Treść wniosku o zwołanie zebrania w sprawie zmiany sposobu zarządu
koma^bu
Użytkownik
Sporządzam wniosek o zwołanie zebrania w sprawie zmiany sposobu zarządu w naszej wspolnocie.
Obecnie zarządcą jest spółka deweloperska ustanowiona aktem notarialnym.
We wnioskowanym porządku obrad winno znaleźc się:
1/zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną -protokołowana przez notariusza,
2/wybór zarządu wspólnoty
3/odwołanie dotychczasowej spółki zarządzającej(???) tu mam największy problem
Zebranie odbędzie się w grudniu, zmiany chcemy wprowadzić od dnia 01 stycznia 2011. Czy mozemy to zrobic czy zmiany juz będą obowiazywac od dnia podjęcia uchwał?
Czy jeśli nie przegłosujemy zmiany w obecności notariusza nie możemy juz po zebraniu "dozbierac" głosy w drodze indywidualnego zbierania głosów? (juz bez obecności notarisza?)
Prosze o pilną pomoc
Obecnie zarządcą jest spółka deweloperska ustanowiona aktem notarialnym.
We wnioskowanym porządku obrad winno znaleźc się:
1/zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną -protokołowana przez notariusza,
2/wybór zarządu wspólnoty
3/odwołanie dotychczasowej spółki zarządzającej(???) tu mam największy problem
Zebranie odbędzie się w grudniu, zmiany chcemy wprowadzić od dnia 01 stycznia 2011. Czy mozemy to zrobic czy zmiany juz będą obowiazywac od dnia podjęcia uchwał?
Czy jeśli nie przegłosujemy zmiany w obecności notariusza nie możemy juz po zebraniu "dozbierac" głosy w drodze indywidualnego zbierania głosów? (juz bez obecności notarisza?)
Prosze o pilną pomoc
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Z notariuszem zmiana sposobu zarządu
Zmiana administratora zgodnie z terminem zawartym w umowie ze spółką deweloperską. Jak znam życie 2-3 miesiące. Jak nowy administrator nie będzie droższy, to wg mnie nawet uchwały na to nie potrzeba, wystarczy decyzja członków zarządu wm.
Chodzi mi o treśc wniosku o zwołanie zebrania do obecnego zarządcy.
W programie zebrania należy podjąć następujące uchwały
- w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością
- w sprawie wyboru zarządu WM
- w sprawie przyjęcia nazwy własnej i siedziby wspólnoty ( niekoniecznie)
- w sprawie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej wspólnoty
- w sprawie przyjęcia planu gospodarczego
- w sprawie przyjęcia stawek służących do naliczenia zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości.
i to by było na początek tyle.
Dwa pierwsze punkty zamiesciłam, trzeciego raczej nie trzeba a kolejne to moze juz w lutym/marcu za zebraniu.
Uchwała o adresie - siedzibie też jest (według mnie) ważna i praktycznie podejmuje się ją tylko raz.
W tej chwili jest Wspólnota Mieskaniowa Alternatywy 4
Os. Złote n/n , 00-000 Nibylandia
Weles, czy coś powinno ulec zmianie jesli przejmiemy zarząd?
Co do pozostałych punktów - obowiązują juz w tym zakresie uchwały, więc w tym roku nie będziemy juz zmieniac nic. Po zamknięciu roku ustalimy co dalej.Nowy, kompetentny administrator zapewne podpowie nam korzystne dla nas rozwiązania.
Póki co czyścimy teren.
Nie, ponieważ protokół z podjęcia tej uchwały wymaga formy aktu notarialnego. Jeżeli nie dojdzie do podjęcia uchwały w obecności notariusza, nie nastąpi zmiana sposobu zarządu.
Głosy możecie dozbierać, ale w obecności notariusza. U mojego znajomego , tak byli zdeterminowani,
że ustalili z notariuszem dzień, godziny i zbierali głosy w jednym z mieszkań.
Innym sposobem to pozbieranie od ewentualnych nieobecnych (przed zebraniem) pełnomocnictw do głosowania
w jednej tylko sprawie - zmiany sposobu zarządu.
