zebranie wspólnoty z uchybieniem przepisów
Bart
Użytkownik
Witam. Mam pewien problem i nie wiem jak go rozwiązać. Mamy dużą wspólnotę mieszkaniową. Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej ponad 6 tygodni temu odwołano stary zarząd i administratora i powołano w jego miejsce uchwałą nowy zarząd, który przejął konto bankowe i zaczął pracę m.in. zawarł w drodze wyboru ofert umowę o zarządzanie nieruchomością z nowym zarządcą, określając termin wejścia w życie umowy od 1.12.2010, który oferował lepsze warunki niż odwołany administrator. Uchwały o odwołaniu starego zarządu i powołaniu nowego nie zostały zaskarżone w terminie 6 tygodni. Ostatnio, odwołany zarząd, dysponujący 10% udziałów, powołując sie na to, że jest nadal zarządcą i uzywając nieaktualnej już pieczęci, zwołał zebranie wspólnoty (nie będące zebraniem rocznym), z uchybieniem skutecznego powiadomienia wszystkich właścicieli mieszkań na 7 dni przed terminem zebrania, ani nie wskazał jakiej treści uchwały mają być podjęte na zebraniu. W tym zebraniu nie uczestniczył nowy zarząd uważając je za zwołane niezgodnie z prawem. Na zebraniu podjeto 3 uchwały m.in. o odwołaniu nowo wybranego zarządu i powołaniu nowego. Czy powyższe uchwały nie są wadliwe i co mozna w takiej sytuacji zrobić oraz na co sie powołac w razie ewentualnego zaskarżania uchwał do sądu, a jeśli tak do jakiego, jakie są opłaty i przeciwko komu skierować ewentualny pozew. Czy dysponujecie jakims orzecznictwem w tym zakresie. pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Art. 32
1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
W/w przepisy poichodzą oczywiście z "ustawy o własności lokali"-uowl. Nie podejmuję się interpretacji tych przepisów, sam jestem ciekawy i zainteresowany jak ten temat zostanie omówiony przez forumowiczów?
"...Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1..." - wyrok z dnia 2004.02.19 - sąd apelacyjny w Krakowie I ACa 1297/03
- wniosek: nawet najgłupsza uchwała niezaskarżona obowiązuje!
"...Sąd Apelacyjny podziela bowiem poglądy tej części doktryny i orzecznictwa, która uznaje, że przepisy z ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy..." - Wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu
I ACa 589/06
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. V SA 86/92, V SA 466/92, SA 28/88, SA 187/88 i wiele innych) przyjmuje się, iż rażące naruszenie prawa ma miejsce wówczas, gdy treść aktu pozostaje w oczywistej i wyraźnej sprzeczności z treścią przepisu prawa i gdy charakter naruszenia powoduje, iż w jego rezultacie powstają skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności. Podobne stanowisko zajmowane jest też w orzecznictwie Sądu Najwyższego (m.in. III ARN 56/93). Zwraca też uwagę pogląd Sądu Najwyższego (III CRN 314/87), iż nie zachodzi rażące naruszenie prawa wówczas, gdy istnieje możliwość przyjęcia rozwiązania
alternatywnego, co oznacza, że sama tylko odmienność interpretacyjna w odniesieniu do pewnego przepisu nie może być kwalifikowana, jako "rażące" naruszenie prawa. Podobne poglądy wyrażane są także w polskim piśmiennictwie prawniczym (m.in. Z. Janowicz, J. Borkowski, W. Dawidowicz i in.).
I niestety, najważniejsze orzeczenie SN rzutujące w sposób wyraźnie negatywny, na orzecznictwo innych sądów w sposób zasadniczy, uznające jakiekolwiek niezgodności z prawem czy to przy podejmowaniu uchwał czy zwoływaniu zebrań za mało znaczące i nieistotne dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty, która jest podobno tworem niedoskonałym i ma prawo popełniać błędy.
