Zarząd czy też Zarządca narzucony
11aw11
Użytkownik
Mieszkam na osiedlu na którym dzieją się dziwne rzeczy :bigsmile:
W marcu 2010 Administarator wybrany przez Dewelopera zwołał pierwsze zebranie Wspólnoty, do Zarządu zgłosiło się kilka osób, Osiedle liczy ok. 170mieszkań więc pomyśleliśmy że warto aby była to większa liczba ludzi....
Po jakimś czasie z rozmów z osobami które zostały wybrane dowiedziałem się że nie są Zarządem. Deweloper z uwagi na fakt posiadania większości udziałów (część mieszkań nie miała jeszcze aktów notarialnych) wybrał swój Zarząd. Nikt nie poinformował o tym jakimś oficjalnym pismem, skład Zarządu otrzymałem pocztą elektroniczną na moją prośbę od Pani Administartor. Stąd tak do końca nie wiem czy to Zarząd czy Zarządca - jak to sprawdzić?
Ludzie którzy zgłosili się do Zarządu, nazywają się "nieformalnym Zarządem" działają aktywnie na osiedlu - ustalają coś z Administartorem, roznoszą pisma do głosowania np. nad wprowadzeniem funduszu remontowego i inwestycyjnego... Formalny zarząd jest niewidoczny na osiedlu... Panowie z tzw nieformalnego Zarządu roznoszą karty do głosowania aby Ci co jeszcze nie oddali głosu, poparli ich. I tu zmierzam do pytań:
1. Czy głosowanie za Zarządem może być rozciągnięte w czasie na pół roku?
2. Czy po podpisaniu drugiego aktu notarialnego (na miejsce postojowe w hali garażowej) dany właściciel musi głosować jeszcze raz? Jego głos jest jak rozumiem mocniejszy (bo ma więcej metrów kwadratowych) ale czy w związku z tym nie powinien głosować jeszcze raz?
3. Czy nie powinno się najpierw odwołać istniejący Zarząd? Bo takie głosowanie na nowy w trakcie pełnienia funkcji przez inny Zarząd dla mnie wygląda tak jakby Pan Jarosław Kaczyński zaczął zbierać głosy i w pewnym momencie powiedział że już ma wiecej głosów niż Pan Komorowski...
4. Problemem naszego osiedla jest duża liczba mieszkań pod wynajem (być może są u nas nawet firmy które mają kilka mieszkań...) oraz właścicieli nie mieszkających na stałe, a także cudoziemców którzy być może też nie są włąścicielami tylko studentami z zagranicy... Jak dotrzeć do właścicieli? Czy Administartor ma obowiązek podać na nich "namiary" - pewnie nie? Jak takich członków Współnoty przekonać że warto aby zarząd był reprezentacją mieszkańców, inaczej zapytam, co nam grozi ze strony lojalnego w stosunku do Dewelopera Zarządu oraz Administratora (czego nie wykluczam...)
5. W pierwszym kwartale jest obowiązek zebrania Wspólnoty. Jak się do niego przygotować? Administrator z natury rzeczy ma większą wiedzę od mieszkańców jak postawić na swoim, a nasz dodatkowo jest założony przez Prawników (tym się szczyci). Nie jestem pewny czy Administartor jest po stronie mieszkańców czy też służy celom Dewelopera, który wybiera go na innych osiedlach...
Pozdrawiam i będę wdzięczny za informację bo nie wiem gdzie je zdobyć...
W marcu 2010 Administarator wybrany przez Dewelopera zwołał pierwsze zebranie Wspólnoty, do Zarządu zgłosiło się kilka osób, Osiedle liczy ok. 170mieszkań więc pomyśleliśmy że warto aby była to większa liczba ludzi....
Po jakimś czasie z rozmów z osobami które zostały wybrane dowiedziałem się że nie są Zarządem. Deweloper z uwagi na fakt posiadania większości udziałów (część mieszkań nie miała jeszcze aktów notarialnych) wybrał swój Zarząd. Nikt nie poinformował o tym jakimś oficjalnym pismem, skład Zarządu otrzymałem pocztą elektroniczną na moją prośbę od Pani Administartor. Stąd tak do końca nie wiem czy to Zarząd czy Zarządca - jak to sprawdzić?
