Czy deweloper może sprzedawać miejsca parkingowe na działce w której mieszkańcy mają udziały?

pucyk

Mam pytanie w zwiazku z atrykułem "Deweloper nie może dysponować nieruchomością wspólną"
w moim przypadku miejsca parkingowe znajdują się na oddzielnej działce tz drodze dojazdowej oznaczonej oddzielnym numerem geodezyjnym ale wspólnej dla 3 bloków. w akcie notarialnym przy kupnie mieszkania zapisany mam udział i prawo do korzystania z tej nieruchomości - tz. drodze dojazdowej, ale jednocześnie jest zapis że w przyszłości zrzekam się prawa do 30 miejsc parkingowych ( większa część działki) które kiedyś deweloper wyznaczy na tej działce i sprzeda "prawo" do wyłącznego korzystania z nich tym co zapłacą. miejsca te deweloper wyznaczy i ponumeryje według swojego uznania - napewne nie będą to odzielne działki geodezyjne czy jest to zgodne z prawem skoro wszyscy mieszkańcy mają udziały i prawo do korzystania z tej działki ( czy ten zapis w akcie notarialnym jest zgodny z prawem)? i jeszcze jedno 3 blok dopiero jest w budowie

Będę wdzięczny za odpowiedź

adab

1. Kto jest właścicielem działki na której deweloper wybuduje miejsca parkingowe?
2. Czy ta działka stanowi własność wspólnoty mieszkaniowej?
3. Czy lokale wyodrębniane są sukcesywnie?

Plzarzadca

Z treści zapytania można wywnioskować, że budynki znajdują się na innej, niż droga dojazdowa działce. Są to dwie działki - jedna stanowi nieruchomość wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, natomiast druga jest przedmiotem współwłasności, do zarządu której zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, jej współwłaściciele nie tworzą wspólnoty mieszkaniowej.Jednocześnie wszyscy właściciele lokali są współwłaścicielami tej działki. W umowach (o ustanowieniu odrębnej własności lokali ?) zawarto zapis dotyczący zrzeczenia prawa do 30 miejsc parkingowych na rzecz dewelopera. Do wyodrębniania lokali dochodzi sukcesywnie.

Stan ten odmienny jest od stanu przedstawionego w przedmiotowym artykule, ponieważ postawiona teza dotyczy sytuacji , w której nieruchomość gruntowa stanowi nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali. Innymi słowy jest to grunt pod budynkami.

Udzielenie odpowiedzi na postawione pytanie wymaga w szczególności analizy dokumentacji - w szczególności treści umów - przedwstępnych oraz sprzedaży, dlatego też wykracza poza zakres i możliwości forum.

owner

Kodeks cywilny, art. 157. § 1:
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Umowy notarialne są już zawierane, a budynek nr 3 (który jest na tej samej działce) nadal jest w budowie? Zatem udziały zostały wyliczone niezgodnie z prawem.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2003, II Ca 544/03:

Z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość wiąże się odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, tj. w elementach wspólnych budynku (budynków) i prawie do gruntu. Wysokość tego udziału określają przepisy ust. 3 - 7 art. 3 powołanej ustawy, z których wynika, że swobodne kształtowanie wysokości udziału właściciela wyodrębnionego lokalu jest dopuszczalne jedynie w wypadku określonym w art. 3 ust. 6, który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. W każdym innym wypadku sposób obliczania wysokości tego udziału określają przepisy ust. 3, 5 i 7 art. 3 jako bezwzględnie obowiązujące. Przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie, udział w nieruchomości wspólnej winien być obliczony w sposób wskazany w art. 3 ust. 3 (gdy nieruchomość jest zabudowana jednym budynkiem), bądź według reguły z art. 3 ust. 6 (gdy na nieruchomości istnieje więcej niż jeden budynek). W ocenie Sądu Okręgowego umowne ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej niezgodnie z powyższymi regułami skutkuje nieważność tych postanowień umownych, nie powoduje jednak nieważności całej umowy. Kategoryczne sformułowania tych przepisów prowadzą do wniosku, że ich treść zastępuje nieważne postanowienia umowy, wywołując w ten sposób skutek przewidziany w art. 58 § 1 kc. Taki pogląd wyraził też Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 marca 2002 r. w sprawie IV CKN 896/00 (OSNC 2003/6/81) i stanowisko to Sąd Okręgowy w tym składzie podziela. Nieważność całej umowy zachodziłaby jedynie w razie ustalenia, że bez postanowień dotkniętych nieważnością umowa nie zostałaby zawarta (art. 58 § 3 kc) (...)