Zmiana zarządu wspólnoty i administratora

ricardo

Co trzeba zrobić by zmienić zarząd wspólnoty i administratora zarządzanej nieruchomości. Zarząd wspólnoty wraz z adnimistratorem swiom zarządaniem nie dbają o dobro włascicieli, tylko swój. Mimo wielu sprzeciwów właścicieli w różnych kwestiach, wszystko bagatelizują. Sami decydują o wszystkim. A właściciele dowiadują się po czasie. Stwierdzją, że dziłają zgodnie z prawem. Ale to prawo traktują wybiórczo. Jedyna odpowiedź to jak Ci się nie podoba to idź do sądu. A jak będzie wyrok to i tak nie będą oni to respektowali, gdyż sąd może w każdej chwili zmienić wyrok to oni nie mogą nic zrobić. Gdy się wystąpi na piśnie o kserokopię dokumentów odnśnie działań tej wspólnoty, to odpowiedź jest jedna, to napisz sądu, jak sąd nakaże to może wydamy interesujące Cię dokumenty.(wspólnotę tworzą ludzie strasi - emeryci i renciści - są bezsilni)
Proszę o radę

koziorozka

Skład zarządu zmienia się zwykłą uchwałą, czyli większością udziałów
Sposoby zmiany administratora są dwa - zmienia go zarząd lub zwykłą uchwałą

EDDIE

Zdaje się, że w przypadku gdy zarząd nie dba o dobro właścicieli, można wnieść do sądu o zarząd przymusowy. To metoda skuteczna, gdyby nie było większości głosującej za zmianą obecnego zarządu.
Zarząd nie ma prawa odmówić ci prawa do wglądu do dokumentów wspólnoty i do jej działań.

owner

Zdaje się, że w przypadku gdy zarząd nie dba o dobro właścicieli, można wnieść do sądu o zarząd przymusowy.

To zbyt ogólnikowy zarzut. Ustawa to reguluje tak:

Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

EDDIE

Owner, myślałem, że na tym forum omawiamy i interpretujemy przepisy prawa i ustawy, ale po co ubierać nasze słowa w ustawy tego nie bardzo rozumiem...?

elan124

wspólnotę tworzą ludzie strasi - emeryci i renciści - są bezsilni

Jak duża jest wasza wspólnota (ile lokali) ? Kiedy macie tegoroczne zebranie ogółu właścicieli ? Może to jest dobry moment, aby na zebraniu odwołac dotychczasowy zarząd a wprowadzic swój własny, bardziej odpowiedzialny. Czy możecie liczyc na to, że poprze was grupa właścicieli lokali, posiadająca większośc udziałów ?

owner

[cite] EDDIE:[/cite]Owner, myślałem, że na tym forum omawiamy i interpretujemy przepisy prawa i ustawy, ale po co ubierać nasze słowa w ustawy tego nie bardzo rozumiem...?

Proponujesz wystąpić na drogę sądową, a tutaj już obowiązują nieco inne formy komunikacji, niż na forum internetowym.
Gdyby ricardo - idąc za Twoją radą - złożył w sądzie wniosek o ustanowienie zarządu przymusowego na podstawie ogólnikowego zarzutu, że "zarząd nie dba o dobro właścicieli", to by się przekonał, że to nie jest wystarczająca podstawa. W art. 26 nie ma tam nawet zwrotu o "naruszaniu interesów" skarżącego właściciela (jak w art. 25 uwl dotyczącego zaskarżenia uchwały).

Zarzucane czyny lub zaniechania powinny wyczerpywać przesłanki określone w ustawie.

Te przesłanki to:
1) niepowołanie zarządu mimo ustawowego wymogu
2) pomimo powołania, zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo
3) narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Wtedy i tylko wtedy każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.

EDDIE

Gdyby ricardo - idąc za Twoją radą - złożył w sądzie wniosek o ustanowienie zarządu przymusowego...

To nie była moja rada tylko wskazanie możliwości w postępowaniu.

