Projekt zmian w ustawie o własności lokali
owner
Użytkownik
W nawiązaniu do informacji przedstawionej w dziale "Filmy i prasa" https://forum.zarzadca.pl/discussion/2343/zmiany-w-ustawach-mieszkaniowych/#Item_1 przedstawiam propozycje zmian w ustawie o własności lokali, zawarte w art. 44 poselskiego (klub PO) projektu nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Link do projektu ustawy: http://orka.sejm.gov.pl/Druki6ka.nsf/wgdruku/3494
Podstawowe zmiany - moje uwagi:
1) Znika pojęcie samodzielności lokalu;
2) Balkon, loggia, taras i inne części budynku służące do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu są własnością właściciela lokalu (ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu); lokalem mieszkalnym staje się też pracownia twórcy;
3) Podmiotowość prawna wspólnoty zostaje ograniczona do zdolności sądowej "w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną"; znika możliwość nabycia własności nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową; znika przepis o możliwości nabywania praw i zaciąganiu zobowiązań przez wspólnotę mieszkaniową - nie wiadomo zatem, czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zawierać umowy z dostawcami mediów, wykonawcami robót budowlanych, zarządcami itp.;
4) Umowa deweloperska - art. 9 w nowym brzmieniu;
5) Z żądaniem licytacji lokalu może wystąpić nie tylko wspólnota mieszkaniowa, ale każdy właściciel lokalu. Można będzie żądać zlicytowania lokalu gminy (jeżeli WM lub właściciel lokalu zażąda jednoczesnego wyodrębnienia własności lokalu gminy). Zamiast "zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat" wprowadzono zapis: "zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek". To utrudnienie nie ma większego znaczenia, ponieważ art. 16 jest i tak przepisem martwym (głównie z powodu wysokich kosztów sądowych = 5% wartości rynkowej lokalu), poza tym na szczęście projekt nie zamyka możliwości licytacji lokalu bez procesu - w trybie egzekucji komorniczej z nieruchomości w razie niewykonania przez dłużnika nakazu zapłaty; powstaje pytanie - jeżeli z żądaniem licytacji lokalu może wystąpić wspólnota mieszkaniowa i taka licytacja się odbędzie, to czy WM będzie mogła przejąć mieszkanie za długi w razie braku chętnych na lokal?
6) Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej nie odpowiada WM, lecz właściciele lokali;
7) Zarząd nie reprezentuje wspólnoty mieszkaniowej, lecz "właścicieli lokali";
8) Znika możliwość składania przez zarząd oświadczeń woli ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (dotychczasowy art. 21.3), zatem w tych sprawach czynności prawne będą wykonywali wszyscy właściciele lokali, a nie zarząd, jak dotychczas;
9) Pojawia się możliwość obciążenia nieruchomości wspólnej lub jej części (wymagana uchwała);
10) Znika wymóg uchwały w sprawie określenia zakresu i sposobu ewidencji pozaksięgowej (dotychczasowy art. 22.3 pkt 10 oraz art. 29.1); może to być wstęp do narzucenia wspólnotom przepisów ustawy o rachunkowości. Nowy przepis art. 29.1 nie zawiera już pojęcia "ewidencji pozaksięgowej", mówi jedynie o obowiązku prowadzenia "ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej";
11) Pojawia się możliwość ustanowienia pełnomocnika do reprezentowania właścicieli (w drodze uchwały);
12) Dwa nowe przepisy w art. 22 (ust. 4 i 5):
"Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. [powtórzenie przepisów z Kc - owner]. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności."
Do zbycia albo nabycia innej nieruchomości jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali;
13) Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna (art. 25.1).
Podstawowe zmiany - moje uwagi:
1) Znika pojęcie samodzielności lokalu;
2) Balkon, loggia, taras i inne części budynku służące do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu są własnością właściciela lokalu (ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu); lokalem mieszkalnym staje się też pracownia twórcy;
3) Podmiotowość prawna wspólnoty zostaje ograniczona do zdolności sądowej "w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną"; znika możliwość nabycia własności nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową; znika przepis o możliwości nabywania praw i zaciąganiu zobowiązań przez wspólnotę mieszkaniową - nie wiadomo zatem, czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zawierać umowy z dostawcami mediów, wykonawcami robót budowlanych, zarządcami itp.;
4) Umowa deweloperska - art. 9 w nowym brzmieniu;
5) Z żądaniem licytacji lokalu może wystąpić nie tylko wspólnota mieszkaniowa, ale każdy właściciel lokalu. Można będzie żądać zlicytowania lokalu gminy (jeżeli WM lub właściciel lokalu zażąda jednoczesnego wyodrębnienia własności lokalu gminy). Zamiast "zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat" wprowadzono zapis: "zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek". To utrudnienie nie ma większego znaczenia, ponieważ art. 16 jest i tak przepisem martwym (głównie z powodu wysokich kosztów sądowych = 5% wartości rynkowej lokalu), poza tym na szczęście projekt nie zamyka możliwości licytacji lokalu bez procesu - w trybie egzekucji komorniczej z nieruchomości w razie niewykonania przez dłużnika nakazu zapłaty; powstaje pytanie - jeżeli z żądaniem licytacji lokalu może wystąpić wspólnota mieszkaniowa i taka licytacja się odbędzie, to czy WM będzie mogła przejąć mieszkanie za długi w razie braku chętnych na lokal?
6) Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej nie odpowiada WM, lecz właściciele lokali;
7) Zarząd nie reprezentuje wspólnoty mieszkaniowej, lecz "właścicieli lokali";
8) Znika możliwość składania przez zarząd oświadczeń woli ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (dotychczasowy art. 21.3), zatem w tych sprawach czynności prawne będą wykonywali wszyscy właściciele lokali, a nie zarząd, jak dotychczas;
9) Pojawia się możliwość obciążenia nieruchomości wspólnej lub jej części (wymagana uchwała);
10) Znika wymóg uchwały w sprawie określenia zakresu i sposobu ewidencji pozaksięgowej (dotychczasowy art. 22.3 pkt 10 oraz art. 29.1); może to być wstęp do narzucenia wspólnotom przepisów ustawy o rachunkowości. Nowy przepis art. 29.1 nie zawiera już pojęcia "ewidencji pozaksięgowej", mówi jedynie o obowiązku prowadzenia "ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej";
11) Pojawia się możliwość ustanowienia pełnomocnika do reprezentowania właścicieli (w drodze uchwały);
12) Dwa nowe przepisy w art. 22 (ust. 4 i 5):
"Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. [powtórzenie przepisów z Kc - owner]. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności."
Do zbycia albo nabycia innej nieruchomości jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali;
13) Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna (art. 25.1).
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
nie przewiduję się do 2012 roku , żadnych zmian w ustawie o własności lokali.
Projektowi nadano już bieg legislacyjny.
1) kto ma stwierdzić, że uchwała jest sprzeczna z prawem? Tak jak teraz bez sądu się nie obejdzie, więc zmiany nie widzę
2) Termin potwierdzenia - a co, jak termin zostanie przekroczony? Czynność stanie się nieważna, czyli np. zerwiemy chodnik położony na terenie gminy i każemy za to zapłacić członkom zarządu? Teraz też jest to teoretycznie możliwe.
We wm o wiele większe wątpliwości budzi m.in. zakres zarządu zwykłego
Cenne to, co podał owner: możliwość zebrania głosów w trybie indywidualnym przez osoby nie wchodzące w skład zarządu.
I nareszcie jednoznaczne stwierdzenie, że balkon, loggia i taras należy do właściciela lokalu
Proszę o wypowiedzi merytoryczne i z szacunkiem do adwersarzy. Jeśli ktoś jest do tego niezdolny, niech idzie się wyżyć gdzie indziej.
"Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. [powtórzenie przepisów z Kc - owner]. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności."
Tak, powtórzenie, ale dodano postanowienie o terminie do złożenia oświadczenia o potwierdzeniu. To chyba nie jest dobre rozwiązanie.
Jeżeli sąd uchyli uchwałę, co zwykle ma miejsce po kilku latach od dokonania czynności na jej podstawie, nastąpi już upływ terminu.
W projekcie wyeksponowano kwestię zakresu działania do zarządu nieruchomością wspólną, też uważam że to konieczne.
Ten projekt wprowadza zamieszanie w zakresie statusu wspólnoty mieszkaniowej.
W jakim celu zdolność wspólnoty ograniczono do zdolności sądowej, trzeba się na coś zdecydować. Może, zgodnie z założeniami twórców projektu powinny powstać dwie instytucje - zarząd dla wspólnoty, pełnomocnik dla właścicieli.
Zarząd pozywa w imieniu wspólnoty a pełnomocnik zawiera umowy w imieniu właścicieli?
Odnośnie udzielania pełnomocnictw - projekt zakłada, że to czynność przekraczająca zarząd zwykły. Pełnomocnictwa udzielać miałby zarząd w imieniu właścicieli lokali.
Rozumiem, że procesowego i jest to słuszne, to właściciele winni decydować o tym, czy chcą "zatrudniać" adwokata i ile mu zapłacą, dlatego należałoby dopisać słowo "procesowego".
Pozostawienie "udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali" może doprowadzić do wielu nieprawidłowości. Chyba, że rzeczywiście zarząd miałby być od reprezentacji w sądzie a pełnomocnik od innych kwestii (np. zaciągania zobowiązań)? Tylko w jakim celu takie zmiany?