uprawnienia właściciela

malgic

Witam,
poruszałam już tę kwestię na forum przy innych okazjach ale sprawa ciągle jest żywa i wyjątkowo upierdliwa. Chodzi o nieszczęsną podłogówkę. Ustaliłam dzięki Wam wszystkim że przy zmianie ogrzewania na podłogowe nie muszę nikogo informować (stosowny wyrok sądu w uproszczeniu mówi że jest to moje i jeśli moje przeróbki nie uniemożliwiają innym właścicielom korzystanie z CO to mam do nich prawo). Natomiast mimo wyjaśnień na zebraniach, a nawet jak się okazuje niefortunnym oznajmieniu że popełniłam błąd nie informując innych właścicieli o tej zmianie w systemie ogrzewania (mieli usłyszeć to co chcieli i myślałam że będzie spokój) ciągle zwłaszcza jeden właściciel (ponad 40% udziałów) ciągle mnie o tę podłogówkę nęka. Zastanawiam się czy nie napisać mu że jego zachowanie właśnie jest nękaniem i żeby dał w końcu spokój bo to co w moim mieszkaniu to moja prywatna sprawa a nie jego. Jak myślicie na co mogłabym się powołać poza wspomnianym orzeczeniem sądu? Tylko musi to być coś naprawdę wprost (jeżeli jest to możliwe w naszym systemie prawnym) bo inaczej wymięknę...:cry:

Zarządca

Proszę przypomniec czy tam jest jednolity system grzewczy, a jeżeli tak, to czy macie Państwo zamontowane ciepłomierze?

malgic

Nie mamy ciepłomierzy. Ciepło rozliczane jest wg metrażu. Nie bardzo wiem co oznacza jednolity system grzewczy. Nasz blok jest wolno stojącym budynkiem. Mamy własną kotłownię. W dwóch pomieszczeniach zlikwidowałam grzejniki i zrobiłam ogrzewanie podłogowe. Żeby było śmieszniej zrobiłam to 3 lata temu. Niestety wyrażałam niezadowolenie z łamania prawa przez 1 właściciela, który do momentu wyboru zarządzał nieruchomością i ... masz babo placek. Jestem zmęczona jego próbami zdyskredytowania mnie, w sposób co najmniej śmieszny. Ja mam świadomość że nie działałam na szkodę i miałam prawo zrobić o siebie to co chciałam, bo nikomu to nie przeszkadzało. Wiem też że przy takim sposobie rozliczania ciepła, nawet gdybym zużywała więcej od innych (co jest niemożliwe) to i tak nie mogą mnie jednej naliczać inaczej opłat za co. Zastanawiam się czy gdyby wskazać im że narusza on moją nietykalność mieszkania (pismo do wspólnoty w którym pisze że w związku z pozyskaną informacją o zmianie systemu grzewczego...), mogłoby to podziałać jako straszak. Niestety ja nie jestem prawnikiem a przedmiotowy właściciel jest osobą prawną z dostępem do radców prawnych i nie chciałabym robić burzy czymś na czym sama popłynę.

Zarządca

Może Pani montowac ogrzewanie podłogowe, nie wymaga to zgody wspólnoty, jednak skoro w budynku jest jednolity system grzewczy i jak rozumiem nie ma ciepłomierzy - za ogrzewanie do wspólnoty też trzeba zapłacic.
Sam montaż podłogowego ogrzewania nie był przecież związany z ingerencją w konstrukcję budynku a jak wiadomo wspólnota zarządza nieruchomością wspólną a nie lokalami swoich członków.

malgic

Oczywiście że za ogrzewanie należy płacić. Prawo energetyczne bodajże art. 45a, wskazuje 3 dostępne prawem sposoby ogrzewania, w tym ogrzewanie wg powierzchni. Ta forma nie uzależnia wysokości opłat danego właściciela od zużycia ciepła. To jest oczywiste choć nie dla wszystkich. Chciałabym jednak uciąć temat, żeby nie pojawiał się za każdym razem. Jak Pan myśli czy mogę się powołać na nietykalność mieszkania.

Zarządca

Nietykalnośc mieszkania to raczej nie, ponieważ jak rozumiem, nikt nie narusza Pani praw w mieszkaniu.

