głosowanie nad uchwałami

malgic

Zgodnie z przepisami nad uchwałą głosuje się udziałami i przy uzyskiwaniu większości uchwała jest przyjęta. W przypadku gdy suma udziałów nie jest równa 1 i/lub gdy 1 właściciel posiada większość udziałów można pod określonymi warunkami przeprowadzać głosowania wg zasady 1 właściciel = 1 głos. Czyli gdy nie zachodzą przesłanki o których wspomniałam wcześniej możemy głosować jedynie udziałami? Spotkałam sie w literaturze ze stwierdzeniem (niestety nie rozwiniętym), że wspólnota może zmienić ustawowe zasady głosowania. Ktoś coś wie na ten temat?

owner

Art. 23.2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Umowa - o sposobie zarządu.
Uchwała, podjęta w tym trybie = głosowana udziałami.

DoktorB

Pozwolę sobie podłaczyć się do sprawy.
U nas we wspólnocie mamy taką sytuację:
Blok wybudowała spółka XYZ. Jedynymi właścicielami tej spółki są panowie X i Y.
Blok ma dajmy 10 mieszkań. 4 mieszkania kupili ludzie z zewnątrz, 1 kupił pan X, 1 kupil pan Y, a pozostałe 4 przejęła spółka XYZ.
Panowie X i Y twierdzą, że razem mają większość i przejmują zarzadzanie.
Właściciele z zewnątrz chcą głosować wg zasady jeden właściciel = jeden głos.
Wg art. 23, ust. 2a nie ma takiej możliwości, bo jeden właściciel nie ma więcej niż 50% udziału, a wszystkie udziały są równe 1.
Co zrobić?
Oczywiście martwimy się, że zarządzanie przez panów X i Y bedzie na ich interes.
Czy np. pan X lub pan Y nie powinien przed zebraniem określić się, czy reprezentuje siebie, czy spólkę XYZ?
A może jest przepis stający po stronie większości wlaścicieli, a nie większości udziałów, w sytuacji gdy zachodzi podejrzenie o działanie wbrew podstwowym zalożeniom ustawy o wspólnotach?
Z góry dziękuję za sugestie i rady.
DoktorB

surfer

Co zrobić?

Chyba pozostaje jedynie obserwować pracę zarządu w momencie kiedy wykażecie jego niegospodarność będziecie interweniować w sądzie.

Czy np. pan X lub pan Y nie powinien przed zebraniem określić się, czy reprezentuje siebie, czy spólkę XYZ?

Nie ma to znaczenia on może reprezentować spółkę i siebie jednocześnie.

owner

Było kiedyś przytaczane takie orzeczenie sądu o podmiotach powiązanych, które dopiero łącznie posiadały większość udziałów. Taką sytuację sąd uznał za wyczerpującą przesłanki art. 23.2a. Nie mogę go odszukać. Może zarządca przypomni?

Zarządca

wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 lutego 2007 roku, sygn. akt I ACa 1033/06:


z uzasadnienia cyt. powyżej wyroku
"Nie ulega wątpliwości, że zachodzi tożsamość osób wchodzących w skład zarządów obu spółek, oraz tożsamość wspólników mających większościowy pakiet udziałów w obu spółkach.Zgodnie z art. 4 par. 1 pkt d ustawy z dn. 15.IX.00 r. kodeks spółek handlowych / Dz. U. Nr 94/00 poz. 1037 ze zm. / spółką dominującą jest spółka handlowa w wypadku gdy członkowie jej zarządu lub członkowie jej rady nadzorczej stanowią więcej niż połowę członków zarządu innej spółki kapitałowej / spółki zależnej /. Z wpisów organu uprawnionego do reprezentacji do KRS obu spółek wynika, że 100 % członków zarządu jednej spółki jest członkami zarządu drugiej - w obu spółkach wyłącznie te same osoby są członkami zarządu. W takiej sytuacji zgodnie z art. 4 par. 5 obie spółki są spółkami wzajemnie dominującymi i zależnymi. Kodeks handlowy nakłada na spółkę dominującą obowiązki wynikające z uzyskania pozycji dominującej np. obowiązek powiadomienia spółki zależnej o powstaniu stosunku dominacji / art. 6 ksh /. Celem tych unormowań jest zabezpieczenie spółki zależnej, a konsekwencją nie udzielenia odpowiedzi na pytanie o stosunek zależności może być np. zawieszenie prawa z udziału. Wobec powyższych unormowań uznać należało, że NG I. spółka z o.o. w Warszawie i HP I. spółka z o.o. w Warszawie są spółkami wzajemnie dominującymi i zależnymi. Oznacza to, iż wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty. Do reprezentacji obu spółek są powołani dwaj członkowie zarządu a te osoby są tożsame w obu spółkach. Mimo zatem, iż spółki są odrębnymi osobami prawnymi ich działania będą takie same jak działania właściciela większościowego."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/669/94/

DoktorB

Z powyższego wnioskuję, że jak panowie X, Y i spółka XYZ (w sumie to te same osoby) razem mają większość, tak samo, jak jedna osoba posiadająca większość?
Jeżeli tak, to jest podstawa do głosowania wg 1=1 np. w uchwale o przejęcie zarządu, czy jakiejkolwiek innej.
W rzeczywistości panowie X i Y oraz spółka XYZ mają razem 49%, ale mają jeszcze kolegę, z którym razem mają 53%. a to już inna bajka.
Pozostaje zacisnąć zęby i żyć dalej.
Dziękuję wszystkim za pomoc.

