zarządca - administrator

biedron_ka

Pozwoliłam sobie wyodrębnić nowy wątek z tematu zwoływania zebrań.
owner pisze:
"...Tytuł zawodowy "zarządca nieruchomości" jest chroniony prawem (art. 184.4 ugn). Osoby bez licencji zawodowej zarządcy nie mogą jej używać..."
"...Osoba bez licencji nie jest zarządcą..."
- jeżeli zatrudnię gościa do zarządzania świniarnią to oczywiste jest że będzie to zarządca (chlewika).
"...W dodatku żaden przepis prawny nie wymaga, żeby ta osoba posiadała licencję zawodową. Zarządca, o którym mowa w ustawie o własności lokali a zarządca nieruchomości, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami to różne byty..."

UoWL wielokrotnie posługuje się zwrotem:
"...zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1..."
natomiast w art. 22 ust. 3 ppkt 1) znajdujemy zwrot:
"...ustalenie wynagrodzenia...zarządcy nieruchomości wspólnej..."

Uważam, że pora uporządkować te pojęcia w których gubią się znawcy zagadnień a co mają powiedzieć zwykli śmiertelnicy.

Okazuje się że osoba zarządzająca (administrująca) nieruchomością może występować w następujących postaciach (jeżeli gdzieś popełniłam przekłamanie to proszę mnie sprostować):

1) "zarzadca nieruchomości" - zgodnie z UoGN osoba wykonująca itd. chroniony.
2) "zarządca nieruchomości" - nie spelnia wymogów UoGN ale zajmuje się zarządzaniem (np. chlewikiem)
3) "zarządca któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób art. 18 ust.1" - nie musi mieć licencji (spełniać wymogów UoGN ) ale może ją też mieć
4) "zarządca" - według UoWL własciciele ustalają dla niego wynagrodzenie
5) "administrator nieruchomości" - do niedawna nieistniejący zawód, osoba zajmująca się pomocniczo lub samodzielnie administrowaniem cokolwiek by ono nie oznaczało
6) "administrator" - zatrudniony do pomocy zarządowi człowiek (firma) mogący mieć nawet licencję, tytułowany często zarzadcą
7) "zarządca budynku" (obiektu budowlanego) - według prawa budowlanego, osoba fizyczna lub prawna mająca zupełnie inne obowiązki niż zarządca nieruchomości często mylona z zarządcą i co ciekawe nawet przez nich samych uważających się także za zarządcę budynku.
=====================
Być może moja klasyfikacja jest niepełna lub błędna - tym bardziej więc nabiera znaczenia konieczność jej uporządkowania dla uniknięcia ogromnej ilości nieporozumień na tym tle zwłaszcza gdy chodzi o zakres odpowiedzialności czy też zakres decyzyjny.

p.s. zapomniałam o najważniejszym:
- jest też "forum.zarzadca.pl" i "zarzadca.pl" - słynny portal :bigsmile:

koziorozka

Dla mnie to czysta teoria, bo w praktyce i zarządca i administrator jest bezkarny - zakres odpowiedzialności ma na papierze (umowie). Udowodnienie mu winy/zaniechania jest baaardzo trudne

biedron_ka

Tak, to teoria którą przedstawiłam na podstawie wiedzy własnej i tej zaczerpniętej.
Wiemy też jaka jest praktyka. Tu się zgadzam z Koziorożką, że zwłaszcza w sytuacji gdy zarząd jest "właścicielski" - zarządca czy administrator (nazewnictwo jest tu najmniej istotne) - nie ponosi praktycznie żadnej odpowiedzialności posiadając niestety szerokie zapędy decyzyjne na co też niestety, pozwalają im niegramotne zarządy.

