umowa o administrowanie

themoth

witam
Mam do podpisania aneks do umowy zmieniający (m.in. nazwiska reprezentantów administratora, przy okazji stawki - zgodnie z uchwałą z I kw. i inn. mało istotne rzeczy). Aneks przygotował administrator w związku ze zmianą zarządu firmy (tym samym jego przedstawicieli - licencjonowanych).
Jako że jestem członkiem zarządu od niedawna, nie figuruję na umowie o administrowanie jako przedstawiciel WM. Natomiast są w umowie punkty, które nie do końca są dla mnie zgodne z uchwałami, a przynajmniej do tych uchwał jeszcze nie dotarłem - czyli krótko mówiąc (na mój stan wiedzy )niezgodne z prawem.
moje pytanie (może ktoś potrafi mi odpowiedzieć):
Jeżeli podpiszę się pod aneksem zmieniającym inne paragrafy, czy to jest jednoznaczne z tym że akceptuję jako członek zarządu całą umowę, czy za tamtą część odpowiadają tylko byli członkowie zarządu?
Pomijam fakt iż jestem w trakcie przygotowywania nowej umowy, na moich zasadach, która chciałbym przepchnąć z końcem roku...

elan124

[cite] themoth: Mam do podpisania aneks do umowy zmieniający (m.in. nazwiska reprezentantów administratora, przy okazji stawki - zgodnie z uchwałą z I kw. i inn. mało istotne rzeczy)

Zależy dla kogo mało istotne rzeczy. Przecież Administrator powinien otrzymywać miesięczne wynagrodzenie w wysokości np. 600,00 zł, a nie ustalać uchwałą stawkę dla niego w wysokości np. 0,50 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej każdego lokalu. Ze stawkami i powierzchniami użytkowymi - jak wynika z naszych dyskusji na forum - różnie bywa...

themoth

elan124: Zależy dla kogo mało istotne rzeczy. Przecież Administrator powinien otrzymywać miesięczne wynagrodzenie w wysokości np. 600,00 zł, a nie ustalać uchwałą stawkę dla niego w wysokości np. 0,50 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej każdego lokalu. Ze stawkami i powierzchniami użytkowymi - jak wynika z naszych dyskusji na forum - różnie bywa...

wynagrodzenie dla Administratora może sobie wspólnota uchwalać w jaki sposób jej się podoba, stawka za 1m2 daje obraz i pozwala zorientować się na rynku ile przepłacamy za administrowanie... A z drugiej strony równie dobrze mogła by to być stawka za rbg Administratora.
a przy okazji stawek...
koszty utrzymania technicznego - 0,30PLN,
koszty utrzymania czystości -0,30PLN,
wynagrodzenie zarządcy - 0,53PLN,
zaliczka za dostawę mediów do części wspólnej - 0,06PLN,
zaliczka na pozostałe koszty - 0,03PLN,

czy to jest drogo? wspólnota niecałe 4000m2, dokładnie 65lokali.
zastanawia mnie pozycja "koszty utrzymania technicznego - 0,30PLN" - czy administrator nas nie naciąga i czy to nie powinien być zakres administracji nieruchomością? To tak przy okazji... A jakie Wy macie stawki?

elan124

[cite] themoth: stawka za 1m2 daje obraz i pozwala zorientować się na rynku ile przepłacamy za administrowanie. A jakie Wy macie stawki ?

Stawka za 1 m2 daje złudny obraz, przecież inne są stawki we wspólnotach kilkunastolokalowych, inne w kilkudziesięciolokalowych a inne w kilkusetlokalowych. Np. Wspólnota: 5000 m2 x 0,50 zł/1 m2 = 2.500,00 zł ( wynagrodzenie Administratora). Przy zwiększeniu stawki o 10 groszy, czyli 0,60 zł/1 m2, wynagrodzenie miesięczne prawie niewidocznie (tylko tylko podwyżka o 10 groszy) zwiększa się w sposób widoczny w kieszeni Administratora o 500,00 zł, czyli 3.000,00 zł. W Planie Gospodarczym wspólnoty wierz mi taka "nowa" pozycja jest prawie niewidoczna. U mnie stawka za 1m2 nie przekracza 1,00 zł. Koszty utrzymania technicznego to mogą być koszty związane z konserwacją, przeglądami, itp. Tzw. stawka na "pozostałe koszty" (!?) w wysokości 0,03 zł powinna być konkretnie nazwana (przeznaczenie na co) ! Pozdrawiam
P.S. Od stawki za rbg Administratora praktyczniejsza jest stawka za rtg.

weles1478

[cite] themoth:[/cite]
wynagrodzenie dla Administratora może sobie wspólnota uchwalać w jaki sposób jej się podoba,
stawka za 1m2 daje obraz i pozwala zorientować się na rynku ile przepłacamy za administrowanie...

Już dawno tak dziwnej argumentacji nie czytałem. Absurd surrealizmu.

