zmiana zarzadcy bez zgody wspólnoty
mb0005
Użytkownik
Witam czy zarządca może powieżyc swoje obowiazki innemu podmiotowi? Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniwej powyżej 7 lokali, do tej pory obowiązki zarządcy pełnił zgm, w tej chwil obowiązki pełni sp z oo. Z tego co sie dowiedziałem wiekszość udziałów w tej spolce posiada urząd miasta. Czy taka zmiana dozwolona jest bez podjecia uchwaly wspolnot?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Sprawdź treść umowy wspólnoty z zarządcą (czyli gminą). Podaj więcej szczegółów o tej spółce. Jej statut powinien być dostępny w Internecie, jest też pewnie jakaś uchwała rady miasta o powołaniu spółki lub przekształceniu ZGM.
Jest to wynik nowelizacji ustawy o finansach publicznych.
Tak jak już napisał już Owner, najprawdopodobniej nastąpiło przekształcenie, nie mniej jednak odpowiadając wprost na pytanie: moim zdaniem co do zasady jest możliwe przekazanie wykonywania obowiązków bez uchwały, o ile umowa zawarta ze wspólnotą mieszkaniową tego nie wyłącza.
Oczywiście nie wszystkich - tych związanych z reprezentacją wspólnoty mieszkaniową - nie ( z wyjątkiem pełnomocnictwa procesowego).
jeżeli był to rzeczywiście zarządca z 18.1 UoWL to wspólnota, jeżeli jednak macie zarząd właścicielski, to zarząd decyduje komu powierza czynności pomocnicze, wspólnota ustala jedynie zaliczkę na zapłatę za zarządzanie. Zarząd jest stroną umowy o zarządzanie i zarząd przed właścicielami odpowiada za czynności zarządzania i decyduje czy wykonuje je sam, czy zleca i komu zleca.
Dodam, że taki zarządca (przy istniejącym zarządzie właścicieli) jest tylko administratorem zatrudnionym do pomocy zarządowi chociaż może się legitymować nawet licencją zarządcy nieruchomości. W świetle prawa (art. 87 kpc) taki administrator nie może (nie powinien) być pełnomocnikiem procesowym wspólnoty (ogółu właścicieli) ponieważ nie spełnia żadnego z wymogów określonych wspomnianym artykułem.
"...Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy... Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a...." - Uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. Sygn. akt III CZP 129/08
Jeżeli jest powołany uchwałą zarząd wspólnoty, który ma umocowanie do reprezentowania wspólnoty z mocy ustawy, to on (zarząd) może udzielić pełnomocnictwa procesowego zarządcy / administratorowi.
Wówczas nie ma mowy o "umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a". Wręcz przeciwnie: może być, jeżeli spełnia następujące warunki:
Tak już pisaliśmy tutaj wielokrotnie - to orzeczenie nie odnosi się do omawianej sytuacji. Jest dokładnie tak jak powyżej podsumował Owner, zapadają tysiące orzeczeń w skali kraju, które tę tezę potwierdzają.
Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale odniósł się przecież do innej kwestii.
Należy jednak pamiętać, że samo pełnomocnictwo udzielone przez zarząd nie wystarczy, konieczny jest także odpowiedni zapis w umowie, z której wynika upoważnienie do prowadzenia danej sprawy - samo stwierdzenie, że zarządca (administrator) jest upoważniony do reprezentowania wspólnoty w sądzie jest zbyt ogólnikowy i powinien skutkować nieważnością postępowania.
"...Należy jednak pamiętać, że samo pełnomocnictwo udzielone przez zarząd nie wystarczy, konieczny jest także odpowiedni zapis w umowie, z której wynika upoważnienie do prowadzenia danej sprawy - samo stwierdzenie, że zarządca (administrator) jest upoważniony do reprezentowania wspólnoty w sądzie jest zbyt ogólnikowy i powinien skutkować nieważnością postępowania..."
- dokładnie o to mi chodziło.
Administrator nie może "z urzędu" mieć prawa do reprezentowania właścicieli (przy zarzadzie 'właścicielskim') ponieważ z mocy ustawy (art.21) zarząd jest reprezentantem właścicieli bo tak postanowili przy określaniu sposobu zarządu. Nie wyobrażam sobie też aby zarząd zatrudniając administratora w umowie zleceniu umieścił zapis (wiem że takie są) że to nie oni ale on ma prawo reprezentować w sądzie właścicieli. To może też (sorry) sprzątaczce taki zapis też umieścić (niektóre mają wyższe wykształcenie nawet).
Administrator nie "...sprawuje zarządu majątkiem lub interesami strony..." (właścicieli)
"...przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia..." - nie powinno być takich zapisów w umowie z administartorem bowiem czynności administratora polegają na czym innym.
