Zapis w akcie notarialnym - „bezpłatne umieszczenie reklam"
natka
Użytkownik
Witam,
mam problem z zapisem w akcie notarialnym: „bezpłatne umieszczenie na elewacji budynku, w bezpośrednim sąsiedztwie tych lokali handlowo-usługowych, podświetlanych szyldów i reklam działalności prowadzonej w tych lokalach …”
Przed lokalami jest balustrada (przy podjeździe dla inwalidów). Właściciel lokali usługowych uważa, że może bezpłatnie powiesić na niej banery reklamowe. My (Zarząd) uważamy że może wieszać reklamy i banery na elewacji. Kto ma racje? Ostatnio przyjęliśmy uchwałę członków wspólnoty (53 % głosów), że balustradę przeznaczamy jako powierzchnię raklamową i można powiesić reklamę za opłatą. Właściciel lokali usługowych uważa, że może wieszać bezpłatnie. Jednocześnie napisał do nas pismo, że jak powiesimy reklamę innej firmy na balustradzie to będzie ona zasłaniać część okna lokali usługowych i to jest niezgodne z prawem. Proszę o poradę.
mam problem z zapisem w akcie notarialnym: „bezpłatne umieszczenie na elewacji budynku, w bezpośrednim sąsiedztwie tych lokali handlowo-usługowych, podświetlanych szyldów i reklam działalności prowadzonej w tych lokalach …”
Przed lokalami jest balustrada (przy podjeździe dla inwalidów). Właściciel lokali usługowych uważa, że może bezpłatnie powiesić na niej banery reklamowe. My (Zarząd) uważamy że może wieszać reklamy i banery na elewacji. Kto ma racje? Ostatnio przyjęliśmy uchwałę członków wspólnoty (53 % głosów), że balustradę przeznaczamy jako powierzchnię raklamową i można powiesić reklamę za opłatą. Właściciel lokali usługowych uważa, że może wieszać bezpłatnie. Jednocześnie napisał do nas pismo, że jak powiesimy reklamę innej firmy na balustradzie to będzie ona zasłaniać część okna lokali usługowych i to jest niezgodne z prawem. Proszę o poradę.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To ciekawe, że cudza reklama będzie zasłaniać okno i kolidować z prawem, a jego własna nie zasłania i nie koliduje?
Art. 31.
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1
podjąć stosowna uchwałę o wprowadzanie odpłatności za reklamy większością głosów (ponad 50 % głosów ZA) notariusz to zaprotokołuje.
Uchwalicie sobie regulamin wynajmu , dzierżawy części wspólnych pod elementy reklamowe, będziecie mieli pożytki .
wspólnota - 39 mieszkań
mamy uchwałę podjętą w drodze indywidualnego zbierania przez Zarząd, czy to nie wystarczy? Musi być zebranie?
Ten zapis miał zapewne na celu zawężenie uprawnienia właściciela lokali usługowych: "na elewacji, ale tylko w bezpośrednim sąsiedztwie lokali", a nie "na elewacji w dowolnym miejscu".
Zainteresowany idzie jeszcze dalej - z zawężenia robi rozszerzenie swoich uprawnień: "nie tylko na elewacji (w domyśle: na całej jej powierzchni), ale i w pobliżu elewacji". To wypacza sens i intencję stron. Jest też sprzeczne z prawem - nie można bowiem innych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej pozbawić prawa do korzystania z rzeczy wspólnej (elewacji) bez ich zgody i bez żadnej rekompensaty. W dodatku brzmi to bez sensu - bo co to znaczy "w pobliżu elewacji"?
Przeczytaj ten artykuł: http://zarzadca.pl/komentarze/802-deweloper-nie-zagwarantuje-prawa-do-wylacznego-korzystania-.html Wyrok SN: http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolnocie.html
Chodzi mi po prostu o to, że co do zasady każdy współwłaściciel może za darmo korzystac z nieruchomości wspólnej i do tego ten zapis w akcie nie był potrzebny, prawo to wynika wprost z kodeksu cywilnego.
Po zmianie zapisu o nieodpłatnej reklamie o której pisałaś,
na płatną - (to są pożytki dla wspólnoty, które obniżają koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (jak prąd na klatkach schodowych, ogrzewanie klatek schodowych, konserwacja bieżąca , itd.))
Wspólnota wzywa właściciela do spisania stosownej umowy na umieszczenie elementów reklamowych w częściach wspólnych niezależnie czy to będzie elewacja , czy balustrada czy wystawiona na chodnik.
O umieszczenie elementów reklamowych powinien imieniu najemy wystąpić właściciel lokalu.
Projekt , wizualizacja reklamy oraz treść winna być dołączona do wniosku o umieszczenie elementów reklamowych w części wspólnej.
Podmiot z zewnątrz np. Firma reklamowa może z wami spisać umowę na najem.
