Urządzenia w części wspólnej
podbudą
Użytkownik
Czy AWRSP mogła przekazać gminie urządzenia z części wspólnej nieruchomości - dokładnie piece z kotłowni zajmującej 1/3 część piwnicy w budynku 30-rodzinnym. Zdarzenie miało miejsce w 2000r. Mieszkania sprzedawano od 1994r do 14-07-2000r. a przekazania dokonano na podstawie protokółu zdawczo-odbiorczego spisanego rzekomo 30 czerwca 2000r. między Agencją a gminą. W protokóle wymieniony jest dyr. Agencji ale brak jego podpisu imiennej pieczęci oraz pieczęci agencji.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Artykuł na ten temat:
"Jeżeli budynki ogrzewane są jednolitym systemem grzewczym kotłownia wraz z urządzeniami stanowi część składową nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 46 § 2 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego. Bez wątpienia odłączenie kotłowni od nieruchomości mieszkaniowej spowodowałoby niemożność jej użytkowania. Należy mieć także na uwadze treść art. 191 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.:
Więcej:
http://zarzadca.pl/komentarze/544-kotlownia-jest-czescia-skladowa-nieruchomosci.html
Pomocne orzecznictwo:
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego, II Wydział Cywilny Odwoławczy we Wrocławiu z dnia 9 lipca 2009 roku, sygn. akt: II Ca 274/09:
"Uznając sporne pomieszczenie kotłowni za nie służące wyłącznie do użytku uczestnikowi postępowania .... Sąd Rejonowy oprał się na dowodzie z opinii biegłych .... Beigli w treści opinii wskazali, że kotłownia stanowi część instalacji ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania. Jest wspólna dla całej nieruchomości, zasila te isntalacje w każdy z lokali w energię cieplną. Została ona wybudowana do obsługi wszystkich nieruchomości lokalowych wyodrębnionych z nieruchomości. Fakty te decydują że nie sposób uznać pomieszczenia kotłowni za przynależne do konkretnej nieruchomości lokalowej. Pomieszczenie to nie może służyć zaspokajaniu potrzeb tylko tylko uczestnika postępowania .... Uznając pomieszczenie za składnik części wspólnych stanowiących współwłasność właścicieli wydzielonych nieruchomości lokalowych Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z nakazem prawa materialnego, a to przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym, jeżeli więc pomieszczenie kotłowni służy do użytku wszystkich właścicieli nieruchomości lokalowych, to nie może być częścią składową nieruchomości lokalowej uczestnika postępowania.... W kontekście zarzutu apelacji wskazującego na naruszenie przez Sąd rejonowy przepisu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali wskazać należy na wypowiedź Sądu Najwyższego wyjaśniającą pojęcie pomieszczenia przynależnego. Sąd Najwyższy potwierdził, że kategoria "pomieszczenia przynależnego" ..., jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego. Jednocześnie S.N. potwierdził, że pomieszczenie przynależne może być częścią składową nieruchomości lokalowej, gdy służy wyłącznie do użytku właściciela tej nieruchomości lokalowej (tak uzasadnienie wyroku SN, sygn. III RN 153/01 z dnia 2002.10.03-LEX nr 76824).
Za bezzasadne należy uznać zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji przepisów art. 618 kpc w zw. z art. 212 kc i art. 211 kc w zw. z art. 623 kpc. Wskazać należy, że zarzuty te pomijają treść przepisów ustawy o własności lokali, które zastosował Sąd Rejonowy, a które skutkowały uznaniem spornego pomieszczenia kotłowni za część wspólną. "
Pytanie to czy instalacja w mieszkaniu to czesc wspolna czy tylko na klatkach i skrzynki elektryczne , bo mi to smierdzi ze ta pani od zarzadcy czyli ksiegowa przelewa pieniazki z naszego kata do tego pana piszac numer klatki i mieszkania , prosze mnie na kierowac czy to zgodne
Wszelkie koszty ich naprawy ponosi właściciel lokalu, ale ich naprawa jest wykonywana "na warunkach" postawionych przez wspólnotę (w częściach wspólnych), bo ma w tym "interes".
Gdyby w budynku jeden lokal miał 2 kaloryfery a drugi np. 7, to takiego rozwiązania bym nie polecała.
Wspólnota nie może inaczej, niż ustawodawca określać granic nieruchomości wspólnej - ani ich poszerzać, ani zawężać.
To już przerobione przed Sądem. Masz racje i tak trzymać.
Rzeczywiście, Koziorozka - uprościliście sobie sprawę. Dopóki nie pojawi się ktoś dociekliwy, albo ktoś, kto nie ma najmniejszej ochoty płacić za naprawę przewodu od zacisku na WLZ do licznika indywidualnego, to macie spokój - którego zresztą Wam serdecznie życzę. : )
Księgowa tylko zapisuje w sposób księgowy zdarzenia gospodarcze. Nie kreuje ich.
Nie można uchwalić, że od dzisiaj mieszkanie Kowalskiego oraz jacuzzi Nowaka będą należały do wszystkich.
To znaczy uchwalić można, ale to nie zmieni sytuacji prawnej.
Uchwała o granicach nieruchomości wspólnej to nie jest regulacja stanu prawnego, lecz jego opis.
Mnie uchwała kojarzy się raczej z dokumentem, który wyraża wolę ogółu właścicieli odnośnie np. zamierzeń, planów, udzielenia zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, planów gospodarczych, budżetów i tak dalej. Nie wydaje mi się, żeby uchwała była odpowiednim miejscem do stwierdzania, że czarne jest czarne, a białe jest białe.
Pozdrawiam.
To pozwala uniknąć nieporozumień, straty czasu i nerwów w razie awarii czy konieczności remontu.
Z uchwały wynikać powinno wprost, za które elementy nieruchomości odpowiada (i koszt ponosi) wspólnota, a za które każdy z właścicieli z osobna. Taka uchwała ma znaczenie edukacyjne i porządkujące.
Rozumiem wątpliwości, ale nie ma we wspólnocie innej formy na "opisanie" takich spraw, niż uchwała.
Co proponujesz w zamian? Szkolenie właścicieli z ustawy, orzecznictwa i piśmiennictwa? "Instrukcje" zarządu?
Poza tym - wspólnota ma prawo podjąć każdą niesprzeczną z prawem uchwałę, dotyczącą nieruchomości wspólnej. Taka uchwała dotyczy NW, nie jest prawnie zabroniona i jeśli zostanie dobrze opracowana, nie będzie w kolizji z prawem.
Też tak uważam, moim zdaniem taka działalnośc uchwałodawcza, choc nie jest zabroniona, może doprowadzic do wielu nieprawidłowości we wspólnocie mieszkaniowej.
Czy regulamin porządku domowego to też zbędna uchwała?
W nim też nie ma (nie powinno być) żadnych regulacji, a tylko zebrane w jednym miejscu omówienie obowiązujących przepisów prawnych.
"Jak wielu nieprawidłowości" - bardzo wielu, z inicjatywą podejmowania takich uchwał obarczonych błędami wychodziła kilka lat temu gmina ( w pewnym mieście) we wszystkich wspólnotach, w których miała udziały.
Nie przesadzajmy za bardzo z trudnościami w nazwaniu po imieniu tych części budynku, które są wspólne - to naprawdę nie są jakieś jurystyczne Himalaje.
Pozdrawiam.
" W skład nieruchomości wspólnej wchodzą także znajdujące się na gruncie wspólnym części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ażeby ułatwic sprecyzowanie, o jakie części budynku i urządzenia chodzi, określic je można od strony pozytywnej: są to części budynku i urządzenia, służące do wspólnego użytku (korzystania) ogółu właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości wspólnej ... Przy czym chodzi o części i urządzenia służące do wspólnego użytku ogółu właścicieli lokali (i właściciel dotychczasowego), co nie znaczy, że chodzi o elementy wspólne, z których korzystają wszyscy właściciele lokali. W każdym razie chodzi o takie części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu; por. Bończak - Kucharczyk, Własnośc, s. 48; zob. też wyr. SN z 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC, nr 6/1999, poz.113."
por.: A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, s. 598-599.
