windykacja zaległych opłat
Pytam
Użytkownik
nasunęło mi się pytanie:
jeżeli mieszkancy osiedla (kilka osób) zalega z opłatami za mieszkanie (zaliczki w poczet rozliczenia kosztów), to WM winna podjąć uchwałę o ich windykacji, ale czy nalezy zrobić to indywidualnie dla np. Kowalskiego, Malinowskiegi itp, czy tez można jedną uchwałą "załatwić całość",
dzięki za podpowiedź
jeżeli mieszkancy osiedla (kilka osób) zalega z opłatami za mieszkanie (zaliczki w poczet rozliczenia kosztów), to WM winna podjąć uchwałę o ich windykacji, ale czy nalezy zrobić to indywidualnie dla np. Kowalskiego, Malinowskiegi itp, czy tez można jedną uchwałą "załatwić całość",
dzięki za podpowiedź
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Kto sprawuje zarząd nieruchomością wspólną ?
Jak w regulaminie rozliczeń (porządkowym, wspólnoty) rozwiązana jest kwestia zaliczek na koszty zarządu i zaliczek na lokale właścicieli?
Czy jest to rozdzielone w dokumentach (zawiadomienia o wysokości opłat)?
Żeby windykować trzeba mieć podstawę prawną.
Przypominam, że zgodnie z:
„…Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali…” - Wyrok NSA w Warszawie z 20 marca 2009 r., sygn. I FSK 88/08.
Póki co nie ma w polskim prawie jeszcze odpowiedzialności zbiorowej i nie można hurtem załatwiać takich spraw bo każda sprawa jest indywidualna, inna - nie ma dwóch spraw identycznych choć zdarzają się sprawy traktujące o tych samych zagadnieniach.
"...Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
..."
a w:
"...Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej..."
Jest oczywiste, że tylko takie zaległości można windykować stąd też ważne jest aby było wyszczególnione w zawiadomieniu o wysokosci opłat, które kwoty zaliczek są kosztami zarządu a które opłatami za lokal właściciela.
Do tych drugich to nawet uchwała nie wystarczy bo wogóle wspólnocie nic do tego (art. 1ust. 1 UoWL)
natomiast to co jest "we wspólnym granuszku" nie jest opłacane, zaległości prawie ! 3 letnie, zaległości krótsze ale zaległosci! Ja płacę systematycznie i dlatego się "czepiam", ponadto płace zawyżone stawki, "bo jakoś administrator" musi to opłacać na bierząco! Oceniam iż ok. 30% przepłacałam - byliśmy do niedawna XI 2010 - spółdzielnią
dzieki za te informacje...
Jeżeli wspólnota jest dostawcą mediów do lokalu, to ma prawo dochodzić zapłaty. Żadna uchwała nie jest do tego potrzebna. Jest dostawa, jest odbiór, należy się zapłata. Jeśli nie ma zapłaty, dostawca ma prawo wezwać dłużnika do zapłaty i dochodzić swoich należności przed sądem.
Należy pisemnie wezwać dłużników do zapłaty w określonym terminie, a w razie bezskutecznego upływu terminu wnieść pozew o nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym - najlepiej elektronicznym (EPU).
„…Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali…” - Wyrok NSA w Warszawie z 20 marca 2009 r., sygn. I FSK 88/08.
„…Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna…” - wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08.
„…Zarząd Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli , praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust.1 ustawy o własności lokali…”- Stella Brzeszczańska "Rozliczanie mediów we wspólnocie mieszkaniowej" - Mon.Podat.1/2007 ; (Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. SA/Go 68/07)
"...Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest - na podstawie art. 22 ust. 3 u.w.l.- jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Dokonanie tych czynności wymaga uprzedniego uzyskania zgody właścicieli..." - Uchwała SN z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06
„…zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Kierując się tym stanowiskiem, mającym rangę zasady prawnej, oraz odwołując się do treści art. 65 k.p.c., należy stwierdzić, że zakres zdolności procesowej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres przysługującej jej zdolności do czynności prawnych…” – Uchwała SN z dnia 16 października 2008 r. sygn. akt III CZP 91/08.
====================
Tyle mówi na ten temat "teoria prawa".
Że praktyka niektórych sądów traktujących wszelkie opłaty jako koszty zarządu jest inna to już inne zagadnienie.
Ja nie pisałem, że koszty utrzymania lokalu to zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Odniosłem się do twojego twierdzenia: To nie tylko nieoczywiste, to po prostu nieprawdziwe.
