wykup strychów

dakota

Proszę o info- czy możliwym jest kupno strychu od wspólnoty w trybie innym niż stwierdzenie samodzielności lokalu po dokonanej adaptacji, czyli- najpierw kupno a potem reszta. Pytam, gdyż firma która kupiła piwnice u nas w kamienicy ma teraz "pod górkę" i to na całego. Niektórzy właściciele nie zgadzają się na zmiany udziałów, niektórzy są nowi i na nic się nie zgadzają, afera za aferą. My mieszkający pod strychami chcielibyśmy kupić i zagospodarować tą przestrzeń po której latają tylko gołębie i inny syf ale nie chcemy "łachy" od innych, kiedy już ma się nóż na gardle- pieniądze wydane a efekt niewiadomy, ani włóczyć się po sądach żeby wyegzekwować swoje, zgodnie z podjętymi uchwałami - kto ma na to czas zdrowie i ochotę. Słyszałem, że jest możliwość zrobić to jakby na odwrót- najpierw kupić , potem robić. Czy ktoś może podać podstawy prawne, metodę itd. bo jestem zupełnie zielony w tej kwestii. Na pewno jest jakiś "normalny" sposób. Za odpowiedź, dzięki

Zarządca

[cite] dakota:[/cite]Proszę o info- czy możliwym jest kupno strychu od wspólnoty w trybie innym niż stwierdzenie samodzielności lokalu po dokonanej adaptacji,

Niestety nie ma takiej możliwości, zaświadczenie o samodzielności jest warunkiem zawarcia umowy sprzedaży.

Zarzadca.pl

Jak sprzedać nieruchomość wspólną:
http://zarzadca.pl/nieruchomosc-wspolna.html

dakota

Nie wiem czy się wyraziłem jasno. Nie chodzi mi o to aby ominąć kwestię stwierdzenia samodzielności lokalu ale czy można "kupić" te strychy zawierając ze Wspólnotą umowę (przyrzeczenia sprzedaży np.) gdzie się określi z góry cenę za m2, warunki sprzedaży, zobowiązanie Wspólnoty że transakcja dojdzie do skutku po wykonaniu adaptacji i stwierdzeniu samodzielności lokalu. Nie rozumiem też dlaczego po wykonaniu adaptacji jest określana (dopiero wtedy) cena sprzedaży, czyli im lepiej zrobię to co jest nie moje- za moje pieniądze- tym więcej mnie to kosztuje? To jest przemyślenie związane z doświadczeniem firmy, która zaadaptowała piwnice w naszej kamienicy, widzę po prostu jakie oni mają obecnie problemy.

Zarządca

Takiej umowy nie uda się sporządzc w formie aktu notarialnego, ponieważ nie będzie miał tu zastosowania art. 9 pk. 1 ustawy o własności lokali stanowiący, że
"odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę."
z tej przyczyny, że :

"do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej."

W orzecznictwie można się spotkac z takim poglądem:

" przedmiotem uchwały o wyrażeniu wstępnej zgody na nabycie części nieruchomości wspólnej może być wyłącznie pomieszczenie noszące cechy samodzielności, a jednocześnie nie stanowiące składników koniecznych nieruchomości wspólnej objętych zakazem zniesienia współwłasności określonych przepisem art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali. "
Por.: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 6 maja 2009 roku (sygn. akt: I Aca 361/09, niepubl.)

Moim zdaniem można zawrzec jednak taką umowę, coś na wzór umowy deweloperskiej, która może nie zobowiąże do przeniesienia własności nowo wybudowanej nieruchomości, jednak wywołuje skutki w sferze odszkodowawczej.

koziorozka

Zarządco, a nie można w tej wstępnej zgodzie zawrzeć przyrzeczenia sprzedaży po z góry określonej cenie? Bo wydaje mi się, że głównie o tę cenę chodzi pytającemu

Zarządca

Uważam, że można, co prawda taka umowa nie zobowiąże do przeniesienia własności za umówioną cenę (tak jak w przypadku umowy deweloperskiej, która nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego), jednak w razie jej niedotrzymania wspólnota będzie musiała zapłacic odszkodowanie.
Bardzo niewiele się o tym pisze, ponieważ to inna skala problemu w stosunku do umów deweloperskich, nie mniej prawo nie chroni również należycie inwestorów /nabywców we wspólnocie mieszkaniowej.
A oni są w jeszcze bardziej niekorzystnej sytuacji niż klienci deweloperów. Nie mają nawet możliwości zawarcia umowy, o której mowa w art. 9 uwl i zabezpieczenia swoich roszczeń w księdze wieczystej.

owner

[cite] dakota:[/cite]Nie rozumiem też dlaczego po wykonaniu adaptacji jest określana (dopiero wtedy) cena sprzedaży, czyli im lepiej zrobię to co jest nie moje- za moje pieniądze- tym więcej mnie to kosztuje?

