zarządzanie osiedlem domków jednorodzinnych

jacek_biel

Posiadam działkę na osiedlu domków jednorodzinnych pod warszawą, które powstało w wyniku przekształcenia gruntów ornych w mieszkaniówkę, następnie scalono kilka pól i geodezyjnie wyznaczono działki oraz drogę, w wyniku inwestycji wspólnej właściciele działek zainwestowali w infrastrukturę - została zbudowana droga, woda oraz kanalizacja i ogrodzenie. Zostało to zrobione poprzez spółdzielnię która była reprezentantem właścicieli w celu dokonania tych inwestycji. Obecnie jesteśmy na etapie kończenia inwestycji wspólnej i niektórzy z właścicieli zaczynają budować swoje domy. Stanęliśmy również przed decyzją o rozwiązaniu spółdzielni (formuła juz się wyczerpała) i podpisaniu umowy o przystąpieniu do wspólnoty oraz wybrania firmy zrządzającej osiedlem.

Proszę o poradę jaka byłaby najlepsza formuła takiej wspólnoty przy założeniu że nie wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej (drogi oraz pozostałej infrastruktury) chcieliby budować domy lub do takiej wspólnoty w ogóle przystąpić. Jakiego wybrać zarządcę i jakie byłyby to koszty miesięczne (konserwacja infrastruktury, rozliczanie mediów, monitoring osiedla, itp)

eedo

Moim zdaniem to nie będzie wspólnota mieszkaniowa, tylko zarządzanie lub administrowanie rzeczą wspólną. Wspólnota mieszkaniowa to "ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości" art 6 uwl. Tu raczej powinno powstać stowarzyszenie współwłaścicieli, którzy wybiorą administratora.

Do zarządu nieruchomością wspólną bardziej odpowiednie będą przepisy KC:
Art. 199 Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200 Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Art. 201 Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202 Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 203 Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

adab

Czy wszyscy współwłaściciele domków jednorodzinnych są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej (drogi oraz pozostałej infrastruktury)?

Zarządca

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej definiuje art. 6 ustawy o własności lokali stanowiąc, że:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Nie tworzycie więc Państwo wspólnoty mieszkaniowej, lecz jesteście współwłaścicielami gruntu, dlatego też do spraw zarządu zastosowanie mają cyt. przez Eedo przepisy kodeksu cywilnego.

Niestety, ale zarządzanie przedmiotem współwłasności jest trudne, gdy brak jednomyślności. Wybór zarządcy to czynnośc przekraczająca zarząd zwykły i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W razie jej braku pozostaje droga sądowa.

Współwłaściciele powinni się spotkac i wyrazic zgodę na zmianę sposobu zarządzanie rzeczą wspólną - modyfikującą sposób ustawowy, tak aby decyzje podejmowała większośc (może to np. dotyczyc wszystkich kwestii, albo niektórych - np. dotyczących zarządu). Ale na to muszą zgodzic się wszyscy.

jacek_biel

Dziękuję za odpowiedź

Tak wszyscy właściciele domków jednorodzinnych / działek są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej

A czy jeśli nie wszyscy się zgodzą i nie będziemy chcieli wchodzić na drogę sądową (pewnie długo to trwa i mogą być problemy z egzekucją) to czy można zebrać tych współwłaścicieli, którzy chcą i razem z nimi zawrzeć porozumienie i co taki organ będzie mógł zdziałać

wilkos

W tej kategorii odpowiadamy na pytania.
Oferty na zarządzanie umieszczamy w kategorii OFERTY PRACY ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ
ADMIN

Zarządca

Choc w kodeksie cywilnym brak jednoznacznej odpowiedzi na pytanie jakie czynności należy zakwalifikowac jako czynności zwykłego zarządu, a które ten zarząd już przekraczają, to w piśmiennictwie stanowisko, że na wybór zarządcy i określenie jego wynagrodzenia winni zgodzic się wszyscy współwłaściciele, jest jednolite.
Niestety, ale wobec braku jednomyślności takie porozumienie nie wywoła zamierzonych skutków prawnych.

owner

[cite] eedo:[/cite]Moim zdaniem to nie będzie wspólnota mieszkaniowa

Oczywiście, to jest odrębna własność nieruchomości (domków wraz z gruntem) oraz współwłasność w częściach ułamkowych odrębnej nieruchomości - gruntu i jego części składowych (infrastruktury).

[cite] eedo:[/cite]Tu raczej powinno powstać stowarzyszenie współwłaścicieli, którzy wybiorą administratora.

To nie jest dobry pomysł.
Stowarzyszenie to dobrowolna organizacja społeczna, zaś współwłasność dotyczy wszystkich bez wyjątku. Poza tym stowarzyszenie nie będzie miało żadnych praw do tego gruntu - on jest współwłasnością osób fizycznych. Jeśli nawet współwłaściciele zechcą zlecić stowarzyszeniu zarządzanie wspólną rzeczą, to taka decyzja wymaga zgody wszystkich. To już lepiej taką zgodę uzyskać dla pomysłu Zarządcy i przyjąć umowę o ustanowieniu większościowego systemu decydowania o sprawach przekraczających zarząd zwykły (jak w dużej wspólnocie).