administrator czy zarządca?
szaro-bura
Użytkownik
Wspólnota mieszkaniowam miała dawno już temu podpisaną umowę o zarządzanie.
Kilka lat temu został wybrany zarząd wspólnoty.
Czy w takiej sytuacji dotychczasowy zarządca automatycznie przestał być zarządcą a stał się tylko administratorem.?
Żadnej nowej umowy ani aneksu do poprzedniej umowy nie podpisywaliśmy.
Sprawa jest o tyle ważna, że kompetencje administratora i zarządcy się różną się i nie wiemy do czego jest zobowiązany a do czego nie oraz co może a czego nie może zrobić obecny zarządca/administrator?
Kilka lat temu został wybrany zarząd wspólnoty.
Czy w takiej sytuacji dotychczasowy zarządca automatycznie przestał być zarządcą a stał się tylko administratorem.?
Żadnej nowej umowy ani aneksu do poprzedniej umowy nie podpisywaliśmy.
Sprawa jest o tyle ważna, że kompetencje administratora i zarządcy się różną się i nie wiemy do czego jest zobowiązany a do czego nie oraz co może a czego nie może zrobić obecny zarządca/administrator?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zarządca nie przestaje być zarządcą, o ile ma licencję zawodową zarządcy nieruchomości.
Zakres uprawnień nadal ma taki, jak w umowie (o ile umowa jest zgodna z prawem).
Jeżeli nie było powierzenia zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego (art. 18.1 uwl), to zarządca nigdy nie był zarządcą w rozumieniu ustawy o własności lokali, czyli "zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1".
W niej opiszecie jakie ma wykonywać administrator mając na uwadze ustawę o gospodarce nieruchomościami.
Rozumiem, że jego odpowiedzialność za ten fakt jest inna jeżeli jest admininistratorem a inna jak zarządcą. czy tak?
W umowie zawartej coś 17 lat temu (około) jest wyraźnie napisane, że windykacja należności leży w zakresie "zarządu zwykłego" czyli zarządca/administrator? powinien czynności windykacyjne podejmować z własnej inicjatywy. Dobrze to rozumiem?
Aha! i jeszcze jedno. Umowa nie była zawarta w formie aktu notarialnego.
Nie trudno zgadnąć, że to gmina ( ponad18000 zadłużenia), zresztą wasnymi sposobami dotarliśmy do "tajnej" dokumentacji ?
wydaje mi się, że powoływanie się na ochronę danych osobowych to totalna głupota.
Czy mógłby ktoś podrzucić linka do ustawy dot. tego co obejmuje a czego nie ochrona danych osobowych lub podpowiedzieć gdzie tego szukać
Ustawa też tam jest: http://www.giodo.gov.pl/484/id_art/386/j/pl/
(...)należy stwierdzić, że dopuszczalność udostępnienia członkom wspólnoty mieszkaniowej danych dotyczących zaległości we wnoszeniu opłat przez innych jej członków wynika z przepisów prawa (...)
treść obwieszczenia
http://www.giodo.gov.pl/364/id_art/983/j/pl/
Nadmienię, iż zadłużenie starsze niż 3 lata ulega przedawnieniu.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/2786/windykacja-naleznosci-na-fundusz-remontowy/
Wysłaliście w końcu gminie wezwanie do zapłaty, czy jeszcze medytujecie?
(poprzednio nie pisałaś boldem i łatwiej się czytało)
ZBM zrobił taki numer, że w terminie nie przesłał nam zawiadomień o zebraniu (wiedzieli o nim tylko niektórzy z informacji ustnej) i po interwencji stwierdzili, że się "czepiamy" i żebysmy się "nie czepiali" przesunie zebranie.
na najbliższym zebraniu mamy zamiar wypowiedzieć umowę zarządcy/administratorowi?
Moje pytania zmierzają do tego żeby ustalić odpowiedzialność zarządcy/administratora za przedawnienie sporej części długu.
Nie piszę już boldem, lepiej?
Mogłabyś to rozwinąć??