Dla mnie jest oczywiste, że wspólnota ma prawo dochodzić swoich należności za dostawę mediów do lokalu. Jak każdy wierzyciel.
"...Uchwała nie jest potrzebna, żeby dochodzić należności wspólnoty od właścicieli - to jest czynność zwykłego zarządu..."
Więc bądź tak łaskaw i odnieś się do tego, że windykowanie opłat z tytułu utrzymania lokali właścicieli nie jest czynnością zwykłego zarządu jak wynika jednoznacznie z przytoczonych orzeczeń a przde wszystkim z art. 22 ust. 3 ppkt 8 i 10 UoWl w świetle art. 14 ppkt 2.
Art. 15 nie może być podstawą windykowania opłat za lokal właściciela bo od tego jest art.16 - ja wiem że to nie wszystkim odpowiada i pasuje ale takie jest nienaruszalne prawo własności o czym traktują powyższe orzeczenia też.
1) zaległych zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej - tu uchwała nie jest potrzebna, bo jest to czynność zwykłego zarządu;
2) zaległych opłat właścicieli z tytułu dostaw mediów do lokalu, dokonywanych przez wspólnotę jako pośrednika - tu uchwała jest bezprzedmiotowa, bo ta sprawa nie dotyczy zarządu nieruchomością wspólną.
Zastosowanie art. 16 jest możliwe, ale tylko przez desperatów.
Z powodu niewielkiego długu (np. 500 zł) nie ma większego sensu występować z pozwem o sprzedaż lokalu w drodze licytacji i ponosić horrendalną opłatę stosunkową (5% wartości rynkowej lokalu). Tym bardziej, że wynik procesu jest niepewny, a wówczas nieodzyskana opłata sądowa drastycznie powiększy stratę wspólnoty.
W razie niezapłacenia długu przez dłużnika po otrzymaniu nakazu zapłaty np. w EPU, lokal też można zlicytować w drodze wniosku o egzekucję z nieruchomości.
Bez procesu i wysokich opłat.
Ani z tym, że to w ogóle dotyczy zarządu nieruchomością wspólną i podlega głosowaniu.
Skoro wspólnota zawiera we własnym imieniu umowy o dostawy mediów, to może windykować, nie potrzeba do tego uchwały.
Z uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt K 19/06:
"Dokonując wykładni językowej, celowościowej i systemowej art. 1046 § 4 k.p.c., Trybunał doszedł do wniosku, że gmina ma obowiązek zapewnienia pomieszczenia tymczasowego dla dłużnika. Wyraził jednak pogląd, że przywołany w zaskarżonym przepisie obowiązek gminy wymaga jasnego ukształtowania i dookreślenia w przepisach prawa materialnego, regulującego obowiązki gmin w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Z uwagi na dostrzeżone uchybienia legislacyjne Trybunał Konstytucyjny skierował do Sejmu 4 marca 2008 r. postanowienie sygnalizacyjne o sygn. S 2/08 (OTK ZU nr 2/A/2008, poz. 33). W sygnalizacji wskazał w szczególności na brak odpowiednich uregulowań w ustawie o ochronie praw lokatorów w odniesieniu do obowiązku „wskazania” przez gminy pomieszczeń tymczasowych, a także brak stosownych regulacji dotyczących zabezpieczenia praw wierzyciela, który zapewnił pomieszczenie tymczasowe. Trybunał zwrócił również uwagę na to, że niezbędne jest zakreślenie terminów udostępnienia pomieszczenia tymczasowego, uregulowanie zasad dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przez właścicieli oraz ustalenia odpłatności za korzystanie z pomieszczenia tymczasowego. Trybunał zasygnalizował ponadto potrzebę zagwarantowania ochrony członkom rodziny osoby, w stosunku do której orzeczono nakaz opróżnienia lokalu ze względu na znęcanie się nad rodziną.
Sygnalizacja ta jak dotąd nie została zrealizowana, ponieważ nie zostały dokonane wymagane zmiany w ustawodawstwie."
Jeden miesiąc już minął...
Problemem poważniejszym jest fakt nieznajomości przepisów UoWL oraz Kodeksu Cywilnego przez sędziów prowadzących taką sprawę w razie sprzeciwu do nakazu.
To jest właśnie to o czym pisze Romek.