Proszę po prostu wyjaśnic sąsiadowi, że montaż ogrzewania podłogowego nie wiązał się z ingerencją w części wspólne, m.in. w jednolity system grzewczy.
Skoro wspólnota natomiast powołana jest jedynie do sprawowania zarządu rzeczą wspólną, to w tym przypadku brak jest podstaw do wysuwania jakichkolwiek roszczeń w stosunku do Pani.

Rozumiem też, że nie demontowała PAni grzejników?

MirekL

Dziwię się takiej interpretacji przepisów.Wg Zarządcy nie jest to ingerencja w części wspólne, czyli niema znaczenia, czy ktoś ma 30 żeberek grzejnika, czy "dorzucił" jeszcze 200???
malgic - możesz sobie w swoim mieszkaniu instalować ogrzewanie podłogowe, ale nie możesz go podłączyć do istniejącej instalacji CO, ponieważ to jest "kradzież" ciepła. Ty nie posiadasz swojej instalacji, ty korzystasz z systemu OC w budynku. Domyślam się, że powodem Twojej decyzji była chęć "racjonalnego" wykorzystania energii ciepłowniczej. Powierzchnia kilkunastu żeberek jest mniejsza od powierzchni kilkunastu jeżeli nie kilkudziesięciu metrów rurek. Wszystko można policzyć.:bigsmile:

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite]Dziwię się takiej interpretacji przepisów.Wg Zarządcy nie jest to ingerencja w części wspólne, czyli niema znaczenia, czy ktoś ma 30 żeberek grzejnika, czy "dorzucił" jeszcze 200???

Moim zdaniem nie ma to znaczenia, jak rozumiem Maligik nie "podpięła" się z tym ogrzewaniem do istniejącej już instalacji.
Jak włącza grzejnik elektryczny, to również nie musi się pytać o zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

MirekL

Jeżeli nie ma to dla Ciebie większego znaczenia, to pozostańmy przy swoich zdaniach.:bigsmile:

EDDIE

[cite] MirekL:[/cite]Dziwię się takiej interpretacji przepisów.Wg Zarządcy nie jest to ingerencja w części wspólne, czyli niema znaczenia, czy ktoś ma 30 żeberek grzejnika, czy "dorzucił" jeszcze 200???
malgic - możesz sobie w swoim mieszkaniu instalować ogrzewanie podłogowe, ale nie możesz go podłączyć do istniejącej instalacji CO, ponieważ to jest "kradzież" ciepła. Ty nie posiadasz swojej instalacji, ty korzystasz z systemu OC w budynku. Domyślam się, że powodem Twojej decyzji była chęć "racjonalnego" wykorzystania energii ciepłowniczej. Powierzchnia kilkunastu żeberek jest mniejsza od powierzchni kilkunastu jeżeli nie kilkudziesięciu metrów rurek. Wszystko można policzyć.:bigsmile:

Wręcz przeciwnie. Instalując lepsze technologicznie systemy grzewcze, inaczej mówiąc bardziej wydajne i efektywne jakie są nowoczesne systemy ogrzewania podłogowego, malgic przyczyniła się/mogła się przyczynić do zaoszczędzenia energii grzewczej.
Pisanie o kradzieży ciepła jest co najmniej nie na miejscu.

MirekL, zdajesz sobie sprawę, że aby uzyskać temperaturę powietrza np. 20'C w pomieszczeniu musisz mieć temperaturę czynnika w grzejniku tradycyjnym (daje tylko przykład) 40'C, a w tym samym pomieszczeniu po zastosowaniu ogrzewania podłogowego do osiągnięcia owych 20'C wystarczy temperatura "podłogówki" tylko 30'C??

Czy to kradzież ciepła, czy wręcz przeciwnie?

Ciepło pochodzące z kaloryferów jest "tracone" w dużej części w postaci ulatniania się pod sufit. Ciepło z podłogówki jest o wiele lepiej wykorzystywane i przez to bardziej efektywne.

