświadczeniu, że wraz z lokalem nabyli prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, co jest oczywista nieprawdą. Do umów o sposobie korzystania z nieruchomości nie stosuje się przepisu art. 4 ust. 2 WŁLokU, dotyczącego umów o ustanowienie odrębnej własności lokali, według którego właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali." (Własność lokali. Komentarz. R. Strzelczyk, A.Turej, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007, s. 72).
"jednostronne oświadczenia deweloperów" z piśmiennictwa wskazuje, że przy obustronnych uzgodnieniach pomiędzy deweloperem i nabywcą taki zapis wywoła skuteczne skutki prawne. Czy chodzi tu o umowy przedwstępne czy wystarczyłby sam akt notarialny? I jak to się odnosi do wspólnoty mieszkaniowej z KC i wspólnoty z UoWL? Dziękuję za odpowiedzi i pozdrawiam.
Moim zdaniem w przypadku wspólnoty mieszkaniowej z UoWL nie wywoła, z kc - wywoła.
cyt.: """"kupujący złożył oświadczenie, że wyraża zgodę na dokonanie podziału do korzystania z pozostałych miejsc postojowych dla samochodów osobowych, znajdujących się w części wspólnej budynków, i zrzeka się roszczeń do pozostałych znajdujących się w budynkach miejsc postojowych oraz wyraża zgodę na ich wyłączne korzystanie i pobieranie pożytków przez pozostałych właścicieli lokali i ich następców prawnych, którzy nabędą własność lokali i na podstawie zawartej odrębnej umowy będą korzystać z przynależnych do ich lokali miejsc postojowych.""""
1. Że takie zapisy w aktach notarialnych nie mają mocy prawnej (oby to była prawda). Na mój "chłopski rozum" developer nie miał prawa rozporządzaćnie swoją(?) własnością. Nie chciałam się zgodzić na ten zapis w akcie notarialnym, ale developer zagroził. że nie podpisze aktu sprzedaży i zwróci mi pieniądze wpłacone za mieszkanie, w którym mieszkałam już od pół roku. A notariusz? Ostentacyjnie opuścił pokój w tym momencie, stwierdzając, że nie ma czasu na uczestniczenie w kłótniach.
2. Że deweloper mógł tak zrobić i wszystko jest w porządku. Podpisując pierwszą umowę u notariusza zawarł taki zapis, ponieważ był jedynym właścicielem nieruchomości. Następne umowy były tylko kontynuacją takiego stanu, a nawet zgodnie z uwl musiały takie być. Tylko, że pierwsza umowa była zawarta z właścicielem mieszkania na parterze, który właśnie takim zapisem był zainteresowany. A więc musztarda po obiedzie?
W przeciwnym razie - współwłaściciele mogą wystąpić do sądu o wynagrodzenie za korzystanie przez wspólnotę z garażu.
Ogródki: developer nie miał prawa rozporządzać nieruchomością wspólną, jeżeli to duża wspólnota - konieczna była uchwała.
Zapisy w pierwszym akcie obowiązują pozostałych w zakresie sposobu zarządu, a to nie jest przecież sposób zarządu.
Moim zdaniem można to rozpatrywać w aspekcie klauzul niedozwolonych.
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów takiego przypadku jeszcze nie miał
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Plac Powstańców Warszawy 1
00-950 Warszawa
tel.: (22) 556 08 00
uokik@uokik.gov.pl
Godziny pracy Urzędu: 8:15 - 16:15
Delegatury UOKiK:
http://uokik.gov.pl/pl/kontakt_20/delegatury_uokik/
http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/rzecznicy/
uważam, że w przypadku małej wspólnoty takie zapisy również nie wywołają skutków prawnych.
Sygn. akt XVII AmC 122/05
Powód: Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Postanowienie wzorca umowy uznane za niedozwolone:
„W Umowie Sprzedaży Nabywca zobowiązuje się udzielić:
a)nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnych praw do korzystania z części Nieruchomości (np. służebności, użytkowanie, użyczenie) przez właściwe przedsiębiorstwa oraz użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, polegających w szczególności na prawie ułożenia, korzystania i konserwowania sieci uzbrojenia terenu usytuowanych na nieruchomości;
b) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złożenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę
inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich.”
