windykacja należnosci na fundusz remontowy
szaro-bura
Użytkownik
Sytuacja wygląda następująco>
przez 6 lat żyliśmy jako wspólnota mieszkaniowa w zupełnej nieświadomości co do narastającego zadłużenia wobec wspólnoty (gmina 5 lat nie płaciła na fundusz remontowy za lokale będące jej własnością.
W umowie o zarzadzanie jest wyraźnie napisane, że widykacja należności od dłuzników należy do zwykłego zarządu.
Jak rozumioemi zarządca powinien bez specjalnej uchwałey ze strony wspólnoty podjąć czynności windykacyjne,
Nie podjął żadnych, nawet nie wystosował do gminy wezwania do zapłaty.
Gmiena jest winna 18000 złotych. Dług częściowo uległ już przedawnieniu.
Dwa pytania>
Czy możemy wystąpić w tej sytuacji do sądu przeciw zarządcy o rażące zaniedbanie swoich obowiązkówco co spowodowało znaczący uszczerbek w funduszu remontowym wspólnoty 8500. - spowodowało straty części należności (długi gminy).
Niestety przez te pięć lat udzielalismy Zarządcy absolutorium. czy to wyklucza taki pozew?
Bardzo proszę o odpowiedź.
zebranie wspólnoty mamy za kilka dni.
przez 6 lat żyliśmy jako wspólnota mieszkaniowa w zupełnej nieświadomości co do narastającego zadłużenia wobec wspólnoty (gmina 5 lat nie płaciła na fundusz remontowy za lokale będące jej własnością.
W umowie o zarzadzanie jest wyraźnie napisane, że widykacja należności od dłuzników należy do zwykłego zarządu.
Jak rozumioemi zarządca powinien bez specjalnej uchwałey ze strony wspólnoty podjąć czynności windykacyjne,
Nie podjął żadnych, nawet nie wystosował do gminy wezwania do zapłaty.
Gmiena jest winna 18000 złotych. Dług częściowo uległ już przedawnieniu.
Dwa pytania>
Czy możemy wystąpić w tej sytuacji do sądu przeciw zarządcy o rażące zaniedbanie swoich obowiązkówco co spowodowało znaczący uszczerbek w funduszu remontowym wspólnoty 8500. - spowodowało straty części należności (długi gminy).
Niestety przez te pięć lat udzielalismy Zarządcy absolutorium. czy to wyklucza taki pozew?
Bardzo proszę o odpowiedź.
zebranie wspólnoty mamy za kilka dni.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zarządca twierdzi, że mógł nas powiadomić o narastającym długu gdybyśmy taki wnisek postawili na zebraniu wspólnoty i został by on przyjęty większością głosów.
Ujawnienie dłuznika według niego wymagało również osobnego głosowania.
mówi, że bez naszego wniosku nie tylko nie miał obowiązku, ale nawet prawa tego robić.
Wygląda na to, że zarządca nie wykonywał swoich obowiązków, czym naraził wspólnotę mieszkaniową na szkodę, jednak z pewnym zastrzeżeniem: czy Państwa roszczenie opiera się na solidnych podstawach prawnych? Mam na myśli to, że zarządca w toku procesu może, np. udowodnic, że nawet gdyby windykację prowadził, to i tak wspólnota nie odzyskałaby środków, ponieważ brak było uchwały, z której wynikał obowiązek dokonywania wpłat na fundusz remontowy, albo że zgodnie z uchwałą gmina została z tego zwolniona (niestety, takie absurdy można spotkac).
W pierwszej kolejności należy sprawdzic dokumentację, na podstawie której opieracie swoje roszczenia.
Zastosowanie do tej sytuacji ma art. 471 k.c., który stanowi reguluje odpowiedzialnośc wynikającą z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, zwana odpowiedzialnością kontraktową:
" Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi."
Odnośnie natomiast kwestii wytoczenia powództwa przez zarządcę, to moim zdaniem wymagałoby to już pełnomocnictwa procesowego.