Jeżeli jest umowa najemcy ze wspólnotą, to nie jest potrzebne żadne "wstawiennictwo" właściciela lokalu.
Jeżeli osoba dzierżawiąca powierzchnię pod reklamę nie płaci, trzeba wysłać wezwanie do zapłaty, a potem pozew do sądu.
Właściciele może tylko nie uczestniczyć w pożytkach (do wysokości posiadanego udziału) wynikających z opłat jakie wpłaca wspólnocie.- był w tej sprawie nawet jakieś orzeczenie sądu.
NP. Wspólnota wyceniła opłaty za umieszczenie reklamy na 1000 zł/m-c , właściciel lokalu ma 12% udziału w NW , do kasy wspólnoty wpłaca 880 zł/m-c.
Takie wyliczenie winno znaleźć się w umowie.
O reklamie we wspólnocie możesz przeczytać tu
http://wspolnota-mieszkaniowa.wieszjak.pl/prawa-i-obowiazki-wlasciciela-lokalu/220010,Montaz-reklam-na-zewnatrz-budynku.html
Nie zgadzam się z wypowiedzią zamieszczoną w linku. Uważam, że co do zasady właściciel lokalu może powiesic reklamę za darmo z racji tego, że jest współwłaścicielem rzeczy wspólnej.
Wynagrodzenie wchodzi moim zdaniem w grę wyłącznie wtedy, gdy współkorzystanie przez niego z tej rzeczy nie da się pogodzic ze współkorzystaniem przez innych współwłaścicieli, np. za mało miejsc parkingowych, wspólnota wprowadza więc opłaty, za mało miejsca na reklamy - opłaty, etc.
Uważam jednak, że możecie Państwo podjąc uchwałę o tym, że za umieszczanie reklam w pewnych miejscach pobierane są opłaty, jednak nie mam przekonania czy sąd podzieliłby ten pogląd.
Proponuję przygotowac porządną uchwałę w oparciu o orzecznictwo i liczyc się z ewentualnym procesem, warto podjąc ryzyko, koszty procesu nie są wysokie, bo wynoszą 200 zł. od uchwały ( koszty zastępstwa procesowego w razie przegranej też nie są wygórowane, ponieważ wynoszą ok. 180 zł.).
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt: I ACa 149/09:
"Jednak, co istotniejsze, w ocenie Sądu Apelacyjnego, zawarcie takiej umowy jest dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy współwłaściciel ma zamiar korzystać z rzeczy w zakresie szerszym niż to wynika z art. 206 kc. Stosownie do treści cytowanego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest więc uprawnieniem współwłaściciela przydanym mu przez ustawodawcę i dopóki wykonuje je w ramach określonych w art. 206 k.c. pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Dopiero, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 k.c. możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/736-i-aca-14909-umieszczanie-reklam-w-czesci-wspolnej.html
Sąd Najwyższy w uchwała z dnia 19 czerwca 2007 r. (III CZP 59/07, OSNC 208/7-8/81)
Szkoda, że Wy i sąd nie dopowiedział, co należy rozumieć pod pojęciem "w zakresie szerszym niż to wynika z art. 206 kc." trudno się zgodzić z rozumowaniem sądu porównującego korzystanie z klatki schodowej z wywieszaniem reklam. Do czego innego służy klatka schodowa, a do czego inne do elewacja.
Czy podświetlenie reklamy to jest to zakres szerszy czy nie , gdzie mieszkańcy mają w nocy , dzień .
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja - jako bezzasadna - podlega oddaleniu.
Analizując podnoszoną przez skarżącą kwestię sprzeczności istotnych ustaleń Sądu pierwszej instancji z zebranym materiałem dowodowym należy wskazać, iż zarzut w tym zakresie sformułowano w sposób ogólnikowy i lakoniczny, tak że ocena jego zasadności przez Sąd Apelacyjny była nader utrudniona, a wręcz niemożliwa. Zarzut apelacji wyraża bowiem stanowisko strony skarżącej, że wyrok sądu pierwszej instancji jest wadliwy z uwagi na błąd w ustaleniach faktycznych bądź naruszenie prawa materialnego. Jednocześnie prezentowana tez winna precyzować te okoliczności lub rozważania sądu, z którymi nie zgadza się skarżący, dla zapewnienia sądowi odwoławczemu możliwości analizy zarzutów i kontroli wyroku sądu pierwszej instancji. Przedstawiony i opisany powyżej zarzut nie spełnia powyższych wymagań i z tej przyczyny nie mógł odnieść zamierzonego skutku. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji zgodnie z art. 233 §1 kpc ocenił zebrane w sprawie dowody i w oparciu o nie poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne.
