odśnieżanie- problem z zarządcą

michal

Witam, mam problem a mianowicie: mieszkam w bloku wielorodzinnym kilku piętrowym., słyszałem, że to czy dach należy odśnieżać czy nie jest ujęte w planach konstrukcyjnych budynku i na podstawie tych danych tj nośności i wytrzymałości dachu określona jest maksymalna dopuszczalna nośność dachu i dopuszczalna grubość pokrywy śnieżnej. Jestem członkiem Zarządu Wspólnoty i zarządca nie chce pokazać nam tych dokumentów i idzie w zaparte, że ich nie pokaże, dodatkowo dach był już odśnieżany 4 czy 5 razy w ciągu tej zimy a dach jest płaski i ma powierzchnię nie większą niż 250 m2, a śniegu wg oficjalnych danych z imigw spadło 25 cm, jest to śmieszne i tragiczne co robi zarządca i mówi, że dalej będzie odśnieżać, wspomnę tylko, że przez ostatnie 30 lat nie był dach nigdy odśnieżany. Znacie jakiś sposób na rozwiązanie tego problemu i tego aby zmusić zarządce do udostępnienia dokumentów. Wydaje mi się a w zasadzie jestem przekonany, że owe dokumenty "należą" do wszystkich właścicieli mieszkań a nie do zarządcy, który jest firmą zewnętrzną, wynajęta. Tylko czy jest jakiś przepis, że musi udostępnić te dokumenty.

Z góry przepraszam za chaos w poście ale piszę co mi na myśl przyjdzie świeżo po wizycie u zarządcy

koziorozka

wszystkie dokumenty wspólnoty są jej własnością.
Masz u siebie zarząd powierzony (notarialnie) czy właścicielski?

elan124

Jestem członkiem Zarządu Wspólnoty i zarządca nie chce pokazać nam tych

To u was we wspólnocie mieszkaniowej macie i swój właścicielski Zarząd i "niewłaścicielskiego" Zarządcę. Nie może być tak, że w jednej wspólnocie powołany jest przez włascicieli lokali i Zarząd i Zarządca. Może on pełni obowiązki Administratora ? Kto mu te dokumenty przekazał i na jakiej podstawie ?

owner

A kto płaci za to odśnieżanie? Kto wydaje dyspozycje przelewu bankowi?
Wystarczy, że zarząd nie zgodzi się na zapłatę - wówczas zapłaci zarządca.

Zarządca

W razie długotrwałych opadów (a takie miały ostatnio miejsce) dach należy monitorowac na bieżąco.
Dane dotyczące dopuszczalnej ilości śniegu i lodu wynikają z projektu budowlanego.
Zarząd ma obowiązek udostępnic Państwu dokumentację obiektu, którego jesteście przecież współwłaścicielami.

Zarządca

"Podejmując decyzję o tym, czy konieczne jest odśnieżenie dachu warto pamiętać także, że budynek mógł być projektowany w czasie obowiązywania łagodniejszych norm obciążenia śniegiem oraz że aktualne możliwości nośne konstrukcji dachowej budynku mogą być mniejsze niż w czasie projektowania i budowy wskutek zużycia technicznego. W takich przypadkach nadmierna ilość śniegu lub lodu na dachu może prowadzić do naruszenia konstrukcji budynku, a w efekcie zagrozić jego katastrofą. Znając możliwości nośne konstrukcji dachu oraz ciężar objętościowy śniegu, wynikający z jego struktury, można określić teoretyczną, bezpieczną grubość pokrywy śnieżnej. W praktyce jednak ustalenie tej grubości jest złożone, gdyż trzeba też uwzględnić specyficzne dla danego dachu rozkładanie się śniegu związane z ukształtowaniem powierzchni dachu (np. mogą tworzyć się worki, nawisy śniegowe i oblodzenia przeciążające pewne elementy konstrukcji dachu) i z miejscowymi warunkami pogodowymi towarzyszącymi opadom."
Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Więcej na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/77-komunikaty/939-snieg-na-dachach---odpowiedzi-na-najczesciej-zadawane-pytania.html

michal

dziękuję za odpowiedzi, wiem, że te dokumenty należą do wspólnoty ale zarządca (firma zewnętrzna) nie chce mi jako członkowi zarządu wspólnoty udostępnić jak i innym członkom czy właścicielom również nie chce udostępnić, co zrobić w takiej sytuacji ? jest jakiś przepis bądź ustawa mówiąca jasno do kogo należą dokumenty ? Jak zmusić zarządcę do udostępnienia tych danych. Oczywiście wspólnota płaci za bezsensowne odśnieżanie, a dach jest płaski. Każde odśnieżanie to około 700 zł

koziorozka

nie odpowiedziałeś na pytanie, czy masz zarząd właścicielski czy powierzony.
Jak właścicielski, to krótkie żądanie wydania dokumentów na piśmie z info, że nie wypełnienie tego obowiązku będzie równoznaczne z zerwaniem przez nich umowy o administrowanie i czy koniecznie musicie spotkać się w sądzie...