Wasza sprawa będzie czasochłonna, lecz nie stoicie na z góry przegranej pozycji. To, że zadłużenie ponad 3-letnie się przedawnia to fakt, ale za niewindykowane długi z pięciu lat wcześniejszych możecie się domagać ich zwrotu od zarządcy. I to nawet macie obowiązek, bo w innym przypadku każdy z członków WM pokryje ich brak z własnej kieszeni. Zarządca ponosi odpowiedzialność za informowanie o zadłużeniu, za wysyłanie wezwań do zapłaty i w końcu za ich egzekwowanie.
Zarządca nie ma prawa zasłaniać się ustawa o ochronie danych osobowych, ponieważ nie dotyczy ona wspólnot.
Aby ten artykuł UWL mógł być wykonywany, wspólnota czyli właściciele muszą posiadać wiedzę na temat wysokości i danych dłużnika.
Panie i Panowie, jak się mają te wszystkie przepisy o WM i UWL w tym przypadku skoro szaro-bura pisze, że jej wspólnota ma ponad 17 lat, a więc jest sprzed okresu pojawienia się UWL??
Najczęściej w umowie jest klauzula o okresie wypowiedzenia. Rozumiem, że do umowy nie dotrzecie, więc bezpiecznie będzie wypowiedzieć na 3 miesiące naprzód.
W sprawie dokumentacji radzę też na piśmie żądanie dostępu.
Bez zgody właściciela nie wolno np. wywieszać jego danych (w tym danych o zadłużeniu czy generalnie o stanie płatności) na tablicach ogłoszeniowych na klatkach schodowych, na ogólnodostępnej stronie www czy forum internetowym. W Internecie jest to możliwe tylko w specjalnie przygotowanych serwisach, które wymagają logowania za pomocą hasła, udostępnionego właścicielom.
Polecam lekturę artykułów na stronie GIODO - Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych: http://www.giodo.gov.pl/364/j/pl/
Data podpisania umowy została ustalona na podstawie relacji osób które długo zamieszkują w budynku a jak już wspominałam są to osoby starsze i na pewno nie pamiętają dokładnie.
Dzisiaj o 16 mamy zebranie wspólnoty. jesteśmy (a raczej jestem) przygotowana (projekty uchwał, uchwały, pisma do ZBM), tylko nie mam pojęcia co zrobić gdy prowadząca zebranie odmówi rozszerzenie porządku zebrania o nowe punkty. Ma takie prawo?
No i zachodzę w głowę co się będzie działo w sytuacji gdy zebranie potrwa dłużej niż godzinę a oddział ZBM w którym odbywa się zebranie pracuje do 17.
Myslę, że wszystkie inne ewentualności przewidziałam i mam nadzieję, że nie dam się zaskoczyć.
Dziękuję wam wszystkim za rady i wsparcie.
Trzymajcie kciuki!
Nie przyszła jedna osoba z członków wspólnoty a jeszcze 3 godziny przed zebraniem miałam z tą osobą telefoniczny kontakt i zapewniała, że przyjdzie.
Nie mam pojęcia co się stało. No i nie było jeszcze jednej - ale o tym akurat wiedzieliśmy - przebywa za granicą i gdyby nie nieobecność tej pierwszej nie byłoby problemu z przegłosowaniem żadnej uchwały.
No, ale poza tym udało się osiągnąć wszystko co mozna było osiągnąć w tej sytuacji.
Prowadząca zebranie zastępca dyrektora ZBM próbowała gadać głupoty, o jakich pisałam np. że żeby okazali umowę jaka była podpisana potrzeba specjalnej uchwały, albo pisma zarządu, że ochrona danych osobowych zabrania jej poinformować nas o tym kto ile i zalega.
Ale zarządałam zamieszczenia w protokole tego co mówi wraz z faktem, że nie jest w stanie podać aktów prawnych które by potwierdzały jej zdanie w tej sprawie.
Nie chciała tego zamieszczać. Powiedziałam, że w takim razie podpisując protokół przy składaniu podpisów zamieścimy informacje o tym, że odmawiała zaprotokołowania pewnych rzeczy i wymienimy je. Zadziałało.
