Czy Wspolnota moze zmusic jednego z wlasc.do wykupu cz.pow. wspol.,ktora tamten dziko zabudowal?

warta

Stan faktyczny: przed~ 6 laty jeden z wlascicieli na dziko zabudowal(przylaczyl do swojego mieszkania)czessc wsp. korytarza.Sprawa toczyla sie we wszystkich instancjach budowlanych lacznie z Sadem Administracyjnym.W koncu z poczatkiem2009 uznano prawomocnie ta samowole.WM powstala dopiero w polowie 2009.
Do Ksiag wiczystych wpisac tego nie moze i chyba nawet nie chce.Ale on za to nadal nie placi ani grosza!!!Reszta wlascicieli(lacznie z nim) placimy za to jak pow. wspolna korytarza.Taka sytuacje "odziedziczylismy" w spadku po upadlej sp-ni z czesci ,ktorej powstala WM.Co z tym zrobic?

surfer

jeden z wlascicieli na dziko zabudowal(przylaczyl do swojego mieszkania)czessc wsp. korytarza

Ta osoba nie ma prawa do tej części nieruchomości i można to wykazać po przez księgę wieczystą w której określone są udziały właścicieli.
Ponadto ta osoba dopuściła się samowoli budowlanej i PINB powinien nakazać rozbiórkę.

Co z tym zrobic?

Wnieść sprawę do sądu cywilnego o bezprawne zajęcie części wspólnej nieruchomości.

koziorozka

Czy nie prościej obciążać go za bezumowne korzystanie?

Zarządca

Poruszono tutaj dwie sprawy:

1) przebudowę bez pozwolenia na budowę - czyli samowolę budowlaną,

2) zajęcie rzeczy wspólnej przez współwłaściciela.

Samowola budowlana może zostac albo zalegalizowna, albo zakończyc się nakazem rozbiórki - i tym torem powinna wspólnota moim zdaniem zmierzac, tj. zaproponowac legalizację i przeniesienie prawa własności, ewentualnie prawo do korzystania z wyłączeniem pozostałych (sprzedaż lub najem)

Odnośnie obciążania za bezumowne korzystanie - to przecież jest współwłaściciel tego korytarza, można ewentualnie wystąpc do sądu o dopuszczenie do współposiadania i korzystania pozostałych, moim zdaniem legitymowani będą w takiej sprawie jednak właściciele a nie wspólnota mieszkaniowa.

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 września 2010 r., sygn. akt: VI ACa 76/10:


"Jednakże wobec faktu wynajęcia przez powoda lokalu użytkowego wraz z użytkowaną częścią pomieszczeń piwnicznych i czerpania z tego tytułu korzyści finansowych, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. […] w W. uznała, że część uzyskiwanego przez powoda dochodu z najmu powinna przypadać pozwanemu. W tym celu podjęła przedmiotową uchwałę, którą zamierzała obciążyć powoda czynszem najmu za użytkowanie piwnic. W ocenie Sądu Apelacyjnego było to działanie bezprawne, nie można bowiem w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między nią a jednym z jej członków. Umowa najmu jest bowiem umową konsensualną, która dochodzi do skutku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli najemcy i wynajmującego.

W przedmiotowej sprawie oświadczenie woli złożył tylko potencjalny wynajmujący, który jednostronnie zamierzał narzucić powodowi najem pomieszczeń, z których ten korzysta nieodpłatnie na zasadzie istniejącego podziału quoad usum. Wobec braku zgody powoda na zawarcie umowy najmu o treści wynikającej z oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej, do zawarcia umowy najmu nie doszło, zaś przedmiotowa uchwała nie może wywołać skutku prawnego w postaci przymusowego obciążenia powoda opłatami za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego"

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1011-vi-aca-7610-najem-nieruchomosci-wspolnej-za-zgoda-obu-stron.html

Artykuł na podobny temat:

"Wspólnota mieszkaniowa nie narzuci umowy najmu " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1010-wspolnota-mieszkaniowa-nie-narzuci-umowy-.html

warta

Dziekuje za rady ale niestety nie rozwiazuja one naszego problemu.PNB zakonczyl prawomocnie postepowanie(lacznie z wyrokiem SA)!-to dla surfera i Zarzadcy-pisalem o tym w stanie faktycznym.
Rada kouiorozki dobra...ale czy jestesmy w stanie taka oplate bez wyroku sadowego wyegzekwowac?No i jaka wysoka ma byc ta oplata?
Ten wlasciciel nie chce zawzec zadnej umowy" podziału quoad usum".Uchwala zmusic go nie mozemy jak slusznie zauwazyl Zarzadca.Czyli co :Pat?
Jaki pozew wniesc do sadu?O naruszenie posiadania?Czy o zawarcie umowy quoad usum?
Przeciez nie moze tak byc,ze samowola budowlana sie oplaca i musimy ja znosic.

