Garaż Miejsca postojowe.
JacekGG
Użytkownik
Witam,
Wiem, że temat był już wałkowany milion razy zapewne, ale nie mogę przebić się przez gąszcz informacji. Jestem członkiem zarzadu wspólnoty 21 lok.
Sytuacja wygląda następująco: W naszej wspólnocie cała hala garażowa należy do części wspólnych nieruchomości, a stanowiska zostały „sprzedane” w drodze nabycia prawa wyłącznego ich użytkowania (ot taki myk developera, żeby uniknąć płacenia VAT wliczając koszt miejsca do ceny mieszkania). Teraz tak, mamy 2 osoby z których jedna nie posiada miejsca postojowego ani komórki lokatorskiej, druga posiada komórkę nie ma miejsca postojowego. Są też osoby które posiadają 2 takie miejsca. W "garażu" znajduje się kotłownia, separator, instalacja kanalizacyjna i to chyba tyle (w przyszłości instalacja telefoniczna). Jedna z osób (nie posiadająca miejsca) wniosła o zwolnienie z opłat związanych z utrzymaniem hali garażowej. Zarządca stoi na stanowisku, podobnie jak ja, że nie bardzo są podstawy prawne do takiego zwolnienia.
Z ludzkiego punktu widzenia - rozumiem, nie ma miejsca a płacić musi - nie podoba się. Z drugiej strony ja muszę płacić za sprzątanie 1go i 2go pietra, pomimo, że mieszkam na parterze i tam nie zaglądam. Idąc dalej - naprawy i konserwacje np kotłowni wymagają korzystania z hali garażowej, a kotłownia dotyczy wszystkich.Jak zacznie ciec dach to za naprawę zapłacą tylko ci z 2go pietra bo im cieknie, czy wspólnota...takie przykłady można mnożyć.
Z punktu widzenia prawnego - tu chciałbym was prosić o pomoc. Jak to wygląda od strony prawnej (poproszę o konkretne artykuły). Na co się powołać jeśli chodzi o wydanie decyzji. Chciałbym mieć szersze spojrzenie, aniżeli spojrzenie naszego zarządcy. Może jest po prostu coś co i zarząd i zarządca przeoczyli w tej sprawie? Czy można zmienić taki stan rzeczy uchwałą? Bo na moje oko będzie ona nie zgodna z Ustawą...
Dzięęęki za pomoc.
Pozdrawiam
J.
Wiem, że temat był już wałkowany milion razy zapewne, ale nie mogę przebić się przez gąszcz informacji. Jestem członkiem zarzadu wspólnoty 21 lok.
Sytuacja wygląda następująco: W naszej wspólnocie cała hala garażowa należy do części wspólnych nieruchomości, a stanowiska zostały „sprzedane” w drodze nabycia prawa wyłącznego ich użytkowania (ot taki myk developera, żeby uniknąć płacenia VAT wliczając koszt miejsca do ceny mieszkania). Teraz tak, mamy 2 osoby z których jedna nie posiada miejsca postojowego ani komórki lokatorskiej, druga posiada komórkę nie ma miejsca postojowego. Są też osoby które posiadają 2 takie miejsca. W "garażu" znajduje się kotłownia, separator, instalacja kanalizacyjna i to chyba tyle (w przyszłości instalacja telefoniczna). Jedna z osób (nie posiadająca miejsca) wniosła o zwolnienie z opłat związanych z utrzymaniem hali garażowej. Zarządca stoi na stanowisku, podobnie jak ja, że nie bardzo są podstawy prawne do takiego zwolnienia.
Z ludzkiego punktu widzenia - rozumiem, nie ma miejsca a płacić musi - nie podoba się. Z drugiej strony ja muszę płacić za sprzątanie 1go i 2go pietra, pomimo, że mieszkam na parterze i tam nie zaglądam. Idąc dalej - naprawy i konserwacje np kotłowni wymagają korzystania z hali garażowej, a kotłownia dotyczy wszystkich.Jak zacznie ciec dach to za naprawę zapłacą tylko ci z 2go pietra bo im cieknie, czy wspólnota...takie przykłady można mnożyć.
Z punktu widzenia prawnego - tu chciałbym was prosić o pomoc. Jak to wygląda od strony prawnej (poproszę o konkretne artykuły). Na co się powołać jeśli chodzi o wydanie decyzji. Chciałbym mieć szersze spojrzenie, aniżeli spojrzenie naszego zarządcy. Może jest po prostu coś co i zarząd i zarządca przeoczyli w tej sprawie? Czy można zmienić taki stan rzeczy uchwałą? Bo na moje oko będzie ona nie zgodna z Ustawą...