Ludzie którzy zgłosili się do Zarządu, nazywają się "nieformalnym Zarządem" działają aktywnie na osiedlu - ustalają coś z Administartorem, roznoszą pisma do głosowania np. nad wprowadzeniem funduszu remontowego i inwestycyjnego... Formalny zarząd jest niewidoczny na osiedlu... Panowie z tzw nieformalnego Zarządu roznoszą karty do głosowania aby Ci co jeszcze nie oddali głosu, poparli ich. I tu zmierzam do pytań:
1. Czy głosowanie za Zarządem może być rozciągnięte w czasie na pół roku?
2. Czy po podpisaniu drugiego aktu notarialnego (na miejsce postojowe w hali garażowej) dany właściciel musi głosować jeszcze raz? Jego głos jest jak rozumiem mocniejszy (bo ma więcej metrów kwadratowych) ale czy w związku z tym nie powinien głosować jeszcze raz?
3. Czy nie powinno się najpierw odwołać istniejący Zarząd? Bo takie głosowanie na nowy w trakcie pełnienia funkcji przez inny Zarząd dla mnie wygląda tak jakby Pan Jarosław Kaczyński zaczął zbierać głosy i w pewnym momencie powiedział że już ma wiecej głosów niż Pan Komorowski...
4. Problemem naszego osiedla jest duża liczba mieszkań pod wynajem (być może są u nas nawet firmy które mają kilka mieszkań...) oraz właścicieli nie mieszkających na stałe, a także cudoziemców którzy być może też nie są włąścicielami tylko studentami z zagranicy... Jak dotrzeć do właścicieli? Czy Administartor ma obowiązek podać na nich "namiary" - pewnie nie? Jak takich członków Współnoty przekonać że warto aby zarząd był reprezentacją mieszkańców, inaczej zapytam, co nam grozi ze strony lojalnego w stosunku do Dewelopera Zarządu oraz Administratora (czego nie wykluczam...)
5. W pierwszym kwartale jest obowiązek zebrania Wspólnoty. Jak się do niego przygotować? Administrator z natury rzeczy ma większą wiedzę od mieszkańców jak postawić na swoim, a nasz dodatkowo jest założony przez Prawników (tym się szczyci). Nie jestem pewny czy Administartor jest po stronie mieszkańców czy też służy celom Dewelopera, który wybiera go na innych osiedlach...
Pozdrawiam i będę wdzięczny za informację bo nie wiem gdzie je zdobyć...
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To nie to forum
Ale to tylko takie nawiązanie miało być... powiedziałbym że nawet w formie żartu :bigsmile: nie chciałem urazić kogoś przekonań politcyznych :bigsmile:
Czy mam rozumieć, że deweloper podjął decyzję o indywidualnym zbieraniu głosów? Moim zdaniem takie głosowanie jest wadliwe, ponieważ narusza art. 27 uwl.
Sprawa wyboru zarządu powinna być omówiona na zebraniu, tym bardziej, że zaproponowano określone osoby, po czym jak rozumiem jeden właściciel (deweloper) zmienił projekt tej uchwały.
Odpowiadając na pozostałe pytania:
Ad. 1
Żaden przepis nie określa maksymalnego terminu indywidualnego zbierania głosów, takie głosowanie przyprowadza się do skutku, choć niekiedy, w zależności od treści uchwały, upływ czasu może spowodować, że jego kontynuowanie może być bezprzedmiotowe.
Ad. 2
Tak, może głosować po raz drugi, dla oceny wielkości udziału, który należy doliczyć decydująca jest moim zdaniem data złożenia podpisu na karcie do głosowania.
Ad. 3
Tak, o ile w ogóle jakiś zarząd został wybrany, czy kandydaci zgłoszeni na zebraniu otrzymali większość głosów?