KubaP

To jest zima

http://www.pics-site.com/wp-content/uploads/Winter-in-Russia-1.jpg

elan124

Zimy tam piękne, ale tam rządzą inne ustawy.

michal

zarząd jest wyłaniany na corocznym zebraniu właścicieli mieszkań, a zarządca jest firmą zewnętrzną. Taką sytuację zastałem gdy mnie wybrali i dopiero zagłębiam się w szczegóły tej trudnej materii, widzę, że muszę się wiele nauczyć a szczególnie korzystać z Waszych porad tutaj zawartych. Najgorsze są sytuacje wtedy gdy wiem , że mam rację podczas rozmowy z zarządcą a nie mam poparcia w przepisach prawa i w ten sposób zarządca mnie zbywa tak jak ma to miejsce z wyżej wymienianą sytuacją.

elan124

zarząd jest wyłaniany na corocznym zebraniu właścicieli mieszkań, a zarządca jest firmą zewnętrzną

Zarządca też zarządza waszą nieruchomością wspólną, czy tylko ją administruje ? Zarządca został powołany tylko waszą uchwałą, czy uchwałą w obecności notariusza ?

owner

Zarządca też zarządza waszą nieruchomością wspólną, czy tylko ją administruje ?

A wskażesz granicę między jednym a drugim?
Po co te zabawy w słowa. Nieistotne, czy sposób zarządu jest wpisany w księdze wieczystej, czy nie. Dokumentacja nieruchomości należy do wspólnoty i każdy z właścicieli lokali ma prawo wglądu do niej.

jest jakiś przepis bądź ustawa mówiąca jasno do kogo należą dokumenty ?

A jak myślisz? Przecież chodzi o dokumentację budynku. Czyj jest budynek?
Zarządcy się zmieniają, a nieruchomość i jej dokumentacja pozostają.

Ustawa Prawo budowlane:

Art. 60. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Art. 63. 1. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

Art. 64. 1. Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Ustawa o własności lokali:

Art. 29.1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.

Zarządca

To jest dokumentacja właścicieli lokali, każdy z Państwa ma prawo się z nią zapoznac.
Proszę w tej sprawie występic na piśmie do zarządu i do zarządcy.
Właściciel ma prawo nie tylko do wglądu, ale także do kserokopii, na co wskazuje orzecznictwo.

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 czerwca 2006 roku, sygn. akt: I ACa 1382/07:

"W doktrynie uprawnienie do zaznajomienia się z dokumentacją przez członka spółdzielni, wspólnika spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czy członka wspólnoty mieszkaniowej nazywane jest uprawnieniem informacyjnym. W orzecznictwie uznaje się natomiast, iż w żądaniu członka wspólnoty mieszkaniowej udostępnienia mu przez wspólnotę dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej niewątpliwie dominują elementy ochrony interesów majątkowych właściciela lokalu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 r., IV CSK 110/06 , Rejent 2008/2/162). Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny uznaje, iż uchwała nr 9/2006 w części zmieniającej § 12 pkt 3 lit c statutu poprzez uszczegółowienie prawa członka wspólnoty do kontroli działalności zarządu oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej wspólnoty i nieruchomości wspólnej na skutek dodania tekstu: "bez prawa kserowania. Kontrola działalności zarządu odbywa się po uprzednim zawiadomieniu na 14 dni przed datą kontroli" jest sprzeczna z art. 27 i art. 29 ust. 3 ustawy. Obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali nie stanowią podstawy do całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną."

Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/611-i-aca-1382-07-prawo-wlasciciela-do-kserokopii.html

michal

dziękuję za odpowiedzi, właśnie zaczynam zaznajamiać się z owymi przepisami i ustawami

KubaP

Za swoją wypowiedź otrzymujesz :cactus2: https://forum.zarzadca.pl/discussion/2518/odsniezanie-problem-z-zarzadca/#Item_4