Dzierżawa wspólnego gruntu

Sława

Witam! mieszkam w małej wspólnocie mieszkaniowej (5 rodzin), zarządzanej nadal przez spółdzielnię mieszkaniową. Każdy z właścicieli mieszkania ma również procentowy udział w sporym gruncie (ogrodzie). Jeden z właścicieli uzurpuje sobie prawo do użytkowania większości terenu zielonego, zabrania wchodzenia na "jego teren". Przed przekształceniem mieszkań na pełną własność spółdzielnia wydzierżawiła kawałek terenu pod garaż osobie nie zamieszkującej nasz dom i pobierała opłaty za dzierżawę. Po przekształceniu własności ten właściciel bez powiadomienia spółdzielni i pozostałych właścicieli spisał umowę dzierżawy tego małego terenu z właścicielem garażu i pobierał od niego opłaty do własnej kieszeni. Kiedy spółdzielnia zorientowała się o braku wpłat, z powrotem przejęła pobór opłat za dzierżawę, jednak nikogo z nas nie poinformowała o nieuczciwości sąsiada. Wydaje mi się, ze sąsiad postąpił niezgodnie z prawem, spółdzielnia również. Jak postąpić, by sąsiad poniósł konsekwencje prawne, gdyż jemu wydaje się, że jest właścicielem całej posesji?!

weles1478

Tylko donosik do US . Oni sobie z nim poradzą.

A tak na marginesie, dzierżawa części wspólnych to są pożytki dla wszystkich właścicieli lokali.
Zakazy tego buraka możecie sobie zignorować , chyba że był podział - zniesiono współwłasność.
Możecie też podzielić nieruchomość gruntową.

Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości

owner

[cite] weles1478:[/cite]Tylko donosik do US . Oni sobie z nim poradzą.

Skoro była zawarta umowa, to i podatek mógł być odprowadzany.
Poza tym - donos do US nie załatwi sprawy zawłaszczenia części nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli.

Nie tylko zniesienie współwłasności, ale również umowa quoad usum daje prawo czerpania pożytków z użytkowanej części nieruchomości z pominięciem pozostałych współwłaścicieli. Zawarcie takiej umowy nie wymaga żadnej szczególnej formy (nie musi być sporządzona przed notariuszem) i wiąże następców prawnych współwłaścicieli.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15.05.1993, I ACr 400/93
Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny ( quoad usum ) istnieje domniemanie , że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące.

Sława

Nie ma zniesienia współwłasności gruntu. Mimo, że sąsiedzi mają niespełna 1/5 udziałów, chcieliby użytkować większość i decydować o wszystkim, co dzieje się na posesji. W związku z tym torpedują wszelkie nasze działania na rzecz pozostałych współwłaścicieli i utrudniają życie (nękanie intrygami, pomówieniami, zniesławieniami, fałszywymi oskarżeniami, donosami) - znosimy to cierpliwie ale wszyscy mają ich serdecznie dość. Chyba najwyższy czas dać im solidną nauczkę!

Zarządca

[cite] Sława:[/cite]Witam! mieszkam w małej wspólnocie mieszkaniowej (5 rodzin), zarządzanej nadal przez spółdzielnię mieszkaniową. Każdy z właścicieli mieszkania ma również procentowy udział w sporym gruncie (ogrodzie). Jeden z właścicieli uzurpuje sobie prawo do użytkowania większości terenu zielonego, zabrania wchodzenia na "jego teren".

w tej sytuacji można wystąpić do sądu z powództwem o dopuszczenie do współposiadania. Sądem właściwym do rozpoznania sprawy jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.

Pomocne piśmiennictwo:
" Sprawy o dopuszczenie do współposiadania i współużytkowania (art. 206 k.c.) podlegają rozpoznaniu w procesie (art. 13 par. 1 w zw. z art. 606 i n. kpc - tak orz. SN z 28 lutego 1973 r., III CRN 421/72, niepubl.). "
Komentarz do kodeksu cywilnego, S. Rudnicki. LexisNexis, Warszawa 2003, s. 272

Sława

Bardzo dziękuję za porady. Będę wobec tego pytać dalej. Mieliśmy zamiar (4 współwłaścicieli) wypowiedzieć zarząd spółdzielni i rozpocząć zarządzanie wspólnie sami, w tym kierunku poczyniliśmy wstępne działania. Jadnak w porę wycofaliśmy się z powodu tych ostatnich (piąty współwłaściciel) uciążliwych sąsiadów. Spółdzielnia nadal nami zarządza, co nie wzbudza naszego zadowolenia, jednak w ten sposób unikamy kontaktu z tymi jedynymi przykrymi sąsiadami. Pod naszym zarządem musielibyśmy mieć ich zgodę na wszystkie działania, co byłoby niemożliwe, a tak zwracamy się z pismami do zarządcy. Chcieliśmy ostatnio, by zarządca wypowiedział umowę dzierżawy spornego kawałka gruntu pod garaż, gdyż sami chcieliśmy postawić garaże dla naszych samochodów, jednak zarządca odmówił. Tłumaczył się prezes spółdzielni, że musi najpierw poszukać dla dzierżawcy innego gruntu pod garaż na terenie spółdzielni. Przecież to chyba niezgodne z prawem, by zarządca decydował o tym, kto dzierżawi nasz grunt, za który płacimy podatki. Najzabawniejsze jest to, że dzierżawca płaci 15.00 zł miesięcznie, gdyż takie są stawki w spółdzielni. Niedawno zażądaliśmy rozliczenia tych pieniędzy (od grudnia 2007 jesteśmy wspólnotą z mocy prawa) i do tej pory nie ma odzewu... Chyba pora się ewakuować, bo szlag trafia!