No i od tej chwili poszło jak z płatka.
Wycofanie się z poprzednich twierdzeń. Pani zrobiła się miła i pokorna "tak, wiem, zaniedbaliśmy swoje obowiązki wynikające z umowy, ale państwo nas zrozumcie bylismy w bardzo trudnej sytuacji, jesteśmy pracownikami gminy, jak mielismy występować przeciwko gminie, liczę na państwa zrozumienie, tak wiem, nie wykonywaliśmy uchwał wspólnoty (choć chwilę wcześniej twierdziła, że z umowy nie wynika, że mają obowiązek podejmowania czynności windykacyjnych ani nawet tego im robić nie wolno), tak wiem, nie zawiadamialiśmy państwa o zebraniach na czas, ale mieliśmy reorganizację, zrozumcie państwo..."
A na koniec było najlepsze - dla nas są bardzo cenni tacy ludzie jak państwo, rozwiązują nam państwo ręce, teraz mamy czarno na białym (tzn. w protokole), że to nie my naciskamy na gminę w sprawie zwrotu długu, ale, że o pańswo zwrotu długu zarządali i mamy alibi (!)
Pani stwierdziła, że "głowę daje", że gmina niezwłocznie nam dług zwróci, natomiast przedstawiciel gminy tylko usmiechnął się pod nosem (i wymowa tego usmiechu była dla mnie aż nazbyt oczywista.
Nie udalo sie nam ustalic od kiedy dlug zaczal powstawac, nieoficjalnie wiemy, ale z jej ust to nie padlo, ale mysle, ze to akurat nie jej zyla wola, poprostu nie przgotowala sie do zebraniamaja balagan w dokumentach i nie mogla tego znalesc w danej chwili.
Nie wierze w jej zapewnienia ze gmina dlug splaci, ale pryznajmniej osiagnelam to, że rozmawiają z nami inaczej.
A tak na marginesie - rzeczywiście tak było, że sytuacja była absurdalna.
Gmina była równocześnie członkiem wspólnot w budynkach na teranie gminy i ich zarządcą. Ma się to zmienić po wyroku NSA w tej sprawie o który muwi z grubsza o niedopuszczalności takich sytuacji.
Przecież ten brakujący głos/udział możesz "dozbierać" po zebraniu. Uchwała zostanie podjęta w trybie mieszanym - część na zebraniu i część w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Wygląda na to, że zaniechali w ogóle głosowania uchwał pod pretekstem, że nie ma kworum bądź też uznali, że uchwały nie przeszły, bo nie było większości.
Głosowanie jest niedokończone. Andrzej_K ma rację - przejdźcie się po mieszkaniach i uzbierajcie pozostałe głosy. Przede wszystkim głos tej nieobecnej właścicielki.
Jeżeli tak jest jak piszesz to zrobilismy głupio bo w ogóle nie przystąpilismy do głosowania. razem z tym brakującym głosem mielibyśmy prawie 60% (duży metraż mieszkania)
Gdzieś na jakimś forum ktoś mi napisał, że nie wszystkie uchwały mozna podejmować drogą indywidualnego zbierania głosów i akurat uchwałę od odwołaniu zarządcy nie.
Teraz już trudno będzie zarządcę odwołać, bo prowadząca zebranie przekonywała ludzi, że tylko pozostawanie w ZBM to droga do szybkiego odzyskania pieniędzy od gminy a będąc pod innym zarządcą czekają nas długie procesowanie się z gminą. Poza tym roztoczyła przed starszymi osobami bajkową wizję remontu klatki schodowej (chcecie państwo tapetę natryskową na ścianie, a może farbę struktualną, a jaki kolor kafelek na podłodze...) co wobec faktu, że ostatnie malowanie klatki schodowej miało miejsce w 78 roku (sprawdziłam dokładnie w dokumentach - mam do nich swoje dojścia) bo gmina nie zgadzała się na żadne remonty (dopiero od tniecałych trzech lat mamy większość) było raczej śmieszne.