Zarządca

[cite] biedron_ka:[/cite]


1) "zarzadca nieruchomości" - zgodnie z UoGN osoba wykonująca itd. chroniony.
2) "zarządca nieruchomości" - nie spelnia wymogów UoGN ale zajmuje się zarządzaniem (np. chlewikiem)
3) "zarządca któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób art. 18 ust.1" - nie musi mieć licencji (spełniać wymogów UoGN ) ale może ją też mieć
4) "zarządca" - według UoWL własciciele ustalają dla niego wynagrodzenie
5) "administrator nieruchomości" - do niedawna nieistniejący zawód, osoba zajmująca się pomocniczo lub samodzielnie administrowaniem cokolwiek by ono nie oznaczało
6) "administrator" - zatrudniony do pomocy zarządowi człowiek (firma) mogący mieć nawet licencję, tytułowany często zarzadcą
7) "zarządca budynku" (obiektu budowlanego) - według prawa budowlanego, osoba fizyczna lub prawna mająca zupełnie inne obowiązki niż zarządca nieruchomości często mylona z zarządcą i co ciekawe nawet przez nich samych uważających się także za zarządcę budynku.

Ad . 1- tytułu "zarządca nieruchomości" jest chroniony, to osoba z licencją zawodową,
Ad. 2 wydaje mi się, że z uwagi na pkt. 1 zarządca chlewika nie będzie mógł używać tytułu "zarządca nieruchomości", jeżeli nie ma licencji,

Ad. 3 też tak to rozumiem,
Ad. 4 uważam, że chodzi o zarządcę, któremu powierzono zarząd w rozumieniu uwl, na pewno ustawodawca nie mógł mieć na uwadze "zarządcy nieruchomości" w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ uwl uchwalili w 1994 a ugn w 1997 r.

Ad. 5 pojęcie "administrator" jest potoczne,

Ad. 6 też potoczne,

Ad. 7 tak to inne pojęcie niż "zarządca nieruchomości", choćby z tego względu, że "zarządca budynku" nie musi mieć licencji, bo to funkcja a nie tytuł, jak w przypadku "zarządcy nieruchomości".

Moim zdaniem można dokonać takiego podziału pojęcia "zarządca":

1) tytuł zawodowy - zarządca nieruchomości - może się nim posługiwać wyłącznie osoba legitymująca się licencją, kwestię tę reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, żeby używać tego tytułu nie musi sprawować zarządu, reguluje te kwestie ustawa o gospodarce nieruchomościami, tylko on (i przedsiębiorcy, w którego imieniu zarządza zarządca nieruchomości) jest legitymowany do zawarcia umowy o zarządzanie

2) oznaczenie pełnionej funkcji - niezależne od tytułu:

- zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl - pełnomocnik wspólnoty mieszkaniowej działający na podstawie umowy zawartej pomiędzy właścicielami nieruchomości, quasi organ wspólnoty,

- zarządca obiektu budowlanego - w rozumieniu ustawy Prawo budowlane

3) pojęcie "zarządca" używane w potocznym znaczeniu niezależne od regulacji w/w ustaw, np. zarzadca. pl i forum.zarzadca.pl:boogie:

Zarządca

Acha Biedronko, zapomniałaś też o naszym Adminie

romek5257

Stara wersja ustawy o.w.l. z 1994r nie zawierała pojęcia zarządcy, pojęcie to nadano ustawie dopiero w 1997r kiedy uchwalono ustawę o gospodarce nieruchomościami a zatem w zwiazku z tą ustawą pojawiło się to pojęcie w znowelizowanej ustawie,również nie jest zasadne twierdzenie że Ar.18u.o.w.l. to jedynie pełnomocnictwo,bowiem pełnomocnikiem może być osoba już sprawująca zarząd majątkiem lub interesami mocodawcy.Rzeczywiście wachlarz poruszanych tu pojęć jest imponujący,można używać różnych umownych znaków,pojęć,nazw,ale dopiero kiedy ustawa definiuje jakieś pojęcie mamy tytuł prawny aby się nim posługiwać,zgodnie zresztą z posiadaną licencją.

owner

[cite] romek5257:[/cite]Stara wersja ustawy o.w.l. z 1994r nie zawierała pojęcia zarządcy, pojęcie to nadano ustawie dopiero w 1997r kiedy uchwalono ustawę o gospodarce nieruchomościami a zatem w zwiazku z tą ustawą pojawiło się to pojęcie w znowelizowanej ustawie,

Określenie "zarządca" pojawiło się w uwl w wyniku trzeciej nowelizacji, w 2000 roku - zmiana obowiązuje od 19 maja 2000.

