części wspólne w spóldzielniach mieszkaniowych

bogna

Posiadam wyodrębniony lokal w spóldzielni mieszkaniowej. Większosci właścicieli lokali ( wyodrębnionych lub nie) jest wszystko jedno kto nimi rządzi i jaki czynsz płacą. Ostatnio stwierdziłam, ze pomimo posiadania udziałow w częściach wspólnych ( cztery suszarnie i dwie pralnie )nie można z nich korzystać, poniewaz zarząd wynajął je między innymi mieszkajacej w moim budynku pracownicy spółdzielni. Większość mieszkańców nie wiedziała nawet,ze takie pomieszczenia istnieją.
Czy warto takich "włascicieli" przekonywac do utworzenia wspólnoty mieszkaniowej? 1/3 mieszkań lokatorskich została przekształcona w odrębną własność pomimo orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego , większośc ma własnosciowe prawo do lokalu.

owner

Żeby wspólnota powstała, musi wystąpić jedna z poniższych sytuacji:

1) właściciele wyodrębnionych lokali (przekształconych) mają większość udziałów (ponad 50%) i podejmują uchwałę o podporządkowaniu się przepisom ustawy o własności lokali (zakładam, że spółdzielnia nie poprze tego projektu, więc "przekształceni muszą stanowić większość i muszą chcieć poprzeć uchwałę);

2) wszystkie lokale są przekształcone - wspólnota powstaje automatycznie, z mocy prawa.

U Was do większości udziałów jeszcze sporo brakuje, więc sporo lokatorów musiałoby jeszcze dokonać przekształcenia.
Liczba osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma znaczenia - to nie jest odrębna własność z udziałem w gruncie.

pomimo orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego

Co masz na myśli?

a-z

A nie jest tak, że wspólnota już jest? Po wyodrębnieniu pierwszego lokalu?
Natomiast zarządzanie tą wspólnotą odbywa się w oparciu o usm dopóty nie zajdzie jeden z warunków o których piszesz?

owner

Tak, w sensie prawnym masz rację.
Jednak nie tylko zarządzanie (sposób zarządu), ale i przepisy uwl określające prawa i obowiązki właścicieli są "wyłączone" przez usm. W praktyce wspólnota nie istnieje, właściciele lokali podlegają rządom przepisów spółdzielczych.

a-z

A co z rejestracją w US takiej wspólnoty?
Przecież istnieje.
Co z rachunkiem bankowym?

Zarządca

[cite] owner:[/cite]
Jednak nie tylko zarządzanie (sposób zarządu), ale i przepisy uwl określające prawa i obowiązki właścicieli są "wyłączone" przez usm.

Co masz na myśli? Po nowelizacji jest tak:

Art. 241. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie
danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości
wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu
nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio
przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni
spółdzielczych praw do lokali.
Art. 25. (uchylony).

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 23 grudnia 2008 r. :

"Dodany nowelizacją z 3 czerwca 2005 r. art. 241 USM stanowi zaś w znacznej części powtórzenie obowiązującego pierwotnie art. 25 USM Przepis ten jednak różni się od art. 25 USM tym, że pozwala właścicielom lokali podjąć uchwałę, że nie tylko w zakresie ich praw i obowiązków, ale także w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. O własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej zwana: UWL). Nadto przepis ten zawiera odmienności co do obliczania większości i uprawnień do zwoływania zebrania właścicieli lokali w celu podjęcia tej uchwały. "

Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/618-i-aca-540-08-wspolnota-mieszkaniowa-moze-pozbawic-spoldzielnie-zarzadu.html

owner

Co masz na myśli?

Jeżeli nie wszystkie lokale zostały przekształcone w odrębną własność i właściciele nie podjęli uchwały, o której mowa w art. 24^1.1 usm, to obowiązują tylko te przepisy uwl, które przywołuje ustawa o SM. Jeżeli zatem właściciele będą chcieli podjąć uchwałę o przejściu pod reżim ustawy o własności lokali, to mogą skorzystać z art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 uwl. Poza tym, obowiązują jeszcze art. 12 ust. 3 (uchwałę podejmuje zarząd SM, a nie ogół właścicieli lokali).

Zatem:
1) właściciele są pozbawieni prawa do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną
2) właściciele nie mogą podejmować uchwał (z wyjątkiem uchwały o przejściu pod uwl),
3) SM jako zarządca nie musi zwoływać zebrań rocznych ani składać sprawozdań (w tym kontekście uważam, że "dopuszczenie" art. 30 ust. 1a uwl w art. 24^1.1 usm nie ma sensu).

Swoją drogą, nie rozumiem intencji ustawodawcy, który w art. 27. 1 stwierdza, że "W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.", a ust. 2 i 3 wyklucza stosowanie przepisów uwl.

Mam pytania dotyczące przekształcenia nieruchomości SM we wspólnotę:

1) jeżeli w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali nie ma zapisu o powierzeniu zarządu spółdzielni i nie ma też późniejszej takiej umowy w formie aktu notarialnego (SM sprawuje wówczas zarząd powierzony z mocy prawa, na podstawie art. 27.2 usm), to czy uchwała o zmianie sposobu zarządu wymaga zaprotokołowania przez notariusza? Ta forma jest wymagana jedynie w przypadkach określonych w art. 18.1 uwl.

2) identyczne założenie, jak w pkt 1), ale wszystkie lokale są przekształcone i przepisy usm wygasają z mocy prawa:
a) czy w tym przypadku dla pozbawienia SM zarządu jest konieczna uchwała zaprotokołowana przez notariusza?
b) czy w ogóle jest potrzebna jakaś uchwała?
c) skoro przepisy usm przestają dotyczyć tej wspólnoty, a zarząd spółdzielni opierał się jedynie na art. 27 usm - może mamy do czynienia z sytuacją taką, jak przy powstaniu nowej wspólnoty, bez określonego sposobu zarządu?