Windykacja zadłużenia na podstawie uchwały wspólnoty.

Haneczka

Odbyłam przed chwilą rozmowę z licencjonowanym zarządcą.
Najkrócej rzecz ujmując: twierdzi on, że do wystąpienia o wydanie sądowego nakazu zapłaty dla dłużników konieczna jest uchwała wspólnoty.
Na mój protest znalazł argument, że sądy sobie tego często życzą, bo w wielu przypadkach, właśnie z powodu braku uchwały oddalają pozew. :shocked:

Proszę o komentarze i wyjaśnienia.

koziorozka

Nie wiem jak jest we wszystkich sądach, ale do windykacji najszybsze jest EPU - uchwały nie wymaga, nakaz wydany w ciągu 2 miesięcy od chwili złożenia

owner

Reprezentowałem wspólnotę jako członek zarządu zarówno w postępowaniu tradycyjnym, jak i elektronicznym. Nigdy nie mieliśmy uchwał w sprawie nakazu zapłaty i nigdy sąd o uchwały nie pytał.
Pobieranie opłat i dochodzenie należności wspólnoty jest czynnością zwykłego zarządu.

wmp4

potwierdzam , miałem także takie doświadczenie w sądzie , nie wymagano żadnej uchwały wspólnoty w sprawie nakazu zapłaty

Haneczka

Nie wiem jak jest we wszystkich sądach, ale do windykacji najszybsze jest EPU - uchwały nie wymaga

Ze względu na okoliczności, sprawę chcemy zlecić prawnikowi, który skorzysta właśnie z tej drogi.

Pobieranie opłat i dochodzenie należności wspólnoty jest czynnością zwykłego zarządu.

Ja też jestem o tym przekonana.
Administrator nie przygotował dokumentów dotyczących zadłużenia, mimo wielokrotnych ponagleń, a teraz usiłuje nam wmówić, iż do windykacji długu niezbędna jest uchwała wspólnoty.

EDDIE

Ja też jestem o tym przekonana.
Administrator nie przygotował dokumentów dotyczących zadłużenia, mimo wielokrotnych ponagleń, a teraz usiłuje nam wmówić, iż do windykacji długu niezbędna jest uchwała wspólnoty.

Haneczko, sprawa jest prosta - niech ten mądry zarządca wskaże fragment UWL, w którym pisze o konieczności uchwalania czegokolwiek by móc windykować należności.
Po prostu nie znajdzie takiego zapisu, bo w UWL nic w tej sprawie nie ma.

Skoro nie przygotował dokumentów mimo ponagleń, to nie wykonał swoich podstawowych obowiązków i należy go opie....ć zdrowo na czym świat stoi, by powrócił do rzeczywistości.

timber

Nie wiem czy sprawa jest taka prosta.
Oto moje wątpliwości i argumenty na ich poparcie:
"...Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
...obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków.
Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy).
Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi to głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty. Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.
Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd, że wspólnota nie może podejmować uchwał w przedmiocie wydatków ponoszonych przez poszczególnych właścicieli na utrzymanie ich lokali na mocy art. 13 ustawy..." - Wyrok z dnia 22 lutego 2001 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie I ACa 1309/00

Z UoWL:
Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

„…Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali…” - Wyrok NSA w Warszawie z 20 marca 2009 r., sygn. I FSK 88/08.
=============================
Wiem, że sądy wrzucają wszystko do jednegpo wora (opłaty na koszty zarządu i opłaty za lokal) nie odróżniając ich specyfiki oraz niuansów wynikających z UoWL określających ich rozliczanie. Takie podejście jest też wygodne dla zarządzających.
Wydaje mi się jednak, że w świetle przytoczonych wyżej wyroków tak nie powinno być. Zaległości z tytułu art. 14 jak najbardziej - bez uchwały bo sama ustawa daje na to pozwolenie.
Natomiast kwestia należności z tytułu art. 13 jest inaczej uregulowana.
Bardzo proszę o kontrargumenty.

EDDIE

Bardzo proszę.
Sam podałeś, że "Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego"

Skoro zarząd zbiera pieniądze na te cele i skoro to zarząd płaci za rachunki pod rygorem wstrzymania dostaw, to dlaczego nie miałby prawa dochodzić od mieszkańca zapłaty zaległości??
Tym bardziej, że niepłacenie za tego typu rachunki najbardziej uderza w pozostałych mieszkańców, którzy wywiązują się ze swoich obowiązków.

Nie widzę powodu, by zaległości z tytułu części wspólnej miałyby być inaczej windykowane niż te z tytułu kosztów dotyczących lokalu właściciela. Jeśli ktoś nie płaci, to nie płaci ani za zarządzanie częścią wspólną, ani za wydatki związane z utrzymaniem wyłącznie z jego lokalu.

timber

Nie przytoczyłeś żadnego argumentu na swój wywód, który zgadza się z tym co napisałem w kwestii wygody zarządzających.
Kwestia tych opłat była już wielokrotnie wałkowana i Twoje wątpliwości też zostały wyjaśnione, nie pamiętam czy akurat na tym forum.
Nie wiem czy uważnie przeczytałeś powyższe fragmenty UoWL. Ty nie widzisz powodu ale Ustawa widzi :
art. 14 - "...2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym.."
art. 13 - "...wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego..."

EDDIE

wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego

Nie widzę związku tego co napisałeś z windykacją niezapłaconych zaliczek.