To bezczelność, że nieudolna i str5achliwa administratorka obiecuje złote góry, podczas gdy brak pieniędzy wynika między innymi z długu, jako ma jej faktyczny mocodawca - gmina.
Im wcześniej pogonicie pasożytów, tym lepiej. Pamiętaj, że po 3 latach dług gminy się przedawni i żaden sąd już Wam nie pomoże. Bieg przedawnienia przerywa złożenie pozwu w sądzie.
Nie wiem czy to coś da, bo nie wiem czy przedstawiciel gminy miał uprawnienia, żeby takie oświadczenia wypowiadać. No, ale może na coś się przyda.
Co do mnie to wiem, że należy się stamtąd jak najszybciej ewakuować i nie mam co do tego żadnych wątpliwości, no ale starsze panie są naiwne i będzie je bardzo trudno przekonać, że pozostawanie pod zarządem ZBM jest bez sensu (no chyba, minie jakieś pięć lat tych pieniędzy nie będzie a klatka schodowa będzie wygladać tak jak wygląda, dach będzie przeciekać jak przeciekał, będą tak jak pękały do tej pory pękać rury w głównym pionie, a instalacja elektryczna co chwilę wymagać doraźnych napraw tak jak to wyglądało do tej pory).
Tylko czy jest tam podana kwota lub okres zaległości?
Może powinniście przycisnąć ZBM - zgłosić listę potrzeb remontowych (wszystkie remonty, jakich wymaga nieruchomość), podjąć uchwałę o terminie remontu klatki schodowej - przekuć czcze obietnice ZBM w konkrety, z których później można będzie administratora rozliczyć.
Z okresem zaległości jest gorzej bo prowadząca zebranie nie była w stanie go podać (swierdziła, że ręczy, że to nie więcej niż 3 lata a w ogóle to trudno ustalić bo gmina od czasu do czasu coś wpłacała (i tak było, wiem o tym). Co do pełnomocnictwa to przedstawiciel gminy miał je (zapis w protokole - ppełnomocnicwo xx do reprezentowania gminy zostało okazane przewodniczącemu zebrania i przewodniczący stwierdza, że xx posiada stosowne pełnomocnioctwo - ten zapis powstał z mojej inicjatywy, błąd, że sama tego pełnomocnictwa nie oglądałam), ale nia mam pojęcia czy obejmowało ono składanie jakichś oświadczeń w imieniu gminy w kwestiach takich jak zadłużenie.
Tracę pewność czy została zaprotokołowana wysokość kwoty.
Padała ona wielokrotnie na zebraniu i zaznaczałam, żeby ją wpisać w protokole, ale jak przed podpisaniem czytałam dokładnie protokół (a było w nim parę nie zaprotokołowanych rzeczy, które zgłaszałam do protokołu a się w nim nie znalazły i trzeba było protokół uzupełniać) niestety nie sprawdziłam, czy wysokość tej kwoty została zaprotokołowana tak jak chciałam. Mam gdzieś ksero protokołu to sprawdzę, na razie nie mogę go znaleść (bo mąż gdzieś je schował i nie wiem gdzie).
Jeżeli gmina podawała dokładnie tytuł wpłaty (np.: "zaliczka na koszty zarządu za lipiec 2010", "zaliczka na FR za listopad 2009"), to te wpłaty trzeba zaliczyć na wskazane cele i okresy. Jeżeli tak nie było, należy je zaliczyć na spłatę najstarszego zadłużenia (tym samym wspólnota "ucieka" od przedawnienia, a dłużnik ma korzyść w postaci mniejszych odsetek). Czy za te opóźnione wpłaty były naliczane ustawowe odsetki za zwłokę od 11 danego miesiąca do dnia zapłaty? Samo wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia. Sprawdź w kodeksie cywilnym:
Nie miałam nigdy w swoim życiu (wcale nie tak krótkim już, to tak na marginesie) nigdy do czynienia z zagadnieniami prawnymi.