Tak, czy inaczej, grzejniki to WYŁĄCZNIE sprawa właściciela lokalu.

elan124

Mamy własną kotłownię

Dziwię się, że mając własną kotłownię, nie olicznikowaliście do tej pory i kotłowni (ciepłomierze na instalacji c.o. i c.w.u.) i lokali. Rozliczanie ciepła radykalnie by się zmieniło.

timber

Mając jednolity system grzewczy w budynku (kotłownia) nie wolno (jest w tej sprawie nawet wyrok SN) zmieniać sobie dowolnie ogrzewania w lokalu. Właściciel nie może nawet grzejnika sobie wymontować bez zgody zarządzającego (wspólnoty) budynkiem. Jest to oczywiste bo nietrudno sobie wyobrazić co by się działo gdyby większość pozmieniała sobie ogrzewanie w lokalach (jeden na piec 'drzewny' , inny na kozę, kolejny na grzejniki elektryczne itd). Jednolity system grzewczy został zaprojektowany i wykonany na konkretne określone warunki techniczno-użytkowe, tak jak i kotłownia w budynku. Zmiana tych parametrów (nieunikniona przy takich dowolnych "modernizacjach") zakłóca całość funkcjonowania systemu i wymaga każdorazowo przeprojektowania na nowo całej sieci grzewczej, mocy, przepływów itd.
Wydawało mi sie że na tym forum powinno być więcej głosów rozsądku a tu poza MirkiemL sami dyletanci którym się coś marzy uważając że w budynku wielolokalowym można wszystko robić nie oglądając się na zasady sztuki budowlanej mówiąc w uproszczeniu. Ech.

Zarządca

Jeżeli właściciel nie ingeruje w siec jednolitego systemu ogrzewania, to dla funkcjonowania tej sieci nie ma żadnego znaczenia, że montuje w swoim lokalu dodatkowy system ogrzewania, np. podłogowe ogrzewanie elektryczne.
To przecież jego prywatna sprawa.
Oczywiście, że montaż dodatkowych grzejników czy podłączanie dodatkowej instalacji ogrzewania podłogowego do istniejącej sieci jest niedopuszczalne, prowadzi to do zakłóceń jej funkcjonowania, zwykle niedogrzaniem innych lokali.

timber

Tu nie o dodatkowe ogrzewanie chodzi przecież:
"...W dwóch pomieszczeniach zlikwidowałam grzejniki i zrobiłam ogrzewanie podłogowe..." tak malgic napisała.

MirekL

Zarządca - nie rozumiem Twoich odpowiedzi? Ja odnoszę się do konkretnej sprawy malgic, a nie do dywagacji co wolno właścicielowi w jego mieszkaniu!!!
EDDIE - ja rozumiem, że Twoja wypowiedź to taki żart? Jeżeli nie to diametralnie się różnimy. A stwierdzenie

Tak, czy inaczej, grzejniki to WYŁĄCZNIE sprawa właściciela lokalu.

No Comments.:bigsmile:

koziorozka

Zarządca - nie rozumiem Twoich odpowiedzi? Ja odnoszę się do konkretnej sprawy malgic, a nie do dywagacji co wolno właścicielowi w jego mieszkaniu!!!

Mirek, nie nerwuj sie, oszczędzaj wykrzykniki. Ja już się przyzwyczaiłam, że Zarządca odpowiada teoretycznie, ogólniście. To się też czasem przydaje

Zarządca

[cite] koziorozka:[/cite]

Zarządca - nie rozumiem Twoich odpowiedzi? Ja odnoszę się do konkretnej sprawy malgic, a nie do dywagacji co wolno właścicielowi w jego mieszkaniu!!!

Mirek, nie nerwuj sie, oszczędzaj wykrzykniki. Ja już się przyzwyczaiłam, że Zarządca odpowiada teoretycznie, ogólniście. To się też czasem przydaje

W tym przypadku nie zostało przeze mnie doczytane to zdanie:

[cite] timber:[/cite]Tu nie o dodatkowe ogrzewanie chodzi przecież:
"...W dwóch pomieszczeniach zlikwidowałam grzejniki i zrobiłam ogrzewanie podłogowe..." tak malgic napisała.