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 marca 2008 r. (Sygn. akt VI ACa 1078/07)
data wpisu w rejestrze 23 wrz 2008 pod nr 1503
3. W skład nieruchomości wspólnej wchodzić będzie grunt, na którym budynek zostanie
wzniesiony oraz części budynku i urządzenia nie przeznaczone do wyłącznego użytku
właścicieli lokali; jednocześnie strona kupująca wyraża zgodę i zobowiązuje się dokonać
wszelkich czynności prawnych, niezbędnych w celu dokonania podziału nieruchomości
quoad usum w ten sposób, że każdocześni właściciele lokali użytkowych, położonych na
parterze budynku będą mieli prawo korzystania, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli,
z 16 (szesnastu) miejsc parkingowych, zlokalizowanych przed budynkiem od strony Alei K.
Moim zdaniem, nawet gdyby wydzielono miejsca, wspólnota może pobierać z tego tytułu opłaty.
Po części ma pani rację deweloper robi takie myki i niestety jeżeli wszyscy podpiszą taki akt sąd może potraktować to jak umowe Quoad Usum ale po pierwsze nie jest to stała jeżeli wspólnota podejmie uchwałę o zmianie sposobu korzystania w formie prawem przewidzianej to te zgody z aktu będą nieważne, a po drugie to jeżeli podział został dokonany na szkode innych np. z ich pominięciem co zachodzi np. wtedy kiedy miejsc jest 10 a współwłaścicieli 15 to taki zapis rzeczywiście jest bezprawny i można w sądzie spokojnie udowodnić że podział został dokonany w sposób bezprawny.
W kwestii sprzedaży takich miejsc to deweloper nie może żądać zapłaty za takie miejsce a może inaczej nie może sprzedać terenu wspólnego jeżeli ktoś zapłaci to ma jedynie gwarancje użytkowania takiego miejsca na wyłączność, zatem jeżeli w akcie ma zapis który mówi o sprzedaży części wspólnej to jest to zapis bezprawny takie miejsce nigdy nie będzie jego własnością zatem nie może on nim także dysponować, np jak ktoś kupi mieszkanie to to miejsce będzie mu przysługiwało na wyłącznośc ale jak już je wynajmie to musi sie podzielić pożytkami ze wspólnotą.
W przypadku kiedy w garażu sa rury i pomieszczenia gospodarcze to na mocy UWL Art. 22. 3. ust 8 wspólnota ma wręcz obowiązek przejąć część kosztów związanych z utrzymaniem garaży jeżeli pomieszczenia lub inne użytki służa przynajmniej dwóm współwłaścicielom
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
myśle że należało by wytoczyc powództwo o ustalenie lub po prostu o bezumowne korzystanie z rzeczy prywatnej.
Wtedy myślę że wspólnota sie obudzi.
W kwestii miejsc do wyłącznego użytku jest także inny sposób zgodnie z Art.3 ust.2 UWL
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
zatem miejsca postojowe nie stanowia części wspólnej a prawie zawsze jak nie zawsze opłaty ponosimy od całości terenu wspólnego łącznie z miejscami postojowymi używanymi na wyłączność zatem opłaty powinni ponosić współwłaściciele uzywający te miejsca na wyłącznośc a nie wszyscy, do tych miejsc powinno sie doliczyc koszty eksploatacji takie jak odśnieżanie miejsca postojowego, odśnieżanie drogi dojazdowej, oświatlanie, ochrona(jak jest), sprzątanie itd jeżeli miejsca przylegaja do terenów zielonych(drzewa, krzewy.itd) to opłata powinna być zwiększona o coroczne odnawianie zieleni zniszczonej przez spaliny. Pamiętać także należy że do wyłącznego korzystania jest także droga dojazdowa i przestrzeń manewrowa ponieważ z tego miejsca nie mogą korzystać wszyscy np nie można tam postawić ławki czy placyku zabaw, spacerując trzeba uciekac przed samochodami itd zatem teren do wyłącznego korzystania powinien być wydzielony i ta częśc wspólnoty co nie ma miejsc na wyłączność płaci od TW pomniejszonego o miejsca do użytku na wyłączność łącznie z drogą dojazdową i manewrową i za tę wydzieloną część powinni płacić po równo korzystający. Za takim twierdzeniem przemawia także fakt że sądy uznają wyłączne użytkowanie jako szkodę na innych współwłaścicielach ponieważ osoba korzysta z takiego miejsca z pominięciem innych współwłaścicieli i mimo iż ustawa daje możliwośc równego współkorzystania to zostają takiej możliwości pozbawieni dlatego w ustawie znalazł sie zapis art.3 ust.2. pozbawiający możliwości rozliczania części wspólnej z uwzględnieniem takich miejsc.