Sława

A jeżeli chodzi o podział gruntu, to wystąpiliśmy do zarządcy o dokonanie podziału, jednak zarządca stwierdził, że nie może tego dokonać, bo to współwłasność. Musimy sami podzielić ogrody umownie między sobą, a to rodzi kolejny konflikt z tymi upierdliwymi sąsiadami. I tak wkoło Macieju...

Zarządca

Dlaczego nie możecie Państwo wypowiedzieć tej umowy? Spółdzielnia zawarła ją na czas oznaczony? Czy na pewno ten grunt stanowi Waszą współwłasność?
Jeżeli tak, to czy współwłaściciele wyrazili zgodę na jej zawarcie? Czy najemca jest członkiem Waszej wspólnoty mieszkaniowej?

Sława

Umowa dzierżawy gruntu pomiędzy najemcą a spółdzielnią była zawarta kilka lat temu, kiedy to nasze mieszkania miały jeszcze status spółdzielczych własnościowych. Po przekształceniu mieszkań na pełną własność w grudniu 2007 (poza ostatnim, które zostało przekształcone około rok temu) spółdzielnia nie podjęła żadnych działań, a my, za przeproszeniem "dupy wołowe" również! Zaś nasz "sprytny" sąsiad, bez porozumienia z kimkolwiek zawarł wtedy sobie prywatną umowę z najemcą, który nie jest członkiem wspólnoty, kasując go do własnej kieszeni,mimo że cały grunt jest współwłasnością mieszkańców. Trwało to cały rok 2008, kiedy to spółdzielnia przy bilansie zorientowała się, że brak wpłat od najemcy. O całej sprawie pozostali mieszkańcy nie zostali poinformowani, co świadczy o zaniedbaniach zarządcy. W tym czasie zmienił się prezes i cały zarząd spółdzielni i wpadliśmy "z deszczu pod rynnę". O całej sprawie dowiedzieliśmy się latem tego roku, kiedy wreszcie wystosowaliśmy pismo do spółdzielni z żądaniem wypowiedzenia umowy dzierżawy najemcy. Nasz zarządca twierdzi, że nie może z dnia na dzień wypowiedzieć umowy, mimo ze daliśmy miesiąc czasu na wypowiedzenie (najemca ma niezłe plecy!) Zastanawiamy się, kogo i gdzie oskarżyć - spółdzielnię o zaniedbania i uchylania się od obowiązków zarządcy, czy sąsiada o ewidentne oszustwo! Sęk w tym, że w naszej wspólnocie, poza jeszcze jednymi sąsiadami, nie ma z kim podjąć działań - dwoje współwłaścicieli nie chce się w nic angażować, bo pragną spokoju. My walczymy o swoje i ze spółdzielnią i z uciążliwym sąsiadem, za co spotyka nas z jego strony szereg podłości i niegodziwości.

owner

Powinniście zacząć od odwołania spółdzielni z funkcji zarządcy wspólnoty.

[cite] Sława:[/cite]Po przekształceniu mieszkań na pełną własność w grudniu 2007 (poza ostatnim, które zostało przekształcone około rok temu)...

Skoro wszystkie lokale są własnościowe, to jesteście pełnoprawną wspólnotą. Ustawa o własności lokali obowiązuje w pełnym zakresie - nie trzeba do tego żadnych działań z Waszej strony (uchwał itp.). To wynika bezpośrednio z art. 26.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Możecie zmienić sposób zarządu (z powierzonego, sprawowanego na mocy ustawy o SM na sposób zarządu, określony w rozdziale 4 ustawy o własności lokali, zwany potocznie "zarządem właścicielskim") i zamienić zarządcę (spółdzielnię) na zarząd wspólnoty.

Trzeba w tym celu złożyć wniosek do zarządcy o zwołanie zebrania właścicieli z udziałem notariusza w celu zmiany sposobu zarządu (patrz wyżej), odwołania zarządcy (SM) i powołania zarządu wspólnoty na podstawie art. 20 uwl. Podstawa prawna: art. 31 pkt b ustawy o własności lokali (konieczne poparcie wniosku przez 1/10 udziałowców):

Art. 31. Zebrania właścicieli:
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Zarząd powołany przez właścicieli będzie mógł w imieniu wspólnoty wystąpić z roszczeniem do owego właściciela lokalu o zwrot bezprawnie uzyskanych korzyści z najmu części nieruchomości wspólnej, którą nie miał prawa wyłącznie dysponować. Podstawa prawna: art. 206 Kodeksu cywilnego:

Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Zarządca

Owner, oni są małą wspólnotą i w konflikcie z tym właścicielem będą mieli same problemy, no chyba że z każdą sprawą będą biegać do sądu.

Sława

Właśnie z powodu tego jednego sąsiada pozostajemy pod zarządem spółdzielni - wybraliśmy tzw. mniejsze zło. Przecież już poczyniliśmy kroki w kierunku wypowiedzenia zarządu spółdzielni ale w ostatnim momencie wycofaliśmy się. Ten sąsiad nie wyrażałby zgody na żadne mądre działanie na rzecz wspólnoty - tak dla zasady! aby wszystkim żyło się gorzej! Mogłabym napisać tu książkę z wątkiem kryminalnym na temat działań jego i "szanownej" małżonki, ale nikt by w to nie uwierzył. Pytanie, czy nie zgłosić jego oszustwa na policję, bo czuje się coraz bardziej bezkarny. Spółdzielnia tego nie zrobiła a my czujemy się oszukani. Pewnie mu nic nie zrobią, ale trzeba mu pogrozić!
Co do spółdzielni - ponownie wystosujemy pismo z żądaniem udostępnienia dokumentów najmu i rozliczenia tych pieniędzy - ciekawe, jak długo będziemy na to czekać!?

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Owner, oni są małą wspólnotą

Faktycznie, sorry.