Likwidacja grzejników to właśnie ingerencja w jednolity system ogrzewania, choc wydaje mi się, że dopuszczalna za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały (której jak rozumiem w omawianej sprawie nie było), pod warunkiem, że to ogrzewanie podłogowe nie zakłóci działania instalacji co w budynku.

[cite] malgic:[/cite] Zastanawiam się czy nie napisać mu że jego zachowanie właśnie jest nękaniem i żeby dał w końcu spokój bo to co w moim mieszkaniu to moja prywatna sprawa a nie jego. Jak myślicie na co mogłabym się powołać poza wspomnianym orzeczeniem sądu? Tylko musi to być coś naprawdę wprost (jeżeli jest to możliwe w naszym systemie prawnym) bo inaczej wymięknę...

W tej sytuacji lepiej nie pisac żeby nie zaogniac sytuacji.

To co moim zdaniem można w tej sprawie zaproponowac to ekspertyza, czy to nowe ogrzewanie nie zakłóca działania systemu ogrzewania ( należy w szczególności sprawdzic czy nie pobiera Pani większej mocy, niż projektowana).

koziorozka

dopuszczalna za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały

tiaa, bo sąsiedzi na technice się znają
Wg mnie wystarczy, że właściciel ma papiery/projekt tej podłogówki a w nim czarno na białym dane techniczne o ilości pobieranego ciepła

reston

tego szukamy?
III CZP 36/97
stanowisko SN: Po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.

MirekL

reston - nie , nie tego szukamy. Tu nie ma mowy o odłączeniu lokalu od systemu. Tu mówimy o "modernizacji" istniejącego systemu grzewczego.:bigsmile:

owner

Tak, to ta uchwała. SN w uzasadnieniu stwierdził, że "urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania", są objęte współwłasnością. Zatem bez zgody ogółu właścicieli lokali nie można odłączyć nie tylko lokalu, ale i pojedynczego grzejnika.

[cite] Sąd Najwyższy:[/cite] Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 2 cyt. ustawy).

Podstawowe zagadnienie, jakie powstaje w takim stanie prawnym, to określenie, jakie elementy nieruchomości objęte są współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, czyli tzw. współwłasnością przymusową. Ustawa o własności lokali w sposób wyraźny reguluje to zagadnienie jedynie w odniesieniu do gruntu. Z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 5 cyt. ustawy wynika, że współwłasnością przymusową objęty jest grunt niezbędny do korzystania z budynku. Co do pozostałych elementów art. 3 ust. 1 cyt. ustawy określa je jako "wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale". W budynku wielomieszkaniowym, a o taki chodzi w rozpoznawanej sprawie, tzw. współwłasnością przymusową objęte będą zatem z całą pewnością takie jego części, jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty.

Nasuwa się natomiast pytanie, czy współwłasnością tą objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania.
Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Ustalenie zatem zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy o własności lokali, które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego określających sytuację prawną współwłaścicieli.

W pierwszej kolejności należy sięgać do art. 13 ust. 1 omawianej ustawy, z którego wynika, że właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi zostać dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. W stanie faktycznym, który legł u podstaw powstania rozpatrywanego zagadnienie prawnego, odłączenie lokalu od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania i zainstalowanie innego systemu ogrzewania utrudniło innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej, przejawiające się koniecznością ponoszenia zwiększonych opłat za dostarczane ciepło lub też - ewentualnie - koniecznością poniesienia kosztów zainstalowania liczników pobieranej energii cieplnej. Oznacza to, że działania jednego ze współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostawały poza granicami przysługującego mu prawa. Możliwość ich podjęcia uzależniona była zatem od uzyskania zgody właścicieli pozostałych lokali.

MirekL

Szanowni forumowicze.
nie wiem jaki jest sens riposty ownera? Co to orzeczenie SN ma wspólnego z wątkiem? Wstrzymam sie od komentarza.:bigsmile:

EDDIE

[cite] MirekL:[/cite]Szanowni forumowicze.
nie wiem jaki jest sens riposty ownera? Co to orzeczenie SN ma wspólnego z wątkiem? Wstrzymam sie od komentarza.:bigsmile:

MirekL, w tym przypadku całkowicie się z Tobą zgadzam, natomiast w kwestii:

Tak, czy inaczej, grzejniki to WYŁĄCZNIE sprawa właściciela lokalu.