Co do ogródka to tak jak miejsca postojowe jeżeli korzysta tylko jeden to nie jest to część wspólna w rozumieniu prawa a dokładnie Art.3 ust.2 UWL po prostu przy zatwierdzaniu planu zaskarżyć uchwałę o zatwierdzeniu planu i podjęciu nowego ze wzgledu na fakt że pani płaci za miejsca parkingowe i ogródek których używać pani nie może, stawka za zarządzanie jest naliczana na podstawie całości terenu np 80gr od metra części wspólnej i np przy cześci wspólnej 1000m koszt jest 800zł TYLE BIERZE ADMIN a gdyby odłączyć miejsca postojowe z dojazdem i częścią manewrową to by było juz pewnie ok 400m i koszt 320zł, inne koszty to tak jak wspomniałem odśnieżanie,sprzątanie,serwis bramy itd zatem pozew jak najbardziej zasadny ponieważ płaci pani opłaty za ogródek i miejsca do wyłącznego użytku z których pani korzystać nie może co jest niedopuszczalne.
Polega ono na niezrozumieniu konstrukcji wyłącznego użytkowania.
Głównie tego, że podział quoad usum nie wywiera ż a d n y c h skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli (umowa quad usum dotyczy użytkowania części wspólnej, a nie prawa do jej własności), a na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy).
http://www.baltic-management.pl/aktualnosci-szczegoly-23.html
Kilka wpisów z 2012 to już kuriozum.
Kuriozum to pański wpis nie wiem gdzie pan wyczytał w mojej odpowiedzi że quoad usum wywiera skutki w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli napisałem jasno że sądy mogą zinterpretować jako przyznanie sposobu korzystania z cześci wspólnych a jeżeli chodzi o zrozumienie to widocznie ma pan z nim problemy. W kwestii odpowiedzi to pisanie że twierdzenia to kuriozum świadczą o ignorancji bowiem nie napisał pan dlaczego pan tak uważa ani nie uargumentował tego oraz o tym że pan prawdopodobnie jest kolejnym zarządcą który działa na szkodę swoich podmiotów.
Wyłączne użytkowanie jest zawsze z pominięciem innych współwłaścicieli co zawsze oznacza że jest niejako działaniem na ich szkodę zatem jeżeli ktoś nie rozumie konstrukcji to właśnie pan, zatem proszę nie wprowadzać ludzi potrzebujących w błąd a jeżeli ma pan jakieś argumenty na poparcie swojego twierdzenia to proszę je przedstawić i nie pisać to kuriozum bo taki wpis jest do usunięcia.
Jest wg mnie pewna różnica między tymi zapisami.
Pamiętaj Blazejh że "oni" przychodzą zawsze wcześnie rano. Wstań wczesniej coś zjeść.
Proszę zobaczyć tekst ujednolicony http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388
tam jest tak jak ja napisałem to oficjalny tekst z gov pl nie wiem skad pan wziął swój
Natomiast z tej racji, że w pełni poparłem jego stwierdzenia: - zmuszony jestem zaprotestować Twoim twierdzeniom, że użytkownik blazejh nie ma racji.
Żeby nie zanudzać (...) przytoczę tylko jedno Twoje zdanie: Jest to zdanie całkowicie nieprawdziwe, niezgodne z prawem, wprowadza użytkowników w błąd - świadczy o Twoim niewłaściwym zrozumieniu definicji samej NW.
Nie dziwi mnie zatem kolejne Twoje kuriozalne stwierdzenie z innego wątku: - pozostawiając je bez komentarza.
(...)
NW to nie jest żaden teren do wyłącznego użytku a to wspólnota ma w obowiązku ustalić sposób korzystania jeżeli ty tak dobrze rozumiesz NW to może wytłumacz (...) o czym mówi art.3 ust.2 i jak sie ma do tego wyłączne korzystanie a nie piszesz (...) ze to bezprawne itd co to w ogóle jest??? użytkownicy sami podejmą decyzję. Ja mam już dwie sprawy wygrane ze wspólnotą a ty jakie masz doświadczenie pewnie w pozywaniu członków wspólnoty- HE HE daj spokój (...)