Udzielenie absolutorium nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.
Czy zarządca był ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej?
To absurdalne argumenty, zarządca miał nie tylko prawo, ale przede wszystkim obowiązek zdac Państwu relację z tego jaki jest stan rozrachunków i jak przebiega windykacja, do której w umowie się zobowiązał.
Jeżeli powołuje się na ochronę danych osobowych, to jest to nieuprawnione, właściciele mają prawo zna dane osobowe dłużników, w końcu ponoszą za nich odpowiedzialnośc majątkową.
Z wyjaśnienia Generalnego Inspektora Danych Osobowych:
"Wobec powyższego należy stwierdzić, że dopuszczalność udostępnienia członkom wspólnoty mieszkaniowej danych dotyczących zaległości we wnoszeniu opłat przez innych jej członków wynika z przepisów prawa, a tym samym znajduje oparcie w przesłance określonej w art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie danych osobowych."
Treśc pisma na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/dane-osobowe/437-czy-czlonkowie-wspolnoty-uprawnieni-sa-do-uzyskania-informacji-o-zaleglosciach-innych-czlonkow.html
Natomiast równolegle zgłosiłbym gminę do BIG-u, bo fakt że dług się przeterminował nie oznacza, że go nie ma.
Czy gmina musi być wezwane na piśmie czy wystarczy, że powie się o tym na zebraniu wspólnoty przedstawicielowi gminy i zostanie to zapisane do protokołu.?
Chodzi o czas.
Gmina tak łatwo nie zapłaci.
Gmina żadnej wspólnocie nie płaciła bez wyroku sądowego a rozprawy przeciąga w nieskończoność, odwołuje się od wyroków, wnosi o kasację itd.
sześć lat temu przedstawiciel gminy wniósł wnisek o bezterminowe zawieszenie wpłat na fundusz remontowy, ale reszta członków wspólnoty się na to nie zgodziła i wniosek upadł a gmina i tak zaprzestała od tego czsu wpłacenia płacenia
Do sądu w naszym imieniu może wystąpić wyłacznie zarządca.
Nie ma wyjścia - tzreba ZBM przycisnąć, zarządać złożenia natychmiast pozwu a w wypadku zaniechania tego zagrozić, że się ich poda do sądu o niewywiązywanie się z umowy o zarządzanie (występowanie do sądu i reprezentowanie wspólnoty przed sądem należy do ich obowiązków - mamy to w umowie)
Do sądu występuje wspólnota, a konkretnie zarząd w jej imieniu, zarządcę/administratora pomincie i szybko go zmieńcie, bo z umowy się nie wywiązuje
Wezwanie do zapłaty nie jest dowodem istnienia długu, tylko dowodem na przedsądowe dochodzenie roszczenia przez wspólnotę. Zatem brak wezwania do zapłaty nie ma wpływu na wydanie nakazu zapłaty lub wyrok sądu i następnie na egzekucję należności. Taki brak może tylko utrudnić odzyskanie kosztów sądowych - sąd może uznać, że gdyby wezwanie zostało wystosowane, być może dłużnik spłaciłby dług bez wstępowania na drogę sądową.
Wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia.
Kodeks cywilny:
Jestem coraz mądrzejsza dzięki takim ludziom jak Ty.
To nie jedyne forum na jakim szukam informacji.
Myslimy zrobić tak - równolegle wystąpić do sądu ze sprawą o spłatę zadłużenia i wysłać lub zanieść osobiście (chyba to drugie jest lepsze) wezwanie do zapłaty.
Gdyby gmina spłaciła zadłużenie poprostu wycofa się pozew. czy to dobry pomysł?
Aha! Sytuacja uległa zmianie.
Z raczej wiarygodnych żródeł wiem, że Zarząd Budynków Miejskich właśnie ogłosił upadłość.
Zawiadomień o zebraniu wspólnoty które miało się odbyć dnia 7 marca do tej pory nikt nie dostał.