1. Deweloper reprezentujący jako Prezes Zarządu swoja spółkę wraz z wiceprezesem tej spółki przed zakupem mieszkań przez lokatorów (późniejszych członków wspólnoty) podpisali UMOWĘ O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIA WSPÓLNĄ ze Spółką X – z którą łączą Developera powiązania rodzinne
2. W każdy Akt Notarialny została wpisana klauzula, że Zarząd Nieruchomością Wspólną sprawowany będzie na podst. Art. 18 ust 2 a pełnić go będzie Spółka Sprzedająca (czyli developer ) lub podmiot przez niego wskazany. Ponadto część dalsza zapisu brzmi że Zarząd Nieruchomością Wspólną powierzany jest do ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpi sprzedaż ostatniego lokalu mieszkalnego bądź udziału w lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalnym
Ponadto na Zwołanym Zebraniu Właścicieli Wspólnoty wybrano Zarząd, do którego jako Prezes „wszedł” sam Developer, będący również właścicielem a tym samym członkiem wspólnoty.
Później Zarząd Wspólnoty został zmieniony, ale Spółka Zarządzająca już nie – a tego najbardziej chcemy się pozbyć.
I teraz mi powiedzcie jaki mamy sposób Zarządu i jak go zmienić?????????
Jaki termin wypowiedzenia określono w umowie ze spółką zarządzającą, w czyim imieniu została ta umowa zawarta? Sądzę, że te zapisy będą decydujące.
Ale żeby być pewnym i Was nie wprowadzać w kanał jest tak:
Na podstawie dostepnych w tej chwili dokumentów (bo nie wszystkie chce nam udostępnić Zarządzająca firma) jest tak:
Developer będący Inwestorem jako Prezes Zarządu spółki X wraz z wiceprezesem, zawarli listopadzie 2009 roku (cytuję: z wersji papierowej dokumentu) UMOWĘ O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ.
Występują w niej jako Zleceniodawca - i oświadczają że są właścicielem nieruchomości położonej w.... przy ulicy....( i tu następuje opis nieruchomości: na działce, o powierzchni,liczba mieszkań itd....)
"Przedmiotem umowy jest Zarządzanie nieruchomością rozumiane jako planowanie, organizowanie, koordynacja oraz kontrolowanie wykonania czynności" .....
Ale najlepsze chyba jest zapisane w jednym z paragrafów (wyłuszczonym drukiem):" Z
chwilą dokonania przez Zleceniodawcę sprzedaży wyodrębnionego/wyodrębnionych lokali w nieruchomości, o której mowa w &1 Zleceniobiorca (chodzi firmę zarządzającą) zobowiązuje się do świadczenia usług obejmujących zarządzanie nieruchomością wspólną zgodnie z przepisami wynikającymi z Ustawy o własności lokali"....
No i potem bla, bla bla.... i na koniec:
Umowa zawarta na czas nieokreślony.
Stronom przysługuje prawo rozwiązania umowy za uprzednim trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Zmiana lub wypowiedzenie umowy ze strony Wspólnoty wymaga Uchwały Wspólnoty.
No i co WY na to....
A potem w kwietniu 2010 roku na zebraniu Wspólnoty podjęto Uchwałę nr 1 cytuję: " W sprawie Powołania i powierzenia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.
na podst. art 20. Ustawy - Wspólnota powołała Zarząd w skład którego wszedł jako PREZES sam Developer.....
no i to tak pokrótce, a zasadzie dość długo, ale jest to jakieś wymieszanie pojęć, zadań i teraz proszę WAS doświadczonych - oświećcie mnie o co chodzi i co mamy zrobić ???????????
Jeżeli nie, to umowę zawarł deweloper w swoim imieniu i na swoją rzecz - nie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, bo jej nie było.
Jeżeli tak, to dlaczego deweloper oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości? Współwłaścicieli było co najmniej dwóch: on i właściciel wyodrębnionego lokalu.
Czy w umowie pojawiają się słowa "wspólnota mieszkaniowa"? To by znaczyło, że deweloper zatrudnił sobie zarządcę, kiedy był jeszcze wyłącznym (jedynym) właścicielem całej nieruchomości (w tym wszystkich lokali) i bezpodstawnie zamarzył sobie, że narzuci go wspólnocie, kiedy ta powstanie po wyodrębnieniu lokali. Ten zapis nie wywiera żadnych skutków wobec wspólnoty mieszkaniowej. To jest zwyczajna umowa cywilnoprawna między deweloperem a zarządcą. Słowa o wspólnocie mieszkaniowej są nic niewarte, nie zwracaj na nie uwagi. Nie powierzyliście zarządu, bo wybraliście zarząd uchwała, w oparciu o art. 20 uwl. To nie jest umowa (potrzebne by łyby podpisy wszystkich właścicieli lokali, 100% udziałów), w dodatku nie ma formy aktu notarialnego, która jest konieczna.