Nowy doklejony: 09.02.17 00:45
(...) ja nie pisze o częściach tylko o gruncie z przepisu jasno wynika że zarówno grunt części budynku i urządzenia są częściami wspólnymi ale tylko wtedy kiedy nie służą do wyłącznego użytku i nie ma tu znaczenia jakie słowo jest pierwsze a jakie drugie wiadomo o co chodzi powtarzam przepis mówi jasno częściami wspólnymi jest grunt części budynku i urządzenia służące do korzystania współwłaścicieli nie stanowi części wspólnej grunt części budynku i urządzenia służące do wyłącznego korzystania a jak błednie to zrozumiałeś to twoja sprawa.
(...) Umowa quoad usum nie ma nawet charakteru ustawowego.Jest traktowana jako rozwiazanie czasowe. Dlatego nie może zmeniać żadnych skutków prawnych dotyczących rzeczy.. (...)
Chlopie, jeśli samochód jest współwłanościa ( rzeczą wspólną) 5 właścicieli. I tych pięciu właścicieli nawet w sposob dorozumiany ustala że korzystać z niego będzie w tym roku tylko współwłasciciel nr 4 ( kowalski) to czy z tego wynika że samochód ten przestaje byś rzeczą wspólną? Staje się własnością Kowalskiego?
(...)
A tak na marginesie. Może byś podał sygnatury tych wygranych przez ciebie spraw.Bo przypuszczam że (...)
W przypadku quoad usum definicja Nw zawarta w UoWL nie ma zastosowania. Coś Ci sie pomyliło.
I jeszcze. Formuła quoad usum ma zastosowanie do rzeczy wspolnej
Tłustym drukiem.
ps. Dalej bez komentarza. W moim artykule jest chyba wszystko i nie muszę się powtarzać.
A co Pan na to - cytat z aktu notarialnego: Deweloper oświadcza, że właścicielom lokali przysługuje prawo do wyłącznego, bezterminowego korzystania z balkonów/ogródków stanowiących CZĘŚĆ NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ, które przylegają do stanowiących ich własność lokali.
Gdyby to była wyłączna własność właścicieli lokali, to tak byłoby w akcie notarialnym, a jest inaczej - BALKONY/OGRÓDKI TO CZĘŚĆ NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ! Jest tylko jedno oczywiste zastrzeżenie, że do takiego ogródka czy na balkon NIKT legalnie, poza właścicielem lokalu do niego przylegającego nie ma prawa wejść bez zgody właściciela lokalu.
Nowy doklejony: 22.09.18 15:55
Uzupełnienie - w tym samym akcie notarialnym jest jeszcze to: "Kupujący oświadczają (...), że zobowiązują się nie korzystać z innych balkonów/ogródków poza balkonem/ogródkiem przylegającym bezpośrednio do nabytego przez nich lokalu".
Zgadzam się. Moim zdaniem grunt służacy do wyłącznego użytku jednego lokalu - z pominięciem reszty członków wspólnoty nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej np.: grunt pod naziemnymi tarasem, przedprożem, nad którymi nic nie ma i na które prowadzi wejscie z poszczególnego, wyodrębnionego lokalu. Są one używane z pominieciem reszty wspólnoty. I nie da się tego zmienić nawet w sądzie.
Trudno mi sie zgodzić z takim twierdzeniem..
Rzecz mejąca jednego właściciela lokalu może słuzyć wielu innym właścicielom.
Przykład:
InstalacjaCO w obrebie lokalu w opomiuarowanych wspolnotach jest niewątpliwie własnością właściciela lokalu , co interpretuje się jako " służy tylko jednemu właścicielowi" . Jest to interpretacja którą ja nazywam interpretacją własnościową. Ale instalacja ta ogrzewa także elementy NW. W ten sposób służy więc wszystkim właścicielom . Powinna więc ( z twojego punku widzenia ) być elementem NW.
Inaczej . Jeśli jakaś rzecz ma jednego właściciela to służy temu właścicielowi bez względu na jej role i funkcje dla innych osób czy rzeczy. Umowa quad usum nie zmienia stosunków własnościowych.