Proszę jednak ustalić czy w Państwa wspólnocie nastąpiła zmiana sposobu zarządu, tzn. czy deweloper zamieszczał w aktach notarialnych jakieś zapisy w tym zakresie (trzeba ustalić czy są zapisy n ten temat w pierwszym akcie notarialnym).
Kto podjął decyzję o indywidualnym zbieraniu głosów nie mam pojęcia, ale z pewnością nie Deweloper. Pierwsze karty do głosowania indywidualnego zostały wrzucone do skrzynek pocztowych, nie mam jej przed sobą ale chyba były wysyłane przez Administratora. Aktualnei zbieraniem podpisów zajmują się osoby które były zaproponowane do Zarządu przez mieszkańców. Stąd zastanawiam się czy ich działania mają sens? Może trzeba zaczekać do kolejnego zebrania.
Deweloper dokładnie jak Pan pisze zmienił projekt uchwały, nikt oficjalnie o tej zmianie nie poinformował, stąd nie wiem kiedy ona nastąpiła i na jakiej zasadzie.
Co do odpowiedzi Ad. 2 czy może Pan doprecyzować może głosować drugi raz czy jak rozumiem Pana odpowiedź musi/powinien jeżeli wzrost wielkości udziału ma być uwzględniona. Dla jasności na halę garażową są podpisywane oddzielne akty notarialne jak dla odrębnego lokalu mającego kilkudziesięciu właścicieli. W momencie pierwszego zebrania wspólnoty nikt nie miał ich podpisanych.
Ad 3 W zasadzie jak powinno wyglądać takie głosowanie? Administartor przeprowadził to tak: Zapytał kto jest chętny zgłosiły się 2 osoby, pięć kolejnych zaproponowali mieszkańcy - znając ich z spotkań sąsiedzkich. Osoby zaproponowane zgodziły się pełnić funkcje. Po zebraniu każdy podchodzil i podpisywał uchwałę. Było trochę zamieszania i przyznam że dokładnie co było podpisywane nie pamiętam. Ale podczas tak przeprowadzonych wyborów nie mam pojęcia ile osób głosowało za - to jednak nie miało znaczenia gdyż w tym momencie deweloper miał najpawdopodobniej większość.
Co do aktu notarilnego przejrzę oczywiście, proszę o informację jeżeli to nie problem w którym miejscu aktu taki zapis może się pojawić?
Pozdrawiam
Moim zdaniem należy obliczyć jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą przypadać poszczególnym współwłaścicielom garażu. Opieram się w tej interpretacji na orzecznictwie wrocławskich sądów, jednak można się spotkać z poglądem, że "doliczanie" tych głosów jest nieuprawnione, jako że wszystkim współwłaścicielom przysługuje udział w nieruchomości wspólnej niepodzielnie.
Odnośnie aktu notarialnego - decydująca jest treść pierwszego aktu. Sąd ksiąg wieczystych powinien taki akt udostępnić, należy jednak najpierw ustalić, który był pierwszy (dane o tym znajdują się w księdze wieczystej macierzystej).
Deweloper wybrał 4 osobowy zarząd w skład którego wchodzą osoby z nim powiązane, nieznane mieszkańcą (tj przynajmniej 3 nazwiska są zbierzne z szefostem Dewelopera - stąd oczywiście znane). Wydaje mi się że część mieszkańców nawet o tym nie wie.
Tak zbierają "na siebie". Te osoby które zbierają podpisy nie są w tym zarządzie. Są to osoby na które głosowaliśmy na zebraniu i które (wszystkie) odrzucił Deweloper, czyli w myśl prawa są to "szeregowi" członkowie Wspólnoty. Wydaje mi się że na kartach do głosowania jest logo naszego administratora (firmy zbierającej za czynsz) - więc można też by powiedzieć że to Administrator zbiera głosy.
W naszym wypadku jest tak że mamy 3 hale garażowe i wykupine miejsca naziemne. W akcie notarialnym na mieszkanie zrzekłem się korzystania z hali 2 i 3 oraz miejsc naziemnych. Jeżeli chodzi o halę 1 to jest ona trktowana jako odzielny lokal o powirzchni 1200m2 i ma swoją KW (jeszcze to sprawdzę) - czy w takiej sytuacji można "doliczyć" te głosy?
