wspólnota - 2 lokale mieszkalne
siwecki
Użytkownik
witam.
zostało wykupione mieszanie w budynku zamieszkałym przez dwie rodziny. jedno mieszkanie jest teraz własnościowe a drugie jest gminne. gminna twierdzi że powstała wspólnota mieszkaniowa i przygotowała uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości (raczej właściciela). wybrano spółkę gminną.
jedna z uchwał przygotowana przez nowego zarządcę (administratora) mówi o tym że do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się ustawę o własności lokali. za przyjęciem uchwały opowiedziało się 100% właścicieli.
czy taka uchwała jest ważna ??
wspólnota posiada niecałe 80 m2 :D
czy 2-lokalowa wspólnota ma obowiązek przeprowadzania corocznych przeglądów budowlanych czy tylko pięcioletnie ??
a może istnieje jakaś możliwość rozwiązanie tej wspólnoty bo koszty administrowania są wysoki z uwagi na mały metraż budynku. budynek posiada jedno przyłącze wody oraz wspólny korytarz z którego wchodzi się do obydwu mieszkań.
za wszelkie wskazówki będę wdzięczny.
zostało wykupione mieszanie w budynku zamieszkałym przez dwie rodziny. jedno mieszkanie jest teraz własnościowe a drugie jest gminne. gminna twierdzi że powstała wspólnota mieszkaniowa i przygotowała uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości (raczej właściciela). wybrano spółkę gminną.
jedna z uchwał przygotowana przez nowego zarządcę (administratora) mówi o tym że do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się ustawę o własności lokali. za przyjęciem uchwały opowiedziało się 100% właścicieli.
czy taka uchwała jest ważna ??
wspólnota posiada niecałe 80 m2 :D
czy 2-lokalowa wspólnota ma obowiązek przeprowadzania corocznych przeglądów budowlanych czy tylko pięcioletnie ??
a może istnieje jakaś możliwość rozwiązanie tej wspólnoty bo koszty administrowania są wysoki z uwagi na mały metraż budynku. budynek posiada jedno przyłącze wody oraz wspólny korytarz z którego wchodzi się do obydwu mieszkań.
za wszelkie wskazówki będę wdzięczny.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie ma wtedy zarządu.
Poczytaj sobie UWL - http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali.html
czy 2-lokalowa wspólnota ma obowiązek przeprowadzania corocznych przeglądów budowlanych czy tylko pięcioletnie ??
Moim zdaniem nie - z uwagi na niedochowanie formy aktu notarialnego.
Kwestie te reguluje art. 18 ust. 1 uwl, który stanowi, że
"Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej."
O ile można przyjąć, że taka uchwała, na przyjęcie której wyrazili zgodę wszyscy właściciele lokali jest umową właścicieli, to jednak niedochowanie formy aktu notarialnego ją dyskwalifikuje w tym znaczeniu, że skutek polegający na zmianie sposobu zarządu nie zostanie osiągnięty.
W szczególności proszę mieć na uwadze, że sposób zarządu należy ujawnić w księdze wieczystej macierzystej, sąd wieczystoksięgowy jednak wpisu nie dokona właśnie z uwagi na niedochowanie wymaganej formy.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r, sygn. akt: I ACa 589/06:
"Jednak również w takim przypadku mogą zachodzić szczególne sytuacje podyktowane potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich i porządku prawnego, które nakazują uwzględniać sprzeczność uchwały z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, pomimo jej niezaskarżenia w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Uchwała z dnia 12 lipca 2002 r. w sprawie wyboru zarządu oraz uchwalenia regulaminu nie została zaskarżona na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
Uchwałą tą zmieniono sposób zarządu jednak bez dochowania wymogów formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. według którego uchwała powinna być zaprotokołowana przez notariusza. W myśl art. 73 § 2 niedochowanie tej szczególnej formy czyniło uchwałę nieważną.
Dla oceny, czy w sprawie zachodziła sytuacja, w której pomimo niezaskarżenia wadliwej uchwały nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych istotne znaczenie miało to, że sposób zarządu nieruchomością wspólnoty wpisany jest do księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1974 r. tylko uchwała o zmianie sposobu zarządu zaprotokołowana przez notariusza może stanowić podstawę do wpisu zmiany zarządu do księgi wieczystej.
Wzgląd na znaczenie dla porządku prawnego wpisów do ksiąg wieczystych, które z założenia winny być zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, ich znaczenie dla ochrony interesów osób trzecich (np. ewentualnych nabywców lokali mieszkalnych), nakazywał uwzględnić w ocenie Sądu fakt, że zmiana sposobu zarządu wspólnoty jako dokonana z naruszeniem przepisów o formie, była nieważna."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/564-i-aca-58906-zmiana-sposobu-zarzadu--brak-formy-aktu-notarialnego.html
Odpowiadając na kolejne pytania - nie ma możliwości rozwiązania wspólnoty mieszkaniowej, powstała z mocy prawa i funkcjonuje tak długo, jak długo trwa odrębna własność lokali.
Nie musicie Państwo jednak zatrudniać administratora, lecz samodzielnie wykonywać wszystkie czynności.
Odnośnie przeglądów, to należy je przeprowadzać niezależnie od tego czy mamy do czynienia z dużą czy z małą wspólnotą.