Tak przynajmniej wynika z inyerpretacji orzecznictwa sądowego.
I odwrotnie . Jeśli dana rzecz jest przymusowa współwłasnością weszystkich właścicieli lokali prporcjonalnie do ich udziałów np: ogródki, to jest z punku widzenia własnościowego rzecza wspolną bez względu na to czy użytkowane sa przez wszystkich , kilku , czy jednego właściciela. Słowo "służy" * w sensie własnościowym, ma inne znaczenie ( jest własnością) niż w sensie przeznaczeniowym ( użytkuje}
Przy twojej interpretacji Instalacja elektryczna i koszty energii elektrycznej w lokalu to koszty NW. Przecież oświetlaja ściany nośne , sufit , działkę ( przez okno) itd.
Sąd Okregowy w Gdańsku uznał takie moje stanowisku i wydał wyrok że instalacja CO w obrebie mojego loalu jest moja własnością a koszty energii stanowia koszty utrzymania lokalu a nie koszty NW. Mimo że ta instalacji ogrzewa także elementy NW. Twierdzenie że jeśli instalacja CO ogrzewa NW to jest elementem NW nie jest tożsame z twierdzeniem że służy także innym właścicielom z bardzo prostego powoodu.
Przecież wszyscy inni właściciele także posiadaja takie odrębne instalacje ogrzewające ich lokal.
Czy on płaci większy podatek od nieruchomości gruntowej ? powiększony o tę część, która został mu przynależniona...
Z reguły cała wspolnota według udziałów płaci za grunt, ale nie zmienia to faktu wspólnota nie może dysponować tym gruntem jak jej się podoba ze względu na położenie na nim przeproża, które jest czescią składową lokalu. I tak dobrze napisałem, bo według ustawy o własności lokali nie jest nieruchomością wspólną grunt i części budynku, które służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Moim zdaniem jeśli wspólnota nawet płaci za taki grunt to robi to bezprawnie i na szkodę pozostałych właścicieli lokali, którzy z tego gruntu nie korzystają i nie będą korzystać. Pozostaje też pytanie, jak przebiega granica działki, bo z reguły działki są wyodrębniane po obrysie budynku, a przedproża nie są brane do wyliczania udziałów, wiec czy działka przebiega po obrysie budynku czy tez pod przeprożem, ale to już dłuższy temat....
P.S Tajfun ja pisałem o gruncie. Poszukaj takich interpretacji odnoszących się do gruntu, który jest zabudowany czescią budynku służącą jednemu włascicielowi. Powodzenia
ale od stanu posiadania, zapisanego w akcie notarialnym.
Przykład:
właściciele lokali użytkowych za utrzymanie wind. Niestety tak nie jest.
Z informacji od Sądu Najwyższego - balkon, taras, jest stanem posiadania jako część składowa lokalu, stwierdzonym przez Sąd Najwyższy i powinna, ale wcale nie musi i często nie jest wpisana do aktu notarialnego. Więc nie wiem, w czym tkwi twój problem. Nie odnosisz się do sedna sprawy - gruntu pod przeprożem, tarasem naziemnym. Także poproszę kogoś innego, kto chciałby wnieśc coś merytorycznego do tematu...
"Uczeni w piśmie każą interpretować"- możesz podać linka? Najlepiej jakieś interpelacje z ministerstwa, bo "uczeni w piśmie" to tak jakbyś napisał że ufoludki. Logika kłania się, także przy budowaniu zdania: "czesc wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali".
Ktoś kto liznął trochę języka polskiego wie, że wszystkie wymienione, w tym zdaniu podmioty szeregowe tj, "grunt oraz części budynku i urządzenia" - połączone są spójnikami.W tym przypadku spójniki pełnią funkcję równoważnika zdania , czyli wyrazu lub ciągu wyrazowego formalnie nietworzącego zdania (ponieważ nie zawiera orzeczenia), oddającego jednak tę samą treść co zdanie. Podsumowuje się je po przecinku stwierdzeniem - orzeczeniem : "które nie służa wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Gdyby chodziło ustawodawcy, o cały grunt oraz cały budynek i wszystkie urządzenia wpisałby przed słowem "grunt", słowo "cały" lub jakiś inny wyraz bliskoznaczny, a jednak postanowił podsumować ową cześc zdania orzeczeniem mówiącym jasno : 'które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". W języku polskim podmiot może pozostać domyślny ze względu na możliwość zidentyfikowania wykonawcy czynności na podstawie końcówki fleksyjnej czasownika w orzeczeniu.