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7 sierpnia 2008 r. , sygn. akt: I ACa 601/08:
"Także zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, iż urządzenia pomiarowe instalowane na elementach nieruchomości wspólnej nie są częścią tej nieruchomości, ale elementem własności odrębnej, należy uznać za chybiony. Nie budzi wątpliwości, że ustawowa definicja nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie może obejmować urządzeń, które znajdują się w poszczególnych lokalach i służą do wyłącznego użytku ich właścicieli. Podkreślenia wymaga również okoliczność, że sama strona pozwana wskazywała w toku postępowania w I instancji, że uznaje urządzenia pomiarowe za własność poszczególnych właścicieli. Z jej stanowiska wynika, że treść uchwały była podyktowana chęcią zminimalizowania kosztów zakupu tych urządzeń, które byłyby znacznie wyższe, gdyby każdy z właścicieli nabywał je odrębnie. Tym samym stanowisko, że uchwała nr 6/2006 wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, a przez to - jako sprzeczna z prawem - podlega uchyleniu, należało podzielić. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota zakupiła urządzenia hurtowo i obciążyła należnościami poszczególnych członków, ale brak podstaw do obciążenia tymi kosztami wspólnoty jako całości."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/571-i-aca-601-08-koszty-izolacji-balkonow-ponosi-wlasciciel.html
"... Art. 3.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali..."
Ale okazuje się, że sam ustawodawca nie był do końca pewien dlatego też jest :
"...Art. 22.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,.."
Dlatego też nic nie stoi na przeszkodzie aby na podstawie właśnie art. 22 ust. 3 ppkt.8 takie regulacje o których pisze Koziorożka wprowadzić uchwałą właścicieli.
jakie wynikają z uwarunkowań występujących w danej wspólnocie.
Z tego korzystają wspólnoty, na przekór cytatologom prawnym, tego forum.
Ustawodawca nie przedstawił pełnego wykazu tych czynności (jest to zresztą niewykonalne), ale to nie daje wspólnocie prawa do "rozszerzania" go.
Do Zarządu WM należy zebranie ofert na administrowanie i podpisanie z wybranym przez ogół właścicieli lokali administratorem umowy.
Wspólnota może tylko tyle, na ile zezwala jej prawo. Swoich kompetencji nie może sama poszerzyć. W szczególności nie ma uprawnień, by definiować pojęcia prawne czy kwalifikować czynności prawne - na przykład decydować o tym, co jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, a co nie jest. To jest zadanie ustawodawcy, doktryny i orzecznictwa.
Wspólnota nie tworzy prawa ani nie dokonuje jej wykładni - ona może tylko zarządzać nieruchomością wspólną.
Orzecznictwo w tej sprawie jest powszechnie znane i było już wielokrotnie przytaczane - sprawdź na portalu: http://zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe.html
Wspólnota to nie jest żaden "trzeci rodzaj zarządzania nieruchomościami", (...) - to ogół właścicieli lokali (art. 6 uwl). Właściciele mogą ustanowić w drodze umowy notarialnej różne sposoby zarządzania swoją wspólną nieruchomością. Gwarantuje im to ustawa o własności lokali (art. 18).
(...)
Skoro zatem u.w.l. zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, to zasadne jest stosowanie kryterium ocennego dla zamierzonych czynności, które nie zostały wymienione w zawartym w art. 22 ust. 3 u.w.l. katalogu i następczo albo dokonywanie tych czynności samodzielnie przez zarząd, albo dokonywanie tych czynności przez zarząd po uprzednim podjęciu odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali (która to uchwała jest podejmowana według zasad przyjętych w umowie/uchwale właścicieli lokali albo według zasad określonych w u.w.l.).
Do przepisów k.c. należałoby sięgać wówczas, gdyby katalog zawarty w art. 22 ust. 3 u.w.l. był katalogiem zamkniętym."
Źródło: http://www.e-wspolnotamieszkaniowa.pl/content/view/86/104/1/1/
Ja nie piszę o sposobie lecz o rodzaju, o modelu zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi ,
że po komunalnym , spółdzielczym powstał (1995 roku)
trzeci - właścicielski rodzaj zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi.
