Zmiana sposobu użytkowania lokalu

KartesciZako

Sprawa dotyczy zmiany sposobu użytkowania lokalu. Obecnie jest to lokal gospodarczy (tak jest opisany w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), który docelowo ma zostać restauracją. Lokal jest przygotowany pod tego typu przeznaczenie nie wymaga przebudowy. Posiada odrębne wejścia znajduje się na parterze budynku gdzie są sklepy (w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie opisane jako lokale usługowo-handlowe).
- czy jako Wspólnota możemy się na to nie zgodzić,
- właściciel prosi nas o uchwałę bo jest mu potrzebna do urzędu w celu zmiany sposobu użytkowania, my zaś twierdzimy, że nie jest to w naszej kompetencji, że prawo nie zobowiązuję nas do podejmowania uchwał w takiej kwestii (w ustawie o własności lokali jest mowa o czynnościach przekraczających zwykły zarząd, o potrzebie wyrażenia zgody właścicieli lokali na przebudowę bądź rozbudowę i zmianę przeznaczenia części wspólnych i konsekwencjach takich zmian natomiast o odrębnych lokalach nie ma mowy stąd wydaję się nam, że obowiązuje zasada wolność Tomku w swoim domku).
- czy są jakieś paragrafy, którymi możemy się podeprzeć
- fakt jest też taki, że właścicielami działki są wszyscy lokatorzy na co powołuje się urząd, twierdząc że do zmiany przeznaczenia lokalu wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. (jeżeli tak to czy zgoda powinna być w postaci uchwały czy oświadczenia od każdego właściciela, z wymienieniem danych osobowych nr dokumentu tożsamości, powołaniem się na akt notarialny i podpisem?)
- jaki paragraf opisuje zmianę sposobu użytkowania lokalu w budynku mieszkalnym wileorodzinnym?

koziorozka

z tego tekstu
http://www.nieruchomosci.beck.pl/index.php?mod=m_artykuly&cid=16&id=171
wynika, że zmiana sposobu użytkowania we wspólnocie to zwykła uchwała

timber

Być może pomocnym będzie poniższe orzeczenie:
"...podstawowym zadaniem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Nie ma ona jednak żadnych uprawnień do ingerowania w prawa właścicieli. To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c. Są to bowiem przepisy bezwzględnie obowiązujące...
Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty. Rację ma w związku z tym Sąd Apelacyjny, którego zdaniem wspomniane zakazy pozostają w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c..." - SN Sygn. akt II CSK 600/08
W ocenie SN werdykt sądu II instancji okazał się prawidłowy. Oddalił skargę kasacyjną wspólnoty. Sędzia Krzysztof Pietrzykowski stwierdził, że regulamin, o który chodzi w tej sprawie, przypomina niestety praktykę spółdzielni mieszkaniowych w PRL, mającą zresztą oparcie w ówczesnych przepisach. Spółdzielnia mogła decydować prawie o wszystkim, w tym o wynajęciu lokum czy o możliwości prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Te ograniczenia były eliminowane przez wiele lat głównie wskutek orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego – mówił sędzia.
Mieszkanie wielu osób w jednym domu wywołuje pewne problemy. Wspólnota jest pomyślana tak, by zarząd nieruchomością wspólną był uregulowany bardziej szczegółowo, niż czynią to przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma ona jednak żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień właścicieli. Tę sferę – tłumaczył sędzia – normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140 k.c., a także art. 222 § 2 k.c. oraz art. 144 k.c. dotyczące stosunków między właścicielami, czyli przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego.
W materię unormowaną przez przepisy o takim charakterze regulamin wkraczać nie może. Ustawa o własności lokali jest w stosunku do k.c. ustawą szczególną (lex specialis), ale nie zawiera ona przepisów, które inaczej by tę sferę normowały – wyjaśniał sędzia.
=================
Proszę też popytać się w Wojskowej Administracji Mieszkań - oni mieli sprawę sądową wygraną, przed SN w której wspólnota podjęła uchwałę że nie mogą zrobić z lokalu restauracji chociaż nawet drzwi musieli tam wybijać. Nie mogę tego wyroku znaleźć, bodajże w Szczecinie rzecz się działa ale nie jestem pewien.

MirekL

KartesciZako - wydaje mi się, że to nie Wasza sprawa. Skoro ustawodawca wręcz zabronił ingerować WM w własnośc prywatną, to niech ten właściciel nie oczekuje teraz od Was jakichkolwiek uchwał. Możecie jedynie uchwałą zwiększyć mu wysokość zaliczki na utrzymanie części wspólnej. Prawdopodobnie urzędy traktują budynek WM jako wspólwłasność członków wspólnoty, stąd to żądanie uchwały członków.Przy czym chodzi o jednomyślność właścicieli. Jest to wręcz niemożliwe, chyba ,że "restaurator" Was spróbuje przekupić np. kartami wstępu?! Sytuacja ciekawa, powiedzcie mu że wyrazicie zgodę jak bedzie chciał przekształcić ten lokal na lokal mieszkalny. Niestety restauracja to jedynie korzyść dla właściciela, dla WM to źródło przyszlego konfliktu.

Zarządca

Pomocne orzecznictwo:


z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07 :


"Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 u.w.l., a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego. Można wprawdzie twierdzić, że podjęta uchwała jest wyrazem obaw członków wspólnoty mieszkaniowej o to, że ewentualne uruchomienie w lokalu powódki restauracji może pogorszyć warunki korzystania z ich mieszkań, a tym samym domyślnie zakłada brak zgody na planowaną przebudowę budynku. Jednakże wobec tego, że w treści uchwały nic nie mówi się o tej przebudowie, nie jest możliwa tak daleko idąca interpretacja tego oświadczenia woli, która ustalałaby jego treść wyłącznie na podstawie domniemań, bez pokrycia w zewnętrznym przejawie tej woli, wyrażonym w kwestionowanej uchwale".

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/499-iv-csk-393-07-restauracja-we-wspolnocie-mieszkaniowej-bez-uchwaly.html

timber

Bardzo dziękuję Zarządcy
- to jest właśnie ten wyrok o którym wspominałem a którego nie mogłem odnaleźć.