Przydzial piwnicy/miejsca parkingowe na posesji/wynajem czesci wspolnej

Adamus

Witam,

gratuluje pomyslu - dowiedzialem sie sporo ciekawych rzeczy na temat dzialania wspolnot mieszkaniowych. Przeglądnąłem kilka stron, ale nie znalazlem nic co mogloby mi pomoc w mojej sprawie.

Mieszkam w kamienicy (ok 53-55 mieszkan, z czego ok 30 jest wykupionych, pozostale naleza do gminy) i jestem w grupie szczesliwych wlascicieli. W KW nie mam przypisanej konkretnej piwnicy, ale jest jedna z moim numerem na drzwiach. Okazalo sie, ze jest wolna, ale w zlym stanie - ok pol metra gruzu na podlodze, dziura w scianie pomiedzy moja a sasiada piwnica, sciany sa pofalowane. Generalnie jest w fatalnym stanie i nie da sie jej normalnie uzytkowac. Na poczatku chcialem sam ja wyremontowac, z wlasnych srodkow. Okazalo sie, ze piwnica sasiada grozi zawaleniem (taka informacja widniala na drzwiach), wiec wstrzymalem sie z remontem i zwrocilem do administratora z prosba o wyjasnienie sytuacji. Finalnie piwnica zostala naprawiona (wzmocniona sciana, w ktorej znajduja sie drzwi - wymieniono kilka cegiel i wsparto calosc do wyschniecia betonu czy innego uzytego spoiwa). Koszt poniosla Wspolnota. I tu moje pytanie - czy sam powinienem pokryc koszt remontu swojej piwnicy czy jednak Wspolnota powinna doprowadzic ja do stanu nadajacego sie do uzytku? Ewentualnie przydzielic inna?
Piwnicy nie sprawdzilem przy zakupie mieszkania, poniewaz nie stanowi mojej wlasnosci. Poza tym czlowiek, od ktorego odkupilem mieszkanie nigdy w nim nie mieszkal - bylo zawsze wynajmowane - i nie umial o piwnicy nic powiedziec. Stwierdzilem, ze wszystko wyjasnie z Zarzadem Wspolnoty czy z firma administrujaca budynkiem.

Kolejna rzecz to parkowanie na dziedzincu - czy jest prawo, ktore okresla minimalna odleglosc auta od okien mieszkania? Jeden z samochodow przez jakis czas utrudnial wrecz wniesienie wiekszych przedmiotow do mojej klatki schodowej. Podworko nalezy do gminy, ktora zgodzila sie na parkowanie na nim.

Korzystajac z okazji porusze jeszcze jeden watek - wynajem przez Zarzad czesci wspolnych. Zarzad bez konsultacji z Wlascicielami wynajal za ok 80pln miesiecznie 50m2 strychu jednemu z Wlascicieli. Czy to legalne? Czy nie powinna zostac podpisana uchwala w tej sprawie? Sama kwota budzi kontrowersje. Poza tym kilku innych sasiadow w takiej cenie sama chetnie by strych wynajela.

Pozdrawiam,

Adam

Zarządca

Prawdopodobnie wszystkie piwnice w tej nieruchomości stanowią nieruchomość wspólną, należy to jednak sprawdzić, zarząd posiada takie dane, można też sprawdzić w księgach wieczystych.
Jeżeli tak rzeczywiście jest, to aktualne są poniższe uwagi:
- oznacza to, że właściciele umówili się co do sposobu korzystania z tych piwnic w sposób dorozumiany, tak funkcjonują niemal wszystkie wspólnoty, gdy wyodrębnienie lokali miało miejsce z zasobów gminnych,
-koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a więc i remontów ponoszą właściciele lokali proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów, w takim samym stosunku przypadają właścicielom przychody z rzeczy wspólnej, co wynika zarówno z brzmienia art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, a także art. 207 k.c.;
Zasada takiego podziału pożytków i kosztów nie ma jednak zastosowania w przypadku, gdy właściciele zawarli umowę quoad usum i każdy z nich korzysta wyłącznie z określonej części rzeczy.
- ponieważ do zawarcia takiej umowy w omawianej sprawie doszło - moim zdaniem może Pan dochodzić od wspólnoty pokrycia kosztów doprowadzenia piwnicy do stanu "używalności", ale tylko pod tym warunkiem, że pozostali właściciele takich kosztów w odniesieniu do używanych przez siebie piwnic nie ponieśli.
Innymi słowy - jeżeli tylko Pana piwnica wymaga poniesienia jakiś nadzwyczajnych wydatków, to tych nakładów może Pan się domagać.
Gruz moim zdaniem należy posprzątać samodzielnie.


Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15.06.1993 r., sygn. akt: I ACr 400/93:

"W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie istnieje zgodny pogląd co do tego, że umowa quoad usum nie wymaga określonej formy i może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki tez sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (por. uchwałą SN III CO 33/62 - OSNCP 21/1964, poz. 22 oraz orz. SN III CR 81/63 - OSNCP 1964 r., poz. 189) ...umowa quoad usun oznaczała jednocześnie rezygnację z ewentualnego dzielenia się pożytkami z lokali przez współwłaścicieli. Korzystanie z rzeczy wspólnej oznacza prawo do jej posiadania i używania oraz do pobierania pożytków i innych dochodów. Jeżeli współwłaściciel określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Takie stanowisko wyrazili również w procesie Czesław W. i Andrzej B. Umowa quoad usum może kształtowa stosunku wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 k.c. i postanowienia takiej umowy są wiążące. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/606-i-acr-400-93-prawo-do-korzystania-z-wydzielonej-czesci-rzeczy-przez-wspolwlasciciela-quoad-usum.html

koziorozka

wynajem części wspólnej - wymaga uchwały właścicieli
http://zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/683-uchwala-w-sprawie-przebudowy-i-zmiany-przeznaczenia-czesci-nieruchomosci-wspolnej.html

A na przyszłość - różne tematy zamieszczaj w różnych wątkach, innym będzie łatwiej się "podkształcać"

Adamus

Dziekuje bardzo za pomoc! A czy mozecie jeszcze podpowiedziec jak to jest z parkowaniem na dziedzincu (zamykany-brama)?

owner

Są przepisy, określające odległość miejsc postojowych od okien mieszkań.
Określa je Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

§ 19.  1. Odległość wydzielonych miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż:
1) 7 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie,
2) 10 m - w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie,
3) 20 m - w przypadku większej liczby stanowisk, z uwzględnieniem § 276 ust. 1.

2. Odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 3 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie,
2) 6 m - w przypadku 5-60 stanowisk włącznie,
3) 16 m - w przypadku większej liczby stanowisk.

3. Odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, stosuje się do sytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.
4. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, nie jest wymagane przy sytuowaniu miejsc postojowych między liniami rozgraniczającymi ulicę.

§ 20. Miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 5 m od okien budynku mieszkalnego wielorodzinnego i zamieszkania zbiorowego oraz zbliżone bez żadnych ograniczeń do innych budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.

Adamus

Znalazlem na jednym z tematow:
§ 19. 1. Odległość wydzielonego, odkrytego zgrupowania miejsc postojowych lub otwartego
garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od okien budynku mieszkalnego,
zamieszkania zbiorowego (z wyjątkiem hoteli), zakładu opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a
także od placu zabaw dziecięcych nie może być mniejsza niż:
1) dla zgrupowania do 60 stanowisk włącznie - 10 m,
2) dla większych zgrupowań - 20 m, z zachowaniem warunków określonych w § 275.
[....]

3. Zachowanie odległości określonych w ust. 1 nie jest wymagane w stosunku do miejsc
postojowych, znajdujących się między liniami rozgraniczającymi ulicy, na obszarze zwartej zabudowy
miejskiej.

§ 20. Miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, mogą
być usytuowane w odległości 5 m od okien budynku mieszkalnego wielorodzinnego i zamieszkania
zbiorowego oraz zbliżone bez żadnych ograniczeń do innych budynków. Miejsca te wymagają
odpowiedniego oznakowania.


Czy ma to zastosowanie do oficyn w Srodmiesciu - budynek nie stoi bezposrednio przy ulicy.
3. Zachowanie odległości określonych w ust. 1 nie jest wymagane w stosunku do miejsc
postojowych, znajdujących się między liniami rozgraniczającymi ulicy, na obszarze zwartej zabudowy
miejskiej.

Adamus

I jeszcze male pytanie co do piwnicy:

Innymi słowy - jeżeli tylko Pana piwnica wymaga poniesienia jakiś nadzwyczajnych wydatków, to tych nakładów może Pan się domagać.
Gruz moim zdaniem należy posprzątać samodzielnie.

Jezeli nie jest to moj gruz, a prawdopodobnie ktoregos z poprzednich wlascicieli lub jednego z sasiadow, ktory zauwazyl, ze piwnica jest niuzywana, to wciaz powinienem poniesc koszt jego usuniecia?

koziorozka

kupiłeś taka piwnicę, więc ją posprzątaj. Przykro mi, ale pretensję możesz mieć do poprzedniego właściciela lub siebie, że jej wcześniej nie obejrzałeś

Adamus

@koziorozka - piwnica nie jest moja wlasnoscia - nalezy do calej Wspolnoty - podobnie jak wszystkie czesci wspolne.

Zarządca

I nigdy nie była użytkowana, tak? Trudno też dociekać jak się właściciele wcześniej umówili co do stanu przejmowanych piwnic, bo użytkowali je jeszcze jako najemcy. Piwnica znajdowała się w zarządzie wspólnoty, należało ją zamknąć, zabezpieczyć, czego jak rozumiem nie uczyniono, więc należałoby jednak ją posprzątać przed wydaniem właścicielowi.

koziorozka

masz rację, piwnica to pomieszczenie przynależne do twojego lokalu, nie własność.
Ale zdania co do meritum nie zmieniłam

Zarządca

Nie, właśnie nie jest przynależne, to nieruchomość wspólna.

Adamus

@Zarzadca, dziekuje sie za zapoznanie z watkiem w pelni!
@koziorozka, dziekuje za zainteresowanie, ale chcialbym pokladac zaufanie w doradcach, a do tego niezbedna jest pelna znajomosc danej sprawy

@Zarzadca - a jak jest z parkowaniem na dziedzincu w Srodmiesciu przy kamienicach znajdujacych sie w 2. linii od ulicy? Czy tu rowniez obowiazuje zasada 10 metrow od budynku mieszkalnego?