Za tem trzeba dotrzeć do pierwszego aktu. A czy w kolejnych nie będzie już żadnej informacji? Przyznam się że w moim nie znalazłem żadnej informacji...
Takie działanie jest podyktowane ostrożnością - chociaż można się upierać, że brak wpisu oznacza, że obowiązuje ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną: Dodatkowo: Jak wiemy, wpisy w tym dziale ksiąg wieczystych są objęte rękojmią wiary publicznej. Ale sprawdzić w pierwszym AN nie zawadzi...
Zatem temat sprawdzenia Zarząd czy Zarządca oraz temat podpięcia matrażu garażu do metrazu mieszkania przy głosowaniu (choć jak rozumiem tu nie ma jednoznaczności) mam omówiony i dziękuję za informację. Pozostaje wizyta w Sądzie i sprawdzenie papierów.
A co z tym tematem? Jakieś uwagi? Z odpowiedzi która była wcześniej wnoszę że niezależnie czy mamy Zarząd czy Zarządce zbieranie głosów w momencie gdy funkcjonuje prawenie wybrany organ jest bez sensu. Najpierw trzeba ustalić w jaki sposób można to zrobić i go odwołać.
Czy Tak? Czy po odwołaniu natychmiast (na tm samym zebraniu) trzeba głosować za nowym zarządem?
Zastanawiam się też (również w kontekście przyszłego głosowania) czy można przeprowadzić głosowanie na Zebraniu i w wypadku nie uzyskania większości głosów ZA, rozpocząć z automatu (czyli bez dodatkowych decyzji, dokumentów itp) zebieranie dodatkowych głosów indywidualnie od osób nieobecnych na zebraniu?
A dokładnie to pytanie kieruję w kontekście głosowania za odwołaniem Zarządu (jak rozumiem jeżeli jest to Zarządca wpisany w akt notarialny to indywidualne zbieranie głosów jest niemożliwe z uwagi na procedurę - konieczność poświadczenia przez notariusza).
Jak zaczynasz na zebraniu, to
a) nie potrzebujesz dodatkowej uchwały na dozbieranie indywidualne
b) musisz po zakończeniu zawiadomić wszystkich właścicieli o wyniku
Deweloper na pewno tę uchwałę zaskarży, oczywiście podniesie, że głosy zbierali właściciele, choć jak już napisała Koziorożka ma to niewielkie znaczenie (zgadzam się z tym), jednak drugą kwestią, która może uzasadniać jej uchylenie jest powołanie zarządu bez odwołania poprzedniego. W tej sytuacji sąd może uchylić tę nową uchwałę, poprzednia pozostanie w obrocie prawnym z uwagi na to, że nie została zaskarżona. Taki scenariusz jest bardzo prawdopodobny.
Uważam, że należy rozpocząć zbieranie głosów w sprawie obecnego odwołania zarządu, o ile taka wola większości, w tym celu proponuję zwołanie zebrania.
Można też przyjąć drugą opcje - zaskarżenie uchwały w sprawie wyboru zarządu przez dewelopera.
Skoro została podjęta w trybie ind. zb. głosów - termin do jej zaskarżenia to 6 tyg. od dnia powiadomienia o podjęciu. Jak rozumiem zawiadomień nie było, jedynie informacja przesłana pocztą elektroniczną - kiedy Pan ją otrzymał?