Ma też (a przynajmniej powinien mieć) zdecydowanie więcej wiedzy na temat zarządzania nieruchomością, niż wiele zarządów razem wziętych. W tym na temat obowiązującego prawa. Na bieżąco też monitoruje wpłaty zaliczek oraz pożytków z nieruchomości wspólnej, więc zna problem zadłużenia właścicieli. Dlatego powierzenie mu sprawy dochodzenia należności wspólnoty jest naturalne.
Bieganie na rozprawy do sądu to nie jest ani zaszczyt dla zarządcy, ani zagrożenie dla wspólnoty, więc nie rozumiem obaw. Sprawuje, skoro ma umowę o zarządzanie ze wspólnotą. Najczęściej te sprawy jednak wchodzą do zakresu obowiązków zarządcy i nie ma w tym nic dziwnego.
Alternatywą jest zwalnianie się z pracy przez 2 członków zarządu (chyba, że zarząd jest 1-osobowy) i stawianie się na każde wezwanie sądu.
"...Zarządzanie nieruchomością to szerszy zakres czynności niż administrowanie. Rolą zarządcy jest aktywne zarządzanie majątkiem właściciela ulokowanym w nieruchomości, natomiast administrowanie to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności zwianych z obsługą nieruchomości. Zarządca zajmuje się wyłącznie sprawami bieżącymi wspólnoty. Najczęściej jest to typowe zarządzanie takimi czynnościami jak sprzątanie, naprawy bieżące itp. Często zarządca prowadzi też księgowość. Zarząd od zarządcy najbardziej odróżnia prawo do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz. Właściciele tylko zarządowi mogą udzielić pełnomocnictwa i tylko on występuje w imieniu wspólnoty w sądzie, w urzędzie skarbowym oraz w innych instytucjach..." - źródło: "Gazeta Podatnika" 8 stycznia 2008 r. Nr 14/2009 (546)
"....Administrowanie nieruchomością to podejmowanie bieżących decyzji oraz wykonywanie czynności zmierzajacych do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości bez zmiany jej stanu fizycznego lub prawnego, bez prawa reprezentowania właściciela, jak i bez prawa decydowania o nakładach innych niż wynika to z dyspozycji właściciela (z wyjątkiem sytuacji awaryjnych)...." - portal Zarządca(y)
"...W zakresie bieżącego zarządzania nieruchomością do obowiązków zarządcy ( administratora ) powinno należeć w szczególności między innymi przestrzeganie prawa budowlanego w zakresie utrzymania obiektów budowlanych, zapewnienie stałego dozoru konserwatorskiego nad całością nieruchomości w celu przeprowadzania bieżących konserwacji, napraw i remontów mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym i nie zagrażającym życiu ani zdrowiu mieszkańców oraz osób trzecich..." - Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r ( sygn. akt CZP 65/07),
"...administrowanie nieruchomościami polega na wykonywaniu rutynowych czynności w zakresie obsługi nieruchomości i utrzymania jej w gotowości eksploatacyjnej w należytym stanie, a w szczególności:
- Kierowanie bezpośrednio lub przez innych, personelem zatrudnionym na terenie nieruchomości lub bezpośrednich wykonawców wykonujących rutynowe prace utrzymaniowe lub naprawcze
- Przygotowanie i wdrożenie planu konserwacji zapobiegawczej nieruchomości
- Rutynowe utrzymanie kontaktów z najemcami /właścicielami/ w zakresie poziomu świadczonych usług i innych spraw związanych z administrowaniem
- Decydowanie jakie usługi powinny być zakupione dla nieruchomości, negocjowanie lub (zatwierdzanie umów o świadczenie usług)
- Nadzorowanie wpłat wnoszonych przez najemców /właścicieli/, prowadzenie zapisów księgowych, rachunków bankowych i opóźnionych płatności..." - źródło:
Zarządzanie nieruchomościami, firma PROSPECTOR Sp. z o. o. http://www.polnoc.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami.html
"...o ile zarządzanie administrowanie nieruchomościami zostało dość wyraźnie zdefiniowane w przepisach art. 184 i 185 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 20010 r. Nr 102, poz. 651), to do administrowania nieruchomościami odnosi się jedynie art. 185 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, w którym wśród różnych czynności wchodzących w zakres zarządzania nieruchomościami wymieniono „bieżące administrowanie nieruchomością"..." - źródło: źródło: www.minigo.pl
"...Wobec tego z kolei, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego należy, wedle dominującego w literaturze poglądu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie ulega wątpliwości, że zarządca, o ile jego umocowanie do takiego działania nie wynika z wcześniejszej umowy, winien uzyskać pełnomocnictwo w trybie przewidzianym w art. 22 ust. 2 u.w.l[/b]. (uchwała właścicieli lokali)..." - Postanowienie z dnia 31 maja 2006 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach I ACa 290/06.