Administratorowi płacisz za to co wpisane jest/będzie w umowie o administrowanie,
a nie dlatego, że jego stawka mieści się w jakiś , przez Ciebie , wydumanych widełkach rynkowych. Tak się nie robi.
Dla przykładu zarządca / administrator wyceni twoje oczekiwania (warunki ofertowe) na 1 zł/ m2 co daje jego wynagrodzenie 5.000,- zł/m-c a twoje oczekiwania sa na poziomie 0,60 zł/m2.
To masz dwa wyjścia albo szukasz dalej "jelenia" który będzie mieścił się w twoich widełkach, albo z nim podpiszesz umowę na 5.000,- zł/m-c.

a-z

Dla mnie część techniczna w normie, natomiast mam nadzieję, że za tą cenę macie sprzątaczkę tylko do swojej dyspozycji. U nas koszt utrzymania czystości najczęściej oscyluje ok. 20 groszy.
A gdzie macie ubezpieczenie nieruchomości?

themoth

a-z: A gdzie macie ubezpieczenie nieruchomości?

ubezpieczenia nie ująłem bo nie jest związane z wyborem administratora, ale jest 0,45PLN/m2 rocznie (teraz piszę z głowy),
a ta sprzątaczka nie jest na żądanie, ale za to odśnieża chodnik i sprząta w okół śmietnika...

elan124: Wspólnota: 5000 m2 x 0,50 zł/1 m2 = 2.500,00 zł ( wynagrodzenie Administratora). Przy zwiększeniu stawki o 10 groszy, czyli 0,60 zł/1 m2, wynagrodzenie miesięczne prawie niewidocznie (tylko tylko podwyżka o 10 groszy) zwiększa się w sposób widoczny w kieszeni Administratora o 500,00 zł, czyli 3.000,00 zł.

mnie osobiście interesuje ile wzrośnie mi czynsz przy skromnym metrażu mojego lokum dlatego stawka za metr jest dla mnie bardziej czytelna, co nie znaczy że kwota umowy X udział we wspólnym nie byłby równie przejrzysty, ale tak jest i to mi odpowiada, nie robię z tego wielkiego Ojejku, bo mam poważniejsze problemy. Wycena za metraż jest standardem obowiązującym... bo jak inaczej porównać nakład pracy na wspólnotę 500m2 do 5000m2, można jeszcze po ilości właścicieli bo im mniej tym mniej trucia dupy, a roboty papierkowej pewnie wszędzie tyle samo.

weles1478

[cite] themoth:[/cite]czy to jest drogo? wspólnota niecałe 4000m2, dokładnie 65lokali. Wycena za metraż jest standardem obowiązującym...

Nie jest to prawda.
Strony umowy na zarządzanie NW / administrowanie wyceniają nie m2 lecz umowę i obowiązki z niej wynikające.

Są tacy zarządcy / administratorzy, który poniżej ( nie mniej niż) 400 zł/m-c , nie biorą do obsługi wspólnot, niezależnie jakim metrażem dysponują wspólnoty

cramp10

[cite] themoth: czy to jest drogo ? wspólnota niecałe 4000 m2, dokładnie 65 lokali

No to wasz Administrator "haruje" za (0,53 zł/1 m2 x 4000 m2) 2120 zł miesięcznie. Czy to jest dużo, czy mało, nie wiem. Ja nigdy nie zazdroszczę komuś zarobków.

owner

[cite] themoth:[/cite]mnie osobiście interesuje ile wzrośnie mi czynsz przy skromnym metrażu mojego lokum dlatego stawka za metr jest dla mnie bardziej czytelna,

W umowie z zarządcą / administratorem powinna być kwota wynagrodzenia miesięcznego.
Natomiast podział tego kosztu pomiędzy właścicieli powinien odbyć się zgodnie z ustawą, czyli według udziałów - ale to wystąpi w dokumentach wewnętrznych wspólnoty, np. w planie gospodarczym czy kalkulacji zaliczki konkretnego właściciela, a nie w umowie o administrowanie.

[cite] cramp10:[/cite] No to wasz Administrator "haruje" za (0,53 zł/1 m2 x 4000 m2) 2120 zł miesięcznie. Czy to jest dużo, czy mało, nie wiem. Ja nigdy nie zazdroszczę komuś zarobków.

Wydaje się to dość dużo. Zależy jeszcze, jaki jest zakres obowiązków administratora.
Czy np. odpowiada za nadzór nad wykonywanymi robotami budowlanymi (inspektor nadzoru inwestorskiego), czy jest to płacone oddzielnie przez wspólnotę? Czy załatwia wszystkie uzgodnienia i pozwolenia związane z remontami, dokonuje oceny kosztorysów i wyboru wykonawcy, czy robi to zarząd wspólnoty lub wynajęty specjalista? Czy przygotowuje dokumentację wymaganą do kredytu i załatwia wszystkie formalności? Jak często dokonuje odczytu liczników i rozliczeń mediów? Jakie i jak często przedkłada sprawozdania i raporty zarządowi? I tak dalej...

