Zarządca Przymusowy
danka103
Użytkownik
Mam pytanie czy Zarządca Przymusowy ustanowiony przez Sąd i ustalonym również przez Sąd wynagrodzeniem może żądać bezpośrednio od Wspólnoty kolejnej dla siebie podwyżki wynagrodzenia? Czy z taką propozycją powinien zwrócić się ponownie do Sądu o ustalenie kolejnej podwyżki?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Przy zarządzie przymusowym prawa właścicieli są "zawieszone" do czasu "usunięcia" przyczyn, które wprowadziły Zarządce Przymusowego(ZP).
Wszelkie wnioski ZP np.: o stawkach służących do naliczania zaliczek, podejmuje Sąd, który też zatwierdza sprawozdania finansowe, jak i uchyla decyzje o ustanowieniu Zarządcy Przymusowego, jak tylko ustąpią przyczyny jego powołania.
Decyzje sądu zastępują uchwały właścicieli lokali. Właściciele praktycznie tylko kibicują zarządzanej w ten sposób nieruchomości i ... płacą , płaca, płacą.
Działalności ZP we wspólnocie nie jest nagrodą, lecz karą dla właścicieli lokali.
Z tego co piszesz "W tym roku zwraca się bezpośrednio do Wspólnoty o tą podwyżkę." zastanawiam się czy aby na pewno mamy do czynienie z Zarządcą Przymusowym , a może został On ustanowiony przez sąd na wniosek jednego właściciela (grupy właścicieli) jako "zwykły" zarządca nieruchomości?
Właściciele nie chcieli wybrać Zarządu WM czy Zarządcy?
[b]Art. 20.[/b]
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej
niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego
lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie
osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy
uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Nie. jest jedna zasada opisana w ustawie o własności lokali.
Na czas ustanowienia ZP sąd przejmuje obowiązki jakie ciążą na właścicielach lokali wynikającą z zapisów prawnych. Ustanowienie ZP nie jest nagroda lecz karą dla właścicieli lokali tworzących dana wspólnotę.
Zarządca Przymusowy ogranicza swoją działalność do czynności zwykłego zarządu i likwidacji przyczyn jego powołania.
Tak powinno wyglądać, a jak jest to wiesz sama.
To on zatwierdza wszelkie decyzje ZP mające skutek wzajemnych zobowiązań właścicieli lokali, jak sprawozdania finansowe , Palny gospodarcze, Plany remontowe NW, stawki służące do naliczania zaliczek, itp. rozpatruje skargi na prace ZP . Właściciele maja sie skupić na likwidacji przyczyn , które spowodowały powołanie ZP. ... i płacić, płacić, płacic
"Sytuacja prawna zarządcy przymusowego budzi szereg wątpliwości. Przepisy 611-616 kpc nie regulują całej materii wprost, a art. 615 kpc odsyła do norm kpc o zarządzie w toku egzekucji nakazując ich „odpowiednie" stosowanie. W toku orzekania oraz faktycznego sprawowania zarządu powstają problemy interpretacyjne, ponieważ pomiędzy zarządem sądowym ustanowionym wyłącznie celem zapewnienia racjonalnej gospodarki a zarządem rzeczą, do której skierowano egzekucję, występują przecież znaczne różnice.
Zarząd przymusowy wykonywany jest pod kontrolą sądu. Zarządca składa sprawozdanie ze swej działalności, stanowi ono przedmiot szczegółowej analizy sądu, w wyniku której wydaje postanowienie o zatwierdzeniu lub odmowie jego zatwierdzenia. Ponadto, w toku sprawowania zarządu wielokrotnie konieczna jest ingerencja sądu. Zarówno zarządca, jak i współwłaściciele mogą składać wnioski w różnych, koniecznych do sprawowania zarządu sprawach (zwykle wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zarząd zwykły). Te natomiast rozpatrywane są w postępowaniu nieprocesowym, z udziałem wszystkich współwłaścicieli."
Więcej na ten temat w artykule "Zarząd sądowy nieruchomości wielolokalowej" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/komentarze/539-zarzad-sadowy-nieruchomosci-wielolokalowej.html
Uchwały SM nie mogą dotyczyć cudzych nieruchomości - SM jest u Was tylko zarządcą, a nie właścicielem.
Jeśli nawet ma u Was lokale, to o wynagrodzeniu SM jako zarządcy nie decyduje organ zarządcy, lecz sąd.
Działanie Rady Nadzorczej SM nie dotyczą waszej wspólnoty.
Zarządzanie waszą nieruchomością jest dla SM działalnością "uboczną". Taka chwilowa fucha.
Jak pokazuje praktyka i życie różnie to bywa w różnych miastach w zależności od wiedzy (niestety) danego sędziego
a także od danej wspólnoty oraz tego kto składa wniosek.