Dzięęęki za pomoc.
Pozdrawiam
J.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ale może sam zainteresowany coś wykombinuje? To przecież jemu na tym zależy.
Pogadaj z nim otwarcie i życzliwie. Podpowiedz mu lekturę uowl (nie jest długa) i jak już się podszkoli sam lub z pomocą prawnika może wpadnie na rozwiązanie swojego (bo nie wm) problemu, jak nie łamiąc prawa to załatwić.
Zależy mi na tym, aby każda decyzja podjęta przez Zarząd była oparta o przepisy prawa, nie wyobrażam sobie sytuacji, w której uchwała miałaby być sprzeczna z Ustawą i w związku z tym uchylona przez sąd. Dlatego proszę o pomoc.
...rozstrzela Was? (zarząd i zarządcę). Prawnie nic nie wskóra.
Można go zwolnić lecz koszty przypadające na niego musi ktoś pokryć?
Kto , to już sami musicie to ustalić.
A tak na marginesie jakie tam macie koszty/ zaliczki dotyczące hali MP?
Wasza sytuacja jest nie do pozazdroszczenia - nie dość, że za garaż mają płacić również ci, którzy nie mają możliwości skorzystania z niego, co jest niesprawiedliwe, to jeszcze jako wspólnota nie macie możliwości nałożenia opłat za korzystanie z garażu przez niektórych z Was.
Taką sytuację można jednak zmienić - umowę o podziale do wyłącznego korzystania można znieść uchwałą właścicieli.
Przeczytaj ten artykuł na portalu Zarządca: http://zarzadca.pl/komentarze/802-deweloper-nie-zagwarantuje-prawa-do-wylacznego-korzystania-.html
Jeżeli posiadacze MP spiszą ugodę - umowę (najlepiej z udziałem notariusza) , że solidarnie będą ponosić koszty utrzymania NW związane z garażem wielostanowiskowym, a przypadające na właścicieli lokali nie posiadających MP , to wszystko będzie OK.
Normalnie jest tak, że współwłaściciel - choć na co dzień nie korzysta ze strychu, elewacji czy dachu - zawsze ma taką możliwość. Tutaj jest inaczej - z garażu korzystać mogą tylko niektórzy, a koszty mają ponosić wszyscy.
Oddanie rzeczy wspólnej do korzystania na wyłączność powinna się wiązać z przeniesieniem kosztów utrzymania tej rzeczy na użytkowników. Jeżeli nie ma takiej możliwości, to zawsze można cofnąć umowny podział.
Można "cofnąć podział", tylko trzeba chcieć to zrobić. A jakie to będą koszty? Huhu ...
Zastrzeżenie w umowach wyodrębnienia i sprzedaży lokali tego prawa nie ma jednak charakteru definitywnego, może być w każdej chwili uchwałą właścicieli lokali zmienione, o czym przesądził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09 (niepubl.).
Ustanowienie wyłącznego prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej prowadzi do podziału rzeczy wspólnej do używania zwanego w doktrynie podziałem quoad usum.
Skutek tej czynności nie wpływa jednak na stosunki własnościowe, w szczególności współwłaściciele rzeczy, w tym przypadku członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mogą dokonać jego zmiany, oczywiście o ile jest to uzasadnione okolicznościami (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNCP 1973, nr 12, poz. 208).
Za taką przesłankę należy uznać sytuację, w której tylko część właścicieli ma zapewnione miejsca parkingowe z wyłączeniem pozostałych, ponieważ sprzeczne jest to z zasadami sprawiedliwości i słuszności. Dokonując podziału quoad usum należy zatem zawsze mieć na uwadze obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu cytowanego na wstępie wyroku (wyrok z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl.) wskazał co prawda na dopuszczalność ustanowienia prawa do wyłącznego korzystania w umowach deweloperskich, jednak podkreślił, że konieczne jest przy tym uwzględnienie, że „wszyscy właściciele mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno – gospodarczym".
W przypadku, gdy określony w umowach deweloperskich sposób korzystania powyższej przesłanki nie spełnia – "może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali"."
Cytat za: Anna Kondrasiuk "Deweloper nie zagwarantuje prawa do wyłącznego korzystania"
http://zarzadca.pl/komentarze/802-deweloper-nie-zagwarantuje-prawa-do-wylacznego-korzystania-.html
Wyrok Sądu Najwyższego: http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolnocie.html
Zaskarżone uchwały nie naruszają, zdaniem Sądu Apelacyjnego, interesu powódki, w sposób, który uzasadniałby ich uchylenie wyrokiem sądu. Niedobór miejsc postojowych jest m. in. skutkiem niewywiązania się powódki z zobowiązania budowy parkingu. Dokonując podziału quoad usum, należało zatem zrównoważyć zapotrzebowanie właścicieli lokali na miejsca postojowe oraz interes powódki w zrekompensowaniu wydatków poniesionych na wybudowanie garażu podziemnego.