Windykowanie należności w ramach wspólnoty jest czym innym, tak jak czym innym jest windykowanie sądowe zaległych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 15) . Zupełnie czym innym jest natomiast złożenie pozwu przeciwko właścicielowi który np. nie zapłacił zaliczki lub zalega z opłatami za swój lokal. Tak jak Romek pisze - tego rodzaju "windykacja" wykracza poza zakres umocowania zarządu wspólnoty a nawet wspólnoty jako takiej.
Jest nadzieja, że może wreszcie sędziowie się nauczą i zaczną odróżniać co to są zaliczki na koszty zarządu i co to są opłaty za lokale. Te wyroki już powinny ich czegoś nauczyć:
„…podstawowym zadaniem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Nie ma ona jednak żadnych uprawnień do ingerowania w prawa właścicieli. To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c. Są to, bowiem przepisy bezwzględnie obowiązujące…” – wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 600/08
„…Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali…” - Wyrok NSA w Warszawie z 20 marca 2009 r., sygn. I FSK 88/08.
Co z tego, że nie są to zaliczki? Należność za lokal nadal jest należnością.
Po raz kolejny cytujesz fragmenciki orzeczeń zupełnie nie na temat.
Podaj może orzeczenie mówiące o tym, że wspólnota nie ma prawa dochodzić swoich należności.
Żadna należność wspólnoty - nie czytałeś wcześniejszych cytatów? - chyba że u Ciebie wszystko co nie jest po Twojej myśli to nieprawda.
„… wspólnota mieszkaniowa w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty…” – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 roku (I ACa 1309/2000 - OSA 2002/4/30).
Lubię cytować "fragmenciki" orzeczeń wlaśnie na konkretny temat bo z przyjemnością się czyta stwierdzenia mądrzejszych ode mnie ludzi potwierdzających właściwe zrozumienie określonych unormowań prawnych.
Że praktyka w sądach rejonowych jest inna - no cóż tak jak cały system prawa jest niedoskonały, jak społeczeństwo jest niedoskonałe - tak samo niedoskonali są sędziowie. Wielka to szkoda bo po to są godziwie opłacani aby przykładali się do swojej pracy a nie hurtem w przeciągu 3 godzin wokandy załatwiali 15 wyroków.
p.s. oczywiście że może dochodzić na drodze sądowej ale dopiero wtedy gdy uzyska zgodę właścicieli w formie uchwały oraz pełnomocnictwo na dokonanie takiej czynności.
Orzeczenie to nie dotyczy windykacji tych opłat od właścicieli. Zatem nie jest argumentem na rzecz twojej tezy, że wspólnota nie ma prawa windykować sądownie takich opłat ani że złożenie pozwu w tej sprawie wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.
Jeżeli to rozumiesz, to świadomie wprowadzasz czytelników w błąd.
Jeżeli tego nie rozumiesz, to masz problem.
owner - ma rację. Przytoczone orzeczenia nie są do końca trafne, jeśli chodzi o temat wątku.
Na marginesie dodam że orzecznictwo nie jest źródłem prawa a jedynie należy je rozpatrywać w granicach interpretacji tegoż prawa.
Przytaczajmy lepiej w pierwszej kolejności treści ustaw, rozporządzeń, zarządzeń a dopiero później orzecznictwo
pozdrawiam
W tych orzeczenaich nie ma nic na temat funduszu remontowego i nadwyżkach. Zabierasz głos i komentujesz nie na temat.
"...Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Bezspornym jest, że w świetle przepisów ustawy o własności lokali, a w szczególności art. 13 ust. 1 tej ustawy rozróżniać należy dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu. W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty należy z kolei wyróżnić dwie kategorie wydatków koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.
To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).
W przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela - związanych z utrzymaniem jego lokalu - najczęściej chodzić będzie o tzw. media (np. energia cieplna , woda). Zarząd Wspólnoty, a w niniejszej sprawie Zarządca Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust.1 ustawy o własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są "partycypacją w kosztach Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków"..."
=====================
Chyba jaśniej Sąd nie mógł tej sprawy wyłożyć.
Pytam się - owner - w imię jakiej sprawy bronisz swojej nieuprawnionej interpretacji, że opłaty za lokal są kosztami zarządu z art. 15 ?
Że sądy orzekają tak jak Ty myślisz? Bo tacy są niegramotni sędziowie w sądach rejonowych (i okręgowych też się zdarzają niestety).
Mówimy o windykowaniu zaległych opłat za lokal właściciela - nie jest to zwykła czynność z tej racji że opłaty te nie wypełniają wymogów art 15 UoWL.
-----------------------------------
Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu..., uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej...
