NIEUCZCIWI ZARZĄDCY

IKSI

Jeżeli zarządcę wybrał deweloper i umocował go w akcie notarialnym to wyrzucenie go graniczy z cudem. Łatwiej będzie pozbyć się takich zarządców, jeżeli wymienimy informacje, czyli zbiezemy zarzuty razem będzie nam łatwiej.
Molim "ulubionym" zarzącą jest Dom Krak lub Lokum z Krakowa.

owner

...i co dalej?

IKSI

Musimy spróbować razem walczyć z nieuczciwymi zarządcami. Jeżeli będziemy mieć wiedzę z kilku wspólnot i zbierzemy te informacje to bedziemy mieć większą siłę oddziaływania. Trzeba skończyć z chamstwem i złodziejstwem.
Przy nieprawidłowościach rzędu 100 krotności średnich krajowych można postawić stosowne zarzuty. W ramach jedenj wspólnoty jest to niemozliwe ale kilka wspólnot już wystarczy.
kto ma wiedzę na temat firmy Dom Krak lub Lokum z Krakowa? Lokum może też działać na Śląsku.

EDDIE

Chodzi o ciekawą wiedzę?

IKSI

Nie wiem Edi co masz na mysli poprzez uśmiech z przymrużeniem oka. To nie jest kabaret.
Definicja "ciekawej wiedzy" w kontekście poruszanych spraw wydaje się być oczywista.

EDDIE

Troszeczkę mnie śmieszy twoja inicjatywa sporządzania listy nieuczciwych zarządców. Zapewne jeśli ktoś sparzy się na konkretnym zarządcy to napisze tutaj kilka słów o postępowaniu takiego delikwenta, by mieć się na baczności.
Osobiście wolę pisać o tym, że szklanka jest do połowy pełna, niż że jest do połowy pusta. Na tym forum i tak 99% dyskusji jest o problemach związanych z deweloperami lub zarządcami, ewentualnie z mieszkańcami.

IKSI

Nie chodzi Edi o sporządzanie listy, chociaż taka lista powstaje niejako automatycznie poprzez wskazywanie konkretnego zarządcy. Chodzi o to, by skuteczniej radzić sobie z nieuczciwym zar zadcą nadanym przez dewelopera.
Urzędy, np Minister Infrasteruktury, inaczej traktuje sprawy pojedynczych zgłoszeń, a inaczej, kiedy do tego samego zarządcy stawia zarzuty wiele wspólnot. nadużycia finansowe w skali jednej wspólnoty nie są podstaewą do pastawienia zarzutu niegospodarności, ale sumując kwoty niegospodarności z kilku wspólnot, postawienie takiego zarzutu wydaje się być możliwe.

Krymara

Nie zostałam zawiadomiona o zebraniu wspólnoty. Zarządca dokonał tego rozmyślnie z obawy przed moim wystąpieniem z posiadanymi informacjami. Co mogę zrobić w takiej sytuacji, gdy zebranie już się odbyło? Jak się dowiedzieć czy nie zapadły tam niekorzystne dla mnie rozstrzygnięcia?

koziorozka

Pogadać z sąsiadem, który był na zebraniu lub przejść się do administratora i przejrzeć uchwały uchwalone na zebraniu

IKSI

Wydaje mi się, że takie zebranie jest po prostu nieważne, zatem ewentualne uchwały również. Ustawa wyraźnie mówi o konieczności zawiadomienia.

koziorozka

To teoria. W praktyce zbierasz podpisy kwitujące odbiór zawiadomienia a do reszty (bo nie sposób wszystkich zastać w domy) wysyłasz pocztą, ale niekoniecznie poleconym. I poczta list zgubiła...
A jak oszczędzasz kasę, to nawet nie pocztą a do skrzynki wrzucasz. Nie jesteś więc w stanie udowodnić, że zawiadomienie nie zostało celowo wysłane

owner

[cite] IKSI:[/cite]Wydaje mi się, że takie zebranie jest po prostu nieważne, zatem ewentualne uchwały również. Ustawa wyraźnie mówi o konieczności zawiadomienia.

Nie ma takiego pojęcia, jak "nieważność zebrania". Nie ma wymogu kworum, więc ważne jest każde zebranie, niezależnie od ilości przybyłych właścicieli. Nieprawidłowości proceduralne związane ze zwołaniem zebrania mogą mieć wpływ na uchylenie uchwał przez sąd, ale skarżący musi wykazać, że te uchybienia miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwał. Na przykład Krymara powinna udowodnić, że gdyby została zawiadomiona o zebraniu, to by na nie przyszła, a jakby przyszła, to by wygłosiła taką przemowę, że zarządca nie tylko nie dostałby absolutorium, lecz zostałoby obniżone jego wynagrodzenie.