W związku z tym uważamy, że ono byłoby zwołane z naruszeniem prawa (nie zachowanie 7 dniowego terminu doręczenia wezwań przed zebraniem tylko jedna osoba z właścicieli lokali niewyodrębninych została zawiadomiona o zebraniu ustnie))i każda uchwała podjęta na zebraniu w gruncie rzeczy byłaby nieprawomocna zarządamy (na piśmie) zwołania nowego zebrania zwołanego zgodnie z obowiązującym prawem.
Czy to dobry pomysł, czy iść jednak na to zebranie?
Z
Kolejność powinna być następująca:
1) wezwanie do zapłaty z terminem 7 dni (dostarczenie osobiste za potwierdzeniem odbioru - z datą! - to dobry pomysł, bo skraca czas oczekiwania)
2) po bezskutecznym upływie terminu - złożenie pozwu w EPU (elektroniczne postępowanie upominawcze: https://www.e-sad.gov.pl/ ), w pozwie wśród dowodów przywołujesz wezwanie do zapłaty na okoliczność, że wspólnota starała się odzyskać należności na drodze przedsądowej.
Nie jest prawdą że z powodu niedochowania ustawowego terminu 7 dni zawiadomienia o zebraniu, "każda uchwała podjęta na zebraniu w gruncie rzeczy byłaby nieprawomocna". Żeby uchylić uchwałę z tego powodu, skarżący właściciel musiałby przed sądem udowodnić, że to uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały: Nieobecni nie mają racji. A jeśli nawet ją mają, to swoją nieobecnością pozbawiają się możliwości wykazania tego i wpływu na decyzje.
Jak najbardziej, należy iść na zebranie.
Duża czy mała wspólnota? Chyba duża bo podejmujecie uchwały?
Jak wynika z Twoich wpisów powierzyliście zarząd na mocy art. 18 UoWL - ZBM tak?
Chcecie (kto? - grupa właścicieli?) pozwać innego właściciela (którym jest gmina) za zaleganie z opłatami na FR.
Czy też chcecie pozwać (kto? - grupa właścicieli?) ZBM że nienależycie wykonuje obowiązki bo nie windykował od gminy FR?
W imieniu wspólnoty (właścicieli) powinien to zrobić jej organ (którego nie macie bo nic nie piszesz o zarządzie) lub zarządca powierzony.
Aby zarządca (z art 18) czyli ZBM mógł wystąpić w imieniu wspólnoty z pozwem musi mieć umocowanie albo w umowie o powierzeniu zarządu albo uchwałę właścicieli wyrażająca zgodę na złożenie pozwu oraz udzielającą pełnomocnictwa do dokonania konkretnych czynności z tym związanych (jest w tej sprawie wyrok SN).
W sytuacji gdyby to ZBM miał być pozwany to kto będzie reprezentował wspólnotę?
Sam ZBM przeciwko sobie ma występować???
W sytuacji, gdy jak piszesz ZBM bankrutuje sprawa zaczyna się dalej komplikować, zwłaszcza w kwestii właściwej reprezentacji wspólnoty przed sądem.
Proszę też pamiętać, że składając pozew o zapłatę (wydanie nakazu zapłaty) wiąże się to z podaniem dokładnej i udokumentowanej kwoty zadłużenia i jej podstawy (pisze o tym Zarządca).
Łatwo jest udzielać szybkich rad - tak do sądu - nie zastanowiwszy sie nawet o co chodzi.
Pozew chcecie przecież złożyć (jak wynika z wpisu) w związku z narażeniem wspólnoty na szkodę (brak windykacji). Jeżeli tym "rzekomym" sprawcą szkody jest gmina jako jeden z właścicieli we wspólnocie to..... czarno to wszystko widzę.
> Duża czy mała wspólnota? Chyba duża bo podejmujecie uchwały?
> Jak wynika z Twoich wpisów powierzyliście zarząd na mocy art. 18 UoWL - ZBM tak?