========================
Reasumując: ja nie widzę w tych definicjach innych jak tylko pomocnicze funkcje zatrudnionego administratora, nie dostrzegam też jakichkolwiek obowiązków związanych z reprezentowaniem właścicieli czy podejmowaniem decyzji ( a w sądzie decyzje podejmować trzeba nieraz błyskawicznie) - te sprawy są bezwzględnie zarezerwowane w UoWL dla zarządu wspólnoty.
Nie kwestionuję też wiedzy i doświadczenia wielu administratorów (zarządców) - jednak dotychczasowa lektura portali poświęconych temu tematowi a także dyskusji prowadzonej na różnych forach, własne - negatywne doświadczenia oraz te zaobserwowane w innych, znanych mi wspólnotach - każą wątpić w wiedzę i umiejętności o standardach zawodowych już nie mówiąc sporej rzeszy administratorów (zarządców) czasami brzydko nazywanych inaczej.
p.s. a cóż to za wspólnota która ma tylko same sprawy w sądzie (ciągłe zwalnianie się)
Jeszcze jedna kwestia: istnieje tzw. swoboda umów ale czy zapis w umowie o administrowanie że administrator może reprezentować właścicieli w sądzie jest zgodny z art. 353 kpc (z ustawą) skoro właśnie UoWL nakłada na zarząd taki obowiązek i uprawnienia (art. 21 w powiązaniu z art. 22 ust.1) ?
- sorry ale pogrubienie w ostatnich akapitach zacięło się.
Nie ma żadnego zakazu odnoszącego się do udzielania pełnomocnictw w pełnieniu poszczególnych obowiązków przez zarząd na rzecz administratora-zarządcy lub osoby trzeciej. Oczywiście pod warunkiem, że uchwała właścicieli lokali wyraża zgodę na tego typu pełnomocnictwa (...na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.)
timber, znowu wracasz do cytowania tasiemcowych tekstów nie na temat. Postanowienie sądu apelacyjnego z Katowic już wyjaśniał tutaj Zarządca. Ehhhh...
Skoro pytanie było o zmianę zarządcy, jak się okazało de facto administratora to ustalenie defincji kim jest administrator i co należy do jego obowiązków jest podstawową wiedzą, której brak powoduje błędne wyobrażenie o jego roli we wspólnocie zarządzanej przez zarząd wspólnoty, oraz skutkuje takimi właśnie nieuprawnionymi odpowiedziami jak Twoja owner.
[align=right](...) Admin[/align] - sorry nie wiedziałem, że nie wolno cytować innych forumowiczów???
W kwestii wyroku sądu katowickiego nie ma co wyjaśniać - wystarczy odpowiedzieć na pytanie: czy sędziowie stwierdzając w uzasadnieniu, ogólne stwierdzenie nie związane z daną sprawą, że określony pogląd funkcjonuje w obiegu prawniczym jako dominujący - "...udzielenie pełnomocnictwa procesowego należy, wedle dominującego w literaturze poglądu..." - kłamali, nie mają pojęcia o prawie, czyli taki pogląd nie istnieje i nie jest dominujący; czy też jest to prawda potwierdzająca wcześniejsze definicje pojęcia administrowania.
Nie sądzę aby trzeba było prowadzić na tak oczywisty temat dyskusję akademicką tylko dlatego że dominujące poglądy nie pasują do czyichś wyobrażeń czy przyzwyczajeń.
Pomijam przypadki gdy dla kogoś kto nie rozumie podstwowych pojęć każde trudniejsze cytaty czy stwierdzenia brzmią nie na temat, są czarną magią.
nie, nie kłamali, po prostu wypowiadali się w innej kwestii a ten fragment został wyrwany z kontekstu.
Nie ma potrzeby przytaczać całego uzasadnienia sądu bo kontekst nie ma w tym konkretnym wypadku nic do rzeczy. Tu jest sytuacja wręcz odwrotna - sąd uzasadniając swój wyrok w 'jakiejś tam sprawie' niejako z zewnątrz (z literatury) posiłkuje się funkcjonującym w niej 'kanonem' - dominującym poglądem.. i dlatego również w tej konkretnej sprawie sąd katowicki uznaje że ten dominujący pogląd można zastosować również do tej rozpatrywanej właśnie sprawy.
Tym dominującym poglądem jest czynność prawna w postaci udzielenia pełnomocnictwa administatorowi (zarządcy) które ów kanon w literaturze zalicza do czynności przekraczających zarząd zwykły. Nie tylko w tej danej sprawie ale jest jak już pisałem na początku - kanonem funkcjonujacym w obiegu na dodatek dominującym co stwierdzają sędziowie sądu apelacyjnego.
Negowanie tego dominującego poglądu którym posłużył się sąd jest uznaniem całej literatury w której ten pogląd dominuje za nieprawdziwą a opinii sędziów za kłamliwe??? Totalna brednia była by to.
Być może uczyłem się języka polskiego z innych podręczników a logikę wykładał chińczyk - chociaż pewnie bym zauważył gdyby tak było.