Także kolego azygnerski do nauki, bo jak widzę, że piszesz:" Nieruchomość wspólną stanowi grunt (pierwsza część zdania, w której ustawodawca wskazuje, że częścią wspólną jest cały grunt – koniec, kropka)" to nie wiem czy się smiać czy płakać.:bigsmile:
Pozdrawiam.
"Jeśli jedna osoba mówi ci, że jesteś pijany, możesz to zignorować. Jeśli mówią ci to dwie osoby, możesz zacząć się niepokoić. Jeśli wszyscy dookoła ci to mówią, to idź do domu i połóż się spać".
A tak się składa, że ta instytucja ma zastosowanie wyłącznie w ramach współwłasności przymusowej. Bez części wspólnej nie ma quod usum.
Przyjmijcie może na początek, że instytucja wyłącznego użytkowania w nowiutkich wspólnotach, zwłaszcza w tych z halami garażowymi na dole i ogródkami powyżej, została przywołana w waszych aktach notarialnych, które sami własnowolnie podpisaliście zawierając wspólną umowę. Umowa ta dotyczy nie tylko zakupu lokalu, ale również ustala dość trwałe zasady korzystania z określonych fragmentów części wspólnych nieruchomości. Quod usum nie wzięło się więc z księżyca, lecz z faktu umowy, którą zawarliście drogą notarialną wraz z deweloperem i innymi kolejnymi właścicielami lokali.
Bardzo proszę jednak nie cytować tego pana mariana sprzed roku. Wątek nadaje się tylko do moderacji, włącznie z przekłamaniem w tytule.
Artykuł mogę wkleić w całości tutaj, (jeśli jest potrzeba zrozumienia o co chodzi z tym całym quod usum). Link wygasł w połowie roku.
Przykład tajfuna z samochodem jest bardzo dobry. Dokładnie to samo macie w przypadku zapisu dot. wyłącznego użytkowania miejsca parkingowego czy ogródka.
Różnica pomiędzy współwłasnością części nieruchomości a użytkowaniem tej części jest dokładnie taka sama, jak różnica pomiędzy własnością rzeczy a posiadaniem rzeczy. Tej samej rzeczy.
Konkretny przykład z Pucka.
Działka 90 lokali. Developer na działce wyznaczyl 90 miejsc parkingowych.Bez względu na zapis w AN developer nie może brać kasy ani za sprzedaż tych miejsc parkingowych ani nawet za "pozwolenie " na wyłączne uzytkowanie , nawet jeśli inni właściciele notarialnie wyrażają na to zgodę.
1, Sprzedać nie może bo udziałów sie nie sprzedaje. Sprzedaje się wyłącznie lokale, a właściciel lokalu staje sie przymusowym współwłaścicielem dxiałki z mocy prawa jako elementu NW, co zawsze ma swoje odbicie w AN.Taka możliwość istniej tylko wtedy jeśli działka jest wyodrębniona z nieruchomości wspólonoty notarialnie , lub jeśli stanowi odrębną własność developera.
Powie ktoś . Przecież cała nieruchomość stanowi własność developera.Tak ,ale tylko do czasu wyodrebnienia pierwszego lokalu.Póżniej jest elementtem NW wspólnoty.
2. Po wyodrebnieniu pierwszego lokalu wszelkie pozytki z tytułu przeznaczenie miejsca parkingowego do wyłącznego użytkowania należą sie wspolnocie a nie wyłącznie developerowi.
Jesli więc w AN jest zapis że właściciel placi za prawo do wyłącznrgo użytkowania tego miejsca to powinien zapłacić wspólnocie a nie developerowi. A pieniądze z tego tytułu mogą być przeznaczone wyłącznie na finasowanie NW a nie wcxasów developera na Majorce.
Przykład Pucka wsazuje na naiwność i głupotę właścicieli lokali.Wcale nie musieli płacić za te miejsca. A developer nie mogł ich do tego zmusić. Wystarczyło podjąć uchwałę ( w swoim czasie) i każdy miałby " swoje" miejsce parkingowa.
