odwołanie zarządcy - większość kwalifikowana
konrad
Użytkownik
Witam,
Bardzo proszę o odpowiedź na pytanie ile głosów potrzebujemy aby zmienić sposób zarządu lub zarządcę oraz czy w tym przypadku można głosować na zasadzie "1 właściciel=1głos"?
W dużej wspólnocie (600 mieszkań) mamy zarządcę instytucjonalnego powołanego przez dewelopera w trybie art. 18 UOWL. W akcie notarialnym mamy zapis następującej treści:
"Pani (...) działająca w imieniu sprzedającego na podstawie pełnomocnictwa oświadcza, że w umowie sprzedaży pierwszego lokalu (...) została zawarta umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną, w której powierzono zarząd nieruchomością wspólną (...) na zasadzie art. 18 ustęp 1 Ustawy o Własności Lokali spółce (...) oraz postanowiono, że:
a) zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną przez okres lat 10, to jest do dnia (...)
(...)
d) uchwały dotyczące :
- zmiany wynagrodzenia każdoczesnego zarządcy
- zmiany ustalonego niniejszą umową sposobu zarządu i zarządcy (...)
zapadają kwalifikowaną większością 75% głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów"
Czy ten zapis jest prawomocny?
Dodam, że deweloper blokuje prawie 30% głosów ze względu na duży udział garaży podziemnych. Jest ich kilka i każdy stanowi odrębny lokal z kilkudziesięcioma współwłaścicielami. Wymagane jest więc aby każdy właściciel garażu zagłosował tak samo. Deweloper jest współwłaścicielem każdego z nich więc w ten sposób nigdy nie będzie fizycznej możliwości uzbierać 75% udziałów bo wystarczy, że deweloper nie sprzeda kilku miejsc postojowych.
Pozdrawiam,
Konrad
Bardzo proszę o odpowiedź na pytanie ile głosów potrzebujemy aby zmienić sposób zarządu lub zarządcę oraz czy w tym przypadku można głosować na zasadzie "1 właściciel=1głos"?
W dużej wspólnocie (600 mieszkań) mamy zarządcę instytucjonalnego powołanego przez dewelopera w trybie art. 18 UOWL. W akcie notarialnym mamy zapis następującej treści:
"Pani (...) działająca w imieniu sprzedającego na podstawie pełnomocnictwa oświadcza, że w umowie sprzedaży pierwszego lokalu (...) została zawarta umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną, w której powierzono zarząd nieruchomością wspólną (...) na zasadzie art. 18 ustęp 1 Ustawy o Własności Lokali spółce (...) oraz postanowiono, że:
a) zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną przez okres lat 10, to jest do dnia (...)
(...)
d) uchwały dotyczące :
- zmiany wynagrodzenia każdoczesnego zarządcy
- zmiany ustalonego niniejszą umową sposobu zarządu i zarządcy (...)
zapadają kwalifikowaną większością 75% głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów"
Czy ten zapis jest prawomocny?
Dodam, że deweloper blokuje prawie 30% głosów ze względu na duży udział garaży podziemnych. Jest ich kilka i każdy stanowi odrębny lokal z kilkudziesięcioma współwłaścicielami. Wymagane jest więc aby każdy właściciel garażu zagłosował tak samo. Deweloper jest współwłaścicielem każdego z nich więc w ten sposób nigdy nie będzie fizycznej możliwości uzbierać 75% udziałów bo wystarczy, że deweloper nie sprzeda kilku miejsc postojowych.
Pozdrawiam,
Konrad
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Orzeczeniem z dnia 18 maja 2005 roku, sygn. akt XVII Amc 86/03, Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedopuszczalną (abuzywną) uznał klauzulę:
"Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)".
Została ona następnie wpisana do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Podkreślenia wymaga, że w raporcie nie kwestionowano samej praktyki powierzenia zarządu w ten sposób, lecz okresu na jaki to następuje - często na czas nieokreślony lub na kilka lat, co stanowi ograniczanie praw właścicieli.
Artykuł na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
"Deweloperzy w umowach sprzedaży lokali zazwyczaj zawierają zapis o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną wskazanemu przez siebie zarządcy na okres kilku lat lub na czas nieokreślony. Jeżeli takie postanowienia zostaną umieszczone w pierwszym akcie notarialnym i powstanie wspólnota mieszkaniowa - ten sposób zarządu będzie wiązał wszystkich kolejnych nabywców. (...) Praktyka ta stanowi rażące naruszanie praw konsumentów (...) Teraz, jeżeli U.O.K.i K. uzna, że deweloperzy zawierają w umowach z konsumentami podobne zapisy - może wydać decyzję stwierdzającą naruszanie zbiorowych interesów konsumentów."
http://zarzadca.pl/komentarze/433-zanim-powstanie-wspolnota-mieszkaniowa-narzucanie-zarzadcy-przez-dewelopera-praktyka-niedozwolona.html
Proponuję zawiadomić o sprawie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta w Warszawie.