Dopóki nie podasz mi jednoznacznego przepisu zabraniającego zmienić grzejnik w mieszkaniu, dopóty moje będzie na wierzchu.
Nie zakładam oczywiście zakłócenia systemu działania ogrzewania z powodu zmiany grzejników.

Najlepszym rozwiązaniem i zakończeniem konfliktu wokół zmiany grzejników byłoby opomiarowanie ogrzewania. Bez względu na rodzaj grzejników ich ilość i wydajność grzewczą, płacisz za faktycznie zużyte ciepło w lokalu plus ogrzanie części wspólnej według udziałów.

owner

[cite] MirekL:[/cite]nie wiem jaki jest sens riposty ownera? Co to orzeczenie SN ma wspólnego z wątkiem?

Uchwała SN dowodzi, że jednolity system centralnego ogrzewania jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali - częścią nieruchomości wspólnej.
Autorka wątku napisała:

W dwóch pomieszczeniach zlikwidowałam grzejniki. (...) popełniłam błąd nie informując innych właścicieli o tej zmianie w systemie ogrzewania

Taka zmiana wymaga nie tylko poinformowania właścicieli, ale ich uprzedniej zgody (czyli przed dokonaniem zmian) w formie uchwały.
Zatem ci właściciele, którzy zgłaszają pretensje do malgic, mają rację.

Tak, czy inaczej, grzejniki to WYŁĄCZNIE sprawa właściciela lokalu.

Skoro jednolity system grzewczy w całości jest częścią nieruchomości wspólnej, to łącznie z grzejnikami.
Grzejniki to nie jest wyłącznie sprawa właściciela lokalu, bo nie jest on wyłącznym właścicielem grzejników.

MirekL

Rzeczywiście przy takiej interpretacji masz racje. Orzeczenie co prawda dotyczy sytuacji, w której właściciel odłączył się "samowolnie" od systemu i założył inny, ale w uzasadnieniu sąd "nadzwyczaj trafnie" wyjaśnił wspólwłasność systemu CO.
EDDIE -nie podam Ci również jednoznacznego przepisu o zakazie palenia ogniska na środku pokoju, ani o zakazie trzymania 500 kotów w mieszkaniu, to wynika z innych przepisów ppoż, sanitarnych itp. Dołożenie kilku grzejników w mieszkaniu spowoduje zwiększenie powierzchni emisji ciepła, w tych dodatkowych "żeberkach" będzie większa ilość nośnika ciepła (gorącej wody), której podgrzanie kosztuje.W omawianym przypadku WM nie ma podzielników, czy innych mierników poboru ciepła - rozliczają się prawdopodobnie udziałami, albo wg powierzchni mieszkań. Przy jednolitym systemie OC być może ma to sens, chociaż prawdę powiedziawszy ten system nie skłania do oszczędności. malgic poprzez zamontowanie ogrzewania podłogowego, nie zaoszczędzi na opłatach, będzie płacić tyle samo, a będzie miała cieplej i wygodniej. Być może w tym wypadku sprawdził by się przepływomierz (wodomierz), aby określić o ile więcej "ciepłej wody" zużywa do ogrzania. Jedno jest pewne, mają swoją kotłownie, łatwe do wyliczenia koszty, sprawa rozbija się o ich "w miarę sprawiedliwy podział". Jak to zrobić? Nie ma recepty, u jednych sprawdza się taki system ,u drugich inny. Zawsze będą niezadowoleni. malgic musi przyjąć do wiadomości, że nie jest nękana. Wspólnota może sprawić, że będzie zmuszona do rozbiórki "samowoli". Nie o to jednak chodzi, należy poszukać rozwiązania satysfakcjonujące obie strony. Jak nie to sąd rozstrzygnie.:bigsmile:

EDDIE

Wiesz... mówiąc o sprawiedliwym rozliczaniu ciepła w budynku, gdzie rozlicza się to według metrażu trzeba mieś świadomość, że to oszukiwanie samego siebie. Chyba nie muszę pisać dlaczego?