Gdyby Ricardo chciał złożyć wniosek w sądzie, to pewnie napisałby na forum pytanie jak ten wniosek sformułować i napisać, albo poszedłby do adwokata w tej sprawie. Jeśli to pierwsze, to wtedy pewnie napisałbyś mu po kolei co i jak:bigsmile:

acaban

a ja w tym temacie jeszcze zapytam:
chcemy zmienić zarząd i czy wystarczy złożyć ustnie wniosek podczas zebrania , czy należy złozyć projekt o odwołanie zarządu wcześniej.

owner

Przede wszystkim trzeba mieć poważne argumenty oraz poparcie większości.
Co do momentu zgłoszenia wniosku:

Art. 20.2 Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Jeśli w każdej chwili można zarząd odwołać, to nie ma znaczenia, kiedy zgłosisz wniosek o odwołanie.

acaban

a czy powaznym argumentem jest np.:
1nieudostepnianie właścicielom dukumentów wspólnoty.
2mataczenia dokumentami
i jeszcze jedna sprawa:
czy te same zasady są stosowane przy odwołaniu zarządcy -administratora.

Zarządca

[cite] acaban:[/cite]a czy powaznym argumentem jest np.:
1nieudostepnianie właścicielom dukumentów wspólnoty.
2mataczenia dokumentami
i jeszcze jedna sprawa:
czy te same zasady są stosowane przy odwołaniu zarządcy -administratora.

Ocena należy do właścicieli, w końcu to oni będą głosowac. Co do administratora, to zarząd podejmuje decyzje, no chyba że właściciele zobowiążą zarząd do rozwiązania umowy.

koziorozka

trzeba mieć poważne argumenty oraz poparcie większości

W praktyce wystarczy poparcie większości

owner

Ale żeby zyskać poparcie większości, przydają się poważne argumenty.

koziorozka

Oj ownerze, żeby to była prawda we wm, to szczęśliwa bym była. Niestety, z mojego oglądu wynika, że do tego wystarcza demagogia lub public relations. Tak więc dużo energii w pr wkładam

acaban

Koziorozka a dlaczego niby nie ma byc prawdą poparcie wiekszoscią .
Demagogia we wspolnocie nie powinna miec miejsca / to nie wybory do parlamentu- tam sie tak dzieje/, a public relations jak najbardziej winno\być we wspólnocie..

koziorozka

acaban - nie zrozumiałeś 3 postów przed twoim? Krótkie są

ricardo

W tym miesiącu mam właśnie zebranie wspólnoty, w jakim terminie i na podstawie jakiego artykułu mogę złozyć projekt uchwały. Madmieniam, że dwukrotnie składałem prejekt o tej samej treści, po pierwsze raz mi odrzucono - bo tłumaczono, że nie zgadzają się z prawomocnym wyrokiem sądu ( dot. zmiana udziałów. nastepnie że wszyscy członkowie nie zdążyli się z tym projektem zapoznać, a prawda jest taka, że wszyscy wiedzą o co chodzi. Podejrzewam, że teraz tez będą prubowali zastosować jakiś wybieg. A że jestem sam, przeciwoko wspólnocie - a Gmina - przedstawiciel robi dziwne ruchy niby jest za tak deklaruje, a następnie robi wybiegi nie przychodzi na zebrania i później podpisuje się pod uchwałami. Jeden facet zbuntował wszystkich przciwko mojej osobie. Tym bardziej cała działalność zarządu i administratora jest skierowana przeciwko właścicielom na co mam konkretne dowody. Moje pytanie - czy na zebraniu wspólnoty mogę przedłożyc projekt o odwołanie zarządu, wiem że on nie przejdzie, ale moim zamiarem jest wystąpić do sądu o zarząd przymusowy.

elan124

Jeden facet zbuntował wszystkich przciwko mojej osobie

Przecież ty też jesteś JEDEN !

EDDIE

Ricardo, zawsze możesz zgłosić projekt uchwały o odwołąnie zarządu w całości, bądż poszczególnych jego członków, tylko musisz mieć raczej mocne argumenty, a jak twierdzi Koziorozka, musisz być pewny, że więszkość masz za sobą. W innym przypadku taki wniosek o odwołanie mija się z celem.

Zawsze możesz na zebraniu zgłaszać projekty uchwał i zapoznać uczestników zebrania czytając te projekty i tłumacząc o co chodzi w kilku słowach.
Projekt uchwały nie musi zgadzać się z jakimkolwiek wyrokiem sądu, on musi byc zgodny z PRAWEM!