A tak to właściciele za friko dali cwaniaczkowi "drobne" 1milion 350 tys złoty. No cóż > Za wiedzę się płaci . Za jej brak płaci się jeszcze więcej.
Może. Jeśli wszyscy właściciele przystąpili do tej samej umowy quod usum, to może. Ponieważ umowa obowiązuje aż do rozwiązania przed notariuszem.
Wynagrodzenie dewelopera jest za sprzedaż prawa użytkowania wskazanego miejsca parkingowego na wyłączność. Jest to jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo związane z rzeczą.
Podobnie jak służebności gruntowe. Jedne są nieodpłatne, inne są mają cenę.
Quod usum nabyte na podstawie umowy właścicieli z deweloperem zawsze ma cenę, bo deweloper to nie jest instytucja charytatywna.
W przypadku nabycia lokalu np. mieszkalnego w budynku z halą garażową oprócz mieszkania nabywasz dwa dodatkowe prawa związane z rzeczą:
1.współwłasność (przymusową) części wspólnych nieruchomości, czyli w uproszczeniu "udział". Udział w czp musisz nabyć wraz z mieszkaniem. Zrezygnować nie możesz.
2. użytkowanie miejsca parkingowego/ogródka. Tu przymusu zakupu nie ma, ale musisz przystąpić do umowy quod usum i zgodzić się, że sąsiad wykupi jakiś ogródek czy miejsce. Bez tej zgody nie kupisz mieszkania bez ogródka.
Użytkowanie wyłącza stosowanie kilku artykułów z ustawy, ponieważ posiadanie części rzeczy wspólnej przez jednego właściciela nieruchomości wyklucza posiadanie przez pozostałych. Reszta sąsiadów pozostaje jedynie współwłaścicielami tego samego miejsca/ogródka.
Po co komu płacic za miejsce parkingowe jak ma je w ramach zakupu lokalu? A czy można zmusic kogoś do zakupu (czy prawa do wyłacznego użytkowania)miejsca parkingowego wydzielonego na gruncie w nieruchomości. Pierwszy raz słyszę o czymś takim .Jak develop[er sprzedaje nieruchomość z domkiem jednorodzinnym ( z działka) to nie sprzedaje osobno budynku i osobno działki. Sprzedaje nieruchomość, budynek z działką. Koszty gruntu zawarte sa w cenie za metr kwadratowy lokalu i pomiesczeń przynależnych. Podobnie jest z nieruchomościa we wspolnotach. Sprzedaje część nieruchomości , czyli nieruchomość lokalową. W cenie metra 2 jest zawarta cena gruntu, a właściciel uzyskuje udziały w NW które to udziały traci developer. A w taki sposób płaci dwa razy
Sprzedam pani lokal ,ale pod warunkiem że kupi pani prawo do wyłacznego uzytkowania miejsca postojowewgo. Czy to jest OK ?
Moim zdaniem developer nie ma prawa " sprzedać" miejsca postojowego poniewaz nie jest jedynym właścicielem tego mieisca, Nawet współwłaściciele nie mogą uczestniczyć w takiej transakcji i brać kasy proporcjonalnej do swoich udziałów ponieważ sa to pozytki stanowiące dochód wspolnoty i mogą być tylko przeznaczone na finansowania NW
Wiem że sprawa jest dyskusyjna . Ale ja mam taki pogląd i już. Mogę sie mylić
Krótko> To właściciel decyduje o przyznaniu prawa do wyłacznego użytkowania elemnetu NW. A tym właścicielem nie jest developer tylko wlaścicele stanowiący wspólnote mieszkaniową. I to wspólnota bierze za to kase.
Skąd bierzesz takie rewelacyjne przykłady?
Jest odwrotnie: sprzedam ci quod usum, o ile kupisz lokal. Będzie to użytkowanie przypisane do własności lokalu. Prawa związane.
I co na to developer ....?
Prawo związane> Kazdy własciciel dysponuje prawem związanym z jego lokalem. Ma prawo do korzystania z elementow NW zgodnie z ich przeznaczeniem.To prawo ustawowe > Developer nie może tego prawa zmieniać.
Przykłady ? Z Pucka.