MirekL

warta - u Nas funkcjonuje prawo dżungli.Ja w odróżnieniu od innych forumowiczów nie zachęcam Was do odcięcia "gościowi" wody, prądu i gazu, może skruszeje. Nie wiem na czym polegałaby tutaj "samowola budowlana". Może ścianki zostały postawione zgodnie ze sztuką budowlaną. Ja wezwał bym do usunięcia ścianki i udostępnienia pomieszczeń wspólnych dla pozostałych właścicieli, po okresie ultimatywnym rozebrał bym ją. Najwyżej facet by zaskarżył wspólnotę, jak nie ma racji nie zaryzykowałby. To się nazywa POKAZ SIŁY. Jeżeli jesteście pewni swoich racji - NAPRZÓD.:bigsmile:

warta

Wojew.Insp.Nadzoru Budowlanego napisal:"iz brak zgody na przedmiotowa zabudowe nie odgrywa juz roli w momencie kiedy roboty zostaly juz wykonane i zgodnie
z wyrokiem NSA z 13.01.2003 sygn.IV SA 523/01Ratio Legis art.51ust.1pkt2 prawa budowlanego polega na doprowadzeniu wykonanych robot do stanu zgodnego z prawem administracyjnym a nie cywilnym"
Czyli smowola zostala zatwierdzona i o rozbiorce nie ma co marzyc.Ale nam nie chodzi juz o stary stan.Nam chodzi o to jak go zmusic do placenia za to samowolnie zagarnieta powierzchnie z ktora my nadal placimy.

owner

[cite] warta:[/cite]Nam chodzi o to jak go zmusic do placenia za to samowolnie zagarnieta powierzchnie z ktora my nadal placimy.

A co takiego płacicie za korytarz?

MirekL

Cieszę się owner, że dołączyłeś do dyskusji. To typowy przykład tego co głosiłem, o wszechpotędze PINB.Wybudowano - nasza rola (nadzoru budowlanego) się kończy. Róbta co chceta.
warta - nie upieraj się ,że za tą powierzchnię płacicie! Jeżeli udowodnicie, że to jest wspólwłasność, to to wyegzekwujcie. Albo metodą drastyczną jak wskazałem albo metodą sądową jak wskazał surfer.:bigsmile:

warta

Masz racje , zle sie wyrazilem.Chodzi o to ze ten wlasciciel powinien ponosic wieksze oplaty poniewaz faktycznie korzysta z wiekszej powierzchni.Tym samym nasze oplaty bylyby mniejsze.

warta

Ciesze sie owner,ze sie wlaczyles.Mam nadzieje,ze nam w tej patowej sytuacji cos praktycznego i wykonalnego poradzisz.

surfer

Tu można wybrać jeden z następujących wariantów:
-zawrzeć umowę na wyłączne korzystanie części wspólnej nieruchomości (odpada właściciel nie chce ponosić kosztów*)
-zalegalizować budowę, uzyskać zaświadczenie o samodzielności sprzedać zajmowaną część właścicielowi (odpada właściciel nie chce ponosić kosztów*)
-wejść na drogę sądową
-zastosować to samo prawo (wedle którego postępował właściciel adaptując sobie część korytarza) -prawo dżungli (jak napisał MajkeL) tylko że wtedy poniesiecie koszty rozbiórki.
*

Ten wlasciciel nie chce zawzec zadnej umowy

Jaki pozew wniesc do sadu?

O naruszenie posiadania.

warta

Dziekuje surfer.OK.Takie jest i moje zdanie:skarga o naruszenie posiadania.Pytanie tylko: co nam to da? Sad nie nakaze przeciez przywrocenia stanu poprzedniego.Ale chyba nie mamy innego wyjscia.
Mamy niedlugo zebranie roczne.Moze uda sie(jak przyjdzie!!) z nim dogadac w tej sprawie .Myslalem,ze ktos juz mial w swojej WM podobna sytuacje alb zna jakis wyrok w podobnej sprawie.Rada Mirka L. jest zyciowa ale stosujac ja to my naruszylibysmy prawo.Natomiast analiza Zarzadcy jest ok.ale nie posuwa nas o milimetr dalej.I ten facet chyba wie,ze mamy z tym klopot(podobno chwalil sie,ze mu tak adwokat powiedzial) i chyba tylko zyciera rece.Wynika z tego ze samowola sie oplaca.
Zastanawiamy sie czy nie zaczac go juz obciazac fakturami za"bezumowne korzystanie" z tej powierzchni(pisala tez o tym koziorozka).Tyle tylko,ze w ten sposob praktycznie sankcjonujemy jego zachowanie.No i nie wiadomo czy to sie da wyegzekwowac.Bo on dobrowolnie tego chyba nie zaplaci.

owner

Sad nie nakaze przeciez przywrocenia stanu poprzedniego.A

A skąd to możesz wiedzieć?
Obciążanie za bezumowne korzystanie to droga donikąd - przeczytaj:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1010-wspolnota-mieszkaniowa-nie-narzuci-umowy-.html

warta

Uwazasz, ze mozliwe jest,iz sad cywilny inaczej roztrzygnie anizeli WINB oraz SA?
Watpie bardzo.No i to jest proces na lata.Ale moze masz racje.Tyle,ze nasza WM jest tak" wymeczona" procesami" naszego pieniacza",ze trudno bedzie ich przekonac.

owner

Tak uważam. Sąd administracyjny rozpatrywał poprawność postępowania organów administracji budowlanej i nadzoru budowlanego, a nie spór pomiędzy współwłascicielami. Od tego jest sąd cywilny. Nastąpiło naruszenie własności, macie prawo bronić swojego stanu posiadania przed sądem i żądać zaniechania naruszeń.

Edit:
Sorry, dopiero teraz doczytałem, że samowolne zajęcie korytarza miało miejsce 6 lat temu. Muszę więc sprostować swoją wcześniejszą wypowiedź - w Waszej sytuacji jest już za późno, żeby dochodzić swoich racji przed sądem:

Art. 342. Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Art. 343. § 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.
§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.
§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.

Art. 343^1. Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Art. 344. § 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Pozostaje obrona konieczna, czyli rozebranie ścianki sąsiada przez wspólnotę (wynajętą ekipę). Chociaż i tutaj można podnieść zarzut, że wspólnota nie podjęła kontrdziałań niezwłocznie. Ale to już problem sąsiada - niech on skarży wspólnotę i czeka na orzeczenie. Samowoli już dawno nie będzie.