Macie zarząd właścicielski i zarządcę-administratora, którego możecie zwyczajnie pogonić na podstawie decyzji zarządu.
Nowy doklejony: 13.10.11 10:33 To by z kolei znaczyło, że macie zarząd powierzony. Tylko po co następnie zawarto umowę o zarządzanie i podjęto uchwałę o wyborze zarządu wspólnoty? Kompletny mętlik...
Najważniejsze jest to, co macie w aktach notarialnych. Zmiana sposobu zarządu wymaga uchwały, zaprotokołowanej przez notariusza. Od tego powinniście zacząć. Dopiero potem jest sens wybierać zarząd wspólnoty.
Nie ma znaczenia ten zapis, tak zapis jak pisał Zarządca jest to klauzula niedozwolona.
W każdej chwili, mając większość liczoną udziałami, możecie odwołać dotychczasowy zarząd na zebraniu wspólnoty przy obecności notariusza.
Piszę to z autopsji, ja ze swoją WM to przerobiłem w grudniu ub.r.
A była już nieruchomość wspólna? Czyli: został wcześniej wyodrębniony (sprzedany) choćby jeden lokal?
W moencie zawarcia umowy z Zarządcą nie był jeszcze sprzedany żaden lokal, więc działał on jako developer i oświadczył że jest właścicielem nieruchomości.
Niestety nic mi nie wiadomo o zawarciu Umowy w formie aktu notarialnego (ale niestety jak wspomniałam nie dotarliśmy póki co do wszystkich papierów):sad:
Nowy doklejony: 13.10.11 10:45
No i faktycznie mamy chyba jakąś dziwną rozpierduchę (sorry z słownictwo).
Obecnego zarządu wspólnoty nie chcemy odwoływać bo już jest Uchwałą zmieniony - developer już nie jest w zarządzie, choć nadal utrudnia podejmowanie uchwał, w wiekszości przypadków jest na NIE
Czy deweloper nie zawarł jednak kolejnej już w imieniu wspólnoty?
Pozornie jedynie wygląda na to, że ta umowa wspólnoty nie dotyczy, choć z drugiej strony wspólnota wypłaca co miesiąc zarządcy wynagrodzenie, zarządca wykonuje czynności, można uznać, że do zawarcia umowy doszło w sposób dorozumiany, tak to może interpretować sąd. W mojej ocenie wypowiedzenie wymagałoby zachowania 3 msc. terminu ( z ostrożności, aby nie narazić wspólnoty na konieczność wypłaty odszkodowania).
Pogrzebałam wczoraj i dzisiaj trochę w internetowych księgach wieczystych i wychodzi mi na to że "dziwnym" zbiegiem okoliczności, umowę o zarządzanie podpisano 26.11.2009,
a pierwszą umowę sprzedaży - akt notarialny 27.11.2009 (przynajmniej tyle na ten moment wyciągnęłam z internetu).
Czyli Waszym zdaniem potwierdzałoby się - że developer - właściciel nieruchomości zawarł "zwykłą" umowę o zarządzanie (a nie o powierzenie zarządu - bo chyba nie było notariusza) i możemy ją rozwiązać wypowiadając zgodnie z zapisami umowy z okresem trzymiesięcznym ??????
I czy wystarczy że zrobi to obecny Zarząd Wspólnoty (3 osoby) bez zwoływania np. zebrania i podejmowania uchwały w tej sprawie ??????
Musze byc pewna, bo juz tak nam dopiekli, że chcemy się ich pozbyć jak najszybciej - nie czekając do rocznego zebrania, które Zarządca(administrator) ma obowiązek zwołać do końca marca....
Czekam na odzewy i z góry dzieki :bigsmile:
Gdyby było odwrotnie to by było rzeczywiście dziwne.
Nie mógł deweloper najpierw zawrzeć umowy sprzedaży lokalu umieszczając w niej zapis, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowała firma X skoro z tą firmą X nie wiązała go żadna umowa a więc logiczne jest że najpierw musiał zaistnieć związek (umowa) dewelopera z firmą X aby mógł ją wpisywać do umów sprzedaży kolejnych lokali.
Uprawnienia dewelopera (dotychczasowego właściciela budynku) do takiego postępowania wynikają z art. 4, 9 i 10 UoWL.
Wpisując w każdy kolejny AN sprzedaży lokali sposób zarządu nieruchomością wspólną postąpił zgodnie z prawem tzn. z art. 18 ust. 1 i 2 UoWL.