"...Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania... - wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. SYGN. AKT II CSK 370/06
OPINIA
KATARZYNA ŁATA
adwokat kancelaria adwokacka Wrocław
"...Przywołany wyrok jest właściwym kompromisem pomiędzy praworządnością i zadaniami, jakie realizują przepisy ustawy o własności lokali a formalizmem tychże przepisów. Sąd nie po raz pierwszy uznał, że zarzuty stawiane uchwałom zebrań wspólnoty muszą przede wszystkim być merytoryczne i dotyczyć treści uchwał, a nie procedury ich podejmowania (np. wyrok z 8 lipca 2004 r., IV C K543/03, OSNC 2005/7-8/132). Uchybienia formalne mają znaczenie o tyle, o ile miały wpływ na treść uchwały. Choć teza jest właściwa, to jednak nie zwalnia z obowiązku wnikliwego badania zarzutów formalnych. Nie zawsze sposób zwołania zebrania nie ma wpływu na unieważnienie uchwały. Członkowie wspólnoty mają prawo do udziału w zebraniu i wypowiadania się w sprawach wspólnoty. Tylko prawidłowe zawiadomienie wraz z porządkiem obrad daje im pewność, co będzie, a co nie będzie uchwalane i wtedy mogą świadomie zadecydować o swoim udziale w zebraniu. Nawet w przypadku głosowania mieszanego (na zebraniu i per currendam) taka nieobecność może mieć znaczenie dla przebiegu głosowania. Należy więc oceniać zasadność zarzutów formalnych także przez pryzmat ich możliwego wpływu na treść zaskarżonej uchwały..."
Nie pozostaje nic innego jak uzasadniać i udowadniać w sądzie rażące naruszenie interesów właściciela i to, że gdyby zebranie było prawidłowo zwołane to uchwały były by inne.
Na podstawie dotychczasowych przykrych doświadczeń jest to "syzyfowa praca".
Niech żyje prawo!
Uchwały są prawidłowe, stary zarząd wykiwał nowy a nowy się podłożył nie idąc na zebranie. Teraz ruch należy do nowego. Niech przekona sąsiadów, że jednak będzie lepszy
nurtuje mnie jeszcze jedno czy powierzenie firmie zarządzającej administrowania budynku wspólnoty, do czasu wybrania w drodze ofertowej nowego zarządzającego musi być podjęte w formie uchwały wspólnoty?
Też bym chciała żeby tak było.
Nie zachęcam do zaskarżania uchwał dlatego że naruszenie zasad (prawa) przy zwoływaniu zebrania nie jest samo w sobie powodem uchylenia uchwały (tak orzekł SN) - no niestety pisałam już że prawo nie jest dla wszystkich jednakowe. Udowodnić trzeba że uchybienia te miały zdecydowany wpływ na treść uchwał i że gdyby ich nie było to uchwały były by innej treści lub nie były by podejmowane. To już jest benedyktyńska praca mając na uwadze, że druga strona posunie się do wszelkich możliwych przekrętów ( z fałszowaniem protokołów, właśnie uchwał, głosów itd.) aby pokazać, że żądający przestrzegania prawa właściciel nie ma racji. Drugim dnem wszystkiego jest fakt, że sędziowie w rejonowych a i w okręgowuych też się trafiają - nie znają kompletnie UoWL, nie wiedzą jak funkcjonuje wspólnota co to takiego jest itd - potrafią wydać wyrok niezgodny z prawem, wbrew oczywistym dowodom czy zapisom UoWL . Tutaj nie ma się co dziwić bo wszyscy oni mieszkają najczęściej w willach więc problemy wspólnotowe to dla nich czarna magia.
Opierają się na nieszczęsnym wyroku SN i uważają sprawę za załatwioną - resztę masz sobie załatwić we wspólnocie (zmienić zarząd albo zarządcę tudziez właścicieli).
Przykre ale prawdziwe i przećwiczone.
"...Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania... - wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. SYGN. AKT II CSK 370/06