EDDIE

zarządca nie tylko nie dostałby absolutorium, lecz zostałoby obniżone jego wynagrodzenie.

Zdaje się, że udzielenie absolutorium dotyczy zarządu, a nie zarządcy. Zarządcę można zmienić lub obniżyć mu wynagrodzenie z powodu rożnych uchybień.

timber

Na kanwie tego co napisał IKSI sądzę, że warto (przy okazji weekendu) podyskutować trochę akademicko o tym problemie.
UoWL o zebraniach mówi:

"... 3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli..." - czyli wszystkich (wspólnoty - ogółu właścicieli) a nie tylko większości lub tylko powiadomionych.
"...Art. 32. 1. O zebraniu właścicieli zarząd...zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie..." - każdego a więc nie tylko tych co dało się powiadomić.

Można stąd wysnuć wniosek, że jeżeli wszyscy (każdego) właściciele nie zostali powiadomieni to znaczy że zebranie nie powinno się odbyć (bo nie dochowano wymogów ustawowych) a takie które mimo wszystko odbędzie się nie powinno być zebraniem o którym mówi UoWL, tylko np. spotkaniem właścicieli-miłośnikow trzepaka, czy jak gdzieś czytałem spotkaniem z firmą administrującą.

Orzecznictwo mówi o nieprawidłowościach proceduralnych czy drobnych niedociągnięciach przy zwoływaniu zebrań i wpływie na uchwały. Natomiast w takim wypadku (niepowiadomienie wszystkich) mamy raczej do czynienia z rażącym naruszeniem prawa bo niedotrzymaniem wymogu ustawowego czyli złamaniem konkretnego artykułu ustawy.

Jeszcze raz zaznaczam - jest to zaproszenie do dyskusji czysto akademickiej w ramach odreagowywania problemów codziennych i przyziemnych nurtujacych właścicieli.
Wiemy wszyscy, że nieprawidłowości przy zwoływaniu zebrań jest mnóstwo więc słusznie właściciele mają pytania dlaczego skoro w UoWL jest napisane tak - nie jest tak realizowane. Nie mówię tu o uchwałach podejmowanych na takim zebraniu (wiemy że tu dopiero są nieprawidlowości) - mowię tylko o samym zebraniu zwołanym zgodnie z szykanami dla szacunku wobec właścicieli a także wobec siebie (tego, tych) zwołujacego.

p.s. powszechny jest pogląd że nawet jak przyjdzie jeden wlaściciel to zebranie (kogo? - 1 osoby) jest ważne; czyli gdy już podyskutuje sam ze sobą to się rozchodzi (ta jedna osoba sama ze sobą? - nogi idą gdzie indziej i głowa też gdzie indziej?) i... koniec zebrania. Brzmi to absurdalnie.

EDDIE

powszechny jest pogląd że nawet jak przyjdzie jeden wlaściciel to zebranie (kogo? - 1 osoby) jest ważne; czyli gdy już podyskutuje sam ze sobą to się rozchodzi (ta jedna osoba sama ze sobą? - nogi idą gdzie indziej i głowa też gdzie indziej?) i... koniec zebrania. Brzmi to absurdalnie.

Przecież nie ma znaczenia ile osób przyjdzie na zebranie. Znaczenie ma powiadomienie wszystkich właścicieli.
W naszej WM przyjęliśmy, że powiadomienia o zebraniach będą w formie informacji wrzucanych do skrzynek na listy.

PS Warto by było wydzielić z wątku o nieuczciwych zarządcach posty na temat powiadomień o zebraniach i ich ważności i założyć odrębny wątek o tytule np. Powiadomienia o zebraniach i ich ważność.

timber

Ależ ja uważam że ma znaczenie ile osób - gdyby bylo inaczej jeden właściciel schodził by się i rozchodził a to przecież absurd więc ilość osób ma znaczenie.

EDDIE

Pisząc o tym, że nie ma znaczenia miałem na myśli zgodność z prawem.

owner

[cite] EDDIE:[/cite]Zdaje się, że udzielenie absolutorium dotyczy zarządu, a nie zarządcy. Zarządcę można zmienić lub obniżyć mu wynagrodzenie z powodu rożnych uchybień.

Zarządcy z art. 18.1 jak najbardziej udziela się absolutorium - art. 29.1 ustawy.

IKSI

Powiadomienia o zebraniu można wrzucać do skrzynki, pod warunkiem że robi się to protokolarnie. Inaczej zarząd nie wykaże, że zawiadomienie zostało doręczone.

KubaP

[cite] IKSI:[/cite]Powiadomienia o zebraniu można wrzucać do skrzynki, pod warunkiem że robi się to protokolarnie. Inaczej zarząd nie wykaże, że zawiadomienie zostało doręczone.