O ten cytat mi chodziło, mam jednak wątpliwości czy w ten sposób nie dochodzi do określenia sposobu zarządu, czy nie ma tutaj zastosowania art. 18 ust. 1, dlatego nie mam przekonania do poglądu autora (o ile pamiętam jest to fragment z Własnośc lokali, Strzelczyk, Turlej) o tym, jakoby takie uregulowania można było wprowadzic uchwałą.
Nie prościej przyjąć tak jak ono znaczy - katalog otwarty dla właścicieli lokali . Co sobie uchwalą to będą mieli.
Granice nieruchomości wspólnej to jest wewnętrzna sprawa każdej wspólnoty.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08:
"W ocenie Sądu Apelacyjnego, elementy te służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, przez co nie mogą zostać uznane za części nieruchomości wspólnej. Bez znaczenia są przy tym zarówno deklaracje ..., jak i nieskuteczna - bo sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa - próba nowego ustalenia granic nieruchomości wspólnej dokonana w uchwale nr 7/2005."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/content/view/571/94/
Cytat z powyższego orzeczenia:
Urządzenia pomiarowe miały być montowane w lokalach stanowiących odrębne nieruchomości
i były przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli, przez co nie mogły stanowić części nieruchomości wspólnej.
A, co byłoby, gdyby te urządzenia były zamontowane na części wspólnej - klatce schodowej?
Tego sąd nie rozpatrywał, bo taki przypadek nie zaistniał, nie odniósł się do jednolitego sytemu rozliczeń
opartego o na jednakowych warunkach technicznych (klasa urządzenia, jednakowy termin wymiany, itd),
pominął interes wspólnoty jako płatnika za dostawę wody i odbiór ścieków, itd.
Idąc tym tokiem myślenia i nadinterpretacji można by dojść do wniosku
że przewody wentylacyjne też nie są częścią wspólną i wspólnocie nic do tego,
to właściciel ma przedkładać protokoły z ich przeglądów . Ok. A co z warunkiem bezpieczeństwa ogółu właścicieli ? wynikającym z przepisów prawa budowlanego.
Nikt nie ma zamiaru zaliczać udziału % w NW czy metrażu lokalu do części wspólnych, a tak to przedstawiasz.
Mowa jest o urządzeniach pomiarowych służących i wspólnocie i właścicielowi lokalu.
Granice nieruchomości wspólnej to nie jest sprawa wewnętrzna wspólnoty i sprawa ta w piśmiennictwie czy orzecznictwie nie jest i nie może byc dyskusyjna.
Orzeczenie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08, zostało przeze mnie zacytowane wyłącznie na tę okolicznośc a nie na okolicznosc czyją własnośc stanowią urządzenia pomiarowe.
Są różne szkoły interpretacyjne oparte na piśmiennictwie i orzecznictwie
(np.R. Dziczka czy A. Gola. Nieruchomości, Własność lokali z komentarzem, Warszawa 2004).
Wyrok nie jest wykładnią i zasadą obowiązująca w innych wspólnotach.
Przepisy w sprawie urządzeń pomiarowych nie są ścisłe. Z jednej strony ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę daje wspólnocie prawo wstępu do lokalu w celu założenia liczników, dokonywania odczytów, a także konserwacji czy wymiany, z drugiej zaś strony - zgodnie choćby z cytowanym przez Zarządcę orzeczeniem - wodomierz w lokalu jest częścią instalacji lokalowej, a więc jest własnością odrębną.
Nie jest zatem jasne, czyj jest wodomierz lokalowy. Przy tym jest nieistotne, gdzie on jest zamonowany - w lokalu, czy na klatce schodowej, bo w obu przypadkach jest on w tej części instalacji wodociągowej, która doprowadza wodę do lokalu, czyli mówiąc językiem ustawowym - ta część instalacji służy wyłącznie właścicielowi lokalu, zatem nie może należeć do nieruchomości wspólnej. Gdyby był zainstalowany w części wspólnej instalacji, nie byłby w stanie zmierzyć zużycia wody w lokalu.
Czy zatem można przyjąć, że wodomierz służy nie tylko właścicielowi lokalu, ale całej wspólnocie (do odczytów i rozliczeń kosztów)? Czy wspólnota może podjąć uchwałę, że wodomierze będą legalizowane / wymieniane ze środków wspólnych? Czy będzie ona zgodna z prawem?