Dopiero uczę się czytać ustawy. Fora internetowe też są ogromną pomocą, chociaż ludzie wypisują rózne, nie zawsze prawdziwe, ale przynajmniej w ten sposób sygnalizują problem i wiadomo na co zwrócić uwagę i o co się dowiadywać, czego szukać.
A tak przy okazji, żeby dokładniej oddać atmosferę wczorajszego zebrania.
Prowadząca:
"Chcecie państwo zmienić zarządcę, prawda? (domysliła się, nie mając większości nie występowaliśmy z projektem uchwały)"
"Pewnie macie już upatrzonego nowego zarządcę... pewnie pani (to do mnie) zna się z tym upatrzonym zarządcą doskonale na gruncie prywatnym, tak przypuszczam..."
na szczęście starsze panie nie załapały aż nadto widocznej sugestii. I dobrze.
Jeżeli jest taka możliwość, dogadaj się z zarządem: niech podda pod głosowanie uchwałę o zmianie zarządcy. Można to zrobić wyłącznie w trybie obiegowym.
Był trzyosobowy, niedawno jedna osoba zmarła, jedna sprzedała mieszkanie i pozostała jedna, która w ogóle nie wie co to zarząd (poważnie!).
No, ale w związku z tym zarząd raczej zrobi to co mu się powie (zresztą już robi - podpisał się pod wezwaniem do zapłaty wystosowanym do gminy chocia zarzad do tej pory nie rozumie dlaczego to gmina ma nam coś płacić a nie my gminie).
Udzieliliśmy absolutorium zarządowi, nie ma i tak nikogo znacząco lepszego a mnie niezręcznie by było samej wysuwać swoją kandydaturę.
Ale najpierw się rozejrzyj się w sąsiedztwie, kto nimi administruje. Poszukaj firm i zbierz ze 3-4 oferty oferty. Uwierz, z prywatną firmą łatwiej się dogadasz i warunki lepsze wynegocjujesz. Jak stawka będzie mniejsza (czyli nie trzeba będzie zmieniać planu gospodarczego), to wypowiedzenie i nowa umowę sam zarząd podpisze, nie trzeba do tego uchwały wm
trzy firmy lokaslne zarządzające do skreślenia (fatalne opinie wspólnot, którymi zarządzają lub zarządzały). - zostaje jedna większa, administrująca wspóolnotami rownież w kilku ościennych miastach.
O tym ostatnim zarządcy wiem tyle, że dosyć obrotny, ale ma taki zwyczaj paskudny zwyczaj, że robi rózne intrygi i skłóca z sobą ludzi jak nie chce by wspólnota prezentowała wspólny front w jakiejś sprawie.
na plus przemawia fakt, że ma ogromne sukcesy w windykowaniu długów od gminy (głównie na drodze sądowej, ma świetnego prawnika).
No i jest jeszcze jeden zarządca - ma pod sobą tylko coś około 10 wspólnot - prowadzą tę firmę dwaj studenci (architektury i budownictwa) + ich mama (księgowa z zawodu). Nie planują rozszerzać znacząco ilości wspólnot jakimi zarządzają. Ludzie we wspólnotach zarządzanych przez nich jak na razie bardzo zadowoleni, ale oni działają jeszcze bardzo krótko (niewiele więcej niż rok) więc nie wiem czy ryzykować.
O nikim innym nie wiem.
A sprawa sądowa o nakaz zapłaty to prościzna, prawnika do niej nie trzeba, elektroniczne postępowanie upominawcze (EPU - https://www.e-sad.gov.pl/default.aspx?AspxAutoDetectCookieSupport=1 ) jest proste i w miarę szybkie
To prawda, ale co już pisałem wielokrotnie na tym forum, należności wcześniejsze można dochodzić od zarządcy jeśli ten zaniedbał sprawy upomnień i windykacji zaległości z własnej winy lub niedbałości.
A jeśli gmina wpłacała jakieś tam kwoty, to musiały być one księgowane na najwcześniejsze zadłużenia, więc może się okazać, że dług nie przekroczył 3 lat.