Niekoniecznie protokolarnie... wystarczy dokumentacja fotograficzna....jest jeszcze funkcja świadka, jakby co... po za tym w czym problem?

kr

[cite] IKSI:[/cite]Powiadomienia o zebraniu można wrzucać do skrzynki, pod warunkiem że robi się to protokolarnie. Inaczej zarząd nie wykaże, że zawiadomienie zostało doręczone.

Rozumiem, że w przypadku powiadomień o uchwałach z udziałem głosów zbieranych indywidualnie tez można wrzucić je do skrzynek listowych (w obu przypadkach pisze się o powiadomieniu na piśmie)?

IKSI

Moim zdaniem chodzi przede wszystkim o to by zarząd mógł udowodnić, że pismo - nieważne jakie i w jaki sposób - zostało doręczone.

EDDIE

Zarząd nie musi udowadniać, że zawiadomienie zostało doręczone jesli wszyscy przyjęli na zebraniu w uchwale, że zawiadomienia wrzucane do skrzynek pocztowych uważa się za doręczone.
Praktycznie jedynym skutecznym dowodem doręczenia pisma było by wysłanie go listem poleconym. Szkoda kosztów z tym związanych, trzeba by było wysyłać w ten sposób zawiadomienia o zebraniach, zawiadomienia o uchwałach kilka razy w roku, jak łatwo policzyć mogłoby to być kilkadziesiąt zł na mieszkanie.
Poza wrzucanymi zawiadomieniami do skrzynek, na tablicy ogłoszeń są wywieszane informacje o zebraniach. Według mnie to wystarczy.

[cite] owner:[/cite]

[cite] EDDIE:[/cite]Zdaje się, że udzielenie absolutorium dotyczy zarządu, a nie zarządcy. Zarządcę można zmienić lub obniżyć mu wynagrodzenie z powodu rożnych uchybień.

Zarządcy z art. 18.1 jak najbardziej udziela się absolutorium - art. 29.1 ustawy.

OK Owner, UWL mówi o udzielaniu absolutorium "zarządowi lub zarządcy". Wiemy, że zarządca tylko wykonuje czynności, które powierza mu zarząd i na które zarząd wyraża zgodę. Zarządca nie ma prawa decydować o sprawach wspólnoty bez zgody zarządu, dlatego ocena działalności w postaci absolutorium dotyczy w olbrzymiej większości zarządu. To zarząd jest przedstawicielem właścicieli i to oni go oceniają jak się wywiązał ze swoich obowiązków.
Ocena pracy zarządcy i jego obowiązków to jakby sprawa niezależna i odrębna. W każdym razie dotycząca innych obowiązków.

owner

Wiemy, że zarządca tylko wykonuje czynności, które powierza mu zarząd i na które zarząd wyraża zgodę. Zarządca nie ma prawa decydować o sprawach wspólnoty bez zgody zarządu, dlatego ocena działalności w postaci absolutorium dotyczy w olbrzymiej większości zarządu. To zarząd jest przedstawicielem właścicieli i to oni go oceniają jak się wywiązał ze swoich obowiązków.
Ocena pracy zarządcy i jego obowiązków to jakby sprawa niezależna i odrębna. W każdym razie dotycząca innych obowiązków.

Jak jest zarządca z art. 18.1, to nie ma zarządu.
Uchwała o absolutorium dotyczy wówczas wyłącznie zarządcy.

EDDIE

Owner, wyraźnie pisałem o przypadku gdy jest zarząd i zarządca, a ty rozpatrujesz inny przypadek.

Dlaczego art. 18.1 wyklucza według ciebie istnienie zarządu??

timber

Sądzę, że owner zgodzi się z poniższą argumentacją:
Jeżeli właściciele lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając np. zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej - to nie mogą jednocześnie stosować innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, sprzecznego z zawartą umową albo podjętą uchwałą o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Nie mogą więc dodatkowo wybrać sobie zarządu, dublując tym samym podmiot upoważniony do zarządzania nieruchomością wspólną (bo wówczas całkowicie niezależne od siebie 2 podmioty [w przypadku zarządu wspólnoty chodzi o quasi-organ] byłyby upoważnione do podejmowania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną).

"...Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o którym mowa w art. 20 u.w.l.). Za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury..." - Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005r., sygn. akt: III CZP 62/05.

p.s. może być przypadek że jest zarząd i zarządca ale jako zatrudniony (a nie powierzony) w charakterze administratora do pomocy zarządowi.

EDDIE

p.s. może być przypadek że jest zarząd i zarządca ale jako zatrudniony (a nie powierzony) w charakterze administratora do pomocy zarządowi.

I właśnie ten przypadek ma miejsce w mojej WM. Na zebraniu z notariuszem odwołaliśmy starego zarządcę i wybraliśmy nowy zarząd. Na następnym zebraniu wybraliśmy zarządcę do administrowania.