[cite] romek5257:[/cite]nie jest zasadne twierdzenie że Ar.18u.o.w.l. to jedynie pełnomocnictwo,bowiem pełnomocnikiem może być osoba już sprawująca zarząd majątkiem lub interesami mocodawcy.

To dotyczy jedynie pełnomocnika procesowego - taki wymóg jest w kpc:

Art. 87. § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia (...)

Przepisy ogólne kodeksu cywilnego o pełnomocnictwie (art. 98-108) nie zawierają takich ograniczeń.

Zarządca

Brzmienie art. 18 ust. 1 uwl w roku 1994:

1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób
zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd
osobie fizycznej albo prawnej.
Zarządcą w rozumieniu uwl była osoba fizyczna lub prawna, której powierzono zarząd, nie osoba z licencją, bo w 1994 roku nie było licencji.
Doktryna i orzecznictwo posługiwały się już wtedy pojęciem "zarządca" w rozumieniu tej ustawy.
Wprowadzone w 2000 roku do uwl zmiany polegające na wprowadzeniu pojęcia "zarządca, któremu powierzono zarząd moim zdaniem miały na celu wyłącznie doprecyzowanie obowiązków osoby fizycznej lub prawnej, o której mowa w cyt. powyżej art. 18 ust. 1 - czyli zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 uwl.

Zarządca

[cite] Zarządca:[/cite]

- zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl - pełnomocnik wspólnoty mieszkaniowej działający na podstawie umowy zawartej pomiędzy właścicielami nieruchomości, quasi organ wspólnoty,

romek5257

No dobrze Owner,mógłbym się zgodzić z Twoim stanowiskiem gdybyś mi jeszcze wskazał przepis wedle którego pełnomocnikiem jak i zarówno mocodawcą może być osoba prawna,przypomnę tylko że konstrukcja wspólnoty mieszkaniowej jest nieco inna niż pozostałych jednostek organizacyjnych,właściciele nie są reprezentantami wspólnoty mieszkaniowej jako osoby fizyczne,lecz ogół właścicieli jako podmiot nie mający osobowości prawnej i tutaj właściciele wyrażają swoją wolę w formie uchwał,a nie umowy zawartej tylko między nimi.

owner

Pełnomocnikiem (również procesowym) może być osoba prawna - dyskutowaliśmy o tym w innym wątku.
Oczywiście, osoba prawna może też udzielać pełnomocnictw, czyli być mocodawcą - chociaż nie widzę związku z tematem.
Podstawa prawna: kodeks cywilny, art. 98-108.

romek5257

Jest zwiazek z tematem ponieważ wciąż mówimy w kontekście wspólnoty mieszkaniowej,kórej ustawa przyznała zdolność prawną,a zatem mają tu zastosowanie przepisy odnoszące sie do osób prawnych,osoby takie nie mogą inaczej działać jak tylko przez swoje organy,tzn.udzielać pełnomocnictwa może tylko osoba bądż osoby będące organem osoby prawnej,bądż przedstawicielem ustawowym,często też posiłkujesz się orzecznictwem Sądowym aby przekonać do swoich racji innych forumowiczów,ale przeczytaj tylko uzasadnienie SN do uchwały IIICZP74/03

owner

ale przeczytaj tylko uzasadnienie SN do uchwały IIICZP74/03

Zadaj jakieś pytanie albo sformułuj tezę, bo nie wiem, o co ci chodzi.