To nie tak. Po adaptacji dokonuje się wyceny lokalu, czyli ustala się jego wartość rynkową. Ale od tej wartości odejmuje się nakłady inwestora - czy to udokumentowane fakturami (materiały budowlane, usługi obce), czy oszacowane (wkład pracy własnej). Cena, płacona przez inwestora to różnica między wartością rynkową lokalu a poniesionymi nakładami.

dakota

Zarządco, w naszej kamienicy JESTEŚMY obecnie właścicielami gruntu- kupiliśmy od Gminy cztery miesiące temu (Decyzja). Czy to coś zmienia w kwestii umowy podobnej do deweloperskiej?

Zarządca

Niczego nie zmienia, prawo użytkowania czy własnośc, w tym przypadku to nie ma znaczenia.

dakota

Jestem lekko zdołowany, dziękuję za informację. Myślałem że będzie łatwiej (czyli racjonalniej). Facet od piwnic mówił mi że rzeczoznawca rzucił im jakąś cenę z kosmosu wyceniając te zaadaptowane przez nich piwnice (są rzeczywiście super zrobione) a do tego mają jeszcze te wszystkie problemy z właścicielami- dlatego nie dziwcie się że szukam innego jakby prostszego rozwiązania. Takiego które da mi poczucie większego bezpieczeństwa. Chciałem aby to co zacznę nie zależało od "widzimisię" i aktualnego nastroju osób, które muszą wyrażać zgodę na kontynuację podjętych działań, szczególnie, że właścicieli jest 30-tu. Wiem że kroki prawne zawsze są możliwe ale to kwestia czasu, zdrowia i pieniędzy dlatego szukałem innego- prostszego (tam gdzie można) rozwiązania. Do Ownera: właściciele piwnic powołają teraz swojego rzeczoznawcę, jeżeli wycena będzie inna- którą zaakceptuje wspólnota, pewnie korzystniejszą dla siebie, to potem pewnie będzie "przepychanka" prawna. Kto jest zainteresowany aby sprawę zakończyć ? chyba ci właściciele piwnic. Jeżeli coś kupuję za określoną cenę to już wiem na czym stoję,.. dlatego tak szukam bezpiecznego rozwiązania sprawy.

owner

Do Ownera: właściciele piwnic powołają teraz swojego rzeczoznawcę, jeżeli wycena będzie inna- którą zaakceptuje wspólnota, pewnie korzystniejszą dla siebie, to potem pewnie będzie "przepychanka" prawna. Kto jest zainteresowany aby sprawę zakończyć ? chyba ci właściciele piwnic. Jeżeli coś kupuję za określoną cenę to już wiem na czym stoję,.. dlatego tak szukam bezpiecznego rozwiązania sprawy

Czy to znaczy, że ci inwestorzy zaczęli prace adaptacyjne i wyłożyli pieniądze, nie mając żadnej umowy ze wspólnotą? Należy to wcześniej załatwić, zawierając umowę przedwstępną (najlepiej w formie aktu notarialnego), zawierającą wszystkie warunki adaptacji, obliczenia ceny lokalu (wartość rynkowa minus nakłady), przyrzeczenie sprzedaży, terminy itp. Taką umowę - jeżeli zostałaby zawarta w formie aktu notarialnego, można później egzekwować przed sądem. To znaczy, można sądownie przymusić wspólnotę do sprzedaży lokalu, powstałego w wyniku adaptacji, na warunkach zawartych w umowie.

Do zawarcia takiej umowy potrzebna jest uchwała wspólnoty, zawierająca pełnomocnictwo dla zarządu do zawarcia umowy. Uchwała powinna być sporządzona również w formie aktu notarialnego.

Te procedury są znane i dostępne w Internecie, również na tym forum oraz na portalu zarzadca.pl.
Procedura postępowania jest też opisana w artykule prawnika Pawła Pucha w grudniowym numerze miesięcznika "Administrator" (12/2010) pt. "Strych we wspólnocie mieszkaniowej".
Zapowiedź tego artykułu jest tutaj: http://www.administrator24.info/prawo/id805,Strych-we-wspolnocie-mieszkaniowej.html

dakota

Owner, nie znam szczegółów sprawy z tymi piwnicami, podałem jako przkład ale bardzo Ci dziękuję za szczegóły i linki dot. mojej sprawy.