Nie jest prawdą jak pisze KubaP: - ani też: A niby jaka jest różnica skoro w jednym jak i w drugim przypadku sąd wyznacza zarządcę i określa jego obowiązki oraz wynagrodzenie?
Ani k.c. (art. 203) ani UoWL (art. 26) nie przewidują dwóch rodzajów zarządców "sądowych".
Art. 26 mówi generalnie o dwóch przyczynach powoływania:
- niewywiązywaniu się z obowiązków przez zarząd
- niewywiązywaniu się z obowiązków przez właścicieli (plus art. 203 k.c.) w zakresie "sprawowania zarządu"
Tak więc:
Zarządca przymusowy to forma sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej, którą wprowadza sąd w określonych przypadkach.
Zakres uprawnień zarządcy przymusowego, oraz należne mu wynagrodzenie określa sąd (art. 26 ust.1 UoWL). Również sąd odwołuje zarządcę przymusowego, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Z chwilą powołania zarządcy przymusowego powstają analogiczne związki między zarządcą a właścicielami lokali, jak te które powstają między wybranym zarządem a właścicielami.
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego, dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Na zarządcy przymusowym ciąży odpowiedzialność cywilna wobec współwłaścicieli za należyte wykonywanie obowiązków (art. 471 kc).
Status zarządcy sądowego we wspólnocie nie został jednoznacznie uregulowany o czym Zarządca już wspominał, co rodzi problemy w zakresie stosowania prawa. Zarządca przymusowy nie zawiera umów w imieniu współwłaścicieli, nie jest również ich reprezentantem w sądzie.
Kodeks Postępowania Cywilnego określa dokładnie kwestię sprawozdań przedkładanych sądowi ale... dotyczy to zarządcy wyznaczonego na wniosek komornika w sytuacji egzekucji z nieruchomości.
"...Art. 937. § 1. Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe.
§ 2. Sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika i zarządcy oraz po rozpatrzeniu sprawozdań, a zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych, zatwierdza sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części...."
Jeżeli by tak było jak pisze user daarek to mielibyśmy samych zarządców przymusowych ( z wygodnictwa właścicieli lokali) i anarchie we wspólnotach generowaną przez właścicieli lokali - ZP byłby takim standardowym "chłopcem do bicia".
ZP jest powołany na czas usunięcie przyczyn, które go powołały i aby mu ułatwić zadanie, prawa właścicieli na ten czas są "zawieszone" .
Jednoczesne mieszanie pojęć zarządca sądowy ( w małych wspólnotach) a zarządca przymusowy userowi daarek wychodzi nieźle, na co się nabierają zwolennicy populistycznych wypowiedzi . Rola tych dwóch zarządców we wspólnocie jest całkiem odmienna a więc i różna.
To niby na jakiej zasadzie są świadczone usługi na rzecz wspólnoty??? ...dostawa wody , odbiór odpadów, prowadzenie konta bankowego WM , prowadzenie windykacji, itd. ...
I prawidłowo ocenił to Sąd, bo RN SM nie może niczego ustanawiać dla Wspólnoty.
Może to czy nic sama spółdzielnia i to decyzja SM ( a nie Rady ) ta podwyżka powinna nastąpić, jeżeli ma odzwierciedlenie w kosztach utrzymania nieruchomości .
Jeżeli SM chciała podnieść sobie wynagrodzenie za zarządzanie WM , winna zwrócić się do Sądu z wnioskiem o podwyżkę. Inny sposób załatwienia sprawy jest łamaniem prawa , tak uważam.
To jest nieprawdą?: Podaj przykład sądu który by określił, że zarządca przymusowy ma prawo samodzielnie wykonywać czynności przekraczajace zarząd zwykły - ja o takim nie słyszałem. Nie słyszałem też aby jakiś sąd ubezwłasnowolnił właścicieli. Zarządca przymusowy zajmuje się zarządem nieruchomością wspólną a nie prawami własności właścicieli.
Żaden ZP nie jest powołany do standardowego zarządza nieruchomością , lecz do usunięcia przyczyn, które go powołały we wspólnocie.
Jak właściciele lokali nie wybrali Zarządu, a byli to tego zobowiązani , to powinien doprowadzić do jego powołania i zawiadomić Sąd, że usunął przyczynę jego powołania.
Jeżeli ZP został powołany w związku,.... że właściciele nieudolnie, niegospodarnie zarządzają swoją nieruchomością , zadłużają się wewnętrznie , nie zawarli stosownych umów , ect. to .....ZP wykonuje tylko obowiązki zwykłego zarządcy w celu usunięcia tych przeszkód.
