Zarząd stracił licencję
IKSI
Użytkownik
W wyniku decyzji Ministra Infrastruktury zarządca utracił licencję. Zarządca pełni również rolę zarządu. Skoro tak, to wspólnota musi wybrać nowy zarząd.
Kto ma zwołać zebranie i w jakim terminie.
Kto ma zwołać zebranie i w jakim terminie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nikt i nigdy, bo nie ma takiej potrzeby.
PS Popraw tytuł, bo licencja nie dotyczy zarządu.
Licencję stracić jest naprawdę trudno. Trzeba się mocno postarać, żeby na to zasłużyć.
Naprawdę nie warto ryzykować i utrzymywać takiego ignoranta lub fajtłapę.
Zarząd został powołany przez dewelopera w umowach kupna sprzedaży, bez powoływania się na ustawę, pada zwykłe stwierdzenie, że ten i ten będą zarządem wspólnioty. Ci sami panowie zostali powołani na zarzadce w uchwale wspólnoty - czyli też przez dewelopera - po przeniesieniu własności pierwszego lokalu.
Owner, sam fakt utraty licencji przez zarządcę nie stwarza ani obowiązku ani potrzeby zwoływania zebrania.
Jeżeli powołanie zarządu w trybie 18/1 nie jest potrzebna, to kiedy jest potrzebna??
Te same osoby w drodze uchwały wspólnoty zostały powołane na zarządcę. Została podpisana stosowna umowa.
Jeżeli przy wyborze zarządu licencja nie jest konieczna, to czy przy wyborze zarządcy licencja jest konieczna?
Możecie go zmienić na dwa sposoby
1) przekazać innej firmie, która nadal będzie sprawowała zarząd powierzony
2) w obecności notariusza zmienić SPOSÓB zarządu z powierzonego na właścicielski. Wtedy będziecie mieli członków zarządu (najczęściej kilku właścicieli) i ewentualnie zatrudnicie administratora (księgowego). Licencja nie jest konieczna
W przypadku wspólnoty mieszkaniowej - wyłącznie do zawarcia umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli takiej umowy, która skutkuje odpowiedzialnością zawodową zarządcy.
Opieram się na orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia dnia 17 lipca 2007 roku (sygn. akt: III CZP 69/07), w którym Sąd przedstawił pogląd, że stroną umowy o zarządzanie ze skutkami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami winien być zarządca licencjonowany lub przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu art. 184 ust. 3 - w przeciwnym razie umowa będzie nieważna.
Sąd ten jednak uznał, że "w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości nie jest taki podmiot, lecz np. wspólnota mieszkaniowa (w której skarb państwa i jednostki samorządu terytorialnego nie mają udziałów) właściciele mogą zarząd zlecić, bądź, np. powierzyć w trybie art. 18 ustawy o własności lokali osobie, która nie posiada licencji i nie należy do ich grona. Ma ona prawo wykonywać wszystkie czynności zawiązane z zarządzaniem. Niedopuszczalne jest natomiast powierzenie zarządzania na podstawie umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami , ponieważ jest ona zastrzeżona tylko i wyłącznie dla osób z licencją zarządcy lub przedsiębiorców prowadzącym działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, o których mowa w art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarządzanie można zlecić zawierając umowę zlecenie, czy nawet udzielając pełnomocnictwa do wykonywania czynności określonego rodzaju."
Więcej na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/472-kiedy-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-jest-niewazna
Został powołany zarząd właścicelski w trybie art 20. Zarząd w oparciu o uchwałę wspólnoty scedował swoje prawa do zrządzania (administrowania) nieruchomościa na inny podmiot ( prowadzący działalność z zakresu zarządzania).
Pytanie:
- czy pracownicy podmiotu muszą mieć licencję
Po uchwale wm wynajął do pomocy administratora. Może być nim nawet obszczymurek, bo i tak wg prawa to zarząd jest za wszystko odpowiedzialny. To jego członkowie podpisują umowy, faktury, sprawozdania, rozliczenia, zwołują zebrania, zbierają/liczą głosy itp.
A jeśli tak ogólnie interesuje cię, komu i do czego potrzebna jest licencja zarządcy, to tu jest
https://forum.zarzadca.pl/wiki/administrator_czy_zarzadca
Zarząd, owszem podpisuje sprawozdania końcoworoczne, ale nik t z zarządu nie podpisuje bieżących, czy kwartalnych rozliczeń, zarząd nie podpisuje faktur, zarząd zawierał umowy z podmiotami śwaidczącymi usługi ale tylko dlatego, że chciał. Wszystkie czynności zgodnie z zawartą umowa - z wyjątkiem zwoływania zebrania, podpisania sprawozdania rocznego i planu gospodarczego podpisuje i prowadzi wynajeta firma nazywana w umowie zarządcą.
