Kilka wspólnot mieszkaniowych - jeden garaż wielostanowiskowy

Taxik

Witajcie.

Stan faktyczny przedstawia się następująco:

Trzy wspólnoty mieszkaniowe, których budynki zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie, połączone są ze sobą jednym podziemnym garażem wielostanowiskowym.
Garaż nie posiada oddzielnej KW, w związku z tym zaliczany jest do powierzchni wspólnej każdej ze Wspólnot - część wlaścicieli mieszkań podczas zakupu lokali w akcie notarialnym zepwniona została o nabyciu prawa do wylacznego korzystania ze stanowiska postojowego.

Wspolnoty podpisaly porozumienie w zakresie pokrywania kosztów związanych z uzytkowaniem hali garazowej. O ile brama garażowa -jako lement wspolnie uzytkowany-nie budzi wątpliwości, to czy strop garażu jest elementem wspólnym hali garazowej, na który wspólnoty powinny ponosić koszty remontu wg umownych proporcji (na powierzchni zasiany jest trawnik, w wiekszosci izolacja jest nieszczelna, w konsekwencji powoduje to zawilgocenie i zagrzybienie stropu).

Czy zgodnie z prawem i opisanym stanem faktycznym, kazda ze wspolnot zobowiazana jest wylacznie do dbania o prawidlowy stan stropu przypadającego na jej nieruchomosci?

Wg mnie, strop powinien zaliczac sie do wspolnych elementow hali garazowej, poniewaz bez wzgledu na to, ze część posiadająca fatalny stan nie nalezy do czesci wspolnej Wspolnoty mieszkaniowej, kt orej jestem członkiem - pogorszenie sie stanu stropu w sasiedniej Wspolnocie moze w konsekwencji braku dbałości Sąsiadów skutkować ewentualnym wylaczeniem z uzytkowania calej hali garazowej. Nadmienię, iż Wspolnota mieszkaniowa, na której części wystąpiło pogorszenie się stanu stropu nie przykłada się w zakresie jego konserwacji i usunięcia przyczyny zawilgocenia.

Czy istnieją instrumenty prawne, którę mogą zaradzić powstaniu komplikacji i konsekwencji finansowych u pozostałych Wspólnot?

Czy moze spotkaliscie się z podobnym przypadkiem? Moze istnieje orzecznictwo wydane w analogicznej sytuacji?

Będę w dzięczny za wszelkie sugestie.

Pozdrawiam serdecznie
Taxik :)

owner

[cite] Taxik:[/cite]Trzy wspólnoty mieszkaniowe, których budynki zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie, połączone są ze sobą jednym podziemnym garażem wielostanowiskowym. Garaż nie posiada oddzielnej KW, w związku z tym zaliczany jest do powierzchni wspólnej każdej ze Wspólnot - część wlaścicieli mieszkań podczas zakupu lokali w akcie notarialnym zepwniona została o nabyciu prawa do wylacznego korzystania ze stanowiska postojowego.

To nieprawdopodobne, żeby jeden lokal (garaż) należał do kilku różnych nieruchomości.
Niezależnie od tego, czy jest to lokal wyodrębniony, czy nie, leży na jakiejś nieruchomości gruntowej - albo odrębnej (jeżeli lokal jest wyodrębniony) albo na nieruchomości wspólnej którejś ze wspólnot (tylko jednej wspólnoty). Sprawdź dokładnie w akcie notarialnym, czy oprócz swojego lokalu (mieszkania) oraz udziału w nieruchomości wspólnej swojej wspólnoty, masz tam wpisany udział w jakiejś innej nieruchomości - niekoniecznie w hali garażowej, ale w gruncie, na którym (czy: w którym) leży garaż.

Kodeks cywilny:

Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 47. § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Czy części garażu użytkowane przez ludzi z różnych wspólnot, są oddzielone od siebie trwałymi przegrodami (ścianami) i posiadają oddzielne bramy wjazdowe? Takie przegrody powinny być na granicy nieruchomości gruntowych. Wówczas każda z części byłaby oddzielnym lokalem, położonym na odrębnej nieruchomości. Każdy z tych lokali należałby do innej wspólnoty - czy to jako część nieruchomości wspólnej, czy też jako lokal odrębny.

Jeżeli nie ma przegród i oddzielnych wjazdów, garaż leży na jednej nieruchomości gruntowej.
Jest to albo nieruchomość wspólna którejś wspólnoty, albo odrębna nieruchomość gruntowa, w której mają udziały ci spośród właścicieli lokali, którzy mają prawo do wyłącznego korzystania ze stanowiska postojowego w garażu. Wówczas koszty utrzymania garażu ponoszą wyłącznie współwłaściciele lokalu garażowego, a wspólnoty nie mają żadnych kompetencji, żeby zarządzać odrębnym lokalem.

Zarządca

[cite] Taxik:[/cite]
Trzy wspólnoty mieszkaniowe, których budynki zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie, połączone są ze sobą jednym podziemnym garażem wielostanowiskowym.
Garaż nie posiada oddzielnej KW, w związku z tym zaliczany jest do powierzchni wspólnej każdej ze Wspólnot -

To niemożliwe, przez kogo jest zaliczany? Proszę sprawdzic kw, moze stanowi przedmiot współwłasności właścicieli lokali z tych trzech wspólnot? Ale i tak miałby wtedy odrębną kw.
Bez ustalenia stanu prawnego trudno udzielic odpowiedzi.

weles1478

[cite] Taxik:[/cite]Stan faktyczny przedstawia się następująco:
Trzy wspólnoty mieszkaniowe, których budynki zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie,
połączone są ze sobą jednym podziemnym garażem wielostanowiskowym.
Garaż nie posiada oddzielnej KW, w związku z tym zaliczany jest do powierzchni wspólnej każdej ze Wspólnot
- część wlaścicieli mieszkań podczas zakupu lokali w akcie notarialnym zepwniona została o nabyciu prawa do wylacznego korzystania ze stanowiska postojowego.

czy ten wpis w AN jest faktycznie czy znasz to z przekazu ustnego?