...rozstrzela Was? (zarząd i zarządcę). Prawnie nic nie wskóra.
Pewnie nic, grozi różnymi rzeczami, nie chcę sie wdawac w szczegoly.
Można go zwolnić lecz koszty przypadające na niego musi ktoś pokryć?
Kto , to już sami musicie to ustalić.
No wlasnie ale zwolnić z kosztów samego miejsca czy tez konserwacji bramy garażowej, sprzątania części wspólnych w hali etc...
A tak na marginesie jakie tam macie koszty/ zaliczki dotyczące hali MP?[/quote]
Nie mamy jeszcze jasno ustalonych. Wspólnota dopero powstała nie było szans na napisanie planu gosp. narazie jedziemy na ogólnych zaliczkach. w styczniu zebranie i plan gospodarczy.
No nie do końca tak chyba jest - w garażu jest kotłownia/separator, firmy konserwujące urządzenia korzystają z garażu w interesie wszystkich, czy mają, czy nie mają miejsc postojowych.
No wlasnie nie bardzo widzę analogię do naszej sytuacji.
A to ciekawe jakie ogólne zaliczki?
Mnie uświadomiono, żeby naliczyć zaliczkę trzeba przynajmniej mieć uchwalę o stawkach służących do naliczania zaliczek na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości
Ale to już offtop
Bardzo Bardzo dziękuję za pomoc. Zwłaszcza za ten wyrok SN z 2010 roku - bo to coś nowego.
Ja tę analogię dostrzegam, stan faktyczny, poza zobowiązaniem dewelopera do wybudowania parkingu, jest identyczny.
Częśc wspólna nieruchomości - garaż wielostanowiskowy.
Deweloper ustanawia prawo do wyłącznego korzystania, przy czym nie dla wszystkich.
Zobowiązanie dewelopera do wybudowania parkingu to tylko jedna z przesłanek uzasadniających podjęcie uchwały w sprawie zmiany sposobu korzystania przez właścicieli lokali. Moim zdaniem nie jest w tym przypadku tak istotna. Istotne jest to, że nie dla wszystkich właścicieli takich miejsc starczyło.
Właściciele mogą zatem podjąc uchwałę i tak, np. osoby, które mają dwa miejsca parkingowe będą zmuszone jedno takie miejsce przekazac tym, którzy ich nie mają, wtedy konflikt się skończy a cytowany wyrok Sądu Najwyższego będzie bardzo pomocny, ponieważ zapewne właściciele niezadowoleni z takiego obrotu sprawę uchwałę zaskarżą. Jest to zrozumiałe, w końcu zapłacili deweloperowi za coś czego ten nie mógł im zapewnic (dlatego uważam, że to klauzula niedozowolona i takimi sprawami powinien zając się UOKiK).
Rozwiązanie powyższe, jak rozumiem zaproponował nam Owner.
Wspólnota mieszkaniowa ma moim zdaniem jeszcze jedno wyjście - jeżeli nie zdecyduje się na zmianę sposobu korzystania, może przyjąc w uchwale dodatkowe opłaty za wyłączne korzystanie z tym miejsc na tej podstawie, że mogą z nich korzystac tylko niektórzy współwłaściciele, pozwoli to zrealizowac postulat właściciela, który zażądał zwolnienia z opłat.
Jeżeli intencją tej uchwały miałoby byc określanie nowych granic nieruchomości wspólnej - zdecydowanie odradzam, wspólnota mieszkaniowa, właściciele lokali nie mają kompetencji do tego, aby uchwałami regulowac kwestie już określone w przepisach bezwzględnie obowiązujących. Określanie granic własności nie mieści w zakresie należącym do kompetencji wspólnoty/właścicieli lokali. Taka uchwała w szczególności będzie bezskuteczna.
Jest to nieruchomość wspólna, a nie wydzielony lokal użytkowy.
No właśnie, chodziło mi o to, że gdyby to był lokal użytkowy - podatki płaciliby mniejsze (mieliby mniejsze udziały).
W dochodach z najmu części wspólnej również partycypują wszyscy właściciele.
Gdy dochody są wyższe niż koszty wtedy nikt nie musi nic płacić z tego powodu.
Wtedy jest sprawiedliwie.