Ten sam artykuł UWL mówi:

art. 18
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Więc o ile ustęp 1 wyklucza istnienie zarządu, to ustęp 2a mówi o możliwości jego powołania.

timber

Nie wiem czy dobrze się rozumiemy - mam wątpliwości.
Na zebraniu z notariuszem zmieniliście sposób zarządu z powierzonego (art.18) na wybierany (art.20).
Określiliście po prostu inny (ustawowy) sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 2a).
Tak wybrany zarząd jeżeli nie chciał sam prowadzić administracji ma prawo (zezwoliliście jako właściciele) zatrudnić sobie do pomocy administratora (firmę zarz. osobę fizyczną czy kogokolwiek nawet z licencją). Może też zatrudnić sprzątaczkę czy ochroniarza itp.
Tak zatrudniony administrator, nie ma nic wspólnego ze sprawowaniem zarządu czy zarządzaniem. On o niczym nie decyduje bo nie podejmuje decyzji wykonuje tylko polecenia zarządu. Właściciele w uchwale (pl.gosp.) określają kwotę jaką deklarują na wynagrodzenie takiego administratora (zarzadcy).
Jeżeli tak - to jest wszystko OK. Tyle że nie można mówić że mamy zarząd i zarządcę, macie zarząd i administratora.

p.s. nie musisz cytować art. UoWL większość zna je wszystkie na pamięć.

EDDIE

Timber, nie będziemy się spierać o nazewnictwo. Na forum powszechne jest nazywanie zarządcy administratorem lub zarządcę administratorem, to w każdym razie określa osobę fizyczną lub firmę, z którą zarząd podpisuje umowę na wykonywanie konkretnych czynności związanych z prowadzeniem danej nieruchomości, rozliczaniem wpłacanych zaliczek, płaceniem rachunków, obsługą techniczną, itp.
Zgodni jesteśmy w tym, że zarządca/administrator wykonuje polecenia zarządu, już to pisałem dzisiaj wcześniej.

Wolę cytować fragmenty UWL, bo wiele osób nie czytało lub nie zna UWL.

IKSI

Czy wybór zarządu właścicielskiego (zmienono zarz ąd wybrany w art. 18/1 na wybrany w art. 20) jest tylko podstawą do ujawnienia w sądzie, czyli jak chcemy to ujawnimy a nie chcemy to nie ujawnimy? czy po prostu taki zarząd musi być wpisany w księdze wieczystej?

Zarządca

[cite] IKSI:[/cite]Czy wybór zarządu właścicielskiego (zmienono zarz ąd wybrany w art. 18/1 na wybrany w art. 20) jest tylko podstawą do ujawnienia w sądzie, czyli jak chcemy to ujawnimy a nie chcemy to nie ujawnimy? czy po prostu taki zarząd musi być wpisany w księdze wieczystej?

Czy w księdze ujawniono sposób zarządu - jeżeli tak, to wyłącznie jego zmianę należy ujawnić (uchwała protokołowana przez notariusza).

wilkowyje40

[cite] kr:[/cite]Rozumiem, że w przypadku powiadomień o uchwałach z udziałem głosów zbieranych indywidualnie tez można wrzucić je do skrzynek listowych (w obu przypadkach pisze się o powiadomieniu na piśmie)?

TAK, w czym problem? Listonosz też robi tę czynność , "kolędowanie" od lokalu do lokalu to przeżytek chyba że chcecie robić agitację do uchwał.
Coraz częściej czytam, że takie powiadomienie, wspólnoty dokonują "pocztą elektroniczną" zwłaszcza w nowych wspólnotach, gdzie dostęp do internetu ma każdy.

EDDIE

[cite] IKSI:[/cite]Czy wybór zarządu właścicielskiego (zmienono zarz ąd wybrany w art. 18/1 na wybrany w art. 20) jest tylko podstawą do ujawnienia w sądzie, czyli jak chcemy to ujawnimy a nie chcemy to nie ujawnimy? czy po prostu taki zarząd musi być wpisany w księdze wieczystej?

W praktyce nie ma takiego obowiązku i nikt nie zmusi nikogo do wpisu zarządu do KW. My zdecydowaliśmy, że nie będziemy tego robić, bo i po co? Szkoda kosztów.
W artykule 18. UWL jest napisane:

Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Nie ma ani słowa zobowiązującego do wpisu.

owner

Wystarczy wpis o wykreśleniu zarządu powierzonego.
Brak wpisu oznacza zarząd ustawowy:

Art. 24. 1. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

EDDIE

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

Dzięki Owner za tą uwagę, jakoś wcześniej tego nie doczytałem. Szkoda tylko, że za to wykreślenie trzeba zapłacić Zdaje się, że 200zł...