koziorozka

ricardo, póki jesteś sam, odpuść sobie, nic nie zrobisz. We wspólnocie decyduje większość. Boje samotników są niezwykle rzadkie i tylko przy ewidentnym łamaniu prawa są zwycięskie

wspólnota 80

Po prostu nie mogę uwierzyć, nasz zarząd zrezygnował w sierpniu 2010, zobowiązał się zakończyć rok i znaleźć zarządcę, a właściciele nie chcą by rezygnował, dodam że zarząd zrezygnował bo miał dość dwóch namolnych pań, co drugi dzień sprawdzały i kserowały dokumenty, fakt zarząd popełniał błędy ale nie zaszkodził tym wspólnocie, zresztą błędy zaakceptowało większość właścicieli. Całkowicie odmienna sytuacja do waszej, nie rozumiem co trzyma wasz zarząd przy władzy prestiż czy pieniądze

timber

W pełni popieram radę Koziorożki.
Daj sobie spokój Ricardo. Szkoda Twojego zdrowia.
Co z tego że masz różne prawa (zgłosić projekt uchwały, zaproponować jakieś rozwiązanie, masz prawo kontroli itp.) - jeżeli nikt cię nie będzie słuchał, mówiąc brutalnie zarząd czy zarządca albo administrator oleją twoje projekty, starania. Co z tego, że UoWL mówi tak a jest inaczej? I co wtedy? Nie masz żadnych możliwości, jako właściciel wyegzekwować prawa. Jak będziesz chciał coś powiedzieć na zebraniu kilku głupków zakrzyczy cię. Nawet argumenty finansowe ( że np. administrator przywłaszczył sobie 10 000 zł) nie robią na głupolach żadnego wrażenia. Zostaniesz okrzyknięty pieniaczem. O sądach czy prokuraturze zapomnij, o kodeksie cywilnym czy karnym też (no chyba że to ciebie pozwą) - oni olewają wspólnoty, a jak będziesz uparty to i tak na jakimś etapie ktoryś sędzia da ci do zrozumienia zupełnie idiotycznym wyrokiem (bez możliwości dalszego ruchu) żebyś nie zawracał głowy sądom. Piszę o tym nie z wiedzy książkowej ale z autopsji. Na głupotę ludzką nie ma lekarstwa a pamiętaj że moim zdaniem, skromnie licząc połowa właścicieli we wspólnocie to głupole niestety. Te proporcje rozkładają się w podobnym podziale na wszystkie grupy społeczne czy zawodowe - wystarczy rozejrzeć się dookoła, poczytać gazety czy obejrzeć TV.
Szkoda muru i Twojej głowy aby walić bez sensu. Głupole nie lubią "wymądrzałych".
Jeżeli zdobędziesz do swoich racji większość właścicieli to wtedy zaczynaj cokolwiek robić dopiero.

wojtek

Święta racja timbera.Szkoda czasu, nerwów i pieniędzy.Najlepiej przekonywać ,,pojedyńczo" w rozmowach pozostałych właścicieli do swoich racji.I wtedy gdy będziesz miał pewność, że masz większość możesz coś działać.

ricardo

dzięki za rady, ale myślę że mam twardą głowę, a ten mur się sypie. Mam mocne dowody na zarząd, który działa na szkodę właścicieli. Teraz już jestem zdecydowany iść do sądu o zarząd przymusowy. Mam nadzieję, że inni właściciele trochę zmiękną . Po cichu mnie popierają, ale teraz im głupio pzryznać się do błędu. Ale by wszystko się poprawiło trzeba przede wszystkim zmienić administratowa. Czy jest możliwość jednocześnie zmienić i zarząd i administratora na ddrodze sądowej ? prosze o podpowiedź. Idę na całość.

timber

Nie ma takiej możliwości.
Sądu nie obchodzi kogo czy jakiego administratora wspólnota (zarząd) zatrudniła sobie do pomocy.
Że masz mocne dowody to tylko Tobie się tak wydaje, nie bierzesz pod uwagę sfałszowanych dokumentów jakie zostaną dostarczone do sądu, fałszywych zeznań świadków (podstawionych albo rzeczywistych) itd itp. W procesach cywilnych nie jest ważna prawda a nawet prawo - tu obowiązuje zasada "kto lepiej kłamie, oszukuje i fałszuje ten ma rację" i wygrywa.
No i najważniejszy element: jeżeli jest to miasto inne niż Warszawa to decydującą sprawą są układy, znajomości a zwłaszcza powiązania (rodzinne lub inne) sędziego w danej sprawie z zarządcą czy administratorem lub ich pełnomocnikiem.
Oglaszany wyrok jest najczęściej zupełnie inny niż to o czym była mowa na sali sądowej a ewentualne pisemne uzasadnienie to już zupełnie inna bajka. Możesz się zawsze też łudzić jeszcze ewentualną apelacją.
Jak mówiłem znam to wszystko z autopsji własnej i innych pokrzywdzonych w podobnych sprawach.
p.s. Nawet gdyby się tak zdarzyło (w totka też się zdarza wygrać) że sędzia przydzieli zarządcę przymusowego - nie ma żadnej gwarancji że będzie lepiej. Najczęściej jest gorzej a napewno pod względem finansowym dla właścicieli będzie to tragedia.