themoth

no tak, przyjmuję do wiadomości wypowiedzi - że na umowie powinna być kwota wynagrodzenia miesięcznego - tego się będę trzymał, obiecuję.

owner: Czy załatwia wszystkie uzgodnienia i pozwolenia związane z remontami, dokonuje oceny kosztorysów i wyboru wykonawcy, czy robi to zarząd wspólnoty lub wynajęty specjalista? Czy przygotowuje dokumentację wymaganą do kredytu i załatwia wszystkie formalności?

za nadzór budowlany i przygotowanie papierów, zgłoszenie, zbieranie ofert - 1,7% inwestycji, za przygotowanie kredytu - nie ustaliliśmy, chociaż pięknie dostałem właśnie kredyt na inwestycję, więc ponieważ nie mamy tego w umowie będzie się jakoś trzeba zrewanżować (zastanawiam się nad prowizją, mam nadzieje że nie musimy podejmować uchwały ponieważ budżet remontu nie został przekroczony)


a jeżeli chodzi o pytanie z pierwszego postu, czy potrafi mi ktoś pomóc?

Jeżeli podpiszę się pod aneksem zmieniającym inne paragrafy, czy to jest jednoznaczne z tym że akceptuję jako członek zarządu całą umowę, czy za tamtą część odpowiadają tylko byli członkowie zarządu?

elan124

[cite] themoth: Jeżeli podpiszę się pod aneksem zmieniającym inne paragrafy, czy to jest jednoznaczne z tym że akceptuję jako członek zarządu całą umowę, czy za tamtą część odpowiadają tylko byli członkowie zarządu?

Wszyscy członkowie zarządu powinni podpisać zmiany w umowie. Ty odpowiadasz przecież za siebie od momentu powołania do zarządu.

themoth

elan124:Wszyscy członkowie zarządu powinni podpisać zmiany w umowie. Ty odpowiadasz przecież za siebie od momentu powołania do zarządu.

rozumiem, tylko
czy akceptacja aneksu do umowy oznacza również zaakceptowanie rzeczowej umowy,
czy tylko akceptację zmienionych paragrafów? Bo tak na chłopski rozum to tylko to drugie.

elan124

Jak masz wątpliwości to podpisz się (data podpisu) łącznie ze swoją uwagą: akceptuję treść zmian określonych w załączniku czy aneksie do umowy.

themoth

jest to jakieś rozwiązanie i nawet ma to sens

a-z

Jeżeli podpiszę się pod aneksem zmieniającym inne paragrafy, czy to jest jednoznaczne z tym że akceptuję jako członek zarządu całą umowę, czy za tamtą część odpowiadają tylko byli członkowie zarządu?
Jak dla mnie TAK. Akceptujesz.
Chyba, że udowodnisz że głosowałeś przeciw takiej treści aneksu, tylko pozostali członkowie zarządu Cię przegłosowali.

themoth

a-z: Chyba, że udowodnisz że głosowałeś przeciw takiej treści aneksu, tylko pozostali członkowie zarządu Cię przegłosowali.

nie jestem przeciwko treści aneksu, aneks jest w porządku
nie do końca podoba mi się umowa, ale to nie ja ją podpisywałem, tylko zarząd w dotychczasowym składzie, pytanie brzmi, czy podpisując się pod aneksem zatwierdzam tylko aneks, czy również treść dotychczasowej umowy (czyli paragrafy które nie zostały aneksem zmienione)

owner

A dlaczego nie zmienicie ich teraz? Przynajmniej w takim zakresie, żeby je dostosować do obowiązującego prawa skoro twierdzisz, że są niezgodne?

są w umowie punkty, które nie do końca są dla mnie zgodne z uchwałami, a przynajmniej do tych uchwał jeszcze nie dotarłem - czyli krótko mówiąc (na mój stan wiedzy )niezgodne z prawem.

Jakie to punkty?
Na czym polega Twoim zdaniem ich niezgodność z prawem?

a-z

Podaję nizej przykład udowadniający moją tezę, że akceptacja aneksu oznacza akceptację całej umowy:

[b]Umowa[/b]:
Zlecający : [i]Giordano Capeletti[/i]
Przyjmujący w zlecenie: [i]Rocco Pelati[/i]
§ 1.
Przedmiotem zlecenia jest obrabowanie banku w Pizie.
§ 2.
Przyjmujący w zlecenie otrzyma od Zlecającego klucze do sejfu i aktualny szyfr.
§ 3.
Przyjmujący w zlecenie tytułem wynagrodzenia otrzyma 33 % zrabowanych pieniędzy.
§ 4.
Ostateczne rozliczenie między stronami nastapi 10.10.2010 r.
   
p o d p i s y

[b]Aneks nr 1 do ww. umowy[/b]
§ 4 w ww. umowie otrzymuje brzmienie:

[i]§ 4. Ostateczne rozliczenie między stronami nastapi 13.10.2010 r[/i].

Jak widać sam aneks jest w porządku, ale przecież podpisanie go stanowi akceptację całej umowy.