Pomocne orzecznictwo:
"Uzasadniając orzeczenie z dnia 29 stycznia 2010 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach, sygn. akt: VACa 570/09 (niepubl.) skonstatował natomiast, że ograniczenie zbierania głosów do stanowiska jednego z właścicieli stanowi pominięcie procedury sposobów głosowania określonych w art. 23 ust. 1 uwl i może mieć wpływ na treść uchwały, „większościowy właściciel nie będzie miał bowiem nawet możliwości zaznajomienia się ze stanowiskiem pozostałych i ich argumentacją odnośnie odmiennego poglądu, przez co pozbawia się choćby możliwości odmiennego spojrzenia na zagadnienie, którego uchwała dotyczy, a tym samym zmiany własnego poglądu co do danego zagadnienia. W efekcie pozbawienie pozostałych właścicieli lokali udziału w głosowaniu może mieć wpływ na treść uchwały."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/867-v-aca-57009-kazdy-wlasciciel-moze-glosowac.html
http://zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/868-glosowanie-nad-uchwalami-gdy-jeden-wlasciciel-ma-wiekszosc-udzialow-w-nieruchomosci.html
To chyba zależy od treści nowej uchwały. Bo jak w uchwale nie będzie nic o wykluczeniu, tylko że powołujecie do zarządu Jana Kowalskiego i Marię Kowalską (albo 2 uchwały, po jednaj na każdego) to może będzie tak, że poszerzają skład, że będą mieli zarząd składający się z tych starych i nowych.
Zgadzam się, niestety im więcej informacji w tym wątku tym czuję się bardziej zagubiony
Myślę że sprwę trzebaby załatwić jak najprościej - o ile się da - i mi się wydaje że Zebranie Wspólnoty będzie dobrą sposobnością.
Proszę jednak o potwierdzenie moich poglądów:
- gdy głosujemy na zabraniu Za i Przeciw jeżeli ktoś jest nieobecny jego głos jest traktowany jakby się wstrzymał - czyli liczy się większość obecnych na sali?
- tak do końca nie rozumiem jak jest z tym głosowaniem indywidualnym, skoro na Zebraniu głosuje się nad uchwałą, przechodzi lub nie i sprawa jest zamknięta, dalsze zieranie głosów indywidualnie nie ma sensu - bo w ten sposób żadna decyzja nie zapadałby ostatecznie.
- inaczej czy do odwołania Zarządu, powołania nowego wymagana jest jakaś frekwencja?
- jeżeli mamy współmałżonków współwłaścicieli czy na zebraniu wystarczy że jeden odda głos, czy też drugi powinien mieć upoważnienie?
- czy wynik głosowania musi być podany na zebraniu wspólnoty - zastanawiam się nad liczeniem głosów - czy Administartor lub ktoś inny przed Zebraniem powinien mieć listę ile czyj głos waży?
Pozdrawiam i dziękuję za dotychczasowe informację .....
Jak na zebraniu osiągniesz ponad 50% głosów za, to już nie musisz zbierać dalej po mieszkaniach
Frekwencja na zebraniu nie ma żadnego znaczenia
Wystarczy, jak zagłosuje jedno z małżonków, pełnomocnictwo nie jest konieczne
Przed zebraniem niech administrator zrobi sobie listę wszystkich właścicieli i przy każdym napissze, jaki on ma % udziałów. Wtedy zorientujesz się mniej więcej ile podpisów "za" potrzebujesz i potem na zebraniu będzie ci łatwiej sprawdzić. Jak masz duży naddatek, to ogłaszasz, że uchwała przeszła. Potem pod listą wyliczysz dokładnie ile % udziałów za, a ile przeciw. Ja nie piszę pozycji wstrzymał się/nieobecny, bo brak podpisu nie ma znaczenia - albo masz ponad 50% za albo nie.
W skrócie:
Taka uchwała ma wyglądać jak w każdej innej sprawie.
Tu masz wzór
http://zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/83-uchwala-w-sprawie-wyboru-zarzadu.html
Dzięki na informację ale jeszcze moja wątpliwość w formie hipotetycznego przykładu:
Wspólnota liczy 100 właścicieli po równej ważności głosów
Na zebraniu pojawia się 70 osób.
40 jest za
30 przeciw
Czy to oznacza że:
1 uchwała przeszła bo większość na zebarniu ją poparła, a nieobecni się nie liczą
2. uchwała nie przechodzi bo większość uprawnionych do głosowania jej nie poarła
pozdrawiam
Tak.
już jasne
Pozdrawiam