Sposób głosowania-współwłaściciele garazu podziemnego
koma^bu
Użytkownik
W naszej wspolnocie obowiazuje głosowanie udziałami.
Prosze o wyjaśnienie
-pod budynkiem jest jeden wielki garaz podziemny/ stanowiacy jeden lokal/ którego współwlaścicielami są członkowie wspolnoty; przy obliczaniu głosów zarządca oblicza czy większa częśc wspołwłascicieli garazu - 51% głosowała "za" daną uchwałą i jesli tak było dopiero wówczas "dopisuje" głos na "tak" do ogólnych wyników głosowania
czy takie postępowanie jest prawidłowe, czy nie powinno to byc liczone w taki sposób ze udziały jakie posiadają wspólwłaściciele garazu powinny być sukcesywnie doliczane do ogólnej sumy?
Prosze o wyjaśnienie
-pod budynkiem jest jeden wielki garaz podziemny/ stanowiacy jeden lokal/ którego współwlaścicielami są członkowie wspolnoty; przy obliczaniu głosów zarządca oblicza czy większa częśc wspołwłascicieli garazu - 51% głosowała "za" daną uchwałą i jesli tak było dopiero wówczas "dopisuje" głos na "tak" do ogólnych wyników głosowania
czy takie postępowanie jest prawidłowe, czy nie powinno to byc liczone w taki sposób ze udziały jakie posiadają wspólwłaściciele garazu powinny być sukcesywnie doliczane do ogólnej sumy?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ja się z nim zgadzam.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03
(...) przewidziana w ustawie nieruchomość wspólna jest kategorią współwłasności o charakterze szczególnym, do której przepisy kodeksu cywilnego mogą mieć zastosowanie jedynie posiłkowo (art. 1 ust. 1 u.w.l.). Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l. udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, którym jest wnioskodawca.
Błędne jest zatem założenie wnioskodawcy, wyprowadzone na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, że jako współwłaściciel w 1/4 części lokalu ma on udział w 1/16 części nieruchomości wspólnej, co umożliwia mu wystąpienie o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 k.c. Do jego sytuacji prawnej ma bowiem zastosowanie ustawa o własności lokali, zgodnie z którą udział w 1/4 części nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu nr 1A. To oznacza, że udział w 1/4 części własności lokalu nr 1A, którym dysponuje wnioskodawca, nie daje mu uprawnienia do występowania, bez zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu, z żądaniem zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.
Do podobnych wniosków prowadzi rozważenie sytuacji wnioskodawcy na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Nie ulega wątpliwości, że jego inicjatywa zmierzająca do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), którą on nie dysponuje. Tak więc i w tej płaszczyźnie prawnej wnioskodawca nie ma uprawnienia do samodzielnego wystąpienia z wnioskiem w niniejszej sprawie.
Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).
http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/30a0da675ebba75fc125736e00342d2c/$FILE/III CZP 0065_03 publ.pdf
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05
Ustawodawca nie określił ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11 obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm. - dalej: "rozporządzenie z 1934 r."), który stanowił, że "jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu". Wynikający z przytoczonych wyżej unormowań szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, prowadzą jednak - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają przecież stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu.
Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.
http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/fceec0cb58369a03c125736e002ed0c8/$FILE/III CZP 0043_05 publ.pdf
w przypadku gdy składam do zarządcy wniosek o zwołanie zebrania / wniosek właścicieli posiadających 1/10 udziałów w nieruchomości/ i ja osobiście posiadam udział w nieruchomości wspólnej 300/10000 w związku z własnością mieszkania i 70/300 w związku z własnościa garazu, zarządca nie "doliczy" ustalając 1/10 mojego udziału w garazu? musialabym wówczas miec jednomyslnośc wszytskich wspołwłaścicieli garazy odnośnie zwolania zebrania?
Natomiast udziałem związanym ze współwłasnością garażu dysponują współwłaściciele tego lokalu - to są odrębne kwestie.
Jeśli podpisujesz się pod wnioskiem o zwołanie zebrania, to liczy się tylko Twój udział, "mieszkaniowy". Żeby dysponować udziałem "garażowym" musiałabyś uzyskać na to zgodę wszystkich współwłaścicieli garażu.
W sumie to nie bardzo rozumiem po co wobec tego w akcie notarialnym ustalane jest, ze kupuję(..) wraz z udziałem wynoszącym 70/300. Ale ok:))
Bardzo Ci dziękuję:)
"Przy obliczaniu głosów współwłaścicieli garażu dla wielu samochodów w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia, czy uzgodnili oni swoje stanowisko w rozumieniu art. 199 kodeksu cywilnego. Należy uwzględnić głos oddany przez każdego z nich niezależnie od tego, jak głosowali pozostali."
http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/36183,liczy_sie_glos_kazdego_wspolwlasciciela.html
Jakie "głosy" należy doliczać?
W ten sposób można obliczyć część zaliczki na koszty NW z garażu, jaka przypada na poszczególnych współwłaścicieli garażu.