Na wstępie należy wskazać, iż określenie zasad korzystania z części wspólnej nieruchomości może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami, a w szczególności między wspólnotą mieszkaniowa a jej członkiem. Sąd Apelacyjny podziela pogląd wyrażony w tej kwestii przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. (III CZP 59/07, OSNC 208/7-8/81) Nietrafne są więc wywody skarżącej, iż wiążącym dla powodów byłoby określenie zasad korzystania z części wspólnej nieruchomości w uchwale. Jednak, co istotniejsze, w ocenie Sądu Apelacyjnego, zawarcie takiej umowy jest dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy współwłaściciel ma zamiar korzystać z rzeczy w zakresie szerszym niż to wynika z art. 206 kc. Stosownie do treści cytowanego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest więc uprawnieniem współwłaściciela przydanym mu przez ustawodawcę i dopóki wykonuje je w ramach określonych w art. 206 k.c. pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Dopiero, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 k.c. możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej. W tej kwestii argumentacja skarżącej odwołująca się do wielkości przysługującego powodom udziału jawi się jako sprzeczna z zasadami logicznego rozumowania, albowiem nie sposób przyjąć, iż korzystając z części wspólnych nieruchomości, np. klatki schodowej poszczególni współwłaściciele czynią to nie przekraczając przysługującego im udziału. Reasumując nie można zgodzić się ze skarżącą, iż współwłaściciel ma prawo do korzystania czy też posiadania rzeczy wspólnej tylko w części odpowiadającej jego udziałowi. Jak już bowiem wskazano regułą jest uprawnienie współwłaściciela do korzystania i posiadania całości rzeczy wspólnej, co znajduje potwierdzenie w treści art. 206 kc. Nie ulega wątpliwości, że przepis ten w żadnej mierze nie uzależnia uprawnienia współwłaściciela do korzystania i posiadania rzeczy wspólnej od wielkości przysługującego mu udziału. W tym stanie rzeczy zarzuty skarżącej okazały się chybione.
Niezasadny jest również zarzut naruszenia przepisu art. 12 ust. 1 ustawy własności lokali, w myśl którego właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. O tym, czy korzystanie z rzeczy wspólnej następuje sprzecznie z jej przeznaczeniem rozstrzygają okoliczności danej sprawy.
Po pierwsze wyrażona w spornej uchwale zgoda na montaż na nieruchomości wspólnej rolet antywłamaniowych, krat, urządzeń satelitarnych i innych podobnych urządzeń nie może być rozumiana jako zgoda na zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej.
Po drugie konieczność wyrażenia zgody, o jakiej stanowi art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali, w przypadku umieszczenia reklamy istniałby, gdyby reklama uniemożliwiała korzystanie z okien znajdujących się w budynku lub też naruszała konstrukcję nośną ściany, czego jednak pozwana w żaden sposób nie dowiodła w toku niniejszego postępowania. Nie uczyniła tego również w odniesieniu do pozostałych urządzeń. Nadto uszło uwadze skarżącej, iż w skład nieruchomości wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe służące do prowadzenia działalności usługowej, a zatem umieszczenie szyldu nie narusza w żaden sposób „charakteru" budynku. W świetle powyższego zarzuty skarżącej okazały się nietrafne.
Odnosząc się do kwestii pożytków należy wskazać, iż w myśl art. 53 §1 i 2 k.c. pożytkami rzeczy są jej płody, np. zboże (pożytki naturalne) oraz dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz najmu (pożytki cywilne). W okolicznościach niniejszej sprawy nie ma podstaw do uznania, iż umieszczenie własnej reklamy - szyldu przynosi powodom jakiekolwiek przychody czy też pożytki, co zdaje się dostrzegać sama skarżąca odwołują się do hipotetycznej możliwości samowolnego wynajęcia powierzchni reklamowych przez poszczególnych członków i osiągania przez nich z tego tytułu korzyści finansowych. Ostatnia możliwość nie zachodzi jednak w okolicznościach niniejszej sprawy, przy czym ustawa o własności lokali wyraźnie reguluje kto i na jakich zasadach jest uprawniony do wynajmowania osobom trzecim części wspólnej nieruchomości.
Bez znaczenia jest w omawianym wypadku to, iż uchylony został przepis art. 11 ustawy z dnia 19 listopada 1999 r. - Prawo o działalności gospodarczej (Dz. U. z 1999 r., Nr 101, poz. 1178), a wspólnota nie musi wyrażać zgody na umieszczenie na elewacji budynku szyldu lub reklamy. Przepis ten bowiem nie obowiązuje i nie miał zastosowania w niniejszej sprawie, co wynika wprost z treści uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia.
Niezasadne są twierdzenia skarżącej, iż część wspólna nieruchomości stanowi jej majątek i może ona nim swobodnie dysponować, m.in. zawierać umowy ze współwłaścicielami. Prawo współwłasności części wspólnej przysługuje bowiem jedynie właścicielom poszczególnych lokali nie zaś wspólnocie mieszkaniowej (szerzej uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/66) i w ramach tego prawa maja oni prawo do współkorzystania i współposiadania części wspólnej nieruchomości.