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej
Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
Art. 22.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat..., wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
-------------------------------------------
W przytoczonych wyżej artykułach jest wszystko na temat kosztów i opłat jakie ponosi właściciel a także na temat sposobu egzekwowania. Radzę naprawdę z wielką uwaga czytać poszczególne ustępy i punkty tych artykułów - nie pod kątem jak ja to robię czy jak ja to rozumiem ale pod kątem co miał na myśli ustawodawca i dlaczego tak a nie inaczej zostały uregulowane w ustawie wszelkie koszty związane z utrzymaniem i funkcjonowaniem wspólnoty (budynku). Rzetelna odpowiedź na to pytanie pozwoli uniknąć wielu kłótni, inwektyw i przechwalania sie kto ile rozpraw zaliczył i ile wyroków przeżył, kto jest mądrzejszy a kto najmądrzejszy, kto ma problemy ze swoim "JA".
Jednoznacznie wynika z nich o dwóch rodzajach ponoszonych opłat tak jak wyjaśnił dokładnie również poniższy wyrok:
=========================
"...Wyrok z dnia 22 lutego 2001 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie
I ACa 1309/00
Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewiduje to prawo. Podejmuje ona decyzje w formie uchwał, ale tylko w granicach wyznaczonych prawem, a w szczególności ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Określa ona precyzyjnie prawa i obowiązki członków wspólnoty i zakres zarządu nieruchomością wspólną i tylko w zakresie określonym przepisami tej ustawy wspólnota może podejmować uchwały wiążące wszystkich jej członków.
Zgodnie z nimi, obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków.
Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.
Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi to głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty.
Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.
Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd, że wspólnota nie może podejmować uchwał w przedmiocie wydatków ponoszonych przez poszczególnych właścicieli na utrzymanie ich lokali na mocy art. 13 ustawy..."
====================================
Kto kogo świadomie wprowadza w błąd to nie mnie oceniać.
Każdy ma swój rozum i potrafi wyciągać właściwe wnioski.
Ja nie mam z tym problemu.
Zamiast wklejać tasiemce nie na temat, wskaż dowód na to, że:
1) właściciel nie musi płacić za za wodę czy ciepło, dostarczane do lokalu za pośrednictwem wspólnoty;
2) wspólnota nie ma prawa windykować należności za media, dostarczane do lokalu;
3) windykacja takich należności wymaga zgody ogółu właścicieli w formie uchwały;
4) jedyną formą dochodzenia należności wspólnoty za dostarczone media do lokalu jest proces o licytację lokalu.
Takie cztery tezy pobrzmiewają w twoich postach.
Są one ze sobą sprzeczne, byłoby więc dobrze, gdybyś sformułowała swój spójny pogląd w tej sprawie.
Mój pogląd znasz: jest to należność wspólnoty, WM może go dochodzić przed sądem, nie wymaga to uchwały, art. 16 jest tylko dla desperatów.
Nigdzie nie napisałam, że właściciel nie musi płacić za wodę czy ciepło (to jakaś horrendalna Twoja interpretacja) dostarczone do lokalu - wręcz przeciwnie cały czas o tym pisze że są to opłaty z art. 13 które właściciel musi ponosić.
Nigdzie też nie napisałam że wspólnota nie może windykować należności za lokal - może jak najbardziej ale nie z art. 15!
Punktu 4) nie wyjaśniam - bo nie będę zgadywała co masz na myśli.
Rzekome cztery tezy są twoimi tezami a nie moimi. W moich nie ma żadnej sprzeczności. Jeżeli orzecznictwo jednoznacznie wyjaśniło, że opłaty za lokal właściciela nie są kosztami zarządu - co też jednoznacznie wynika z UoWL - z czym ja się całkowicie zgadzam - to gdzie tu masz sprzeczności?
Wniosek z tego faktu jest oczywisty że skoro ustalanie opłat (art. 22) jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, to tym bardziej złożenie pozwu do sądu przeciwko właścicielowi który zalega z opłatami (nie na koszty zarządu ) za swój lokal jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły. W końcu nie jest to normalna bieżąca czynność związana z codzienną eksploatacją. Proces przeciwko właścicielowi to raczej zjawisko nadzwyczajne. Potwierdza to również orzecznictwo jak chociażby ten wyroczek:
„…Podnieść trzeba, że wspólnota wystąpiła z powództwem przeciwko właścicielom wchodzącym w jej skład, co dodatkowo przemawia za stanowiskiem, że była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu… Brak odpowiedniej uchwały właścicieli powoduje brak legitymacji do wytoczenia powództwa wobec czego podlegało ono, z tych tylko przyczyn, oddaleniu” - Postanowienie z dnia 15 lutego 2008 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach I ACa 898/07
Owszem jest to sprzeczne z Twoją interpretacją, ale ja z uwagi na powagę rzeczy osądzonej nie dyskutuję z wyrokami sądów, tym bardziej jeżeli są zgodne z prawem (UoWL).