Ale nie można twierdzić, że dzięki tym operacjom matematycznym współwłaściciel lokalu uzyskuje prawo samodzielnego głosu "cząstką udziału" w NW, jaka jest związana z całym lokalem.
To ciekawe, że pojedynczy wyrok SO z Wrocławia - sprzeczny z uchwałami SN w tej sprawie - jest dla Ciebie tak ważnym argumentem. Mnie on nie przekonuje. Jeśli linia orzecznictwa Sądu Najwyższego się zmieni i zmiana ta będzie gruntownie uzasadniona, przyklasnę takiemu rozwiązaniu, bo jest ono wygodniejsze i bardziej praktyczne. Póki co jednak - czysto spekulacyjne.
Nie, to praktyka, taki wyrok zapadł i to nawet cała seria w tym samym sądzie na ten temat.
Zatem jest to pogląd jednego sądu. Nie obowiązuje w innych sprawach, nie znalazł też naśladowców w innych sądach.
Sąd wrocławski nie ma też takiego autorytetu, jak Sąd Najwyższy.
Żeby była jasność: wolałbym, żeby taki pogląd zwyciężył, ale przy uznawaniu głosu oddanego przez współwłaściciela garażu lub przez byłych małżonków (po rozwodzie), będących współwłaścicielami lokalu, nie można się opierać na pojedynczych wyrokach. Skoro nie reguluje tego w sposób wyraźny żaden przepis prawny, to wolałbym coś więcej, niż stanowisko jednego sądu, skoro stanowisko SN jest odmienne.
Wyroki są różne, a uchwały w sprawach nieruchomości wspólnej to są decyzje w sprawach majątkowych współwłaścicieli.
....lub małożonków, którzy nie są po rozwodzie a jednak pozostają współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych...
...lub związku partnerskiego .... itp.
...każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.).
W wielu komentarzach do uowl znajduję podobne stanowisko. W najblizszym czasie będziemy głosowac uchwałę w sprawie zmiany sposobu zarządu protokołowaną przez notariusza. Notariusz musi stwierdzić na zebraniu czy za zmianą głosowałli właściciele posiadający większośc udziałów. Jesli przyjmie te cząstkowe-garazowe udziały przeglkosujemy tę uchwałę, jesli nie przyjmie nie przegłosujemy poniewaz garaze stanowią 30% całej powierzchni użytkowej i "wypadną" z glosowania wobec braku jednomyslności.
Nie mam pomysłu jak się zachowac w tej sprawie. Mamy zażądac od notariusza doliczenia dłosów garazowych i zaprotokołowania tego? I ewentualnie czekac na zaskarzenie uchwały przez dewelopera?
Czy sądzicie Państwo że może mieć znaczenie fakt że hala garażowa została sprzedana oddzielnym aktem notarialnym niż mieszkanie i że ma oddzielne KW. Ciekawi mie też jakie byłoby podejście sądu gdyby w momencie głosowania hala była jeszcze własnością Dewelopera - czyli miała jednego właściciela :bigsmile:?
Co do rozliczania to (przynajmniej u nas) garaż i tak jest objęty ekstra opłatą tylko dla właścicieli
Widzę, ze jesteśmy w podobnym impasie:)
Te kwestie należy uzgodnić przed zebraniem z notariuszem a nie w trakcie.:bigsmile:
Nie chodzi Grafen o "układ" tylko interpratację przepisów, która jak wiadomo może być różna -orzecznictwo "wrocławskie" w sprawie.
Nowy doklejony: 20.11.14 23:49
Jeżeli w bloku jest np 5 garaży ale tylko mają po dwa miejsca postojowe, oddzielne bramy i są w innych klatkach, to są traktowani jako jeden garaż wielostanowiskowy?
Odpowiedź jest powyżej - głosów z lokalu i z garażu nie łączy się.
To zależy tylko od tego, czy mają księgę wieczystą (jedną? osobne księgi na każdy garaż?), ich rozlokowanie nie ma znaczenia. Osobna księga wieczysta oznacza osobną nieruchomość lokalową, z własnym, osobnym udziałem w nieruchomości wspólnej.
Nowy doklejony: 21.11.14 01:09
Poza tym, jeżeli garaże będą płacić zaliczkę i f rem, do opłaty te dotyczą tylko garaży, i zatwierdzają je sobie sami garażowcy, czy opłaty wchodzą do wspólnego worka, z którego konserwowane są garaże bez względu na to, czy uzbierali 5 zł czy 20 tysięcy
Garaż jest odrębnym lokalem, dlatego jego powierzchnię uwzględnia się w powierzchni użytkowej budynku, od której z kolei każdemu właścicielowi nalicza się udział.
Nie można z mianownika niczego usuwać, generalnie to nie rozumiem do końca tej wypowiedzi, udziały zostały ustalone w aktach notarialnych, więc i w księgach wieczystych.
Opłaty te dotyczą wszystkich, współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są w takiej samej sytuacji jak współwłaściciele mieszkania, tylko jest ich po prosu więcej. Mają jeden niepodzielny udział, który dla potrzeb naliczeń rozbija się na cząstki - o nie jest do końca prawidłowe, ale sytuacja prawna jest też nienormalna.