Kotłownia jest częścią składową nieruchomości
Zarządca
Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
Jeżeli budynki ogrzewane są jednolitym systemem grzewczym kotłownia wraz z urządzeniami stanowi część składową nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 46 § 2 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego. Bez wątpienia odłączenie kotłowni od nieruchomości mieszkaniowej spowodowałoby niemożność jej użytkowania. Należy mieć także na uwadze treść art. 191 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Wreszcie, jeżeli w nieruchomości dochodzi już do wyodrębnienia lokali i powstaje wspólnota mieszkaniowa, kwestie te jednoznacznie rozstrzyga ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 2 stanowi, że „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (por. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97). Jeżeli więc za pośrednictwem kotłowni dostarczane jest ogrzewania dla całej nieruchomości, wchodzi ona w zakres pojęcia nieruchomości wspólnej.
Ponadto w orzecznictwie od lat ugruntowany jest pogląd, że instalacja centralnego ogrzewania stanowi część wspólną nieruchomości, dlatego też właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania (np. uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97). Tym bardziej nie można zatem uznać, że kotłownia stanowiąca część tej instalacji będzie przedmiotem odrębnej własności.
Wobec tak kategorycznego brzmienia cytowanych powyżej przepisów deweloper nie może zachować kotłowni dla siebie na własność celem dalszej odsprzedaży ciepła wspólnocie.
Nawet, gdyby na etapie wyodrębniania lokali powierzchnię kotłowni zaliczyć do powierzchni użytkowej budynku, to i tak nie doprowadziłoby to do zmiany struktury własności, a co najwyżej do błędów w naliczeniach udziałów. Ponadto, udział w nieruchomości wspólnej wynikający z wliczenia powierzchni pomieszczenia kotłowni do powierzchni użytkowej obiektu pozostaje przecież bez związku z kwestią własności urządzeń w niej zamontowanych.
Wreszcie, jeżeli w nieruchomości dochodzi już do wyodrębnienia lokali i powstaje wspólnota mieszkaniowa, kwestie te jednoznacznie rozstrzyga ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 2 stanowi, że „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (por. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97). Jeżeli więc za pośrednictwem kotłowni dostarczane jest ogrzewania dla całej nieruchomości, wchodzi ona w zakres pojęcia nieruchomości wspólnej.
Ponadto w orzecznictwie od lat ugruntowany jest pogląd, że instalacja centralnego ogrzewania stanowi część wspólną nieruchomości, dlatego też właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania (np. uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97). Tym bardziej nie można zatem uznać, że kotłownia stanowiąca część tej instalacji będzie przedmiotem odrębnej własności.
Wobec tak kategorycznego brzmienia cytowanych powyżej przepisów deweloper nie może zachować kotłowni dla siebie na własność celem dalszej odsprzedaży ciepła wspólnocie.
Nawet, gdyby na etapie wyodrębniania lokali powierzchnię kotłowni zaliczyć do powierzchni użytkowej budynku, to i tak nie doprowadziłoby to do zmiany struktury własności, a co najwyżej do błędów w naliczeniach udziałów. Ponadto, udział w nieruchomości wspólnej wynikający z wliczenia powierzchni pomieszczenia kotłowni do powierzchni użytkowej obiektu pozostaje przecież bez związku z kwestią własności urządzeń w niej zamontowanych.
ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
18 rodzinnym Do tej pory budynek był ogrzewany ze wspólnej fabrycznej
kotłowni, która z końcem okresu grzewczego 2008/2009 zakończy działanie i
zostanie rozebrana Wspólnie postanowiliśmy o budowie indywidualnej kotłowni w
bloku(generalnie będzie to zmiana sposobu użytkowania dwóch pomieszczeń
gospodarczych na kotłownie i skład opału) Moje pytanie dotyczy partycypacji w kosztach tej inwestycji Czy własciciele lokali powinni partycypować w stosunku do
wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej (zgodnie z art 12 ust 2 Ustawy
o wł lokali) czy tez koszt realizacji inwestycji należy podzielić przez
liczbę mieszkań (czyli przez 18) tak, aby wszyscy płacili po równo????
Z góry dziękuję za odpowiedź
Pozdrawiam
W wyroku z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt: V CSK 139/10, Sąd Najwyższy orzekł, że ani na gruncie ustawy o własności lokali, ani ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest możliwe pozostawienie tych pomieszczeń jako mienia dotychczasowego właściciela.
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1124-koniec-z-haraczem-za-kotlownie-i-wezly-cieplne
Nowy doklejony: 24.04.15 22:25
.