Czy ten proces jest zgodny z prawem?
elvispersil
Użytkownik
Witam,
Liczę na ocenę takiego procesu i ewentualnie na wskazanie co jest/było nie tak.
1) W budynku jest 6 mieszkań i garaż podziemny, zgodnie z KW w naszym budynku jest 7 wyodrębnionych lokali, z których każdy oczywiście ma odrębną KW. W przypadku garażu (miejsca postojowe) mamy udziały.
2) W akcie notarialnym na mieszkanie znajduje się zapis mówiący, że "Zarząd nieruchomością wspólną stosownie do art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali będzie sprawowany na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności."
3) Wszyscy mieszkańcy zdecydowali się podpisać umowę o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w której znalazły się takie zapisy:
3.1) Współwłaściciele zapewniają, że stanowią Wspólnotę Mieszkaniową, stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 80, poz. 903, z 2000 roku, ze zmianami) oraz ogół właścicieli lokali.
3.2) Współwłaściciele określają sposób zarządu wyżej opisaną nieruchomością wspólną zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 80, poz. 903, z 2000 roku, ze zmianami)
3.3) Współwłaściciele postanawiają, że Umowa niniejsza zawarta jest na czas nieoznaczony.
3.4) W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przypisy Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 80, poz. 903, z 2000 roku, ze zmianami).
Ta umowa nie została sporządzona notarialnie, a jedynie wszyscy mieszkańcy ją podpisali.
4) Następnie podjęto uchwały o wyborze Zarządu Wspólnoty (2 osoby spośród mieszkańców), w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na kolejny rok, w sprawie przyjęcia Regulaminu Porządku Domowego. Uchwały nie były sporządzone notarialnie.
5) W kolejnym kroku Zarząd podpisał umowę o administrowanie z zewnętrzną firmą, która od tamtego czasu zarządza nieruchomością.
Obecnie pojawił się problem z zadłużeniem jednego z mieszkańców. Jest to już znaczne zadłużenie i Zarząd podjął decyzję o podjęciu kroków w celu odzyskania niezapłaconych zaliczek (droga sądowa). Mam jednak wątpliwości, a konkretnie:
- czy brak formy aktu notarialnego samej umowy o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną nie jest tutaj wadą prawną?
- czy możemy działać o przepisy prawne dotyczące dużych wspólnot a w szczególności sposobu podejmowania decyzji większością głosów? (rozumiem, że to wprowadza punkt 3.2 umowy o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną?
- czy mamy podstawy do egzekwowania zaległych zaliczek w oparciu o tę legitymizację?
- a jeśli nie to czy możemy dochodzić roszczeń w oparciu o kodeks cywilny?
Będę wdzięczny za opinię.
Pozdrawiam
Elvis
Liczę na ocenę takiego procesu i ewentualnie na wskazanie co jest/było nie tak.
1) W budynku jest 6 mieszkań i garaż podziemny, zgodnie z KW w naszym budynku jest 7 wyodrębnionych lokali, z których każdy oczywiście ma odrębną KW. W przypadku garażu (miejsca postojowe) mamy udziały.
2) W akcie notarialnym na mieszkanie znajduje się zapis mówiący, że "Zarząd nieruchomością wspólną stosownie do art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali będzie sprawowany na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności."
3) Wszyscy mieszkańcy zdecydowali się podpisać umowę o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w której znalazły się takie zapisy:
3.1) Współwłaściciele zapewniają, że stanowią Wspólnotę Mieszkaniową, stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 80, poz. 903, z 2000 roku, ze zmianami) oraz ogół właścicieli lokali.
3.2) Współwłaściciele określają sposób zarządu wyżej opisaną nieruchomością wspólną zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 80, poz. 903, z 2000 roku, ze zmianami)
3.3) Współwłaściciele postanawiają, że Umowa niniejsza zawarta jest na czas nieoznaczony.
3.4) W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przypisy Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 80, poz. 903, z 2000 roku, ze zmianami).
Ta umowa nie została sporządzona notarialnie, a jedynie wszyscy mieszkańcy ją podpisali.
4) Następnie podjęto uchwały o wyborze Zarządu Wspólnoty (2 osoby spośród mieszkańców), w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na kolejny rok, w sprawie przyjęcia Regulaminu Porządku Domowego. Uchwały nie były sporządzone notarialnie.
5) W kolejnym kroku Zarząd podpisał umowę o administrowanie z zewnętrzną firmą, która od tamtego czasu zarządza nieruchomością.
Obecnie pojawił się problem z zadłużeniem jednego z mieszkańców. Jest to już znaczne zadłużenie i Zarząd podjął decyzję o podjęciu kroków w celu odzyskania niezapłaconych zaliczek (droga sądowa). Mam jednak wątpliwości, a konkretnie:
- czy brak formy aktu notarialnego samej umowy o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną nie jest tutaj wadą prawną?
- czy możemy działać o przepisy prawne dotyczące dużych wspólnot a w szczególności sposobu podejmowania decyzji większością głosów? (rozumiem, że to wprowadza punkt 3.2 umowy o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną?
- czy mamy podstawy do egzekwowania zaległych zaliczek w oparciu o tę legitymizację?
- a jeśli nie to czy możemy dochodzić roszczeń w oparciu o kodeks cywilny?
Będę wdzięczny za opinię.
Pozdrawiam
Elvis
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Kodeks cywilny: Zatem nie ustanowiliście sposobu zarządu właściwego dla dużych wspólnot.
Obowiązują Was przepisy Kc o współwłasności (art. 195-221). Nie - patrz wyżej. Oczywiście, macie prawo dochodzić zwrotu należności.
Możecie to robić albo jako wspólnota, uzyskując zgodę większości właścicieli (dochodzenie należności jest czynnością zwykłego zarządu, nie jest wymagana zgoda wszystkich) i udzielając pełnomocnictwa procesowego, albo każdy z właścicieli na podstawie art. 209 kc: "Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa."
Nie może tego robić ani "zarząd", ani "umocowany" przez niego zarządca (pełnomocnictwo procesowe), ponieważ nie macie prawidłowej reprezentacji. Zarząd nie ma umocowania, zatem zarówno jego działania własne przed sądem, jak i ewentualne działania ustanowionego przez zarząd pełnomocnika są nieskuteczne. Sąd po stwierdzeniu braku umocowania zarządu / pełnomocnika odrzuci pozew. Tak. Wyłącznie na podstawie kc.
Właściciele mogą jednak upoważnic zarządcę do występowania w procesie.
Podstawa prawna to art. 87 kpc § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
Napisałem:
Drugie pytanie, jeśli nie będzie możliwe ustalenie podziału jako stosunek posiadanych mieszkań do wszystkich mieszkań, to czy można ustalić inną stawkę za garaż a inną za powierzchnie wspólne poza garażem?
pozdrawiam i z góry dziękuje za pomoc
elvis