W niektórych przypadkach powództwo przeciwko właścicielowi wymaga uchwały, ale nie w sprawach o zapłatę - czy to zaległych zaliczek na NW, czy opłat za media, dostarczane za pośrednictwem wspólnoty.
Co więcej - ta sama sprawa w jednej wspólnocie będzie przekraczała zarząd zwykły, a w drugiej nie. Zatem bez znajomości stanu faktycznego, trudno cokolwiek powiedzieć o tym wyroku.
Odsyłam do artykułu na portalu: Ta sprawa była już omawiana na forum: https://forum.zarzadca.pl/discussion/2197/czyje-to-koszty-wynajecie-adwokata-przez-zarzad-wspolnoty/#Item_13
Przecież w sprawie zaliczek na koszty zarządu jest art. 15 ust. 2 - więc o czym tu dyskutować.
Przedstawiłam poprzednio brzmienie artykułów mówiących o tych sprawach a Ty dalej swoje. Prosiłam o dokładne przeczytanie tych artykułów pod kątem widzenia ustawodawcy.
Pani Anna już się tyle razy myliła w swoich interpretacjach - i nie jest to tylko moja opinia - więc daruj sobie jej teksty. Ja mówię o zapisach ustawowych. UoWL w art. 13, 14 i 15 oraz 16 to co przytaczałam wyjaśnia wątpliwości.
Dostrzegam z przyjemnością pozytywną zmianę w Twoich interpretacjach:
"... w niektórych przypadkach powództwo przeciwko właścicielowi wymaga uchwały... " - a więc jednak.
"...ale nie w pozwach o zapłatę..." - a czemuż to nie? gdzie pisze że tego nie dotyczy?
Dlaczego z tak ewidentnym ogólnym stwierdzeniem sądu (w zasadzie nie związanym ze sprawą):
"...wspólnota wystąpiła z powództwem przeciwko właścicielom...była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu..."
- nie możesz się pogodzić?
Przecież zarząd wspólnoty ma prawo samodzielnie "poruszać" się tylko w ramach spraw związanych z nieruchomością wspólną. Utrzymanie lokalu właściciela (koszty, używanie itp.) wykracza poza ten zakres, wkracza już niejako w prawo własności a w tą sferę nikomu wkraczać ot tak sobie nie wolno.
Sorry - tyle na dzisiaj.
Popadasz w sprzeczności - jeżeli wspólnota nie może "wkraczać w prawo własności", to co tu zmieni uchwała?
Zarząd występując przeciwko właścicielowi z pozwem o zapłatę zaległych opłat za media działa w ramach swoich uprawnień - dąży do odzyskania należności wspólnoty. To nie ma nic wspólnego z "prawem własności lokalu", lecz z egzekwowaniem zobowiązań.
Są to tzw. czynności zachowawcze, zdefiniowane w art. 209 k.c., ich funkcja to ochrona wspólnego prawa do przedmiotu współwłasności.
Prawo wytoczenia powództwa w ramach czynności zachowawczych nie wymaga uchwały. W małej wspólnocie może je podejmowac każdy właściciel bez zgody pozostałych (art. 209 kc). W dużej natomiast także zarząd wspólnoty mieszkaniowej (obok właściciela).
Oczywiście, co do zasady utrzymanie lokali stanowiących odrębną własnośc wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną, dlatego zarząd nie ma prawa wytaczac powództw dotyczących tej materii, nawet uchwała tego zmieni. UChwałą nie można przecież w cudzą własnośc ingerowac.
W omawianym przypadku mamy jednak do czynienia z inną sytuacją - tutaj wspólnota mieszkaniowa zawarła umowy na dostawy (właściciele nie mieli takiej możliwości), to wspólnota ponosi odpowiedzialnośc majątkową za zadłużenie i to wspólnotę dostawcy będą pozywac.
Wspólnota ma więc prawo dochodzic wszelkich roszczeń od zalegających z opłatami właścicieli i jest to czynnośc zachowawcza a więc czynnośc zwykłego zarządu.