Obie klauzule (ustalenie sposobu zarządu na 10 lat i przyjęcie kwalifikowanej większości głosów) są abuzywne.
Zmiana SPOSOBU zarządu a zmiana firmy wykonującej zarząd to dwie różne procedury.
Z powierzonego na właścicielski - znajdź kumatego notariusza, zmieńcie SPOSÓB zarządu (na właścicielski) i niech was pozywają do sądu
Będą blokować wydanie dokumentów, wszczynać awantury, ale jak jesteście zdeterminowani, to przeżyjecie i zwyciężycie.
A drugim torem zawiadomienie UOKiK
Należałoby jeszcze udać się do sądu wieczystoksięgowego , sprawdzić, czy ten sposób ujawnili w księdze macierzystej.
Niestety nie znalazłem w rejestrze klauzul niedozwolonych takiej, która traktuje o głosowaniu większością kwalifikowaną. Spotkaliśmy się również z opinią notariusza, który uznał, że "zgodnie z kodeksem cywilnym strony mogą umówić się w taki sposób, który zmienia postanowienia wynikające z UOWL". Czyli, że ten zapis jest prawomocny. Niestety to była niezobowiązująca rozmowa i żadnych dalszych szczegółów nie uzyskaliśmy. Obawiamy się zaskarżenia uchwały przez zarządcę lub co gorsze problemu z zaprotokołowaniem wyniku głosowania przez notariusza.
Tu mam kolejne pytanie: kto stwierdza czy uchwała została przyjęta, notariusz czy przewodniczący zebrania? Czy notariusz może nam sprawiać jakieś problemy?
Notariusz jedynie protokołuje uchwałę, właściwie to nie ma przeszkód, aby sąd rozpoznający sprawę z powództwa dewelopera, który jak rozumiem zaskarży uchwałę, uznał klauzulę za bezskuteczną.
Może rzeczywiście należy iść w tym kierunku.
Według art. 353-1 Kodeksu Cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Niech nie opowiada głupot, że można umową zmienić zasady ustawowe.
p.s. we wspólnotach, przy głosowaniu uchwał nie ma mowy o większości kwalifikowanej (UoWL w art. 23 ust.2 dokładnie określa sposób podejmowania).
Co do klauzul niedozwolonych pomocne powinny być poniższe wyroki:
"...Niedozwolonym postanowieniem umownym jest każde, które dotyczy takiego samego zachowania, jak zawarte w postanowieniu wpisanym do rejestru. Niedozwolone są postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, nawet jeżeli różnią się treścią, ale wywołują ten sam skutek.
Stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 47945 § 2 KPC może być uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów..." - Uchwała SN z 13.7.2006 r., III SZP 3/06; „Monitor Prawniczy” nr. 6-2007.
"...Należy się zgodzić z poglądem, że także na gruncie prawa polskiego, i to nie tylko w zakresie stosunków z udziałem konsumentów (art. 385 § 2 in fine k.c.), wątpliwości interpretacyjne, które nie dają się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli, powinny być rozstrzygnięte na niekorzyść strony, która zredagowała tekst wywołujący te wątpliwości (in dubio contra proferentem), ta bowiem strona umowy powinna ponieść ryzyko nie dających się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli niejasności tekstu umowy, która tekst zredagowała..." - Sąd Najwyższy wyrok z 12 maja 2000 r., V CKN 1029/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 83, źródło Legalis).
A co powiecie na to: punkt c) cytowanego na początku fragmentu z aktu notarialnego:
"c) Właściciele lokali będą zobowiązani do zapłaty na rzecz zarządcy:
- kwoty (...) brutto za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu (...) z tytułu wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością wspólną (...)
- kwoty (...) netto to jest (...) brutto za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu z tytułu świadczenia usług zarządcy
(...)
z tym zastrzeżeniem, że powyższe kwoty podlegają corocznej waloryzacji o wskaźnik cen produkcji budowlanej i montażowej za rok poprzedni"
Z tego co wiem to świadczenie usług zarządcy jest zwolnione z VAT a pobierają od nas kwotę z VAT'em. Czy możemy zażądać zwrotu?
Co z tą drugą kwotą - z tego są płacone rachunki wspólnoty - czy tu słusznie doliczony jest VAT?
Co sądzicie o tej waloryzacji? Nie podnosili do tej pory opłat ale jak zażądam zwrotu VAT'u to pewnie z tym wyskoczą.