Reszta spraw jest zawieszona na kołku jak np. remonty NW ( z wyłączeniem tylko tych , które mają na celu poprawę bezpieczeństwa użytkowników nieruchomości). Zaczyna się taka wegetacja wspólnoty.
Może sam byłeś zarządcą przymusowym, ile razy?
Po co powtarzasz to co juz napisałem wcześniej: Miałeś podać konkretne przykłady, że ja kłamię, że to nie sąd określa zakres uprawnień zarządcy przymusowego, że właściciele zostali w jakieś wspólnocie ubezwłasnowolnieni. Sam wiesz że tak nie jest. Więc bądź tak łaskaw i przestań szerzyć "wrogą" propagandę. Twoje wydumane, nieuzasadnione i bezpodstawne wyobrażenia o zarządcach przymusowych są tylko Twoim chciejstwem i żądzą ukarania krnąbrnych w Twoim mniemaniu właścicieli. Pisałem też już, że może lepiej wyeksmitować wszystkich właścicieli i zarządzać pustym budynkiem, po co bawić się w wegetację takiej wspólnoty.
(...) jest Twojego autorstwa więc nie wkładaj jej w moje cytaty:
Przetłumacz ten oksymoron na język zrozumiały dla właścicieli szukających tu porady.
Co to niby ma być za kuriozum? Sam to wykombinowałeś, w jakiej ustawie to wyczytałeś?
Zarządca ustanowiony przez sąd, ale nie jest Zarządcą Przymusowym tylko zwykłym zarządcą nieruchomości????!!!!!
Może jakieś podstawy prawne (...) byś podał?
Bo za chwilę jakiś bajkopisarz wymyśli tu różne cuda i będzie podawał jako prawdy objawione i obowiązujące.
Jeszcze jedno ważne wyjaśnienie:
"...W doktrynie i orzecznictwie jednolity jest pogląd, iż zarządca nie jest pełnomocnikiem współwłaścicieli, działa we własnym imieniu, ale na ich rzecz (por. orz. SN z 13.04 1966 r., sygn. II CR 24/99 oraz post. SN z 29.01.1987 r., II CZ 3/87). Stroną zawieranych przez niego umów nie będą zatem współwłaściciele. Zarządca pozywa i jest pozywany, w procesie również nie występuje jako pełnomocnik ani jako przedstawiciel współwłaścicieli, lecz działa we własnym imieniu..." - http://www.zarzadca.pl/content/view/539/32/
Wspólnota powstała w 1997 roku. Zarządzała nią SM która w w 2004 roku wystąpiła o zarząd przymusowy. Wyglada na to, że sąd postąpił nieprawidłowo ponieważ na podstawie art. 26 ust. 2 SM jako dotychczasowy zarządca nie miała prawa w tym czasie z takim żądaniem wystąpić. Pomijam fakt, że jako właściciel lokalu (lokali niewyodrębnionych jeszcze) mogła, ale tutaj jak wynika SM wystąpiła o status zarządcy przymusowego. Można powiedzieć, że SM mimo postanowienia sądu była i jest Waszym bezprawnym zarządcą przymusowym.
Moja rada:
poszukać (niekoniecznie spośród właścicieli) oblatanego gościa nie bojącego się SM znającego się na zarządzaniu, dokoptować mu kogoś z właścicieli (nawet Ciebie) i zmobilizować właścicieli do wyboru takiego dwuosobowego zarządu. Wystąpić do sądu o zniesienie zarządu przymusowego itd. Tak wybrany zarząd (głównie ten "specjalista") powinien wiedzieć i poradzić sobie z wybrnięciem z tego bałaganu zwłaszcza mając zagwarantowaną obietnicę odpowiedniego wynagrodzenia.
danka 103 - wspólczuję Ci ,że mieszkasz w takiej WM. Póki nie uzyskasz większości do swojego stanowiska nic nie zmienisz.
kolejna złota myśl przewodnia ... ale jak ktoś to lubi to niech pisze po to są fora
To jak wy funcjonujecie ...jak nie ma uchwał .... podjętych przez właścicieli lokali....:bigsmile:
... bynajmniej nie chodzi tu o zarządce przymusowego tylko o zarządce ustanowionego przez sąd ( zarządcę sądowego)
[align=right](...) admin
[/align] Zarządca w myśl art 18.1 ( a o nim jest mowa w powyższym fragmencie) tak, nie jest pełnomocnikiem, ale zarządca przymusowy już jak najbardziej. On (ZP) działa jak komisarz w podmiocie gospodarczym źle funkcjonującym ... jak to zrozumiesz, to pogadamy dalej ...
Darek dobrze ci radzi
Jak najszybciej się zmobilizujcie. Nawet jak nie odzyskacie straconej kasy, to jednak po zmianie nie będziecie jej tracić