Nowy doklejony: 30.09.18 15:52
Wydaje mi sie że różnica w naszym rozumowaniu polega na tym, ze ja uważam że jak właściciel sprzedaje mi rzecz i ja za nia zapłaciłem to ja jestem jej właścicielem i ja o niej decyduje.
W naszym przypadku ludzie płaca za udzialy ( wykupują działkę)w NW a developer cały czas uważa ją całą za własną. I tego nie rozumiem
Quod usum w sytuacji w której miejsc starczyłoby dla wszystkich, czy dla powiedzmy wielu, traci sens i rację zastosowania.
To zawsze jest sytuacja gdy kołdra jest za krótka i za luksus parkowania pod oknem trzeba zapłacić.
To jest sytuacja gdy już nie możesz być właścicielem, ale już możesz posiadać. Nic nadzwyczajnego.
VAT przy sprzedaży wyłącznego użytkowania miejsc - stawka podstawowa. Taka, jak przy zwykłej sprzedaży.
Sądzę że deweloper bardzo często dokłada do miejsc, gdy są one w halach garażowych, a ma dobry zysk, gdy na zewnątrz. Konkretnie nie dokłada do miejsc tylko do całej inwestycji, bo każda hala garażowa to 1/4 czy 1/3 kosztów całości.
Miejsca nie zawsze się sprzedają, a jeśli w hali jest quod usum, to zaczynają się kombinacje żeby sprzedać takie użytkowanie komuś spoza wspólnoty, bo formalnie jest konflikt prawny związany z tym, że to jest ograniczone prawo i związane z własnością. Dlatego kto może buduje hale prawnie wyodrębnione z osobną KW.
"Logika kłania się, także przy budowaniu zdania: "czesc wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali".
Ktoś kto liznął trochę języka polskiego wie, że wszystkie wymienione, w tym zdaniu podmioty szeregowe tj, "grunt oraz części budynku i urządzenia" - połączone są spójnikami.W tym przypadku spójniki pełnią funkcję równoważnika zdania , czyli wyrazu lub ciągu wyrazowego formalnie nietworzącego zdania (ponieważ nie zawiera orzeczenia), oddającego jednak tę samą treść co zdanie. Podsumowuje się je po przecinku stwierdzeniem - orzeczeniem : "które nie służa wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Gdyby chodziło ustawodawcy, o cały grunt oraz cały budynek i wszystkie urządzenia wpisałby przed słowem "grunt", słowo "cały" lub jakiś inny wyraz bliskoznaczny, a jednak postanowił podsumować ową cześć zdania orzeczeniem mówiącym jasno : 'które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". W języku polskim podmiot może pozostać domyślny ze względu na możliwość zidentyfikowania wykonawcy czynności na podstawie końcówki fleksyjnej czasownika w orzeczeniu."
Czyli:
- grunt, który służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu NIE JEST częścią wspólną
- części budynku, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu NIE JEST częścią wspólną
- urządzenie, które służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu NIE JEST częścią wspólną
Zacznijmy od tego, czy wiesz co to jest spójnik ?- pytanie retoryczne. Odsyłam do https://pl.wikipedia.org/wiki/Spójnik_(część_mowy)
Dodam od siebie, że spójniki łączne takie jak "oraz" , " i" zostały tu użyte jak sama nazwa wskazuje ( spójnik łączny), aby łączyć wyrazy, a nie oddzielać, (...) Jeśli dalej nie czaisz bazy, to odsyłam do biura legislacyjnego Sejmu RP :bigsmile:
Musisz się bardziej postarać, niż wklejanie linka z hobbystyczno-amatorskiej strony. W dodatku ta Pani pisze o gruncie, działce na którym stoi budynek ( fundamenty),a nie o gruncie, który służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu typu grunt pod przeprożem również służącym do użytku właściciela jednego lokalu.
Quod usum reguluje kodeks cywilny. Czyli przy zbiegu dwóch ustaw: wykładnia systemowa i celowościowa.
Inne podejście do sprawy kazałoby założyć, że wszyscy deweloperzy masowo okradają ludzi od blisko 30-tu lat. I że w całym kraju wszyscy mają wadliwe akty prawne.
Adolf H. w swojej sławnej książce też pisał o "wszystkich zdrowych" i "wszystkich chorych" i co trzeba z nimi zrobić. Jak skończył dobrze wiemy.