W ten spośób macie w swojej wspólnocie zarząd powierzony (notarialny) i ten wybrany w kwietniu następnego roku nie jest zarządem o czym pisała już Koziorożka i ja także, w innym wątku tej sprawy.
Dlatego w pierwszej kolejności musicie zmienić sposob zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 2a.
Do napisania takiego wniosku do zarządcy nie jest wymagany żaden druk czy określona forma.
Po dokonaniu tej zmiany dopiero możecie już "normalną" uchwałą wybrać sobie zarząd wspólnoty zgodnie z art. 20 ust. 1 UoWL. Ten zarząd musi rozwiązać umowę o zarządzanie z dotychczasową firmą dewelopera zgodnie z zasadami prawa.
Jeżeli ten wybrany zarząd nie będzie sie czuł na siłach samodzielnie zarządzać to może zatrudnić administratora do np. prowadzenia księgowości czy innych prac konserwacyjnych. Tym administratorem może być (ale nie musi) dotychczasowa firma zarządzajaca albo każda inna osoba czy firma.
Jedni piszą tak inni inaczej.
Jedni twierdzą że mamy Zarząd powierzony, inni że "zwykłą" umowę o Zarządzanie z administratorem. Są to jak widzę dość istotne różnice, a zdania Wasze podzielone.
I jak ja laik mam o tego podejść "...... bądź mądry i pisz wiersze..."
Poza tym wpisywanie wpisywanie
Przecież to jest klauzula zakazana - jest w rejestrze UOKiK, więc jak mógł to wpisać w AN jak piszesz?????
Żaden z dyskutantów nie wypowiada się inaczej.
Pomijam wpis Posesji który sam sobie narobił w jednym wpisie mętliku stwierdzając na koniec:
"...To by z kolei znaczyło, że macie zarząd powierzony. Tylko po co następnie zawarto umowę o zarządzanie i podjęto uchwałę o wyborze zarządu wspólnoty? Kompletny mętlik..."
Nie sprawdzam czy to jest klauzula niedozwolona ale coś mi się wydaje, że chyba nie ma takiego zapisu, bo ten rejestr jest przeogromny.
Nawet gdyby był niedozwolony to i tak trzeba to sądownie przeprowadzić - znam ten ból bo ćwiczyłem to w podobnej sprawie.
Jeżeli jeszcze masz wątpliwości to polecam najbliższego Miejskiego Rzecznika Konsumentów (w każdym UM jest) - rozwieje Twoje nadzieje.
Sam natomiast wpis w AN świadczy jednoznacznie, że nastąpiło powierzenie zarządu firmie. Nawet jak były jakieś drobne niedociągnięcia - nie mające wpływu na istotę problemu. Podałem Ci argumenty w postaci konkretnych zapisów UoWL - to nie są moje zmyślenia czy zachcianki.
Wszystko jedno jaki to by nie był zapis dozwolony czy nie, najprostszym i najszybszym rozwiązaniem tej sytuacji jest procedura określona art. 18 ust. 2a UoWL - którą wyżej opisałem.
Gdybyście próbowali inaczej, czyli uznając że jest zarząd i wystarczy wypowiedzieć umowę firmie zarządzającej to gwarantuję sprawę sądową bo żadna firma dobrowolnie nie zrezygnuje z należnych jej dochodów.
Poza tym tylko procedura art. 18 ust. 2a - stanowi podstawę wpisu (zmian) do księgi wieczystej.
I sorry za maniakalne podejście do tematu - ale póki co to czarna magia dla mnie i jak widzę sprawa skomplikowana. Czeka nas mrówcza robota i nie wiadomo czy się przy takim nastawieniu członków wspólnoty jak u nas (mała frekwencja na zebraniach, nie wystarczająca ilość głosów) w ogóle powiedzie.
A przychodzi mi inny pomysł....
Gdyby ich nie odwoływać notarialnie itd...
Tylko przy zebraniu rocznym nie przyjąć zaproponowanego przez nich planu gospodarczego na najblizszy rok, znacząco obniżyć koszty za zarządzanie (poniżej tego co mają teraz) tak aby im sie nie opłacało Zarządzać naszą Nieruchomością Wspólną - czy jest możliwe bez tych wszystkich cyrygieli (notariusz, uchwały) że sami zrezygnują i będzie to skuteczne?????
Musisz doprowadzić do wykreślenia zapisu w księdze wieczystej
Jak będziesz miała /będziecie mieli większość udziałów w "garści" to uchwały przejdą na zebraniu .
Sprawdzone ... więc do r o b o t y
Uważam, że jest strzał we własne kolano i droga do większych kłopotów .