Uchwała SN dotyczyła sytuacji, w której osoba prawna (TBS) była powołana na podstawie art. 20 uwl do zarządu wspólnoty. Po nowelizacji ustawy, w skład zarządu, rozumianego jako organ wspólnoty z art. 20, mogły wchodzić wyłącznie osoby fizyczne. Zatem TBS stracił status prawny zarządu wspólnoty oraz tym samym prawo do reprezentowania wspólnoty. Po nowelizacji z 16 marca 2000 r. TBS mogło reprezentować wspólnotę w postępowaniu sądowym jedynie po uzyskaniu stosownego pełnomocnictwa. TBS nie posiadał takiego pełnomocnictwa, a sam udzielił pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu do reprezentowania wspólnoty jako powoda przed sądem. Sąd zwrócił pozew.

romek5257

Owner chodzi mi o ten fragment tego uzasadnienia cyt. To istotne wymaganie w stosunku do strony nie będacej osobą fizyczną może być spełnione w ten sposób,że podpis na pełnomocnictwie złożony zostanie przez osobę-osoby będące członkiem-członkami jej właściwego organu albo osobę wprost uprawnioną do działania w imieniu strony np.jej pełnomocnika. Przytoczony fragment mówi o tym w jaki sposób WM może udzielić pełnomocnictwo,nieważne przy tym o jakie pełnomocnictwo chodzi czy ogólne,czy rodzajowe,czy procesowe,ważne że uprawniony jest do tego tylko organ,a wobec tego pełnomocnictwo twoim zdaniem na podstawie Ar.18uol jak jest możliwe?

Zarządca

[cite] romek5257:[/cite]Jest zwiazek z tematem ponieważ wciąż mówimy w kontekście wspólnoty mieszkaniowej,kórej ustawa przyznała zdolność prawną,a zatem mają tu zastosowanie przepisy odnoszące sie do osób prawnych,osoby takie nie mogą inaczej działać jak tylko przez swoje organy,tzn.udzielać pełnomocnictwa może tylko osoba bądż osoby będące organem osoby prawnej,bądż przedstawicielem ustawowym,często też posiłkujesz się orzecznictwem Sądowym aby przekonać do swoich racji innych forumowiczów,ale przeczytaj tylko uzasadnienie SN do uchwały IIICZP74/03

Pełnomocnictwo procesowe może też wynikac z umowy zawartej przez właścicieli działających w swoim własnym imieniu, taka sytuacja może miec miejsce w przypadku zastosowania art. 18 uwl.

"W uchwale z dnia 21 stycznia 2009 roku Sąd Najwyższy orzekł, że: reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy (sygn. III CZP 129/08)"
Więcej na ten temat w artykule
"Pełnomocnictwo procesowe zarządcy wynika z umowy "
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/komentarze/584-pelnomocnictwo-procesowe-zarzadcy-wynika-z-umowy.html

Zarządca

Prostuję swoją wcześniejszą wypowiedź, w rozumieniu uwl , od momentu nowelizacji "zarządca", to nie tylko podmiot sprawujący zarząd w rozumieniu art. 18 uwl, opieram się na poniższym zapisie ustawy:
Art. 26 pkt. 2:

Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Zapis ten budzi jednak szereg wątpliwości, np. sformułowanie "sprawował zarząd", w momencie, gdy z treści przepisu wyraźnie wynika, że nie powierzono zarządu w trybie art. 18 uwl.

biedron_ka

Wszelkie PGM-y. ADM-y, PGR-y, WAM-y itp. sprawowały zarządy od początku istnienia danego budynku. Nie było wtedy art. 18 a nawet żadnej ustawy nie było. Art. 26 ust. 2 dotyczy właśnie takich sytuacji - po to aby w nieskończoność nie przeciągać starego sposobu zarządzania - aby właściciele poczuli się właścicielami i określili sami sposób zarządu. Tu nie ma żadnych wątpliwości.

Zarządca

Chyba tak to należy rozumiec, jednak z drugiej strony w pierwotnym tekście ustawy brak takiego zapisu (o legitymacja dla zarządcy do wystąpienia z wnioskiem), to wynik nowelizacji.
Czyli miellibyśmy do czynienia jeszcze z zarządcą w rozumieniu art. 26 uwl.

owner

Nie było wtedy art. 18 a nawet żadnej ustawy nie było.

No, kilka ustaw by się znalazło...

Pytam

ważną rzecz poruszono !!
tak dalej, jest to bardzo trudne w potocznym rozumieniu/nierozumieniu