Sprawa wcale nie jest jednoznaczna jak to stwierdza "Zarządca", nawet w kwestiach kosztów zarządu.
"Upieram" się, i przychylam do orzecznictwa uznającego złożenie pozwu przeciwko właścicielowi za czynność przekraczającą zarząd zwykły.
"...Drugą z możliwości, jest wystąpienie z powództwem o zapłatę zaległych należności. Ich dochodzenie wiąże się jednak z pewnymi kontrowersjami, czy do złożenia pozwu uprawniony jest sam zarząd. Część sądów stoi na stanowisku, że czynność ta nie wymaga uprzedniej uchwały właścicieli, ponieważ leży w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jako czynność zwykłego zarządu. Podkreśla się, że taki proces sądowy ma na celu dokonanie jedynie czynności zachowawczej, zmierzającej do zwykłej, prawidłowej administracji nieruchomością wspólną. Niemniej jednak wskazać należy, iż występują także odmienne stanowiska, które podkreślają, że wystąpienie z powództwem przeciwko właścicielom wchodzącym w jej skład jest czynnością przekraczająca zwykły zarząd, a więc konieczna jest uchwała właścicieli upoważniająca zarząd do dokonania takiej czynności (np. Sąd Apelacyjny w Katowicach, wyrok z 15 lutego 2008 r., sygn. akt I ACa 898/07)..."
Karolina Dorda, prawnik
Źródło: KRN.pl, 2010.12.08
Lepiej się zastanów nad problemem następującym:
- skoro art. 15 pozwala podobno wyegzekwować każdą należność (wspólnoty?), także za lokal właściciela, to czyżby ustawodawca nie wiedział o tym?, nie dostrzegł tego?, nie rozumiał co tworzył?
Skoro taka (Twoja) interpretacja wyklucza powstanie długotrwałych zaległości - bo wszystko może przecież sam zarząd wyegzekwować w trybie upominawczym (art. 15 ust.2) - to twórcy ustawy byli by na tyle niekumaci że umieścili następny artykuł 16 mówiący co zrobić powinna wspólnota gdy właściciel zalega z należnymi opłatami?! Prosiłam o dokładną analizę tych zapisów pod tym kątem. Może warto poczytać stenogramy z posiedzeń odpowiednich komisji pracujących nad UoWL?
Cały szereg prawników ma wątpliwości, większość (jak wynika z orzeczeń) sądów (SN, NSA) uznaje pozywanie właściciela do sądu, za czynność przekraczajacą zarząd zwykły (nawet w windykowaniu kosztów zarządu art. 15) to tym bardziej niezrozumiałe staje się nieliczenie z art. 13 mając na uwadze również art. 17 - no bo jeżeli opłaty za lokal właściciela to należność wspólnoty jak twierdzisz to wtedy ten artykuł 17 zaprzecza art. 13 ?! A są jeszcze artykuły: 22 ust.3 ppkty 3, 8 i 10.
Aż o taką głupotę twórców tej ustawy bym nie posądzała.
Może pora wreszcie zacząć szanować prawa własności właścicieli i domagać się od sądów przestrzegania prawa, a zwłaszcza prawidłowego odczytywania i interpretowania zapisów ustawowych? Kto ma za tym lobbować jeśli nie my wlaściciele? Aministratorzy napewno za nas tego nie zrobią bo im taka sytuacja odpowiada.
Nie sztuka znać, trzeba rozumieć.
Co do meritum - ja swoje zdanie przedstawiłem i nie mam nic do dodania. Nie popadajmy w "wysokie C", bo to ideologia i bicie piany.
We wspólnocie jest tak, że jak jeden właściciel nie płaci, to muszą za niego zapłacić pozostali właściciele - również za jego wodę, ścieki, ciepło i śmieci. Bo jak nie, to zostaną wstrzymane dostawy towarów czy usług, a do mieszkań właścicieli zapuka komornik.
Czy prawo własności pozostałych właścicieli nie wymaga poszanowania? Czy tylko dłużnik ma prawa?
EOT
Moim zdaniem jest wręcz przeciwnie - zapadają tysiące orzeczeń w skali kraju, gdzie sądy uznają pozwanie właściciela lokalu o zapłatę należności wobec wspólnoty za czynność zwykłego zarządu.
Odnośnie cytowanego orzeczenia katowickiego sądu, to nie dotyczyło ono pozwania właściciela lokalu o zapłatę, lecz o unieważnienie jego umowy kupna sprzedaży.
Taka czynność zawsze przekracza zarząd zwykły.