(nie wiem, sprawdzę, ale chyba tak, na kserówce umowy nie ma pierwszej strony i nie wiem na pewno)
> Chcecie (kto? - grupa właścicieli?) pozwać innego właściciela (którym jest gmina) za zaleganie z opłatami na FR.
> Czy też chcecie pozwać (kto? - grupa właścicieli?) ZBM że nienależycie wykonuje obowiązki bo nie windykował od gminy FR?
Jedno i drugie
gminę za długi wobec wspólnoty,
ZBM za narażenie nas na straty (przedawnienie części długu gminy wobec wspólnoty)
> >W imieniu wspólnoty (właścicieli) powinien to zrobić jej organ (którego nie macie bo nic nie piszesz o zarządzie) lub zarządca powierzony.
Zarząd jest, który ....do tej pory nie wiedział, że jest zarządem.
Są to najmniej rozgarnięci ludzie w naszej wspólnocie (trzech) wybranych do zarządu na zebraniu na którym ich nie było i nie było nikogo poza przedstawicielem gminy (za późno, po fakcie dostaliśmy zawiadomienia i w związku z tym poza przedstawicielem gminy nie było nikogo).
Brzmi zupełnie nieprawdopodobnie, ale jednak tak własnie było.
Dowiedzieliśmy się, że mamy zarząd dopiero jak znajoma pracująca w ZBM (jako pracownik biurowy - pomoc księgowej "w konspiracji", po godzinach zrobiła ksero części dokumentów związanych ze wspólnotą). Z zarządem nie będzie problemów, to są wprawdzie nierozgarnięci ludzie, ale głowę dam, że podpiszą wszystko co im się podsunie (mają do mnie sporo sympatii a co najważniejsze -zaufanie.
Z tych skserowanych dokumentów dowiedzieliśmy się też o istnieniu zadłużenia gminy wobec wspólnoty. Ale to jest pewne, potwierdziła to kierowniczka ZBM prZyparta przeze mnie do muru (prosząc bym zachowała w tajemnicy, że wiem to od niej bo jej nie wolno takich rzeczy ujawniać)
>> Aby zarządca (z art 18) czyli ZBM mógł wystąpić w imieniu wspólnoty z pozwem musi mieć umocowanie albo w umowie o powierzeniu zarządu albo uchwałę właścicieli wyrażająca zgodę na
>> złożenie pozwu oraz udzielającą pełnomocnictwa do dokonania konkretnych czynności z tym związanych (jest w tej sprawie wyrok SN).
W umowie jest wyłacznie mowa o windykacji długu wobec wspólnoty w ramach "zwykłego zarządu" - to raczej nie obejmyje występowania do sądu, prawda?
A ZBM możemy w każdej chwili do wystąpienia do sądu w imieniu wspólnoty upoważnić.
>>W sytuacji gdyby to ZBM miał być pozwany to kto będzie reprezentował wspólnotę?
Zarząd (tylko nie wiem czy ma takie prawo). Albo nowy zarządca (bo napewno wypowiemy umowę ZBM)
>> Sam ZBM przeciwko sobie ma występować???
Nie, ZBM a gmina to inne podmioty, chociaż ZBM jest spółką gminną.
Zresztą nie wiem czy nadal nią jest - zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który nakazał zmianę tej absurdalnej sytuacji (Wyrok gdzieś wyszperam tutaj przytoczę).
> W sytuacji, gdy jak piszesz ZBM bankrutuje sprawa zaczyna się dalej komplikować, zwłaszcza w kwestii właściwej reprezentacji wspólnoty przed sądem.
> Proszę też pamiętać, że składając pozew o zapłatę (wydanie nakazu zapłaty) wiąże się to z podaniem dokładnej i udokumentowanej kwoty zadłużenia i jej podstawy (pisze o tym Zarządca).
A Zarząd wspólnoty nie może wystąpić do sądu w imieniu wspólnoty (bez udziału w tym zarządcy?)