Administrator nie może zawierać umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ nie jest jej organem, takiej kompetencji zarząd nie mógł na nikogo scedować.
Nie musi być fizyczny podpis. U mnie to akceptacja przelewu przez internet. Bez tej akceptacji przez członka zarządu przelew nie pójdzie
Par2/1 - WM zleca zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu; WM upoważnia zarządcę do występowania w imieniu wspólnoty; WM upowaznia zarządcę do zawarcia w imieniu wspólnoty umów.
Pod umową podpisał się licencjonowany zarządca no i oczywiście zarząd. W świetle tego co piszecie to wszystko to jest niemozliwe. Ciekawe kto tutaj ma rację.
Lub zarząd.
Jeśli chodzi o faktury, to już od kilku lat nikt ich nie musi podpisywać.
Ustawa daje taką możliwość, ale właścicielom, a nie zarządowi.
Poza tym konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali (umowa) oraz szczególna forma - aktu notarialnego. Bez zachowania wszystkich tych warunków nie nastąpi zmiana sposobu zarządu z ustawowego na umowny. Zarząd nie ma tu w ogóle nic do roboty.
Następnie wspólnota (więszościowy udziałowiec - deweloper) zawarła umowę o zarządzanie z jednym ze wspolników tej spółki - który ma licencję.
Co sie dzieje, jeżeli zarządca traci licencję?
UoWL nic nie mowi o konieczności posiadania licencji przez kogokolwiek:
"...Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą ... określić sposób zarządu nieruchomością wspólną ... mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej..." - tu nic nie pisze że osoby te musza mieć licencje.
"...Art. 20. 1...właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze...zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona..." - tu również nic nie ma o licencjach.
Utrata licencji z niczym się nie wiąże we wspólnotach bo jest to rzecz całkowicie dobrowolna (jej posiadanie) według uznania właścicieli. Przeczytaj całość tego co napisał Zarządca.
"...dotyczył on nieruchomości należących do zasobów. Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy (UoGN), ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością ..." - uchwała z dnia 2007.07.17 Sąd Najwyższy III CZP 69/07 .
Sorki Owner, potraktowałeś upoważnienie dla zarządcy do zawierania umów jako zmiana sposobu zarządu, bo to też mogło by mieć miejsce.
Chodziło mi jednak o przypadki szczególne i upoważnienie do czynności tylko i wyłącznie za zgodą zarządu. Dla przykładu - zarząd upoważnia zarządcę do zawarcia umowy na montaż sterowania bramą. Zarząd może nie mieć czasu by to zrobić, uzgodnione są szczegóły umowy przez zarząd, więc zarządca jedzie i finalizuje sprawę.
W tym przypadku nie ma mowy o zmianie sposobu zarządu.
art. 21 ust.1i 2 w powiązaniu z art. 22 ust.1
To znaczy, że wspólnota i jej zarząd mogą tylko tyle, na ile zezwala jej prawo.
Ponieważ żaden przepis nie wyposaża zarządu wspólnoty w prawo do delegowania swoich kompetencji w zakresie reprezentacji wspólnoty (w tym do zaciągania zobowiązań w formie umów wspólnoty z usługodawcami), to udzielenie takiego pełnomocnictwa zarządcy przez zarząd jest nieważne. Jedyny wyjątek to możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego - jest na to przepis ustawy (kpc, art. 86 i art. 87 § 1).
Chociaż...
Nie sadzę, by rzeczywiście o tym, nie wiedzieli - raczej z premedytacją bazują na nieświadomych zarządach.
Jeżeli została zawarta umowa o zarządzanie w rozumieniu ugn a zarządca licencję utracił, to moim zdaniem umowa wygasa z chwilą utraty.
W dalszym ciągu działa jednak zarządca, któremu zarząd powierzono w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali.
Mówiłem o przypadku, gdy w zasadzie czynności wykonywane przez zarządcę są jego obowiązkami i wykonywaniem woli, czy decyzji zarządu.
Nie biorę pod uwagę sytuacji wiążącej się z podejmowaniem decyzji przez zarządcę w imieniu zarządu. Dlatego nie będzie to zmiana sposobu zarządu. Nie ma mowy o sytuacji, w której zarządca podsuwa umowę do podpisania zarządowi, tylko gdy zarząd podsuwa zarządcy umowę do wypełnienia w całości wcześniej zaakceptowaną przez zarząd.
Decyzje należą tylko do zarządu.