Zarządca

[cite] ricardo:[/cite]d Czy jest możliwość jednocześnie zmienić i zarząd i administratora na ddrodze sądowej ? prosze o podpowiedź. Idę na całość.

W momencie uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie ustanowienia zarządu przymusowego zarządca przymusowy niejako przejmuje funkcje zarządu, odnośnie administratora - to moim zdaniem powinien wypowiedziec umowę.

ricardo

a kto może pełnić funkcję zarządcę przymusowego ustalonego przez sedziego ?

Zarządca

Najczęściej osoba wskazana we wniosku, jednak gdyby właściciele byli p-ko tej kandydaturze, sąd nie będzie się upierał, ponieważ celem zarządu jest m. bezkonfliktowe rozwiązywanie problemów. Zarządcę mogą też wskazac uczestnicy postępowania.
W każdym razie sąd przesłuch wszystkich kandydatów, wybierze tego, który jego zdaniem będzie najlepszy.

ricardo

A kogo można wskazać we wniosku ? Czy to może być osoba poza właściceli wspólnoty ? A co bedzie jeżeli wszycy się nie zgodzą na wskozanaą osobę ? oczywiście oprócz mnie ? Co może wtedy zrobić sąd.

koziorozka

Co może wtedy zrobić sąd.

Tego nikt nie przewidzi. Powinien przychylić się do woli większości, ale pewności nie ma

elan124

ricardo: Idę na całość

Popieram ciebie i życzę powodzenia ! We wniosku zaproponuj jakąś solidną i z referencjami firmę zarządzającą.

EDDIE

[cite] ricardo:[/cite]A kogo można wskazać we wniosku ? Czy to może być osoba poza właściceli wspólnoty ?

Zarząd nie musi pochodzić z właścicieli WM.

UWL Art. 20

...Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

timber

Wyjaśnij EDDIE co ten twój wpis ma oznaczać? Jaki to ma związek z wątkiem i pytaniem kogo zaproponować na zarządcę przymusowego? Sędzia nawet firmę z Chin ma prawo wyznaczyć bo art. 20 nie ma tu żadnego odniesienia.

EDDIE

Co ma oznaczać?

Czytaj:


Zarząd nie musi pochodzić z właścicieli WM.

Była to odpowiedź na pytanie, które zacytowałem w poprzednim poście. Zacytować ponownie, czy sam znajdziesz?

timber

Ricardo się pytał kogo można zaproponować do sądu na zarządcę przymusowego.
Cytowanie w odpowiedzi art. 20 jest błędem, wprowadza niepotrzebny mętlik, bo w tym wypadku jest to nieprawda - zarządcą przymusowym może też być firma (a nie tylko osoba fizyczna) bo mowa jest o zarządcy przymusowym jakiego sąd może dowolnie wyznaczyć a nie o wybieraniu członków zarządu.

EDDIE

No dobra, czepiasz się, że przytoczyłem art. 20 UWL, według Ciebie to robienie mętliku...

Najważniejszą odpowiedzią moją na pytanie Ricardo było zdanie:

Zarząd nie musi pochodzić z właścicieli WM.

EOT

timber

Czepianiem się byłoby upieranie się, że w niewłaściwym miejscu dałeś przecinek. Natomiast mówimy o sprawie zasadniczej. Oczywiście w tym wątku był to mętlik, w innym pewnie byłby skarbem dla pytającego.

teraz jest EOT .

Zarządca

[cite] EDDIE:[/cite]

[cite] ricardo:[/cite]A kogo można wskazać we wniosku ? Czy to może być osoba poza właściceli wspólnoty ?

Zarząd nie musi pochodzić z właścicieli WM.

UWL Art. 20

...Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Pytanie dotyczyło osoby zarządcy przymusowego:

[cite] ricardo:[/cite]A kogo można wskazać we wniosku ? Czy to może być osoba poza właściceli wspólnoty ? A co bedzie jeżeli wszycy się nie zgodzą na wskozanaą osobę ? oczywiście oprócz mnie ? Co może wtedy zrobić sąd.

Może to być osoba spoza wspólnota, sądy najchętniej powierzają tę funkcję licencjonowanym zarządcom nieruchomości.
Sąd przesłucha wszystkich kandydatów i wybierze tego, który jego zdaniem jest najlepszy.