Rozliczenie kosztów wspólnoty mieszkaniowej

dorcia

Pod koniec ubiegłego roku zakupiłam od dewelopera mieszkanie w budynku 56 lokalowym. Przy podpisaniu aktu notarialnego, utworzona została wspólnota mieszkaniowa złożona z dwóch członków, czyli mnie i dewelopera. Mając większość udziałów, deweloper narzucił mi pakiet uchwał, która musiałam podpisać, a które były tak sformułowane, że wyłączały dewelopera z kosztów utrzymania i ogrzewania budynku. Aktualnie sprzedanych jest 14 lokali i wspólnie z pozostałymi właścicielami (mając wymagane ustawowo 20% udziałów w nieruchomości) udało się nam odwołać Zarząd dewelopera i powołać własny, wybrany z pośród nas. Niestety sama zmiana Zarządu nie wymusi na deweloperze wpłacania zaliczek na utrzymanie nieruchomości, bo konieczne jest jeszcze przygotowanie odpowiednich uchwał, które zobowiążą wszystkich właścicieli, w tym dewelopera, do sprawiedliwego podziału kosztów utrzymania nieruchomości. Zmiany są konieczne, bo z zaliczek, które wpłacają sami lokatorzy, nie jesteśmy w stanie opłacić rachunków za ogrzewanie budynku, który w 70% niezasiedlony ma duże straty ciepła. Pojawiło się kilka pomysłów, ale nie we wszystkim jesteśmy zgodni i ponadto zdajemy sobie sprawę, że nasze rozumienie przepisów prawa może być błędne. Pytania moje spowodowane są tym, że nie chcielibyśmy popełnić błędu i narazić wspólnotę na dodatkowe koszty niepotrzebnych procesów sądowych.
Czy możemy opłacać zaliczki na poczet ogrzewania, biorąc, jako podstawę wyliczenia, ilość udziałów w nieruchomości?
Czy podział zaliczek, na poczet ogrzewania lokali, udziałami, jest sprawiedliwy i zgodny z prawem i nie będzie mógł być zaskarżony do sądu?
Czy podział zaliczek udziałami, wymusi na deweloperze wykonywanie opłat za niezasiedlone lokale?
Czy, jeżeli podział zaliczek udziałami jest niezgodny z prawem, to istnieje inna możliwość wymuszenia na deweloperze realizacji opłat za niezasiedlone lokale?
Może istnieją jakieś przykłady konkretnych rozwiązań, na bazie innych wspólnot mieszkaniowych, które maja, bądź miały, podobne problemy?

Zarządca

Moim zdaniem uchwała dotycząca zwolnienia dewelopera z obowiązku ponoszenia kosztów nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ przepisy dotyczące tej kwestii są bezwzględnie obowiązujące (nie można ich modyfikować w formie uchwał).

Sposób naliczania opłat i dokonywania rozliczeń za dostawy ciepła regulują właściciele lokali w przyjętym uchwałą regulaminie rozliczeń. Regulamin ten jednak nie może być dowolny, zgodnie z brzmieniem art. 45 a pkt 9 ustawy z dnia 10.04.1997 roku Prawo energetyczne (Dz. U. z 2006 r., Nr 89, poz. 708 z póżn. zm.) do kosztów rozliczania zakupu ciepła w części dotyczącej:

1) ogrzewania - należy stosować metody wykorzystujące:

a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

- wskazania ciepłomierzy,

- wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,

- powierzchnię lub kubaturę tych lokali,

b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;

2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:

a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,

b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

Wybrana przez wspólnotę metoda rozliczania powinna uwzględniać współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

Należy też pamiętać, że Prawo energetyczne nakłada na zarządców obowiązek przedstawienia właścicielom zatwierdzonego regulaminu w terminie 14 dni od daty jego wprowadzenia.
Więcej na stronie czasopisma:

http://www.zarzadca.pl/content/view/572/32/

Proszę zatem podjąć uchwałę o regulaminie rozliczeń odpowiednią do stanu faktycznego.
Możecie np. Państwo ustalić wysokość zaliczki stosownie do powierzchni lokalu, ale jeżeli zainstalowano liczniki zużycia ciepła, to należałoby jako podstawę przyjąć dotychczasowe zużycie średnie.
Jeżeli w lokalach zainstalowano liczniki i deweloper wyłączył ogrzewanie, to naliczanie zaliczek stosownie do wielkości udziałów, czy powierzchni tych lokali będzie naruszało jego interesy, co może spowodować uchylenie regulaminu przez sąd.
Deweloper powinien otrzymać informację o wysokości zaliczek, w której należy także uwzględnić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym ogrzewania części wspólnych. Jak każdy właściciel ponosi je w wysokości, która zależna jest od wielkości posiadanego udziału. Oczywiście naliczenie zaliczek winno wynikać z uchwały o przyjęciu planu gospodarczego. Jeżeli deweloper będzie się uchylał od zapłaty - proszę wystąpić p-ko niemu do sądu.
Wzór pozwu:
http://www.zarzadca.pl/content/section/16/87/.

dorcia

Dziękuję serdecznie za odpowiedź ;-)))

ZNm

Moim zdaniem takie zapisy o kosztach z wyłączeniem developera znajdą się w katalogu klauzul niedozwolonych - pod warunkiem że przypadek będzie rozpoznany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Zarządca

W opisanej sprawie mamy raczej do czynienia z praktyką niedozwoloną. Deweloper nie zamieścił takich klauzul w umowie sprzedaży lokalu, ale po wyodrębnieniu pierwszego lokalu przedstawił nowemu właścicielowi uchwały.