Zarządca

[cite] DoktorB:[/cite]Z powyższego wnioskuję, że jak panowie X, Y i spółka XYZ (w sumie to te same osoby) razem mają większość, tak samo, jak jedna osoba posiadająca większość?

Na gruncie prawa handlowego, to spółki zależna i dominująca, dlatego trzeba sumowac udziały.

owner

Ale tu nie chodzi o dwie lub trzy spółki, z których jedna jest dominująca, a inne zależne, tylko o jedną spółkę i dwie osoby fizyczne. Do tego znajomy tych osób, nie powiązany kapitałowo ze spółką (jeśli dobrze rozumiem).

EDDIE

A czy tutaj nie zachodzi przypadek określony w artykule 23 punkcie 2a.UWL?

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

owner

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela

Który z właścicieli Twoim zdaniem ma większość udziałów?

[cite] DoktorB:[/cite][1]panowie X
[2]i Y
[3]oraz spółka XYZ
mają razem 49%, ale
[4]mają jeszcze kolegę, z którym razem mają 53%

Zarządca

[cite] owner:[/cite]Ale tu nie chodzi o dwie lub trzy spółki, z których jedna jest dominująca, a inne zależne, tylko o jedną spółkę i dwie osoby fizyczne. Do tego znajomy tych osób, nie powiązany kapitałowo ze spółką (jeśli dobrze rozumiem).

W takim razie ta wykładnia nie ma zastosowania, ponieważ dotyczy ona powiązań kapitałowych w rozumieniu prawa handlowego.

zez

Nasz wspólnota 20 lokali ma podobny problem . Deweloper pan X nabył jako osoba prywatna od siebie jako prezesa społki Xa 2 mieszkania (12%), Części sklepowe i garaże oraz 6 mieszkań, jako prezes spółki Xa ma( 30 % ,) jego dwoje dzieci mają (12 %. dwa mieszkania). Próbowaliśmy walczyć w sądzie powołując się na wspomniany wyrok I ACa 1033/06 i zastosowanie glosowania jeden właściciel - jeden głos . Ostatecznie Sąd Apelacyjny w Szczecinie uznał właśnie na podstawie prawa handlowego, że nie można łączyć udziałów, gdyż pan X jest osobą fizyczna i ten sam pan X już jako prezes jednoosobowej spółki Xa jest osobą prawną a to już inny podmiot prawny i nie można liczyć razem tych udziałów procentowych i traktować go jako właściciela większościowego ( razem 42%).Wygraliśmy natomiast Zarząd Przymusowy.

surfer

Wygraliśmy natomiast Zarząd Przymusowy.

Czy sądowi wystarczyły jedynie argumenty, że "..Deweloper pan X nabył jako osoba prywatna od siebie jako prezesa społki Xa 2 mieszkania (12%), Części sklepowe i garaże oraz 6 mieszkań, jako prezes spółki Xa ma( 30 % ,) jego dwoje dzieci mają (12 %. dwa mieszkania)."
aby ustanowić zarządce przymusowego?
Czy wykazaliście, iż zarząd naruszał zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną ?

zez

Musieliśmy wykazać, iz nie żyjemy w państwie o ustroju feudalnym i ze nie jesteśmy poddanymi tego pana X. Wykazaliśmy zupełny braku zainteresowania wspólnotą z jego strony. Działanie na niekorzyść wspólnoty z jego strony,Naruszenie interesów właścicieli mniejszościowych.Nie odpowiadanie na pisma i zapytania, nie uwzględnianie naszych wniosków i uwag co do funkcjonowania wspólnoty, brak udostępniania dokumentacji,umów rozliczeń. Brak zebrań. Pierwsze zebranie odbyło się po 15 tu miesiącach .kolejne za rok tylko sprawozdawcze i to w formie" ja tu rządzę i postanawiam." Nie pozwolę dzielić się swoim majątkiem i władzą z głupkami" pozostałymi współwłaścicielami wspólnoty. Nie robi zebrań a uchwały wspólnoty podejmuje w glosowaniach indywidualnego zbierania głosów bo boi się krytyki i uwag ze strony współwłaścicieli.Zmiany opłat podawał najczęściej już nawet po zebraniu rocznym po 31 marca, z wyrównaniem za cały kwartał z terminie 7 dni.Biuro wspólnoty ustanowił w swojej firmie 62 km od budynku wspólnoty.Chcesz coś wiedzieć napisz prośbę o audiencję. może zostaniesz zapisany a jak pojedziesz to go nie zastaniesz albo nie uzyskasz tego co chcesz bo osoby upoważnione do kontaktu z tobą ( jego małżonka ) nie jest władna wyjaśnić tobie to co chcesz lub nie wie o co chodzi. Doprowadził do zniszczeń i degradacji mienia wspólnego wspólnoty. Tak więc jak Sąd potwierdził ze pan X naruszał zawsze i wszędzie zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną.