Zarząd w małej wspólnocie

boriks

Czy w małej wspólnocie mieszkaniowej wybiera się Zarząd spośród właścicieli lokali? W małej wspólnocie mieszkaniowej obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego, w którym wskazane jest że do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli ( art. 201) a do czynności przekraczających zwykły zarząd zgoda wszystkich współwłaścicieli. Czy w takim przypadku Zarząd wspólnoty jest potrzebny? Rozumiem że w przypadku 7 lokali, zarząd musiałby być 4 osobowy aby tworzyć większość i wykonywać czynności zwykłego zarządu.

owner

Wspólnoty małe (liczące do 7 lokali) w sprawach zarządzania nieruchomością wspólną rządzą się przepisami kodeksu cywilnego. Przepisy te nie przewidują powoływania zarządu, zarządzaniem zajmują się wszyscy współwłaściciele bezpośrednio.

boriks

W takim razie kto reprezentuje wspólnotę mieszkaniową "na zewnątrz" tzn. kto np. podpisuje się pod umowami z dostawcami mediów? Wszyscy właściciele?

boriks

Czy podejmuje się uchwały pod głosowanie? np. plan roczny, fundusz remontowy bo w kodeksie cywilnym nic na ten temat nie ma. Pytanie może wydają się banalne ale chciałbym skorzystać z doświadczenia innych osób. Uważam za nie wykonalne przegłosować jakąś uchwałę bo 100% zgodności głosów jest nie do osiągnięcia, nawet przy trzech współwłaścicielach :)

garaż

Witam,
Ja mieszkam w takiej małej wspólnocie jest nas 5 rodzin. Masz rację żeby co cokolwiek zrobić niestety trzeba mieć 100% głosów. Chciałem coś zrobić ale niestety tak jak u mnie jest "klika" i leżysz :( Tylko sąd ci zostaje.
Co do plan roczny, fundusz remontowy tak samo wszyscy muszą się zgadzać.

siwecki

z przepisów KC nie wynika aby małe wspólnoty mieszkaniowe miały obowiązek zwoływania zebrania sprawozdawczego do końca marca.
art 208 KC mówi że "każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu".

odnośnie małych wspólnot. czy konieczne jest wykonywanie dla wspólnoty dwulokalowej rocznych przeglądów budowlanych ? czy można taką wspólnotę (zgodnie z definicją ujęto w prawie budowlanym) potraktować jak budynek mieszkalny jednorodzinny ?

owner

Ciekawe pytanie.
Uważam, że można, ponieważ ustawa Prawo budowlane zawiera własną definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego (inną, niż PKOB):
Ustawa Prawo budowlane:

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o: (...)
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku;

Art. 62.2. Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1.

Zgodnie zaś z PKOB, czyli Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych:

Budynki mieszkalne jednorodzinne
Klasa obejmuje:
- Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.
- Domy bliźniacze lub szeregowe, w których kaŜde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Klasa nie obejmuje:
- Budynków gospodarstw rolnych (1271)
- Budynków o dwóch mieszkaniach (1121)
- Budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122)

PKOB: http://www.stat.gov.pl/klasyfikacje/pkob/pkob.htm

siwecki

klarowność polskich przepisów jest powalająca, co ustawa itp. to inna definicja danego pojęcia a ty obywatelu musisz się sam połapać we wszystkich tych paradoksach.

boriks

Wrócę jednak do pytania, kto reprezentuje wspólnotę na zewnątrz w czynnościach zwykłego zarządu? Nie wyobrażam sobie aby w wspólnocie 7 lokalowej połowa współwłaścicieli poszła np. do banku założyć rachunek bankowy itp. Rozumiem że można upoważnić jedną osobą na podstawie pełnomocnictwa ale wtedy kto daje takie pełnomocnictwo? Wszyscy współwłaściciele? Proszę o opinię bardziej doświadczonych w sprawie małej wspólnoty.

owner

Tak, można udzielić pełnomocnictwa.
Założenie rachunku bankowego nie przekracza zwykłego zarządu, więc wystarczy zgoda (podpisy) większości właścicieli (liczona udziałami). W sprawach przekraczających zarząd zwykły wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.

siwecki

a jak interpretujecie ten przepis Kodeksu cywilnego "każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu".
co oznacza ten "odpowiedni termin" ?? czy traktować to jako analogię do dużych wspólnot i brać pod uwagę pierwszy kwartał roku ?

wilkowyje40

[cite] boriks:[/cite]Wrócę jednak do pytania, kto reprezentuje wspólnotę na zewnątrz w czynnościach zwykłego zarządu?

Teoretycznie wszyscy właściciele lokali , ale możecie też wybrać spośród siebie pełnomocników, którzy w imieniu wszystkich właścicieli podpiszą umowy np. na dostawę mediów.
Co do podpisu finansowego w banku, to wzory podpisów mogą złożyć je wszyscy właściciele , jest to wygodne i tak na przelewie będą wymagane tylko dwa w różnych konfiguracjach.

wilkowyje40

[cite] siwecki:[/cite]a jak interpretujecie ten przepis Kodeksu cywilnego "każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu".co oznacza ten "odpowiedni termin" ?? czy traktować to jako analogię do dużych wspólnot i brać pod uwagę pierwszy kwartał roku ?

Według mnie, ...Jak żąda, to tylko na piśmie i tam powinien zakreślić termin złożenia "rachunku z zarządu".
Niejednokrotnie takie "rachunki z zarządu" składa się tylko przy dużych remontach czy inwestycjach.

siwecki

to kto powinien podpisywać bilans wspólnoty składany do urzędu skarbowego oraz podpisywać deklaracje cit ?? czy powinny tam być podpisy ponad 50% właścicieli (traktuje to jako czynność zwykłego zarządu)

piotr6

Witam jeżeli masz problem kto i co ma podpisywać i kto ma reprezentować WM na zewnątrz to powiem ci że w naszej WM był taki problem ale udała go się naprawic
wybraliśmy na zebraniu osobę która prowadzi dokumentację i jest odpowiedzialna za reprezentowanie nas na zewnątrz oraz wybraliśmy 3 osoby do reprezentowania i wypłacania z konta Bankowego jeżeli chodzi o bilans to na zebraniu podpisują ci co są to samo z cit nie obecni nie mają głu i robimy to co uwarzamy za istotne w pierwszej kolejności jeżeli nie wyraza jeden właściciel zgody na to co mamy robic muwimy w prost do Sądu prosimy tam wyjaśnimy i to wszystko sprawa milknie i u waz to samo możesz zaproponowac i wydaje mi się że będzie ok

siwecki

czyli de facto świadomie łamiecie przepisy skoro twierdzicie że nieobecni nie mają głosu.
mam świadomość że małe wspólnoty to udręka bo sam opiekuję się kilkoma takimi.
chodź nie ma obowiązku zwoływania zebrań to takowe zebranie zostało zwołane i nikt z właścicieli nie przyszedł i uchwały w sprawie remontu nie można było podjąć.
w drugiej małej wspólnocie właściciele wyjechali za granicę i to samo, nawet zaliczek na fundusz remontowy nie można zwiększyć, a ciągnąć się z tym po sądach aby wydał decyzję to się nikomu nie uśmiecha.
czas byłoby odświeżyć przepisy np. trzeba mieć niezbite potwierdzenie że wszyscy zostali skutecznie poinformowani o zebraniu a decyduje większość, która przybyła na zebranie. inaczej właściciele nie zmobilizują się do udziałów w zebraniach (zazwyczaj ma to miejsce tam gdzie wspólnoty powstały z zasobów gminnych)

piotr6

jakie łamanie taka jest prawda jak nie ma na zebraniu to głos nie jest ważny? co do podejmowania uchwał w sprawach remontu to najlepiej jest jak robisz zebranie roczne bilans to wtedy planuje się co będzie robione w danym roku i dajesz do podpisania i uzgadniacie co i kiedy ma być robione to jest najlepsza metoda innej nie ma w małych WM to jest udręka zgadzam się z ale coś trzeba z tym robic a jak się komuś nie podoba takie działanie to jak już ci pisałem Sąd takie są prawa małych WM i tu on lub oni muszą udowodnić że to co robi większość jest złe nikt mi nie powie inaczej bo tego nie da się inaczej z jednym właścicielem mieliśmy już 4 sprawy i co 3 z nich wycofaliśmy a jedną toczymy w dalszym ciągu Sądy sami nie wiedzą jak pewne sprawy ugryź i odraczają i koszty tylko ponosi WM czyli inni właściciele a jeden się śmieje to teraz mówimy podaj ty nas do Sądu i to ty musisz udowodnić że racja jest po twojej stronie to tyle

siwecki

ja doskonale rozumiem o czym mówisz, chociaż jak sam zapewne wiesz do czynności przekraczających zarząd zwykły potrzebna jest wola wszystkich w związku z tym nie postępujecie zgodnie z prawem ;)
a że trzeba jakoś działać mając takich niezgodnych współwłaścicieli to już inna sprawa

EDDIE

zebranie zostało zwołane i nikt z właścicieli nie przyszedł i uchwały w sprawie remontu nie można było podjąć.

A o zbieraniu głosów w trybie indywidualnym nie pomyślałeś?

trzeba mieć niezbite potwierdzenie że wszyscy zostali skutecznie poinformowani o zebraniu a decyduje większość, która przybyła na zebranie

Nie ma takiej opcji, by decydowali ci, którzy są na zebraniu. Decyduje większość liczona udziałami. Jeśli na zebranie przychodzi mało osób, to patrz co napisałem powyżej.

UWL

Art. 23

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

owner

To jest mała wspólnota, art. 23 uwl jej nie dotyczy.
Zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, art. 195-221.
Tekst kodeksu: http://isip.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093

siwecki

[cite] EDDIE:[/cite][

trzeba mieć niezbite potwierdzenie że wszyscy zostali skutecznie poinformowani o zebraniu a decyduje większość, która przybyła na zebranie

Nie ma takiej opcji, by decydowali ci, którzy są na zebraniu. Decyduje większość liczona udziałami. Jeśli na zebranie przychodzi mało osób, to patrz co napisałem powyżej.

ja nie pisałem, że taka opcja jest tylko, że przydałoby się odświeżyć przepisy w tym zakresie - czyli znowelizować przepisy polskiego prawa - oczywiście w konsultacjach ze środowiskami a nie tak hop siup na kolanie

czas byłoby odświeżyć przepisy np. trzeba mieć niezbite potwierdzenie że wszyscy zostali skutecznie poinformowani o zebraniu a decyduje większość, która przybyła na zebranie. inaczej właściciele nie zmobilizują się do udziałów w zebraniach (zazwyczaj ma to miejsce tam gdzie wspólnoty powstały z zasobów gminnych)

owner

Zatem nie chodzi o "odświeżenie" przepisów, lecz o ich zmianę.

czas byłoby odświeżyć przepisy np. trzeba mieć niezbite potwierdzenie że wszyscy zostali skutecznie poinformowani o zebraniu a decyduje większość, która przybyła na zebranie.

A jeżeli na zebranie przybędzie mniejszość - to też miałaby decydować?

siwecki

może wyraziłem się mało precyzyjnie. skoro ludzie nie przychodzą na zebrania czyli, że tak brzydko powiem "wisi im" co się dzieje i nie chcą mieć na to wpływu, to uchwały powinny być podejmowane większością głosów spośród osób które na zebranie przybyły. wiadomo, że taka zmiana przepisów wymagała by solidnych przemyśleń i analiz (co by było wielkim wyzwaniem dla rządzących) ale uważam, że jakieś kroki w kierunku zmiany (czytaj ulepszenia) uowl powinny zostać podjęte.

owner

Nie zgadzam się. Wszystkie uchwały we wspólnotach, dotyczące zarządu nieruchomością wspólną (w zasadzie innych uchwał nie powinno być, bo wykroczyłyby poza ustawowe uprawnienia wspólnoty) mają charakter majątkowy, dotyczą zarządzania wspólnym majątkiem. To jest kwestia ochrony praw własności, których nie można ograniczać bez bardzo poważnego powodu.
Można przecież udzielić pełnomocnictwa, można dozbierać głosy w trybie indywidualnym. pamiętajmy, że w dużych wspólnotach decyzje zapadają większością głosów.

Za większy problem uważam wymóg jednomyślności współwłaścicieli hali garażowej, będącej odrębnym lokalem - nie tylko w sprawach zarządzania lokalem garażowym, ale i dysponowania wspólnym udziałem w nieruchomości wspólnej (czyli decyzji, jak głosować w sprawie uchwał wspólnoty). W niektórych wspólnotach "garażowcy" mają spory udział w NW (np. ponad 30%), który jest jak kamień u szyi. Bez głosu garażu często nie można podjąć żadnych uchwał.

Podobny problem mają współwłaściciele nieruchomości, które nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej wspólnoty: dróg osiedlowych, parkingów, placów zabaw. Takie zjawisko dość często występuje na dużych osiedlach deweloperskich, złożonych z kilku wspólnot, gdzie oprócz NW występują "tereny zewnętrzne" (zewnętrzne dla wspólnoty), których współwłaścicielami w częściach ułamkowych są właściciele lokali ze wszystkich wspólnot. Na forach były omawiane przypadki osiedli, na których współwłaścicielami drogi wewnętrznej jest ponad 400 osób z wielu wspólnot. W sprawach przekraczających zarząd zwykły (np. remontu drogi) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli - to jest dopiero wyzwanie!

W tym zakresie należałoby jak najbardziej pomyśleć nad zmianą przepisów, bo wymóg jednomyślności przy tak dużej liczbie współwłaścicieli jest kpiną z praw właścicieli i ze zdrowego rozsądku. Może należałoby wprowadzić jakąś formę zarządu przymusowego, narzucanego w trybie administracyjnym, bez postępowania sądowego, w razie zaniedbywania zarządu nieruchomością, które zagraża bezpieczeństwu: dziury w jezdni, oblodzona nawierzchnia, uszkodzone urządzenia placu zabaw, niedziałająca wentylacja w garażu podziemnym. A co najmniej należałoby wprowadzić usuwanie tych zagrożeń na zlecenie administracji gminy po bezskutecznym wezwaniu współwłaścicieli. Słyszałem, że tak się robi w Austrii: miasto wzywa wspólnotę do naprawy balkonów lub kruszących się gzymsów w określonym terminie, a po jego upływie samo zleca remont i kosztami obciąża wspólnotę. Takie ma widocznie uprawnienia ustawowe, czego u nas brak.

siwecki

spotkałem się z podobnym działaniem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. jeden z mieszkańców (nie był to nawet właściciel) zgłosił do PINB zły stan techniczny dachu. PINB przeprowadził kontrole na budynku i wszczął postępowanie administracyjne nakazując wspólnocie wykonanie oceny stanu technicznego obiektu (pomimo tego że w KOB były protokoły z przeglądów). W przypadku gdy z opinii będzie wynikało, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym to decyzją PINB nałoży obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Czyli może uda się zmusić wspólnotę do wykonania remontu.
W innym przypadku w taki sposób PINB nałożył na gminę obowiązek remontu pokrycia dachowego. Trochę to się przeciągało (wymiana pism, prośby o przedłużenie terminu realizacji itp.) ale do remontu w ostateczności doszło.

owner

Czyli może uda się zmusić wspólnotę do wykonania remontu.

Ciekawe, w jaki sposób, jeśli wspólnota nie ma na to pieniędzy? Nie można zmusić właścicieli do podjęcia uchwały o jednorazowej wpłacie, o zwiększeniu zaliczek na remonty czy o zaciągnięciu kredytu bankowego. Nie może tego nawet sąd.

PINB może ukarać członków zarządu grzywną, ale jeśli są robione okresowe kontrole, to zarząd jest OK.

siwecki

PINB powołuje się na art 66 prawa budowlanego. a tego jakie są dalsze konsekwencje to nie wiem, nie spotkałem się jeszcze z podobną sytuacją.

piotr6

[cite] siwecki:[/cite]PINB powołuje się na art 66 prawa budowlanego. a tego jakie są dalsze konsekwencje to nie wiem, nie spotkałem się jeszcze z podobną sytuacją.

jak ty tak postępujesz to nie dziw sie innym właścicielom że cię olali i nie przychodzą na zebrania zadaj sobie jedno pytanie czy chcesz by coś było robione wspólnie w WM czy tez chcesz im pokazać kim ty jesteś i co ty potrafisz taka drogą jak do tej pory idziesz to daje ci 200% ze zbłądzisz i ciężko będzie ci odnaleźć drogę powrotu do normalności.a ja w 6osobowej WMjuz to wszystko przerabiałem tak jak ci pisałem i nie tylko to bo wiele innych spraw gdzie podpowiedzi były rożne jak i tematy a wiele spraw jakie rozwiązałem to tez przysługa tego forum i ludzi których warto wysłuchać co radzą jedną z nich jest taka osoba jak owner,koziorozka,mirekl.

siwecki

jak ty tak postępujesz to nie dziw sie innym właścicielom że cię olali i nie przychodzą na zebrania

tak postępuje czyli jak ??

EDDIE

W sprawach przekraczających zarząd zwykły (np. remontu drogi) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli

Gdzie jest zapis o tym w UWL?

[cite] owner:[/cite]To jest mała wspólnota, art. 23 uwl jej nie dotyczy.
Zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, art. 195-221.
Tekst kodeksu: http://isip.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093

Sorki, nie doczytałem o wielkości wspólnoty...