[cite] Taxik:[/cite]Czy zgodnie z prawem i opisanym stanem faktycznym,
kazda ze wspolnot zobowiazana jest wylacznie do dbania o prawidlowy stan stropu przypadającego na jej nieruchomosci?

Tak. Każda wspólnota ma dbać o swoją część garażu wielostanowiskowego, tę która znajduje się w obrębię granic działki gruntowej.

weles1478

[cite] owner:[/cite]To nieprawdopodobne, żeby jeden lokal (garaż) należał do kilku różnych nieruchomości.

Co w tym dziwnego? podobnie jest z przyłączami mediów, węzłami cieplnymi... to jest proza życia nie teoria.
To nie jest "lokal" , tylko część wspólna do parkowania ...

Zarządca

No tak, ale czyją jest własnością ta działka, na której garaż wzniesiono?

weles1478

[cite] Zarządca:[/cite]No tak, ale czyją jest własnością ta działka, na której garaż wzniesiono?

Trzech wspólnot po kawałku. Pewnie, jak znam życie, w trakcie budowy była to jedna działka.
W momencie wyodrębniania lokali została podzielona na trzy .
Obecnie garaż jako budowla leży na trzech odrębnych działkach gruntowych graniczących ze sobą.
Jako budowla ma ograniczenia w postaci wjazdów i wyjazdów. Pewnie są ustanowione służebności przechodu i przejazdu.

Zarządca

To chyba nie jest jednak możliwe, aby ta budowla stanowiła przedmiot współwłasności właścicieli działek, jednak służebności są jak najbardziej zasadne.
Opieram się tutaj na orzeczeniu Sądu Najwyższego:


Pomocne orzecznictwo:
uchwała SN z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt: III CZP 136/06.
"Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/444-iii-czp-136-06-podzial-pionowy-budynku-gdy-mieszkanie-polozone-jest-na-dwoch-dzialkach.html

weles1478

[cite] Zarządca:[/cite]To chyba nie jest jednak możliwe, aby ta budowla stanowiła przedmiot współwłasności właścicieli działek, jednak służebności są jak najbardziej zasadne.
Opieram się tutaj na orzeczeniu Sądu Najwyższego:

A może zamiast szukać orzeczeń ruszysz wyobraźnią i rozrysujesz sobie opisywaną sytuacje.

Zarządca

Rozrysowac nie mogę na forum, ale wyjaśnię, jak to rozumiem: jeżeli garaż został wzniesiony na trzech działach, to stanowi ich części składowe a nie przedmiot współwłasności. Linia podziału budynku biegnie na granicy tych działek.
W orzecznictwie dyskusyjna była nie tyle kwestia czy budynek taki stanowi współwłasnośc właścicieli nieruchomości (gruntu), lecz czy jest możliwe, aby na cudzym gruncie znajdowała się częśc budowli stanowiąca częśc składową innej nieruchomości.
Temat ten jest interesujący, ponieważ dotyka wiele wspólnot w Polsce, w wielu nieruchomościach na wskutek błędnych podziałów doszło bowiem do tzw. "przenikania".
Orzeczenie natomiast podpowiada sposób rozwiązania problemu, dlatego warto jednak do orzecznictwa i doktryny niekiedy sięgnąc :wink:

weles1478

[cite] Zarządca:[/cite]Rozrysowac nie mogę na forum, ale wyjaśnię,
jak to rozumiem: jeżeli garaż został wzniesiony na trzech działach,
to stanowi ich części składowe a nie przedmiot współwłasności. Linia podziału budynku biegnie na granicy tych działek.

[cite] weles1478:[/cite] Pewnie, jak znam życie, w trakcie budowy była to jedna działka.
W momencie wyodrębniania lokali została podzielona na trzy .
Obecnie garaż jako budowla leży na trzech odrębnych działkach gruntowych graniczących ze sobą.
Jako budowla ma ograniczenia w postaci wjazdów i wyjazdów. Pewnie są ustanowione służebności przechodu i przejazdu.

Zarządca

[cite] weles1478:[/cite]

[cite] Zarządca:[/cite]Rozrysowac nie mogę na forum, ale wyjaśnię,
jak to rozumiem: jeżeli garaż został wzniesiony na trzech działach,
to stanowi ich części składowe a nie przedmiot współwłasności. Linia podziału budynku biegnie na granicy tych działek.

[cite] weles1478:[/cite] Pewnie, jak znam życie, w trakcie budowy była to jedna działka.
W momencie wyodrębniania lokali została podzielona na trzy .
Obecnie garaż jako budowla leży na trzech odrębnych działkach gruntowych graniczących ze sobą.
Jako budowla ma ograniczenia w postaci wjazdów i wyjazdów. Pewnie są ustanowione służebności przechodu i przejazdu.

Rzeczywiście, po korekcie wygląda już lepiej