Będzie chyba problem z wydobyciem odpowiednich dokumentów z ZBM, ale myślę, że z tym sobie poradzimy
Łatwo jest udzielać szybkich rad - tak do sądu - nie zastanowiwszy sie nawet o co chodzi.
Pozew chcecie przecież złożyć (jak wynika z wpisu) w związku z narażeniem wspólnoty na szkodę (brak windykacji).
Jeżeli tym "rzekomym" sprawcą szkody jest gmina jako jeden z właścicieli we wspólnocie to..... czarno to wszystko widzę.
Ja też....
Z punktu widzenia prawa taki administator "za nic nie odpowiada" ponieważ nie ma zdolności decyzyjnych, te pozostają w gestii zarządu. Nawet zapis w umowie z ZBM o administrowaniu o "zwykłym zarządzie" jako niezgodny z ustawą (art. 353 kc) jest nieważny - czynności zwykłego zarządu z mocy UoWL (art. 21) ma wykonywać zarząd wspólnoty i to nawet samodzielnie).
W tej sytuacji widzę to już bardzo czarno. Tylko doskonały prawnik, oblatany w sprawach wspólnotowych, obyty w bojach z gminą, mający wejścia u sędziego może budzić jakąś nadzieję.
p.s. gdyby za jakiś czas okazało się, że pomyliłem się w moich prognozach to...będę się bardzo cieszył.
Jak piszesz posta, nad oknem masz "guziki", czwarty i piąty od prawej dotyczą cytatów:
To tylko powoduje, że łatwiej się czyta tekst.
PS Powodzenia w Sądzie :bigsmile:
przedawnione zaległości będą nie do odzyskania, za to odpowiedzialny jest zarząd wm a nie administrator (tak jak pisze timber)
Biegiem wysyłajcie wezwanie do zapłaty zaległości + odsetki za 3 lata
Na sąd szkoda czasu, tylko stracicie czas i kasę
Zmiana zarządu wm i administratora (w tej kolejności) to dalsze kroki, mniej pilne
Nie można zrobić tak jak proponujesz, bo potem nikomu nie udowodnisz szkody.
Najpierw musisz przegrać sprawę z gminą o zapłatę zaległości starszej niż 3 lata, a dopiero potem w sądzie występując przeciw administratorowi z łatwością udowodnisz swoją szkodę.
Mowa była o dwóch ewentualnych sprawach sądowych: o zapłatę zaległych należności przez gminę i o odszkodowanie od zarządu lub administratora.
Drugą sprawę można sobie darować (tu się zgodzę), ale nie pierwszą.
To dla mnie od początku było oczywiste. tak właśnie trzeba zrobić i tak zrobimy (oczywiście jeżeli gmina nie spłaci należności).
Stanowczo podpisana jest umowa o ZARZĄDZANIE a nie o ADMINISTROWANIE.
Przez prawie dwadzieścia lat byliśmy bez zarządu, aż został powołany na zebraniu wspólnoty na którym był tylko przedstawiciel gminy (i nikt o tym nie wiedział).
Idąc Twoim krokiem rozumowania trzeba by stwierdzić, że od momentu powołania zarządu automatycznie (i bez naszej wiedzy) zmieniła się umowa z ZBM z umowy o zarządzanie na umowę o administrowanie.
A poza tym jak zarząd miał wystąpić do sądu przeciwko gminie jeżeli nic nie wiedział o zadłużeniu (ZBM takiej informacji nie chciał udzielić powołując się na ochronę danych osobowych, co wydaje mi się kompletną bzdurą).
Nie wiem jak mam to zrobić by z zofką się skontaktować, jestem tu nowa i nie wiem jeszcze za dobrze jak działa to forum.
weszłam na profil zofki ale nie ma tam jej e-maila. Możesz mi pomóc?
Wtedy wyślesz wiadomosc, którą przeczyta tylko zofka (aha i jeszcze admini), ale reszta już nie.