Interpretacja podatkowa z dnia 17 lutego 2009 roku, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, sygnatura: ITPP2/443-1061/08/RS.
Proszę jeszcze wyjaśnić czy ta nieruchomość jest wyłącznie mieszkalna, jeżeli nie, to czy lokali użytkowych jest więcej niż mieszkalnych.
Czyli powołując się na ten zapis mogę zażądać zwrotu VAT doliczonego do opłaty za zarządzanie za okres do 30.11.2008, czy tak? Co z okresem po 30.11.2008?
Co z VAT'em od tej drugiej kwoty (wyższej), z której płacą rachunki wspólnoty - czy on jest słusznie naliczany?
"W przypadku pojawienia się problemu nieważności czynność prawnej w postępowaniu sądowym, jako wątku ubocznego, sąd stan ten uwzględnia z urzędu – bez konieczności zgłaszania przez stronę zainteresowaną odpowiednich wniosków. Raz jeszcze warto nadmienić, iż nieważna (bezwzględnie) czynność prawna (nie
wywołująca skutków prawnych) jest nieważna od samego początku i to z mocy prawa (ex lege). Nieważność ta ma charakter definitywny – każdy i zawsze może się na nią powołać, a żądanie takie nie może być uznane za nadużycie prawa podmiotowego na podstawie art. 5 k.c.(Z. Radwański, Prawo cywilne, 2005, s. 339)."
Zatem w razie w razie procesu o uchylenie uchwały zmieniającej zarząd możecie się Państwo powołać na nieważność zapisów.
Zapisy te moim zdaniem są nieważne, ponieważ naruszają zasady współżycia społecznego, stanowią nadużycie prawa.
Można zatem rzeczywiście podjąć uchwałę zmieniającą sposób zarządu na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali i w ewentualnym procesie o uchylenie tej uchwały podnieść nieważność zapisów.
Koniecznie należy tę sprawę zgłosić do UOK i K.
Odnośnie podatku Vat - uważam, że zarządca winien skorygować fakturę, którą jak rozumiem wspólnocie wystawia.. Proponuję wystąpić o interpretację podatkową.
Ja bym zrobiła tak:
Nie zmieniamy SPOSOBU zarządu, czyli obywamy się bez notariusza i zwykłą uchwałą pozbywamy się starego zarządcy. Z nowym podpisujemy rozsądną umowę i obserwujemy, jak się sprawuje.
W tym czasie może stary wytoczy nam sprawę, może z nowym się dogadamy pokojowo i zmienimy sposób, może coś innego się zdarzy ale będziemy mieli czas na poznanie potrzeb budynku, możliwości zaoszczędzenia kasy, zapoznanie się z uowl itp.
Dobrze wymyśliłam?
W mojej sprawie (nieważność zapisów umowy) powoływałam się na dodatkowe właśnie nieważności czynności prawnych, niezgodnych z zapisami ustawy i.... d....pa.
Sąd rejonowy stwierdził że trzeba było od razu (rok temu) na nieważność się powoływać a okręgowy w apelacji wogóle napisał że takie żądanie to bzdury.
Niestety Polska bezprawiem stoi a sędziowie totalnie olewają sprawy wspólnotowe nie mając pojęcia o co chodzi - co niestety potwierdzają wpisy na forach wspólnot i wydawane wyroki.
Konkludując:
1) zapis o 10 letnim okresie zarządzania stanowi klauzulę niedozwoloną, zostało to już wcześniej wpisane do rejestru - zatem sprawa jest już prosta - bo postanowienie to jest bezwzględnie nieważne, proponuję powiadomić UOKiK, który powinien zdyscyplinować dewelopera,
2) odnośnie pozostałych postanowień - należałoby wystąpić do Sądu Okręgowego w Warszawie - sądu ochrony konkurencji i konsumentów o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolony - o ile Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów sam tego nie uczyni, co ciekawe może je również wytoczyć rzecznik konsumentów.
Czyli należałoby się zwrócić do dwóch instytucji: rzecznika konsumentów i UOKiK, rozwiązania siłowe (podejmowanie uchwał niezgodnych z zapisami umowy) mogą znacznie utrudnić funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej.
W pismach należy podkreślić, że wspólnota licz aż 600 lokali, czyli dotyczy około 1000 konsumentów.
Na prokuraturę nie liczcie (olewają totalnie wspólnoty) - czy aby napewno śledztwo rozpoczęła czy tylko postępowanie sprawdzające a może postępowanie dochodzeniowe?
Nie trzeba być purystą językowym, żeby unikać zwrotów typu: "komuch z PGM-u"; "oderwać świnię od koryta" - zwłaszcza w odniesieniu do osób, których nie widziałaś na oczy.