Wymaga także podkreślenia, iż uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta. Za niedopuszczalne należy uznać, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta. W ten bowiem sposób współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Analogicznie należy oceniać zapis uchwały, zgodnie z którym wysokość opłat za montaż urządzeń innych niż klimatyzacyjne i reklamy będzie wynikiem negocjacji przyszłego dzierżawcy lub najemcy z zarządem. Zgoda, o jakiej stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, winna dotyczyć konkretnej ściśle określonej czynności. W drodze uchwały nie można bowiem przenosić na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W ocenie Sądu Apelacyjnego również z tych względów zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem.
Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Nie ulega wątpliwości, iż zaskarżona uchwała jest niezgodna z obowiązującymi przepisami regulującymi stosunki między współwłaścicielami jak i wyżej wymienionymi przepisami ustawy o własności lokali. Nadto, zdaniem Sądu Apelacyjnego, narusza uzasadnione interesy powodów. Nieruchomość, której dotyczy sporna uchwała, oprócz funkcji mieszkalnej pełni również funkcję użytkową i również ta okoliczność winna być uwzględniana przy podejmowaniu uchwał dotyczących nieruchomości wspólnej.
Konkludując powyższe, Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, iż zarzuty skarżącej - jako bezzasadne - nie mogły podważyć trafności rozstrzygnięcia Sądu pierwszej instancji wyrażonego w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.
W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w pkt. I wyroku. O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu i na zasadzie art. 98 §1 k.p.c. obciążono nimi pozwaną jako stronę przegrywającą proces (pkt. II wyroku). III CZP 59/07, OSNC 208/7-8/81)
Wiesz, ten pogląd przedstawiony w cytowanej tezie nie jest nowy, w przypadku współwłasności był i jest powszechnie aprobowany. Wątpliwości mogą by jedynie podyktowane uchwaleniem ustawy o własnosci lokali.
W przypadku małych wspólnot jednak na wątpliwości nie powinno byc miejsca, gdyż do zarządu takimi wspólnotami stosujemy kc. o współwłasności a nie uwl.
Czy dopuszczalne jest uregulowanie wzajemnych stosunków pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a właścicielem jednego z lokali i współwłaścicielem części wspólnych budynku określających zasady korzystania z części wspólnych budynku przez tego współwłaściciela w drodze odpłatnej umowy cywilnoprawnej ?"
podjął uchwałę:
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/613-iii-czp-59-07-umowa-quoad-usum-korzystanie-z-czesci-wspolnych-budynku.html
Z mojej wypowiedzi wcale nie wynika, że jest to niedopuszczalne i nie dostrzegam sprzeczności z nią w ustaleniach Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, może przytoczę, jak się do niej odniósł:
"Na wstępie należy wskazać, iż określenie zasad korzystania z części wspólnej nieruchomości może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami, a w szczególności między wspólnotą mieszkaniowa a jej członkiem. Sąd Apelacyjny podziela pogląd wyrażony w tej kwestii przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. (III CZP 59/07, OSNC 208/7-8/81) Nietrafne są więc wywody skarżącej, iż wiążącym dla powodów byłoby określenie zasad korzystania z części wspólnej nieruchomości w uchwale. "
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/736-i-aca-14909-umieszczanie-reklam-w-czesci-wspolnej.html
Wspólnota mieszkaniowa jest zatem podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną). Choć należy podkreślić, że charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych, to jednak cechy te nie wykluczają uznania jej za osobę ustawową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania "dla siebie", a więc do własnego majątku. SN przytoczył cztery dodatkowe argumenty przemawiające za tym stanowiskiem:
*
Po pierwsze, na wspólnotę mieszkaniową została nałożona odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, przy czym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast dodatkowa odpowiedzialność poszczególnych jej członków ograniczona została do części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.). Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia należnego właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki członka zarządu.
*
Po drugie, ustawa o własności lokali upoważnia do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez członka tej wspólnoty w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną
*
Po trzecie, pomimo związku wspólnoty mieszkaniowej ze stosunkiem współwłasności łączącym właścicieli lokali, użyteczne jest wyraźne oddzielenie tych dwóch konstrukcji prawnych.
Po czwarte, przyjęte rozwiązanie uwzględnia interesy kontrahentów wspólnoty. Mniej problemów stwarza bowiem łączenie praw i obowiązków (np. wynikających z umowy dzierżawy czy świadczenia usług) ze wspólnotą jako odrębnym podmiotem niż przypisywanie ich właścicielom lokali. Dotyczy to zarówno sfery materialno-prawnej (liczba podmiotów występujących w umowie), jak i sfery procesowej (liczba współpowodów czy współpozwanych).