No właśnie w sprawie I ACa 601/08 sąd taką uchwałę uchylił, wydaje mi się, choć czasami też mam takie wątpliwości, że jednak urządzenie pomiarowe jest własnością właściciela lokalu.
Przecież na wymianie wodomierzy i odczytach bardziej zależy wspólnocie, niż właścicielowi lokalu.
Dostawca wody ma możliwość wprowadzenia do umowy zapisu o tym, że wodomierz lokalowy jest jego własnością. Wspólnota - jeśli pośredniczy w dostawie - takiego prawa nie ma. Nie może zmusić właściciela do wymiany wodomierza, skoro jest on jego własnością. Nie może też odciąć dostaw dłużnikowi, bo brak podstawy prawnej. Pomimo, że wspólnota ponosi koszty całej dostawy, zaś woda jest dostarczana przez instalację wspólnoty. Za to jest zmuszona do niewolniczej (bo przymusowej i nieodpłatnej) pracy na rzecz dostawcy wody w zakresie odczytów liczników i rozliczania kosztów z faktycznymi odbiorcami.
Czy to nie jest ograniczenie prawa własności? I zasad wolnej konkurencji? I równości wobec prawa?
Dlaczego państwo daje taką ochronę prawną dostawcom wody (i ciepła), chociaż nie daje jej dostawcom gazu i energii elektrycznej? Dlaczego konsument przez polskiego ustawodawcę jest stawiany w pozycji niewolnika względem przedsiębiorców? Czy na pewno jesteśmy w Europie?
Po kolei:
Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę...
Art. 2. Użyte w ustawie określenia oznaczają:
3) odbiorca usług - każdego, kto korzysta z usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków na podstawie pisemnej umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym;
Art. 6. 1. Dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.
5. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą.
8. W przypadku, o którym mowa w ust. 5, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku. Osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany.
Z powyższego przepisu wynika dość jasno, że właściciela lokalu nie interesuje wodomierz - ma tylko udostępnić lokal aby ktoś go zalegalizował, zakonserwował, wymienił. Tym kimś ma być albo właściciel budynku (wspólnota) lub zarządca obiektu (spółdzielnia).
Zasada jest taka że za zważenie towaru (usługi) odpowiedzialny jest dostawca (sprzedawca) - nikt przecież nie chodzi do sklepu z własną wagą - a więc wodomierz główny jest własnością PWiK (dostawca) a wodomierze w lokalach, wspólnoty czy też spółdzielni ("re-dostawca"). Tak wynika również ze zdania poprzedniego.
Właścicielowi lokalu w zasadzie wodomierz do niczego (oprócz kontrolowania się) nie jest potrzebny (bo z niego nie korzysta) - on służy właścicielowi budynku lub zarządcy do rozliczenia dostarczonej wody.
Gdy dodamy do tego defincję instalacji wodociągowej z prawa budowlanego (wodomierz jest przed punktem czerpalnym), pamiętając o tym, że instalacja jako całość służy wszystkim właścicielom w budynku - sądzę że nie powinno być wątpliwości że właściciel lokalu (użytkownik, najemca) nie jest właścicielem wodomierza i nie on odpowiada za jego legalizację czy wymianę bo to nie odbiorca końcowy ma zmierzyć (zważyć) otrzymany towar - ma zapłacić za towar (usługę) zmierzony (zważony) przez sprzedawcę (dostawcę).
p.s. coś mi się wydaje, że wyrok I ACa 601/08 dotyczył kwestii balkonów (granic nieruchomości wspólnej) i nie ma nic wspólnego z wodomierzami
- generalnie dyskusja kto ma płacić za wymianę (legalizację) jest bez sensu bo i tak właściciele muszą zapłacić (z jakiej szuflady to przecież nieistotne)
Z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7 sierpnia 2008 r. , sygn. akt: I ACa 601/08: A skąd ten wniosek?
Rura, która doprowadza wodę wyłącznie do mieszkania sąsiada, służy również mnie i pozostałym właścicielom? Czyli na jej wymianę wewnątrz lokalu sąsiad ma obowiązek uzyskać zgodę wspólnoty w formie uchwały?